创世纪花园案例分析

　　20** 年 10 月,创世纪花园在通过 2/3 的业主同意之后,采取公开招标方式招聘物业管理公司。这一过程创世纪花园连创了业委会 3 个第一:业委会第一次成为公开招标人,第一次委托中介代理,第一次在媒体上公布招聘物业管理公司信息。整个招标过程进展顺利,在本市物业管理行业内引起了不小的反响。最后上实物业公司中标,成为创世纪花园的新管家。按照合同的约定,新老管家应在 20** 年 11 月 30 日 24 时之前完成交接,但到今年 2 月份,老管家不但没有按期彻底退出,而且给新物业留下一个“烂摊子”:小区内的部分电线被挑断,灯泡被卸掉,一些花盘失踪,防盗安全门的 IC 卡被带走,电梯和监控室内的报警电话线路短路,保安系统处于瘫痪状态等等。出现这种“烂摊子”,最大的受损者就是小区的业主。象这种落聘物业公司临走时采取非理性措施的,沪上还有不少实例。

　　分 析:

　　上面案例中,业委会依法办事,老物业公司却对抗法规。 1 、依照法规规定,老物业公司应该把下面“相关法规索引三”中所列的九项资料完整地交给中标的新物业,然后有序地退出。若不及时退出,甚至破坏小区设施的,有关部门应依法予以行政处罚。 2 、 老物业公司蓄意破坏小区设施,造成损失的,小区业主或业主大会可要求老物业依法赔偿,并可提起民事诉讼。

　　业伟提示 :

　　1 、根据上海市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》,业主个人或少数业主无权就整个小区损失提起诉讼,而只有业主大会、业主委员会(代表业主大会)才有诉讼主体资格。因此,要维护业主整体利益,减少业主自己的损失,成立业主大会和业主委员会已成当务之急。

　　2 、对前期物业管理企业的监督管理,除了依靠主管部门,最终依靠全体业主。如果在矛盾产生之前, 制定制度约束物业管理企业的行为,比如聘请中介机构监督控制,是可以避免不必要损失的。

　　相关法规索引:

　　一、国务院颁布实施的《物业管理条例》规定:

　　业主大会职责之一:选聘、解聘物业管理企业

　　业主委员会是业主大会的执行机构,履行职责之一:代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。

　　二、国家建设部颁布 20** 年 9 月 1 日起实施的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定:住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的,参照本办法执行。

　　三、上海市房屋土地资源管理局 20** 年 11 月 10 日颁布的《上海市居住物业管理招投标暂行规定》第 28 条规定:已交付使用的物业的招投标活动,应在原物业管理服务合同终止前 2 个月完成。

　　第 29 条规定:招投标活动结束后,原物业管理企业应将下述档案材料移交给中标人:

　　(一)各类物业设施的验收、接管档案;

篇2：新旧物业管理交接难点及对策

　　新旧物业管理交接难点及对策

　　随着物业管理的市场化推进，小区业主大会、业主委员会的逐渐成立，在我国，特别是北京、上海、深圳等大城市，部分商业住宅的前期物业管理合同年限到期，开发公司委派的前期物业公司按照合同应退出小区，由业委会选举的新物业进驻小区，进入了新老物业的交接阶段。在交接过程中，由于前期遗留问题、物业欠费问题、业主委员会的操作问题等使物业新旧交接过程中发生了不少纠纷，出现了旧物业不走、新物业进不来的局面。

　　如何能够更好的解决这些问题，不仅关系到物业管理公司的利益，物业管理行业的规范发展，还涉及到小区居民的稳定生活和社区、社会的稳定。新旧物业交接的难点和对策，需要我们物业管理行业和各界人士的关注。

　　一、新旧物业管理交接难的三大体现

　　在物业管理实践中，业主委员会通过正常的招投标，希望新物业管理公司进驻小区，在进驻过程中，新的物业管理公司感到交接工作存在很多的问题，阻碍了以后物业管理正常的开展，主要体现在以下三点：

　　1、小区相关设施如物业管理用房、公共设施等移交难。

　　按照《物业管理条例》规定，物业管理用房等房产的所有权属于业主，但由于在房地产开发建设和登记产权时，大部分登记的是开发建设单位，而目前又没有法规规定这部分产权如何移交给业主。如物业管理用房，即使旧物业管理公司同意移交，但在接管初期，旧物业管理公司对物业管理用房进行过装修，投入了一部分的费用，需要旧的物业管理公司、新的物业管理公司、业主委员会进行协商，增加了新旧物业交接的难度。

　　2、物业资料移交难。

　　按照《物业管理条例》第二十九条，建设单位应当向物业管理公司移交以下资料:

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。

　　(三)物业质量保修文件和物业使用等技术资料。

　　(四)物业管理所必须的其他资料。

　　要求物业管理企业应当在前期服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

　　虽然《物业管理条例》上对交接的内容有规定，但是比较笼统，不能充分的将日后新物业管理公司顺利开展公司所需要的资料(如财产记录、设备情况和客户资料等)涵盖在内。另外，由于大部分前期物业管理公司都是由开发商选聘的或者自己组建的物业管理公司，开发商不按规定向物业管理公司移交相关资料，旧物业管理公司也就无法在新旧物业交接中提交完整的资料。

　　若没有设备竣工图等重要的原始资料，新物业管理公司则无法在小区内顺利开展物业管理工作。如某新物业管理公司在入驻小区后，不少业主反映下水管道堵塞，新公司请来专业疏通人员检查后发现，整个小区要进行大的疏通，但由于物业管理公司在交接时没有将下水管道的图纸移交过来，这样疏通工作也不能开展，影响了业主的正常生活。

　　3、物业管理费支出、欠费问题处理难。

　　由于物业管理合同的特殊性，体现在物业合同主体和标的的特殊性，当业主委员会代表业主和物业管理公司签订了合同，这样物业管理公司所提供的服务是面向所有业主，而各业主的服务要求和判断服务质量的标准又不一样，这样造成某些业主对物业服务的不满，通过拒绝交纳物业管理费来抗议，而开发商的遗留问题难以解决，又加剧了物业管理公司和业主之间的矛盾。这样在旧物业退出小区时，业主所欠的物业管理费则成为一个阻碍交接成功的难题。

　　(1)物业管理费账目管理杂乱。旧物业不能详细公布业主交费情况，而一些物业管理中的费用该支付的没有支付，该公布的不公布，造成收入和费用混乱，又没有监督机构对支出进行监管，比较混乱，在新物业交接时，各管理项目费用理不清，不能顺利接管。

　　(2)代收费用的差额问题。如很多老小区，在初始阶段没有一户一表，旧物业管理公司义务为居民代收水电费，出现的差额费往往由物业管理公司承担，这样在交接时，对于差额部分如何来妥善解决，原有物业管理公司的权益又如何来保护，解决不好这些问题，新旧物业交接时就容易产生纠纷。

　　(3)物业管理费欠交。现在，物业管理公司的物业费收缴率不高，好一点的公司到90% ，而很多的是维护在70% ，一些老小区还不到40% 。这样，新旧物业交接时物业费的纠纷就成为了一个很大的障碍。旧物业管理公司在物业费的问题没有解决前，让其退出是很难的。

　　(4)其他费用，如前期停车费、一些经营收益的问题也影响了新旧物业交接的顺利开展。

　　二、解决新旧物业交接纠纷的对策

　　面对业主对自主选择物业管理公司的权利主张，而业主委员会在选择物业管理公司后，发生了诸多的物业管理交接纠纷，如何规避纠纷，顺利实施此项物业管理市场化行为，需要从政府、企业、业主委员会三个角度来开展工作。

　　1、加强政府的监督机制，特别是物业管理费的使用监督机制，为日后的旧物业的退出和新物业的进入打下基础，减少有争议和矛盾的问题。

　　不仅要有工商和税务的一般监督管理，还需要政府或者其他的公正的第三方中介力量的加入，提供技术力量和法律、规章的强有力的支持，加大物业监管机制，把这个社会化的问题通过一个良性的管理循环来控制和监督，提供一个公平的竞争环境。政府的规则可以说是影响到整个市场的游戏规则，政府的相关政策能够与市场问题同步，而不是滞后，物业管理公司能够在遇到问题后有法可依、有法可行。

　　2、加强企业团队建设和规避风险的意识。企业要意识到在市场化竞争中不能盲目的市场拓展，结合行业的现状，进行充分的调研和分析，再采取相应的经济行为。而且对经济行为的可操作性细节考虑得要多，物业管理行业并不是一个低风险的行业，特别是在现在这个竞争不规范、规则不完整、没有游戏规则可依的情况下，存在很大的经营风险。

　　3、提高业委会成员的专业能力。可聘请物业管理专家和法律顾问来操盘此事，从业委会的备案、招投标过程、新旧物业的接管程序上有一个符合法规、业主需求的过程规划。

　　三、成功案例

　　某小区业主对现有物业管理公司的物业管理不满意，希望通过合法的途径来改选物业管理公司，下面是小区业主的一系列做法，最终成功的改选了物业管理企业，而且原有的物业管理公司也收回了业主所欠的费用，移交了全部的相关物业管理资料，三方达成了共赢。

　　1、就是按照法规合法成立业主委员会，完善了组织机构。从20**年9月起，小区居民开始认真筹备成立业主委员会。从候选人报名中确定人选作为业主委员会成员，特聘全职秘书。业委会成立了专门的财务组、督察组、宣传组，邀请有专业背景的热心人士参与。

　　2、业主委员会成员认真开展各项工作。与业主通过互连网讨论《业主公约》、《业主大会议事规则》，制定业主委员会全年工作计划。学习相关的物业条例，吃透各种法律条文，研究物业管理条例。

　　3、公开招标选择物业管理公司。业主委员会聘请专业审计公司做财务统计，与新物业签订协议时，居民中的法律界人士为各项条款把关。对初选的六家公司集中投票，对他们所管理的物业管理项目进行逐个考察，采用邀请招标的方式，招聘过程透明，选择了新的物业管理公司

　　4、业主与旧物业管理公司、开发商良好的沟通。在新旧物业的交接中，没有出现业主与物业正面冲突的情况，在业主委员会的宣传下，业主交纳了所欠旧物业管理公司的费用。在此过程中，业主委员会取得了开发商的支持，成功的实现了新旧物业的交替。

　　参考书目:

　　1、物业管理政策法规汇编，中国物业管理协会，20**.12

　　2、梁柱，《物业管理进出现象分析》，《中国物业管理》杂志，20**.5

　　来源:《中国物业管理》20**年(增刊1)发布日期:20**-11-10作者:杨宣轶

篇3：业委会加强安全防范维护小区秩序公告(新旧物业交接)

　　业委会关于加强安全防范、维护小区秩序的公告（新旧物业交接）

　　（20**年第*号公告）

　　尊敬的各位业主,大家好：

　　小区在8月底举行的业主大会临时会议中投票确定了**物业服务有限公司为本小区新的服务企业。

　　现业委会正在与该公司洽谈签约的具体事宜，在新的物业公司尚未进场的情况下，由于合一物业不作为，造成小区垃圾清理滞后、安保工作出现漏洞。

　　基于上述情况，业委会已与zz物业商定，由其在9月6日派遣保洁、保安进驻小区，承担保洁、安保工作。在此特别时期，业委会特别提醒全体业主，为了维护小区整体的运行秩序，请大家共同做到以下几点：

　　1、出门前仔细检查门、窗、阳台门是否锁好；

　　2、请将垃圾投放在指定垃圾桶内；

　　3、发现可疑闲杂人员，立即报警或通知临时工作人员；

　　4、消防通道请勿堆放杂物及易燃物品，避免消防事故发生。

　　感谢全体业主的大力支持！

　　**小区第二届业主委员会

　　20**年*月*日