案例回放:

20**年,某小区业主来访反映,小区管理部在未经业主同意的前提下,派员进入其尚在装修的房屋内,将业主自行安装的窗框拆除并拿走,安装部位的外墙在拆除的同时也遭到破坏。业主认为:小区管理部虽出具了局面整改通知书,但无权擅自闯入私人住宅强行拆除,这种行为严重侵害了业主的利益,管理部人员缺乏最基本的法律常识。同时业主要求小区管理部对该事件给其造成的损失进行赔偿。

注:

1、经有关部门认定,业主安装的窗为违章搭建的构筑物;

2、小区物业管理部之前已向业主发出《违约行为整改通知书》,但业主表示拒不整改。

案例分析:

一、小区管理部有没有对业主在装修过程中的行为进行必要限制的责任?

作为《物业管理服务合同》内约定的一项义务,物业管理公司有责任对业主在装修过程中的行为进行监管和必要的限制。

首先,小区管理部应当审查业主的装修方案,将住宅装修工程的禁止行为和注意事项通过《住宅装修须知》的形式告知业主和业主委托的装修公司,并与业主签订《住宅装修管理服务协议》,值得注意的是,不得损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌,改变房屋外部颜色;应考虑楼层楼板承载力;不影响毗邻房屋的安全使用;不影响其他业主的正常使用等等。

其次,小区管理部应当按照协议,加强对日常装修现场的巡视和检查,监督业主或装修公司履行装修协议条款内容。如果发现业主或者装修公司有违反协议的行为,小区管理部应当及时制止,已造成事实后果或者拒不改正的,应当及时报告有关部门依法处理。

最后,装修完毕,小区管理部应当进行现场验收,凡有违反装修协议的行为,应要求业主或装修公司恢复或赔偿。

二、小区管理部是否应对业主的违约(违章)行为承担管理不善的责任?

物业管理公司作受托实施管理的公司,应当按照《物业管理服务合同》约定,履行相应的管理义务。但是,物业管理公司是一个民事主体而非行政管理机关,是不能采取强制措施的,它所能做的仅仅是在发现问题时向业主及使用人提出改进意见,而不能直接采取行政制裁手段。因此,只要小区管理部向业主提出了整改意见,应当说就已尽到了依管理合同而履行的义务,对于业主的违约行为物业管理公司不承揽责任。但是,如果物业管理公司根本没有履行监督管理义务,没有能够及时发现问题并提出建议,也没有及时告知有关部门或业主委员会,物业管理公司就违背了《物业管理服务合同》中约定的义务,此时应当承担相应的违约责任。

综上可知,本案中业主违章搭建的行为影响了小区这个整体商品的整体外观,且没履行对业主自身行为规范的约定,物业公司是有必要对其进行监管和限制的;但物业管理公司拆除窗框的做法,也超越了其管理权限,且不利于矛盾的解决。物业公司应把握好尺度,使用较为委婉的方法,融管理于服务中,设法得到业主的理解与支持。

篇2：写字楼装修监管标准培训

　　写字楼装修监管标准培训

　　(一) 楼宇外观的管理

　　(1)严禁在外墙四周悬挂、横挑及乱贴乱画任何物品及开窗

　　(2)严禁在天面乱搭、乱建;乱贴乱画。

　　(3)未经管理处许可，严禁在大厦周围路面乱搭、乱建商品展示台等。

　　(4) 严禁在草坪、花葡里乱搭、乱建任何建筑物。

　　(5)严禁在路面指示牌及树木上随意悬挂任何物品。

　　(6)空调安装的位置必须在规定的部位，严禁擅自定位。

　　(二)主体结构的管理

　　(1)严禁敲打、破坏承重墙及梁、板、柱、屋盖、楼盖。

　　(2)严禁敲打、破坏公共部位的墙及梁、板、柱。

　　(3)所有加置隔墙的位置、厚度、高度和材料不得阻碍消防通道及相关设施。

　　(4)若在楼层设置重型设备，则不能超过楼地面的有效承载。

　　(5)严禁将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间。

　　(6)严禁改变外墙上的原有门窗的尺寸、材料。

　　(7)严禁拆除连接阳台的砖、混凝土墙体及护栏。

　　(8)若需要在室内墙体上悬挂物品或铺设木地板等，钉子钉入墙体或楼地面的深度不得超过3cm。

　　(三)电力系统的管理

　　(1)装修用电时，必须配备漏电保护开关。

　　(2)电源插板必须能承载相应装修工具的电流。

　　(3)强、弱电线须分开布置。

　　(4)PVC管、镀锌管、铜管等管材内埋的电线必须完好，有塑料保护层。

　　(5)空调必须接地线。

　　(四)排水系统的管理

　　(1)严禁修改或增加接驳公共设施、水管、阀门等作非消防水用。

　　(2)不应将水管铺设在地面上，必须埋在楼地面以下或墙体内。

　　(3)更改原给水管、排水管、消防水管、污水管、雨水管的位置，必须提出申请并经管理处批准后，方可施工。

　　(4)空调冷凝水必须接入专用排水管及就近地漏。

　　(5)闭水试验必须在管理处的监管下进行。存水高度应超出地面10cm以上，闭水试验时间应在24小时以上。

　　(五)施工现场的管理

　　(1)装修单位在上午8:30至12:00;下午14:00至18:00施工期间，必须保持静音作业;不得影响本大厦其他物业使用人的生活、工作及休息。

　　(2)装修单位在法定节假日及其它时间段施工，在不违反此管理规定时，允许进行非静音作业;

　　(3)若装修单位需在晚上进行施工，必须向管理处提出书面申请，待管理处审批后方可施工。

　　(4)装修单位施工时，必须取得《装修施工许可证》，且将其复印件粘贴在室内或门上。同时《装修申请表》必须已获管理处书面批准。

　　(5) 装修单位的所有工作人员在进入本大厦施工时，必须言语、行为得体。严禁出现穿拖鞋、袒胸露背、辱骂工作人员及物业使用人等一切不文明的举止。

　　(6)装修单位的工作人员在进出大厦装修时，必须办理《装修人员临时出入证》。一人一张，不得共用且应随身携带，以便配合管理处核查。遗失必须自行负责，立即补办。

　　(7)装修单位在施工期间，不得损坏公共设施、设备及物业使用人财产。否则必须无条件照价赔偿。

　　(8)装修单位的工作人员非特殊情况，不得在大厦留宿。如果需要留宿，必须提前向管理提出申请，待管理处批准后方可留宿。

　　(六)消防安全管理

　　(1)装修单位施工现场在500平方米以内的，必须至少配备两个4公斤以上的灭火器，灭火器必须在有效期内。

　　(2)装修单位严禁将增设的隔离墙封顶至天花或顶部，每一个增设的隔离间必须至少配备一个独立烟感和一个喷淋。每50平方米至少必须设置一个烟感和一个喷淋，不足50平方米的面积按50平方米计算。

　　(3)单元内所有的烟感必须能与消防控制系统衔接。

　　(4)喷淋、喷淋管、消防水管、消防栓等消防设施不能损坏，严禁改变其方向和用途。

　　(5)装修单位施工时，如果需要明火作业，必须事先向管理处提出申请。待管理处批准后，方可进行明火作业。

　　(6)装修单位的施工工具、物料、垃圾等物质，严禁占用消防通道。装修单位不得以任何理由私自取用消防用水。

　　(七)材料运输及电梯使用管理

　　(1)装修单位的一切施工用料严禁从客梯搬运。

　　(2)沙子、水泥、石灰等粉墨状材料必须用密封袋将其装好方可从货梯搬运。若有散漏，则从消防通道进行搬运。

　　(3) 装修单位的物料的长、宽、高不得超过货梯的长、宽、高;不得超出货梯的最大承载。物料不能遮住摄像探头。

　　(4)若施工物料(如:钢管、铝皮、大型硬木条等)有尖锐处，无论从消防通道或货梯搬运，都必须在锐角处设置保护层。

　　(5)在装修物料搬运途中所造成的公共设施、设备的损坏及他人财物的损失，装修单位必须无条件照价赔偿。

　　(八)装修垃圾的管理

　　(1)装修单位的物料或垃圾必须袋装，不得堆放在公共部位及其他物业使用人的私用部位。

　　(2)严禁将任何物料或垃圾扔向下水管道或地漏，必须按照管理处的指定位置堆放。运输途中 遗留的垃圾或物料必须无条件自行清理。

篇3：物业公司与业主装修监管的关系

　　物业公司与业主装修监管的关系

　　物业管理公司对于业主的装修进行监管属于物业管理公司的一项义务、一般来说、此项义务在物业管理合同中均有体现。基于此、物业管理公司有责任对业主在装修过程中的行为进行必要的限制。

　　首先、物业管理公司应当审查业主的装修方案、将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主和业主委托的装饰装修公司、并与业主签订住宅室内装饰装修管理服务协议。协议应当包括下列内容：装饰装修工程的实施内容：装饰装修工程的实施期限：允许施工的时间：废弃物的清运与处置：住宅外立面设施及防盗窗的安装要求：禁止行为和注意事项：管理服务费用：违约责任等。应注意的是、在签订协议时、物业管理公司应告之业主在装修时不得影响房屋整体结构：应考虑楼层楼板承载力：装修材料应符合防火的有关规定：不影响毗邻房屋的安全使用：不影响其他业主的正常使用。

　　其次、物业管理公司应当按照协议加强对装修现场的巡视和检查：监督业主或装修公司将施工垃圾和其他废弃物运到指定地点：监督业主或装修公司按规定允许的装修施工时间施工、以免影响其他业主的生活和休息：指导业主或装修公司接电、接水、并随时检查装修施工是否采取必要的安全措施和消防措施：监督业主或装修公司是否擅自变动涉及房屋整体安全的部位和设施。如果发现业主或者装修公司有违反协议的行为、物业管理公司应当及时制止：已造成事实后果或者拒不改正的、应当及时报告有关部门依法处理。对业主或者装修公司违反协议的、追究违约责任

　　最后、装修结束后、物业管理公司应当进行验收、凡有违反协议的行为、应要求装修恢复或赔偿：没有违反协议的、应及时退还装修押金。

　　一、物业管理公司有权收取装修管理费吗？

　　目前、当业主进行装修时、很多物业管理公司都要收取一定的费用。这些费用总体看来、分为两种类型：一种是可以退还的、主要是装修押金、金额一般为1000元至4000元不等：一种是不可退还的、往往被称为装修管理费、一般为几百元。大多数的业主都认为这两笔钱物业管理公司不能收取。因为这个问题产生的纠纷在现实中不乏少数。那么、物业管理公司有权这样做吗？收取这两笔费用的依据是什么？

　　关于装修是否收取装修押金问题、一方面、国家没有明确规定：另一方面、装修过程中存在较大安全隐患、私拆承重墙、堵塞下水管道、施工扰民、装修人员随意进出造成治安混乱等问题都会对小区公共利益造成损害、用电梯运水泥、沙子也会对公共部位造成磨损。物业管理公司在此过程中确实要投入人力物力进行管理和约束。因此、物业管理公司收取一定的装修押金是合理的。如果业主在房屋装修中违反规定、给小区内的其他业主造成损失、该业主应予以赔偿：如果装修完成后经物业管理公司验收没有问题、物业管理公司应当及时退还已收取的装修押金。

　　对于装修管理费的问题、由于物业管理公司与业主之间是平等的民事主体、他们之间存在着委托合同关系、物业管理公司是否应当收取装修管理费以及收费标准首先要看物业管理合同中是否有对此项的约定、合同中若没有约定、物业管理公司是不能收取上述费用的。

　　物业管理公司提供服务、业主支付物业管理费。如果物业管理公司提供了额外的服务、并被业主接受、那么物业管理公司就有理由要求相应的报酬。反之、如果并没有额外的服务、就不可巧立名目收费。

　　物业管理公司是为全体业主服务的、所以只有当装修行为可能会对整个物业、共同部位或其他业主造成损失时、才需要物业管理公司进行管理。一般说来、物业管理公司不能无故扣押业主的装修押金、也不应当向业主收取诸如装修管理费等类似的费用。

　　二、物业管理公司是否应对业主的违约行为承担管理不善的责任？

　　由于个别业主在小区内的行为违反规定、而对小区内的其他业主或公共设施造成损失、此时物业管理公司对业主的违约行为是否要承担管理不善的责任呢？

　　物业管理公司作为受托实施管理的公司、应当按照合同约定履行相应的管理义务。但是、物业管理公司是一个民事主体而非行政管理机关、因此、物业管理公司是不能采取强制措施的、它所能做的仅仅是在发现问题时向业主及使用人提出改进意见、而不能直接采取行政制裁手段。因此、只要物业管理公司向业主提出了整改意见、应当说就已尽到了依管理合同而履行的义务。对于业主的违约行为物业管理公司不承担责任。

　　但是、如果物业管理公司根本没有履行监督管理义务、没有能够及时发现问题并提出建议、也没有及时告知业主委员会、物业管理公司就违背了物业管理合同的义务、此时应当承担相应的违约责任。例如业主违反业主公约中的约定、擅自将屋内的承重墙拆除。物业管理公司遇到这种情况应当马上制止、如果物业管理公司怠于行使自己的职权、没有及时对这种行为进行处理、应当承担管理不善的责任。