篇2：论高层楼宇物业管理问题

　　论高层楼宇物业管理问题

　　高层楼宇的出现，是人类有效利用土地资源的结果。近年来，各种用途的高层楼宇在全国各地迅速崛起，与此同时，高层楼宇的物业管理问题也不容忽视地摆在了人们眼前。中国当前许多高层楼宇多为出租出售混合，具有多种功能的综合楼，以下我将就高层综合楼楼宇的物业管理问题来谈一谈。

　　一、高层综合楼的物业管理特点

　　1、高层综合高度大、层数多，功能复杂，人口稠密，物业管理任务较为艰巨。高层综合楼宇多包括停车场、商业、餐饮、娱乐健身场所、写字楼、酒店、公寓、常住流动人口极多。要管理好高层综合楼，确保大楼各部分正常运作，确保物业和楼内居民的生命财产安全，任务十分艰巨。

　　2、高层综合楼设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。高层综合楼一般设有中央空调系统、上水排水、排污系统、高低压供电系统，煤气供应系统、电梯系统，有些较为高级的、现代化程度较高的大楼还设有楼宇自动化系统，通信自动化系统、办公、保安、消防自动化系统。物业管理公司需要建立一支素质较高的专业人员管理队伍，运用先进的管理手段、方法，对大楼各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。高层综合楼能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，收取的物业管理费也高。

　　二、高层综合楼物业管理的原则

　　1、早期介入原则

　　早期介入的作用有三：一是熟悉物业情况；二是参于大楼的工程管理；三是可提出整改意见。

　　2、统一管理原则

　　首先，大楼是一个整体，各系统都是为整个大楼服务的，多头管理势必影响大楼整体的正常运行；其次，多头管理易造成职责不清，使出现的问题和故障无法及时解决；第三，多头管理会造成管理死角。因此，高层综合楼应坚持统一管理。

　　3、收费合理原则。

　　这一原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的服务相符。不论如何，物业管理队伍都应采取公平、合理、协调一致的原则。

　　4、依法管理原则。

　　物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办事的原则。

　　5、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。

　　物业管理要通过科学管理、良好的服务、优美的环境、合理的收费，树立自身的良好形象，增强知名度，赢得用户和住户的信任。

　　6、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。

　　高层综合楼内有许多不同性质的住户和用户，各户所需的服务也不尽相同。因此物业管理不仅要做好供电、供水、供住、用户需要做好专项服务与特约服务，为用户、住户提供最大的方便。

　　三、高层综合楼物业管理的内容

　　1、房屋建筑主体应有的维修管理。

　　物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对大楼的楼面、楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对住户、用户的房屋装修进行严格的监督管理，使大楼不因装修而影响寿命和危及他人安全。维持大楼价值，创造增值潜力。

　　2、大楼各系统设备设施的管理。

　　物业管理人员要经常对大楼的供电供水及排水、电梯、消防、中央空调、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设备完好的运行状态。

　　3、清洁卫生的管理。

　　清扫保洁人员应全面负责大楼各房屋以及公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。

　　4、绿化管理。

　　绿化人员应对大楼周围及内部的花草树木和景点进行养护和管理，为用户、住户创造优美整洁舒适的高雅的环境。

　　5、停车场、车辆及交通管理。

　　管理人员要对用户、租户以及外来人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全。

　　6、消防及治安管理。

　　保安人员对大楼及其范围内进行全天候保安值勤，设立固定保安岗位和流动巡逻岗。确保用户、住户人身财产安全。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材的维护，对违法违纪行为要及时处理。

　　7、收费管理。

　　要严格按照协议或合同当地物价部门核定的物业管理服务收费标准，及时、 定期收取租金及管理费用，并接受用户、住户监督。

　　8、全方位服务。

　　物业管理应对用户、住户提供全方位、多层次、有效且经济的服务，使用户、住户更为舒适便利。可开设常规性服务，如:机车船票代办、办设储蓄所等；委托性服务，如:代住户、用户订送报刊、代订牛奶、代住户接送儿童、雇佣保姆等；经营性服务，如:开设餐饮、娱乐场所、开设健身房等。并根据用户、住户需要，提供特约服务。

　　四、当前高层综合楼物业管理需要注意的问题

　　1、产权问题

　　建成的楼房分层、分套或分间出售后，就把整个大楼划分为大小不同的多个产权，从而出现了以下的特征:一是产权"私"有和楼宇结构的不可分割。高层大楼的单个产权证书，能真正体现私有份额的主要是建筑平方米，而分解为单个构件时其产权属性就被淡化。如某一业主的地板可能是另一业主的天花板，一堵墙可能为两位业主共有等。二是共有部分只能在价值上分割而难以在实物上分割。因此物业管理公司须协调好各业主的关系，并完善该类法规。

　　2、消防问题

　　高层综合楼的消防问题较为严重，因为，一是通道单一，易被堵塞。特别是消防通道，一般只有集中的几个，有被占用或被擅自增设铁栅门，增大了灾害疏散的难度。二是，电梯井具有抽风效应。高楼原本招风，再加象烟囱一样的井道就更有助于火势蔓延。其三是易燃的装饰材料，只追求美观舒适，而轻视饰材的防火性能系统。四是外部救灾困难。目前其中许多问题尚待解决。可行措施有:一是必须建立严密规范的消防责任制。落实任务、明确责任。二是消防人员须熟悉消防设备设施的部位和性能。对各种消防用具及报警系统须经常检查、试验、保养、检修和维护，使其处于良好的使用状态。三是消防通道不得占用，须畅通无阻。四是对用户住户进行消防知识宣传教育，使其掌握消防器材的使用方法。

　　3、治安问题

　　高层综合楼由于具有较多的公共区域，任何人都可借故在这些公区区域滞留，而业主并不十分关心这些区域的使用。特别是用户、住户中许多"鸡犬之声相闻、老死不相住来"，互不关照，给大楼安全带来不利影响。针对这些情况，保安部门更需不断加强完善保安工作。一是必须掌握大楼各用户、住户的基本人员情况，掌握楼内重点要案部位，可装监视器。二是定期检查楼内安全设施，对监控设施经常进行维修、保养、监控室要24小时有人监控。三是对停车场、电梯间、通风口等部位要做到安全防范。四是对大楼实行巡逻制度，特别是对各段不同用途的楼层设置相应的保安岗。针对各业主互不熟识的现象，物业管理部门还可借鉴香港这一方面的成功经验，通过物业推动、协调在该物业中进行各类活动的业主或租客之间的社会人际关系，建立起互惠互利、和睦共处的邻里关系，使房地产这类贵重资产和高价商品都得以发挥最高的效益。

篇3：物业知识教材：高层楼宇物业管理

　　物业知识教材：高层楼宇物业管理

　　高层楼宇建筑特点与设备配置

　　一、高层楼宇的特点

　　高层楼宇较之低层楼宇不论在建筑本身、设备配置、装修档次、使用功能，还是在管理 方面都有许多不同，有其自身的特点，主要体现在以下几个方面:

　　1.建筑规模大，标准高

　　高层楼宇身高层多，必然建筑面积大(几千~几十万平方米)、建筑标准高(设计、施工、装修都是高标准)。随之而来的，使用维护要求也高。

　　2.人口集中，涉及面广

　　高层商住楼宇住户来自各行各业、不同地方、不同国籍;高层办公楼宇中，会集国内外 大小公司机构、不同业务往来人员，涉及面十分广泛。如广州世贸大厦总建筑面积10万平方 米，购买、租用写字楼宇部分的大小公司350多家，涉及16个国别，有近万人在大厦办公经 营。相对来说，高层楼宇人员素质高，对管理服务和特殊服务的要求也高。

　　3.设施设备复杂，专业化程度高

　　为了保证高层楼宇正常运转、发挥功能、生活使用方便，高层楼宇都配备了各种复杂的 设施设备，需要专业化的维护管理。

　　4.集多功能于一体，综合性强

　　现在的高层楼宇多数集商业、居住、办公、餐饮、娱乐、休闲等功能于一体，各部分功 用有机结合，综合性强。

　　二、高层楼宇的设施设备配置

　　高层楼宇通常配有下列设施设备:

　　1.供电系统

　　高低压配电房、配电干线、楼层配电箱构成大厦的供电系统，由配电房给配电。该套系 统除了保证大厦内工作生活用电外，还须给一些设备提供动力，如中央空调机、水泵、电梯等。同时，高层楼宇一般还要配备备用发电机组，其主要功用是在发生火灾时为消防泵、消 防电梯、消防通道照明、消防报警提供用电，也用于市电停断后的大楼供电。

　　高层楼宇供电系统的配置通常能做到分层分区控制，以节约用电。

　　2.运输系统

　　高层楼宇的运输系统指载客载货电梯、自动扶梯、消防电梯等。电梯对于高层楼宇的正 常运转必不可少，同时，其耗电量极大。因此，选配性能优良、荷载适当的电梯十分重要。

　　3.中央空调系统

　　高层楼宇通常都配备集中或半集中式的空调系统，也即我们通常说的中央空调系统。中 央空调系统由水系统(冷源)和风系统(空气处理及分配系统)两大部分组成。其中，水系统具 体由冷水机组、冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔及水管与相关配件组成，风系统由风机盘管、新风处理设备、风柜、风管及相关附件组成。为节省用电，方便控制，中央空调系统也要能 做到分层分区控制。南方城市或天气炎热时节，中央空调还应有备用系统。(北方高层楼宇还普遍设有锅炉房、送水送气管道、暖气片等一整套暖气系统)

　　4.给排水系统

　　高层楼宇的地下储水池、水泵、楼顶蓄水池、供水管网构成大厦的给水系统;污水井、 化粪池、雨水井、排水管网构成了大厦的排水系统。给水是由市政管网将水注入地下储水池，再由水泵加压转抽到楼顶蓄水池，然后分流各层。水泵一般都有备用品，以便维修主水泵 时，能用备用水泵向大厦正常供水。

　　5.消防系统

　　高层楼宇的消防系统，配备完整的由以下七个部分组成:第一部分:消防控制中心。它 由集中报警器、联防控制柜、消防电梯控制柜及控制器组成。第二部分:火灾报警系统。除设在消防中心的火灾集中报警器外，高层楼宇一般还设有区域报警器、消防巡检箱、烟感探 测器、温感探测器、手动报警按钮、火灾警铃、火灾扩音机、扬声器及对讲机等通信联络器材。第三部分:消防栓系统。这部分应用较普遍，主要包括:消防水泵，包括高区消防泵、 低区消防泵和喷洒泵、补压泵等。消防栓，由供水管网、阀门、水龙带、喷水枪等组成。第四部分:喷洒自动灭火系统。它由喷水泵、供水管网和喷头等组成。第五部分:防排烟系统 。主要由防排烟阀门、排风机、正压送风机组成。第六部分:安全疏散系统。一般由安全通道、安全疏散指示灯、防火门、防火卷帘门等组成。第七部分:手提式灭火器。多是干粉和 泡沫灭火器。

　　这套系统应定期检视保养、试运行，以确保紧急使用时万无一失。

　　6.电视监控、电子巡更、门禁管理、防盗报警系统

　　闭路电视监控系统主要由电子摄像头、电视监视器、录像机及三者之间的连线构成，用 于监控大厦重要部位，及时发现并记录异常情况，提高保安效率;电子巡更系统主要由巡更手机、墙机及打印机与附件构成，用于自动记录保安巡视到位状况;门禁管理系统实质是一 套电子门锁系统，电子门锁能自动识别来人是否具有进入资格(通过感应所带磁卡信息)，以 确定是否开门放行;防盗报警系统有机械和红外防盗报警两种，前者是因为接触报警，后者 是用红外线感应是否有异常人员擅闯、擅越。以上几种系统可以合称为安全防范系统，目的在于提高物业保安的可靠性。

　　7.通信、广播系统

　　许多高层楼宇都配有程控交换系统等通信系统，以方便内外部信息交流。广播系统平时 可用于播放背景音乐，遇突发情况时，可用于应急通知、报警、指挥。另外，高层楼宇还有防雷设施等。若是高层住宅楼宇，可能还配有可视对讲系统、燃气系统等。

　　需要强调指出的是，许多新型高层楼宇都配备有多种智能化、网络化、设备系统，使高 层楼宇的设备体系更先进完善。

　　高层楼宇物管内容和要求

　　高层楼宇本身是一个综合性的复杂系统，只有各个方面、各个环节都管好了，才能保证 整个系统的良好运行，否则，任一环节的疏漏都可能导致整个大楼的瘫痪，甚至酿成不可挽回的损失。上节所述高层楼宇的特点决定了高层楼宇管理的内容和特殊要求，主要有以下几 个方面:

　　一、治安管理

　　高层楼宇由于人口集中，人员成分复杂，流动性强，加之建筑内楼梯通道、通风井道、 竖井、天台、转换层、架空层、地下室等隐蔽死角多，容易形成治安隐患，所以，做好治安防范工作十分重要。一般需要从以下几个方面着手:

　　1.建立高素质的治安队伍

　　高素质的治安人员是搞好大厦治安保卫工作的根本。为此，在人员招聘时就要严格把关 ，要注意身体素质、文化素质，更要注意思想素质、道德品质，要抓好上岗前的物业管理基本知识技能培训、法制制度教育、职业道德教育、文明执勤教育，还要抓好平时业务技能的 训练、演习及严格管理，以保证有一支爱岗敬业、纪律严明、应变能力强、行为文明规范的专业保安队伍。

　　2.健全各种安全保卫制度

　　为了使高层楼宇的治安防范疏密不漏，必须建立健全各种安全管理制度。健全的安全管 理制度是治安周密严谨持久的保证，为此，高层楼宇的治安管理应建立《保安员上岗执勤制度》、《值班出入口大堂访客登记制度》、《巡逻保安员岗位职责》、《保安员应付紧急事 件行动方案》、《机动车停车场管理规定》、《摩托车、自行车保管规定》等规章制度，要求保安人员严格遵循执行这些制度规定。同时，要熟悉大厦常住人口情况及变动情况，在易 引起治安事件的时段、地点重点检查防范，确保大楼安全。

　　3.健全技术防范设施

　　技术防范设施是治安管理中的硬件，适当配备先进的技术防范器具设施是提高安全管理 水平、管理效率，切实保障大厦安全必不可少的条件。综合现有国内高层楼宇安全管理技术防范设施配备情况，主要包括以下设施设备:具有存储、记录、查询和自动检索功能的计算 机治安管理系统，重要部位场所的闭路电视监控系统，可视对讲系统，电子门锁系统，通信联络系统，机械防盗系统，公共照明系统及总值班工作系统等。在此基础上，做好对上述设 备的维护、保养、检修、更新工作，使之能真正发挥效用。

　　总之，人精器良，制度严明，方能切实保障大厦的安全。

　　二、机电设备管理

　　第二节中我们已提到高层楼宇机电设备复杂、技术性强，管理难度大、要求高。事实上 ，搞好机电设备管理维护是高层楼宇物业管理的一项重要基础工作，它需要周密严谨的安排、扎实细致的工作才能完成。为此，必须健全相应的管理职能机构，如设备管理维修工程部 、专业维修维护小组，招聘一批技术熟练、有一定实践经验的专业人员，如电工、电梯工、机械师、高级专业技师等;健全各种管理维护制度，如电梯管理使用维护检视制度，发电设 备的管理检查维修保养制度，给排水系统维修保养制度，消防系统的管理检查维修和定期测试制度，通信、防盗、闭路电视等系统的维护保养制度和各专业小组人员的管理值班制度等 ;同时要加强专业人员的管理培训，提高他们的技术水平，稳定员工队伍;建立完整的设备档案，清楚掌握各种设备状况。另外，也可将各类设备的专项维修交予专业维修公司去做。 这样，设备管理的重点是挑选符合资质的公司，进行招标发包，签订合同，检查验收及资料回收归档。

　　三、楼宇保养维修管理

　　高层楼宇价值高、使用面广，良好的维护、养护可以延长楼宇的使用寿命，改善其使用 功能，提高楼宇运营使用的经济效益。高层楼宇保养维护管理的内容主要有以下几个方面:

　　(1)监督对楼宇的合理使用，防止对楼宇结构、附属设施的破坏，维护楼宇或设备的完整性，提高楼宇完好率;

　　(2)按《房屋完损等级评定标准》对房屋进行检查评定，然后根据《房屋修缮范围和标准》的规定，进行修缮设计，制订修缮方案，确定修缮项目，实施修缮工程管理;

　　(3)建立楼宇自身的技术档案，掌握房屋完好情况;

　　(4)建立健全维修保养制度，定期检视维修，及时处理住、用户的报修;

　　(5)做好楼宇维修基金、经费的管理。

　　四、清洁卫生管理

　　高层楼宇由于人口集中，人流大，空余面积小，易脏易乱;同时，高层楼宇住用户对清 洁卫生标准的要求也高。所以，高层楼宇的清洁卫生管理要设专职人员，配备相应的卫生清洁器具与用品，订立专职制度、标准、工作程序，规定装、堆、放、清垃圾的要求。除了有 定时的清扫清洗外，还要有巡逻保洁，并有检查监督。对于几年一次的整栋大楼外立面的清洁等复杂的专项清洁工作，可交由专门的清洁公司去做。

　　五、消防管理

　　由于高层楼宇的一些建筑材料耐火极限低，且高层楼宇用火、电、气等网络集中，楼体 高易招雷击等火灾因素多，发生火灾的可能性、危险性大。一旦出现火情，由于楼宇高、人员多，火势蔓延快，火情扑救和人员疏散困难，往往会造成惨重的生命财产损失，所以必须 加强消防管理。

　　高层楼宇的消防管理，要贯彻“预防为主，防消结合”的方针，立足自防自救(把扑救高层建筑初期火灾的责任落实到管理处员工)，实行严格管理和科学管理。应着重抓好以下 工作:

　　(1)健全消防组织，明确消防责任;

　　(2)制定消防制度，加强消防意识教育;

　　(3)完善消防设施;

　　(4)制订灭火应急方案，组织消防演习。

　　除了以上集中的专项管理外，物业公司为业主、住用户验收楼宇，办理入住、租用手续 ，搞好庭园绿化，协助公安派出所、居委会等政府职能部门工作，处理业主、住用户投诉，进行租赁管理及提供尽可能周全的各类服务等也是高层楼宇管理工作的一部分。

　　本节所述的各专项管理内容详见《物业管理实务》(上)第8~13章。

　　高层楼宇管理模式、收费标准及达标考评

　　一、高层楼宇的管理模式

　　综合当前国内高层楼宇的管理情况，高层楼宇通常有以下两种管理模式:

　　1.封闭式管理

　　所谓封闭式管理，就是以楼宇的整体为管理单位，用隔离体将楼宇(含附属场地)与外界分开，在管理范围内对进出楼宇区域的人员、车辆等流动性因素进行控制管理，即人、车凭 牌证出入，重要物件进出须登记。管理者对辖区内治安、防火、清洁卫生、水电供应等全面负责。这种管理模式多用于高档高层住宅楼宇和一些重要部门的高层办公楼宇。采用这种模式管理，集中规范、水平高，其管理目标是尽可能使业主、住用户感到安全舒适与方便。

　　具体来说，管理单位为了保证安全，在楼宇停车场、存车库、大堂、电梯内等人员流动量大的地方安装闭路电视监控系统，以便在控制中心观察监督上述地方;在出入口安装电动控制闸门，以便保安人员对陌生人或大件物品进出查证、查验放行;安装可视对讲装置、报 警装置，以便业主、住用户观察来人，方便与保安的联系。除此之外，还有24小时的昼夜巡 查，以做到大厦安全的滴水不漏。

　　为了保证大厦成员生活舒适方便，管理人员还尽可能地提供周密细致的衣食住行用等方面的服务，如提供车辆保管，洗衣熨衣，代订代送报刊、牛奶，代购盒饭，提供家庭钟点工，代送子女上学、入托、入幼等服务;设置小运动场、文化娱乐室等服务设施;对涉外房产 业主、住用户有针对性地提供代理申请户口、办理家具进口审批申报、房产租赁或转让、申请安装电话等服务项目。总之，要尽可能地满足业主、住用户现实和潜在的服务需求，让每 个人感到舒适方便。

　　2.一般性管理

　　所谓一般性管理，是指以保证业主和住用户基本生活秩序为目标的管理。它的要求不像封闭式管理那样严格，但也保证有最基本的生活设施、服务内容，保证楼宇的安全清洁。

　　高层楼宇的封闭式管理与一般性管理相比较，封闭式管理专职管理人员多，配备的设施设备复杂先进，服务项目周全，专业性强，管理水平要求高，相应的收费标准也高。两种管理模式选择哪种，应综合考虑大厦成员的消费水平、要求和承受能力，以及管理公司的管理 经费来源等具体情况而定，不能有意降低标准和要求，也不能盲目追求高水平、高档次。

　　二、高层楼宇的管理收费标准

　　高层楼宇物业管理服务收费会因大厦功能、类型、档次不同，所处地区不同，物业管理单位具体管理服务内容、质量、深度等不同而有所差异。广东省物价局根据国家计委和建设 部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》及广东省的具体情况，于1997年1月发布了《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费的通知》，1999年5月1日又发布了新的一套 物业管理服务收费政府指导价，对有关住宅小区内高层建筑的公共性服务项目(如清洁卫生、绿化、治安、水电管理、排污设施管理、维护公共蓄水池、专职电梯管理等)的当前收费 作出了明文规定，具体见下表:

　　该收费标准为综合服务收费的上限，凡服务内容和质量达不到要求的物业，收费标准要相应降低。相反，凡被评为全国、全省优秀示范小区等称号的物业，收费标准可按规定适当上浮。具体各地的收费标准可允许在上述标准上下30%的幅度内浮动，特区可另定。

　　高尚住宅区、别墅区及一级各类物业的收费标准，是按照为住用户提供的服务内容、质量和深度，根据优质优价的原则由物业公司与业主委员会协商制定的。如名雅苑高层住宅收费为2.8元/平方米，珠江酒店物业管理公司管理的高层住宅--世贸花园，物业管理收费每月4元/平方米，超过物价局核定标准，但由于这4元除了包含常规的公共性服务项目收费 ，还包含了公共水电、电梯等服务项目收费，住户按此标准交费后，无须再交其他附加费用，业主委员会对这一收费标准也认可同意，故能顺利执行。

　　下面是广州几处高档综合大厦的物业管理收费标准:中信广场公寓1元/平方英尺·月，写字楼2.8元/平方英尺·月，商场50元/平方米·月;国际大酒店写字楼3元/平方英 尺·月;世贸大厦4元/平方英尺·月。其中世贸大厦管理费具体构成包括:

　　(1)大厦建筑及公用设施设备维修保养费;

　　(2)公共地方及公用设施设备的水电费、空调用电费;

　　(3)公共地方清洁绿化及节日装饰费;

　　(4)排污费;

　　(5)客户室内清洁卫生费(包括灭虫费);

　　(6)员工工资福利;

　　(7)管理公司酬金(按合同规定);

　　(8)大厦公共财产险(水、火灾)及公共责任险等保险费;

　　(9)税费、审计费、律师费;

　　(10)大厦储备金。

　　合理的收费标准对物业管理企业维持与业主、住用户的良好关系，保证物业管理的水平 ，促进物业管理持续良性发展，有十分重要的作用。

　　三、高层楼宇物业管理的达标考评

　　高层楼宇达标考评，以前主要是按1997年建设部颁发的《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》的项目和要求进行的。现在，建设部对原标准进行了修改调整，发布了《全 国物业管理示范大厦标准及评分细则》，涉及大厦的基础管理、房屋管理及维修养护、共用设备管理、共用设施管理、保安及车辆管理、环境卫生管理、绿化管理、精神文明建设、管理效益共九大方面89小项。并规定以下五项申报条件:

　　(1)参评项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全。面积3万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上，使用率85%以上。

　　(2)取得“省(自治区、直辖市)级物业管理示范项目”称号一年以上。

　　(3)物业管理企业已建立各项管理规章制度。

　　(4)物业管理企业无重大责任事故。

　　(5)未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。

　　值得一提的是，以前4万平方米以上的高层住宅小区、组团按照大厦标准考评，新的规定是按住宅小区标准考评。

篇4：高层楼宇机电设备管理与变革

　　高层楼宇机电设备管理与变革

　　高层楼宇机电设备种类多涉及专业广，运行维修比住宅小区和多层楼宇复杂。保证机电设备高效、可靠、安全运行，节约人力和资源，是高层楼宇物业管理的重点和难点。笔者结合多年来高层

　　楼宇机电设备管理的经历，谈谈个人体会及实际工作的“小改小革”。

　　一、加强设备的巡检和日常保养工作以及故障的预防性诊断，可以减少和避免设备故障的发生，是保证设备可靠运行的关键。

　　本管理处由于重视和加强了这方面的工作，并落实了设备岗位责任制，各类设备运行良好，未出现大的故障，设备完好率达到98%以上，受到用户和兄弟单位的好评。例如本管理处管理的商业大厦有两台立式生活泵，虽然当时两台泵运行基本正常，但是根据公司制定的设备设施维修保养规定以及生活泵运行情况分析诊断，有必要进行预防性大修。可是泵房现场空间位置小，拆装难度很大，大修一台周期长，因此有的同志建议暂不大修。但是经过论证和顾防性诊断分析，我们还是决定克服一切困难逐台进行大修。当拆卸电机和泵体后，结果发现轴承磨损严重，泵体内锈蚀斑斑，如果不是及时大修，一旦两台泵同时或相继出现故障，将影响用户的用水，给用户带来不便。

　　二、利用新技术加强高层楼宇的机电设备管理，保证机电设备高效、可*、安全运行。

　　1、管理处所管辖的商业大厦设有楼宇自控系统，根据需要，我们对软件系统进行了升级，从信号的采集、数据分析、程序控制，到动态监控，都实现了自动化，提高了机电设备管理的科学性、可*性，有效节约了人力。同时我们还增加了部分点位，使通道照明、地下风机运行等都可以通过时间程序自动控制。

　　2、引入先进的物业管理软件，提高物业管理及机电设备管理的高效性。公司内部几个管理处都进行了电脑联网，安装了先进的物业管理软件，实现了信息交流和资源共享。所有机电设备住处都进入电脑，技术人员可随时调阅，职能部门可通过联网检查各管理处设备情况，并提出相应的意见和建议。

　　三、随着楼宇智能化程度的提高，高层楼宇对机电设备管理人员提出了更高的要求。

　　1、智能建筑(3A建筑)和管理要求从业人员具备较高的专业知识，需掌握电脑、网络布线和自动控制等相关知识，作为物业管理单位除需要引进弱电工程师等专业人才外，还要加强对现有机电设备管理人员的培训，丰富其专业知识，提高其服务水平。

　　2、为满足信息时代用户提出的新要求，更好的为用户服务，我们先后和深圳数据局、深圳有线电视台协商，为大厦引入深圳数据局网络专线、天威数据专用网，用户可随时登上“信息高速公路”。最近公司已和长城宽带网公司合作，拟在本公所管辖的小区和大厦引入长城宽带网，为广大的用户带来更大的方便。

　　四、重视日常机电设备管理中的“小改小革”，是提高机电设备管理水平的一条有效途径。

　　1、大功率发电机组不能一次启动的原因和解决办法。大功率发电机组如果*其底座的日用油箱供油，或*安装位置低于机身的室外油箱供油，由于机组体积大，在机组第一次启动时，输油泵很难一次把足量的柴油输送到喷油泵，需要接着进行第二次启动才能成功。要解决这个问题，只需在机组进油口或底座油箱出油口装一个单向阀，防止机组上次运行或启动时输送到机组的柴油“返回”油箱，这样机组就可以一次启动成功。这个问题看似简单，但往往被机组安装人员忽视，据笔者所知，许多高层楼宇发电机组都存在这个问题。

　　2、巧用定时器进行照明和小型设备控制，方便快捷。高层楼宇即使采用了楼宇自控技术，但在实际的机电设备运行管理中，难免需要增加或调整某些控制点位，若增加控制模块，成本高，有时条件又不具备，在这种情况下，就可考虑使用定量器。如本商业大厦地下车场部分排烟、送风机和变配电室排、送风机共用一个控制点，考虑到节能和噪音干扰，车场通风时间不需要太长，而变配电室则需要长时间通风，于是我们在变配电室排、送风机控制回路上增设了定时器，设定时间控制，而车场通风还是通过电脑程序控制，花钱不多解决了问题。另外我们对通道局部照明也增设了定时器，节省了人力。

　　3、控制生活水泵的浮球改用低电压，可以减少故障，节省材料，并且维修更换浮球安全。高层楼宇生活水泵大多采用浮球控制，且把浮球节点直接接入水泵220V控制回路。由于生活泵频繁启动，很容易把浮球电节点烧坏，每年都需要更换浮球，维修人员到水池更换浮球也不安全。为此我们增加一个小型的220/24V变压器，连接到浮球节点，通过控制中间继电器的触点，从而控制水泵的启停。

　　4、卫生间臭气清除措施。本商业大厦入伙一段时间后，用户普遍反应房间特别是厕所臭味大，我们在污水管主管某一适当位置又增设一弯头(离主管到化粪池的弯头不要太近)，使臭气沿污水管难以“返上来”，发现效果不错。另外我们还根据同行介绍的经验，在污水管旁通管上开口，定期往里打水以冲洗凝结在管路上的污垢，彻底解决了臭气。

　　5、合理调整高层楼宇中央空调设备的运行时间，满足不同的用户要求。高层写字楼内各用户上下班时间不尽相同，特别是外企和私营公司一般下午下班较晚，有的晚上还加班，且同六上班，如何最大限度地满足所有用户的南非要，又不增加太多成本，是物业管理者最关心的问题。我们的做法就是适当调整空调主机和冷冻泵运行时间，兼顾用户需要和节能的矛盾。例如下午大多数用户下班后，我们就停开主机，而延长冷冻泵的运行时间直到个别用户下班，由于晚间用户少，冷耗少，完全可以满足这部分用户的要求。周六上班的用户少，我们就适当减少主机运行时间，降低了能耗。而周一早晨就需要适当提前开机，因为经过星期天一天的停机，冷冻水制冷用循环比平时需要更长的时间，如果按平时时间开机，室内温度降得慢，用户就会有意见。

篇5：试谈商业楼宇的物业管理

　　试谈商业楼宇的物业管理

　　同样是物业管理，商业楼宇与住宅小区，在功能与服务对象上绝然不同。商业楼宇的管理，除了常规的物业管理之外，还要加上特殊的管理服务。

　　一、营造一流经营空间，确保商场良性运作

　　商场的装修十分频繁，由于施工队伍的良莠不齐，道具制作对消防安全设施的妨碍，甚至个别道具存在安全隐患，物业与商场不可避免地会产生一些摩擦。对此，上海置地广场物管中心的做法是主动向各供应商宣传安全法规，指导他们规范施工；对施工力量确实薄弱的单位，由物业管理公司按市场价进行有偿服务，确保商场的经营活动，也满足了物业管理的要求，达到一个双赢的效果。

　　为方便商厦招商，物业管理企业要在提供一流的环境上下功夫。比如在一次商场楼面调整中，因招商时间过于仓促，有些柜台来不及进场，为了填补空白点，该楼物业及时安排布置了一些植物和盆景，形成了一个个错落有致的绿色小景点。取得了良好的视察效果。

　　二、加强风险管理，确保企业的可持续性发展

　　物业管理作为自主经营、自负盈亏、自担风险的企业，要想在市场经济的大潮中永远立于不败之地，不仅要在激烈的市场竞争中站稳脚跟，更要经受住形形色色的自然灾害和意外事故带来的风险考验。

　　现代化大厦普遍配置有大型应急发电机组，高低供配电设备，智能型消防设备，高灵敏度摄像安保系统，现代化的能风系统，各类高速电梯、自动扶梯，大型空调机组，燃油锅炉等等。这些设备设施的技术含量高、价格不菲，一旦遇上天灾人祸，仅靠物业管理企业自身的能力，往往是难以迅速恢复正常运营的。

　　对此，物业管理公司可以用参加保险的方法把“不确定”且“大”的损失，转化为“确定”且“小”的损失。例如1999年6月置地广场900冷吨离心式冷冻机组高速齿轮意外受损，获理赔款4.75万元；1999年8月上海地区遭暴雨，大量雨水涌入置地广场地下一、二层，造成电梯、自动扶梯，消防报警设备等被淹，获理赔款67.5万元。

　　三、办公楼租赁，为业主提供优质物业服务

　　在商务楼管理中，物业管理公司除常规工作之外，有时还全权负责办公楼的租赁，此时，物业管理公司更应该时时刻刻为业户着想，认认真真地为业户服务。比如上海置地广场物业管理中心了解到原先购置了该处商务楼的一些业户由于受到东南亚经济危机的影响，对于购入的房产急于脱手或转租，便开展了代业户租房的业务。此举加深了物业管理公司与业户在情感上的沟通，加深彼此的了解，建立起了良好的关系，缩短了双方的距离，给物业管理费的征收带来了便利。

　　四、注重环保，创造良好生态环境

　　随着中国加入WTO，环境质量日益成为人们关注的热点。物业管理需要开拓的领域还有很多，生态环境的保护便是其中的一个重要课题。创造一个良好的生态环境，应当是物业管理公司的服务目标之一。随着ISO14001的导入，物业管理公司首先要时刻注意自身活动对环境的影响，如在贯彻实施ISO14001标准的过程中，进行废电池回收，废荧光管集中处理工作；发出倡议书给各业户，增强业户及顾客的环保意识和环保知识，号召大家共同保护好地球的生态资源。

　　上海成泰置地发展有限公司置地广场物业管理中心总经理　沈柏林