物业管理危险源清单汇编

　　一、职业安全类

　　保洁类

　　1、消杀工作防止中毒；

　　2、清洁光滑作业面防止摔伤；

　　3、高空或离开地面作业时防止坠下(如：清洁外墙等)；

　　4、绿化工作时防止被植物或工具刺伤、割伤；

　　5、搬运物件过程防止身体伤害(如：磕伤、扭伤、砸伤等)；

　　6、恶劣天气情况下保洁作业防止身体伤害(如：酷暑、寒冬、雷电、台风等天气)；

　　7、在汽车道、车辆出入口保洁作业防止身体伤害；

　　8、清洁下水管井等密闭管井防止缺氧和中毒；

　　9、在工程现场工作时防止意外事故发生(如：坠物、扎脚等)

　　10、防止工作现场因产生噪音、污染、有害气体等对身体的伤害；

　　11、防止在保洁工作时触电(如：清洁开关面板、插座、灯罩等)；

　　12、高空通道使用护栏防止坠下。

　　保安类

　　1、训练时防止身体伤害；

　　2、与客户、外来人员等发生肢体接触时防止身体伤害；

　　3、恶劣天气情况下执勤防止身体伤害(如：酷暑、寒冬、雷电、台风等天气)；

　　4、搬运物件过程防止身体伤害；

　　5、在汽车道、车辆出入口执勤防止身体伤害；

　　6、使用防卫武器时防止伤及他人和自己；

　　7、进行意外抢险工作时防止身体伤害(如：灭火、制止罪犯等)；

　　8、使用巡逻车辆时防止意外发生(如：自行车、摩托车、电瓶车等)。

　　9、在工程现场工作时防止意外事故发生(如：坠物、扎脚等)；

　　10、车场岗位穿着反光衣。

　　维修类

　　1、特种作业时防止意外事故发生(如：电焊、气割等)；

　　2、使用作业工具防止被刺伤、割伤、擦伤；(如：刀、铁锤、砂轮机等)

　　3、高空及离开地面作业时防止坠下(如：更换楼顶灯、路灯等)；

　　4、检修电器、机械设备时防止身体伤害；

　　5、防止劳动防护用具破损失效；

　　6、恶劣天气情况下作业防止身体伤害；

　　7、搬运物件过程防止身体伤害；

　　8、在无通风情况的密闭管井中作业防止缺氧和中毒。

　　9、在工程现场工作时防止意外事故发生(如：坠物、扎脚等)

　　二、消防管理类

　　1、家庭类 ：煲汤等忘记关火、燃放爆竹、烟头乱扔、阳台堆放易燃杂物等、儿童玩火、煤气泄漏、住户装修没有配置灭火器。

　　2、电气类：电气线路短路、电气设备过载、补偿电容起火、使用电焊时没有在附近配置灭火器。

　　3、设备类：发电机柴油箱没有接地、设备房有易燃易爆物品、消防报警系统故障。

　　4、其他类：消防栓等设施完好性、灭火器配置情况、室外煤气泄漏、灭火方法不正确、氧气乙炔瓶间隔距离不够、小区内山体公园没有设置消防水和报警装置。

　　三、车辆管理类

　　1、停车场设施：道闸(失灵、误操作、无防砸车装置)、出入口活动地桩(没有设置、没有使用、地桩上无反光纸或反光漆、地桩强度不够)、车场周边没有防止强撞装置和没有形成闭环、交通设施(反光镜、减速坡)设置不够或不合理、刷卡设备位置设置不合理、车库出入口排水沟雨篦子不牢固、露天车场出入口没有制作雨雪棚、车库上端管道滴水、渗水到车场。

　　2、车辆交通标识：路口配置禁停、限速、限高、导向、分道行驶、人车分行、禁止尾随、转向、价格公示标志、障碍物使用反光标识、车场内雨水管的保护、车辆流向设置不合理性。

　　3、车位：车位位置设置不合理、倒车架位置、车位设置编号、车位朝向影响住户、小车位没有标识。

　　4、人员操作：安全员指挥不当、车辆进出没有检查(进入车辆车况检查、进入危险品、外出可疑物品、无牌车辆进入)。

　　5、车辆停放：占道停放、跨位停放、占位停放。

　　6、停车场环境：车场灯光太暗、入口光线太强影响司机视线。

　　7、车辆防盗：收发卡、收发票管理、车辆出入口岗流程合理(验卡票后放车)。

　　四、公共区域安全类

　　1、各类安全提示标识；

　　2、路灯/草坪灯柱松动、路灯/草坪灯罩松动或破裂、电线裸露；

　　3、井盖、地面不平或易滑地面、不合适的路障；

　　4、娱乐设施松动、娱乐设施尖角或局部变形、休闲椅凳松动或尖角；

　　5、公共场地临时施工防护、工具/材料等高空搬运、不适当的楼梯扶手或护栏、公共场所照明度；

　　6、工具、材料等高空坠落、阳台花盆等物品坠落、病虫害枝、枯枝等意外坠落伤人、带刺绿化植物对人员的伤害、植物发出的气体对人体造成不良感受、特殊季节的台风、暴雨引起的物品坠落等；

　　7、电梯轿厢安全呼救按钮、轿厢照明、电梯困人、电梯保养或维修时的防护栏及提示标识；

　　8、水景区域救生圈、水池边缘/池壁设置防滑、防护栏、召援电话、水景灯使用安全电压、防水性。

　　五、泳池安全类

　　1、安全提示标识包括禁止有心脏病、酒后、有传染病的人员游泳的标识等；

　　2、易滑地面、泳池公共照明度包括池底照明、池底照明防水性；

　　3、泳池池水清晰度及酸碱度、水质符合国家规定；

　　4、救生员责任心、泳池池底及池边设施尖角、泳池吸管及吸杆摆放位置不适当、冲凉房易滑地面、喷淋头牢固性、冲凉房灯罩松脱；

　　5、使用人员需要有健康证、泳池按规范配置浸脚池、喷洒装置、四周封闭；

　　6、严禁跳水、追打、深水区与浅水区、水深、救生圈、救生杆、救生员比例、救生员的了望台设置能有效观察泳池情况。

　　六、治安类

　　(一)入室盗窃

　　1、作案人员：(窃贼可能利用各种身份进行伪装)

　　1)住宅区内：租户；家政；装修；无业人员；内盗。

　　2)住宅区外：废品收购；维修人员；访客。

　　2、作案工具：扳手；钳子；铁棍或无作案工具。

　　3、作案方式：踩点；潜伏；实施；潜逃。

　　4、作案时间：家中无人；夜晚睡觉。

　　5、盗窃物品：现金、首饰等贵重物品；家具、电器。

　　6、安全死角：

　　1)房屋本体：屋面；阳台；窗台；空调架；空置房。

　　2)公共区域：管道井；乔灌木树丛；消防楼道；设备机房。

　　7、防范措施：

　　人防：人员、物品的进出登记；巡逻路线、周期；防范技能；责任心。

　　物防：围墙；入户门、窗；防盗门、窗花；保险柜。

　　技防：闭路电视；室内、外红外报警；智能门禁。

　　其他：安全宣传。

　　8、补救措施：报警；保护现场；安全宣传；消除隐患。

　　9、提示：

　　(1)对装修、维修、家政、经商、送货、访客、废品收购等外来人员，确认身份后进行登记管理，有条件的情况下凭出入牌进出；

　　(2)保安员尽量多的记忆住户情况；

　　(3)家具、电器、施工工具等大件物品进行进出登记；

　　(4)建立、更新租户档案；

　　(5)对装修人员留宿进行管理；

　　(6)巡逻路线要覆盖治安死角，巡逻频度根据危险程度确定；

　　(7)制定入室盗窃应急预案，进行岗位协防演练；

　　(8)消除脱岗、睡觉等现象；

　　(9)巡逻路线、开门密码、住户资料等注意保密；

　　(10)非主要路口封闭或定时开放；

　　(11)管道井、天面等死角尽量封闭；

　　(12)提醒住户采取家庭防盗措施，如安装防盗门、窗花、妥善保管家中财物；

　　(13)夜晚巡逻提醒住户关窗；

　　(14)防止尾随；

　　(15)定期检查智能化设施运行状况，发现问题及时维修；

　　(16)提醒住户正确使用家庭红外报警；

　　(17)发生盗窃，注意保护盗窃现场的痕迹和证据。

　　(二)公共设施盗窃

　　1、作案人员：装修；废品收购；假冒身份。

　　2、作案方式：踩点；实施；潜逃。

　　3、盗窃物品：

　　1)公共设施：金属器件；电气器、配件；小型雕塑；名贵花草。

　　2)他人物品：晾晒衣物；临时放置的物品。

　　4、防范措施：

　　1)人防：小区出入路口；巡逻路线、周期；责任心(睡觉、脱岗)。

　　2)物防：围墙；路桩。

　　3)技防：闭路电视；智能门禁。

　　4)其他：安全宣传。

　　5、补救措施：报警；保护现场；安全宣传；消除隐患。

　　6、提示：

　　(1)确定公共区域的保护对象；

　　(2)保护对象的附近有无监控设施；

　　(3)公共区域巡逻路线覆盖保护对象；

　　(4)签到点、巡逻频次根据危险等级设置；

　　(5)路口岗位对进出物品进行检查；

　　(6)人流出入口可考虑加路桩限制人力车通行。

　　(三)抢劫

　　1、作案人员：无业人员；假冒身份。

　　2、作案方式：踩点；实施；潜逃。

　　3、作案工具：摩托车或无作案工具。

　　4、治安死角：偏僻路口、道路；室内。

　　5、防范措施：

　　1)人防：进、出登记；巡逻路线、周期；防范技能。

　　2)技防：室内对讲。

　　3)其他：安全宣传。

　　6、补救措施：报警；保护现场；安全宣传；消除隐患。

　　7、提示：

　　(1)采取公告、警示牌、宣传手册等加强宣传；

　　(2)注意观察可疑人员；

　　(3)限制无牌摩托车进入小区。

　　(四)肢体冲突

　　1、一般情况：其他人员和保安员肢体冲突；其他人员之间肢体冲突。

　　2、提示：

　　(1)肢体冲突的诱因有醉酒、积怨、情绪激动等；

　　(2)和客户频繁接触的岗位安排有沟通技巧的安全员；

　　(3)制订肢体冲突应急预案(消除误解；保持克制；劝阻隔离；多岗协同；回避危险等)；

　　(4)对进出小区的各类人员一视同仁；

　　(5)控制事态，及时报警；

　　(6)可能出现争执时，要主动回避。

篇2：委托代扣物业管理服务费协议书

　　委托代扣物业管理服务费协议书

　　第一联：收费单位留存

　　甲方(收款人)：

　　乙方(付款人)：

　　丙方(委托银行)：

　　为了方便客户缴交物业管理服务费，乙方同意授权丙方，在以下乙方提供的银行结算账户中扣缴乙方每月的物业管理服务费，具体协议如下：

　　一、甲乙丙三方共同遵守中华人民银行关于《支付结算办法》的规定，由甲方通过z 市代收代付实时缴费系统每月在缴交物业管理服务费期内向丙方提供乙方应缴交物业管理服务费金额的电子数据，丙方于每月5日前(遇节假日顺延)通过电脑系统自动从乙方提供的银行结算账户中扣划，而无需事先征得乙方同意。

　　二、乙方同意委托广东南粤银行缴交物业管理服务费。

　　三、乙方应按《前期物业服务合同》所约定的收费标准向甲方缴交物业管理服务费,保证其委托付款帐户有足够扣付物业服务费的存款余额。如因乙方付款账户冻结或余额不足等原因而导致甲方未能足额收取物业服务费款项，则视为乙方逾期付款违约，甲方有权依照《前期物业服务合同》的约定收取乙方滞纳金。

　　四、物业管理服务费以人民币结算，通过丙方划扣方式付款。

　　五、因乙方自身原因需要变更付款账号时，乙方需在每月5日前到甲方客户服务中心办理协议变更手续，同时重新签订新的协议，原协议自动作废。在重新签订协议之前，本协议继续有效。

　　六、乙方办理本业务时，若为个人客户请携带付款人本人身份证（原件，复印件留存）和本人付款结算账户（活期存折/借记卡）资料，到甲方客户服务中心办理签约手续，不得代办；对公单位账户需加盖单位公章。

　　七、甲方有义务接受乙方的查询和咨询，代扣过程中如出现疑问，乙方可到甲方客户服务中心进行咨询，或拨打z-ZZZ电话咨询。

　　八、乙方应如实填写下表内容，其内容构成本协议的组成部分。乙方需保证所填内容的真实、准确和有效性。如因乙方填写内容不正确而造成的乙方不便和经济损失，甲方和丙方对此不负责任。

　　九、本协议一式三份，甲、乙、丙各执一份，均具同等法律效力。本协议自三方签字盖章后生效。

　　十、上述条款未尽事宜，由三方共同协商。

　　请在需要办理的业务类型框内打“√”□开通□变更□取消

　　住户地址：z 市区幢座房

　　付款人名称 付款人身份证号

　　缴费编号 联系电话

　　开户银行 付款账号

　　备注

　　甲方盖章：乙方签名 (或盖章)：丙方盖章：

　　年 月日

篇3：物业管理人员案例分析试题

　　姓名：成绩：

　　物业管理人员案例分析试题

　　案例一（如何应对业主的成见？）

　　某小区一位业主装修时。擅自在阳台顶棚焊接铁架。与楼体其他阳台极不协调，管理处发现后，立即发出停工整改通知书，该业主对此怨声载道，说管理处限制她自由，铁架非安装不可。

　　你发火我不发火。管理处有关人员三番五次耐心地给她讲解装修管理法规，说明保持楼宇外观统一的必要性，任其硬顶也好，软抗也罢，在原则问题上绝不退缩。业主见管理处的态度这么坚决，只好按照要求进行整改。

　　虽说违章装修的问题解决了，但这位业主的心中留下了对管理处的成见，每次见面都板着脸，管理员上前主动搭话也爱理不理。

　　为消除她的误解，管理处不计较其态度，依然真诚地为她提供各方面帮助，换取她的理解和信任。装修时帮助她打扫卫生，入住时帮助她搬运家私，通过一系列微小的事情，这位业主终于主动与管理处配合，还成了协助该小区管理的主力军。

　　[问题]这种情况，你有什么好的处理方法？

　　[参考答案]

　　1.坚持原则

　　处理此类问题要态度坚决，决不能轻易退让，否则开了一个口子，会一发不可收拾。

　　2.一心换心

　　管理处每天都在和业主打交道；磕磕碰碰总是难免的，有了矛盾不要紧。关键要主动用自己真诚重新换取理解和信任。

　　案例二（如何处理小区商铺违反管理处规定的事情？）

　　某小区有商铺近60家，他们大多数都能够按照有关管理规定开展商务活动.但其中一家店铺，近年来屡屡违规，经常将一些招聘，商品和杂物摆出店门之外，影响了小区环境的整洁美貌。管理人员数次劝说、批评、警告，其往往不予理睬，仍然我行我素。最后决定由主管找店铺老板正式谈话，若不见效，则坚决采取处罚措施。

　　[问题]这种情况，你有什么好的解决对策

　　[参考答案]

　　主管将该店铺老婆约到管理处办公室。首先，严肃指出屡屡乱摆放，严重违反了符合政府法规精神、又为业主住户认可的小区管理规定，理应予以惩处，但考虑到其曾经能够积极配合小区管理和缴费工作，所以再给一次自觉整改的机会。

　　然后，提出三个问题请其换位思考：假如你是小区管理人员，你如何去履行自己的管理职责呢？假如你的同行都象你一样，你想象我们小区又是怎样一种面貌呢？如果你是客户，你愿意到门前乱七八糟的店铺里购物吗？（最能打动他的就是这句话）。

　　严肃认真的态度、推心置腹的谈话，使店铺老板受到震动，当即保证不再乱摆乱放。事后，他马上进行了整改。

　　案例三（如何处理业主错误索赔要求？）

　　某小区的物业公司按照制定的维修维护计划，对小区内所有的污水管网进行了检查和疏通，一切均正常。就在检查疏通完之后几天，由于楼上某业主家进行装修，施工人员违反物业装修管理规定，擅自将装修残余水泥、油漆等倒入地漏，经排水管道流至该业主管弯头处，堵塞了本单元的管道。楼上住户排出的污水不能流出，便慢慢从楼下李先生家的地漏处冒出。

　　管理处发现了跑水后，马上通知了李先生，由于李先生当时不在家中，电话联系两小时后，物管人员消除了堵塞现象。

　　事后，李先生认为物业公司未尽到管理职责。遂向物业公司提出索赔要求。

　　李先生受损的原因是下水道被堵塞而冒水，而下水道的原因是其他业主乱倒装修废弃物。

　　[问题]物业处该不该满足李先生的赔偿要求？为什么？遇到这种情况，你将如何处理？

　　[参考答案]

　　该小区的《物业管理公约》规定，物业公司负责小区的管理及房屋和公共配套设施的维护，养护，在实际工作中，每年每月都有计划地进行修缮这方面的工作。而就在事发的前几日还做过该楼污冰水管的例行清理。所以，物业公司完全尽到了设备，设施日常维护的职责。

　　同时，该小区《物业管理公约》还规定，业主装修必须先向物业公司申报，领取装修许可证。并严格遵守小区房屋装修管理规定。在这一事件中，物业公司确实按照规定与该家装修主业及施工队伍签定了装修协议书，并要求其交纳了装修押金。告知其应遵守的规定，也经常派人员至装修现场巡视。

　　这次事件，是装修工人在逃避物业公司监管情况下，偷偷将废弃物倒入极为陷蔽的污水管道中造成的。此中情况已经超出了物业公司管理范围及力量以外，物业公司不可能觉察。所以在这个问题上，物业公司亦没有疏漏，因此，手业公司不应承担任何赔偿义务。

　　那么这个责任到底由谁来负呢？根据相关的法律以及建设部《家庭居家装饰装修管理试行办法》中明确规定：这次事件是由于装修人员违规操作而造成的，应负完全责任。

　　最后，该管理处将相关的法规复印成文字提供给李先生并主动为他提供相关的法律咨询指导，让他感觉十分满意。

　　案例四（如何应对主业的突然投诉？）

　　一天，某小区的一位老年业主在小区的中庭休闲区，口气不太客气地责问正准备下班的某管理员：“小区内为什么要搞一个沙地？”原来他家的小孙子在沙地玩，回家身上的沙子搞得家里到处都是，如果不小心还会对眼睛造成伤害，老人认为这个沙地存在安全陷患。也许是下玫的缘故吧。这位管理员并没有太在意。只是随口说：城市里的小孩子接触到泥沙的机会并不多，我们小区内有好多其他喜欢玩沙的小孩子呀，其他物体也存在着可能的危险，我们不能因为它存在可能的危险就取消了呀。这位老先生针对“不能因为它存在危险就取消”的话来气了：你们服务中心没有听取我们业主的意见，我要找你们领导。。。。。。

　　[问题]如果是你，你会对这位先生采取什么样的方式？是置之不理？还是积极解决？你有何具体的办法将此事妥善处理？

　　[参考答案]

　　这位管理员“见势不妙”，忙说：这样吧，我将把你的意见向领导反映一下再和你联系好吗？

　　当天，这位管理员找到开发商的技术人员，询问了有关沙地的问题，才知道该沙地并不是小孩子的娱乐场所，而是有消防方面的功能。

　　于是该管理员找到了那位老先生，首先对自己不当理解表示道歉，并详细向业主说明了事由，得到了业主的理解。

　　我们物业管理工作者每天都会碰到各种各样的业主投诉，无论其大小，首先你不能用敷衍了事的态度，要千方百计站在业主的角度，急业主之所急、想业主之所想，真诚地为其分忧解难，这实际上最能反映出你的服务意识和服务态度。其次在平时的工作中，管理人员要对小区相关设备的功能、物业管理的相关知识等信息尽可能了解得全面一些。收集、储备一切能为业主提供方便的信息。回答业主的提问不能似是而非，要有根有据，以理服人。

　　案例五（如何应对找借口拖欠管理费的业主？）

　　一日，某小区管理处走进一位业主说：“因开发商没有在规定的时间内办理房产证，我从本月开始不交管理费，你们管理处也不要来找我。”说完后扬长而去。在以后的几个月内，不论管理处工作人员上面做工作，还是以书面形式通知，都不予理会。

　　[问题]

　　1.你认为该业主的做法是否合理？为什么。

　　2.作为一名管理员，你要如何说服业主如期交纳管理费？

　　处理过程

　　[参考答案]

　　《住宅物业管理条例》实施细则第六章第四十条“住宅管理服务费的基本开支包括：

　　（一）住宅公用设施、设备和公共场所（地）的日常管理、维修养护费用（包括材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等）；

　　（二）管理处工作人员的津贴工资、福利及办公费用；

　　（三）住宅区公用设施、设备必要的保险费和法定税费；

　　（四）住宅必要的社区文化活动费用。

　　由此可见，业主享受了物业管理服务，就应该履行其基本义务，而与其他业主享受同样的服务，显然侵占了其他业主的共同利益。