物业知识教材：居住小区物业管理概述

　　一、住宅与居住小区

　　在人类的衣、食、住、行的基本活动中，“住”居于重要的地位。“住”以住宅的形式 满足家庭成员的共同生活、生理卫生、休闲娱乐等的生活需要。住宅在人类历史上，随着社会的进步与生活水平的不断提高，居住的条件和住宅的水平不断的提高。我国自gg开放以 来，城市住宅建设得到了迅速的发展，据统计，十年来，我国建成5万平方米以上的居住小 区(又称住宅小区)2500多个。今后十年，住宅建设还会有一个大的发展，人们说的“小康不小康，关键看住房”，这一方面表明了住宅建设在今后发展的重要性，同时，也表明人们对 新建住宅质和量及其管理的要求。

　　居住小区，是当前我国在旧城改造和新区建设过程中，由一幢幢楼群组成的新的住宅区 。1994年建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》中，把住宅小区以概念的形式作出 如下规定:“新建住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的新建住宅小区( 含住宅小区、住宅组团，以下简称住宅小区)。”

　　在规划设计中，居住区按居住户数或人口规模分为规模居住区、居住小区、住宅组团三级。

　　根据以上的情况，可以看出，居住小区是具有一定的人口和用 地规模，以满足居民日常物质和文化生活需要的，为城市干道的分割或自然界限制包围的相对独立区域。根据统计，目前我国城市人口1/4生活在规模不等的居住小区里。今后，这种 新建居住小区则是城市住宅建设的主要形式。

　　二、居住小区的功能

　　党的十一届七中全会和七届人大四次会议提出了到2000年实现小康生活水平的战略目标。对城镇居民来说，所谓小康水平，其居住的标准具体有三个。那就是:

　　(1)人均8平方米的居住面积;(2)60%以上的全国住房成套率;(3)居住环境在总体上的较大改善，根据以上精神，建设部《城市新建住宅小区管理办法》对新建住宅建设提出以下 要求:“为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境”。这就是说，对新建居民小区提出必须具有各种功能的要求，这些功能主要表现在如下四个方面。

　　1.居住功能。

　　这是住宅小区最基本的功能。根据居民的不同需要，提供各种类型的住宅，如多种类型的居住单元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能够提供 人们休息的场所和环境，其他的才是如饮食、盥洗、个人卫生、学习、娱乐、交际等功能。

　　2.服务功能。

　　住宅小区的服务功能是随着城市规划建设要求、房地产综合开发而来的，即要求小区的公用配套设施和小区的管理应能为居民提供多项目多层次的服务。包括:教卫 系统，如托儿所、幼儿园、小学、中学、医疗门诊、保健站、防疫站等;商业餐饮业系统，如饭店、饮食店、食品店、粮店、百货店、菜场等;文化、体育、娱乐服务系统，如图书馆 、游泳池、健身房、电影院、录像室等;其他服务系统，如银行、邮局、煤气站、小五金、家电维修部等。

　　3.经济功能。

　　住宅小区的经济功能体现在交换功能和消费功能两方面。交换功能包括: ①物业自身的交换，即开展住宅和其他用房的出售或出租经纪中介服务;②小区管理劳务的 交换，即业主通过合同的方式将住宅小区的管理委托出去。消费功能指的是随着城市住房制度改革的不断深化，住宅小区中的住宅将不断地商品化，并进行商业化的管理。包括住宅在 购、租两方面的逐渐商品化及小区的管理和服务都是有偿的，住用人将逐渐加大对居住消费的投入。

　　4.社会功能。

　　住宅小区的主体是居民，居民的活动是社会活动，聚集在住宅小区的各种社会实体，如行政治安机关、商业服务业、文化教育、银行等是以住宅小区为依托，共同为 居民服务，发挥各自的功能。这些实体之间、实体与居民之间、居民相互之间组成了住宅区的社会关系、人际关系，形成了一个社会网络，相互影响和相互制约。

　　三、居住小区的特点

　　居住小区在改变市容市貌，促进房地产业发展，改善人们居住条件方面是具有重要的作 用，它是集居住、服务、经济、社会功能于一体的社会缩影，因此，它的建设与以往城市住房建设具有不同的特点。这些特点是:

　　1.统一规划，综合开发。由于城市建设的发展和人们物质文化水平及居住条件的提高，住宅区的规划布局有了很大变化。在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”原则的 指导下，全国广大城镇统一规划、综合开发的新型住宅小区成片的兴建起来。

　　这些新建住宅小区，规划布局合理，配套设施日益完善，改变了过去单一的、分散的结 构和功能，向节约用地、高密度、综合化和现代化方向发展。新建住宅小区一般是以多栋居民住宅楼为主体，配以商业、服务业、饮食业、邮电、储蓄、托儿所、文教卫生、娱乐、庭 院绿化等配套设施，组成一个功能齐全的居民生活小区，这就要求区内各类建筑和居住环境相互协调，有机结合。由专业化的物业管理企业实行统一管理、优质服务、合理收费。

　　2.规模大、功能全。新建居民住宅小区一般为多层、多栋楼体建筑群，少的几万平方米，多的十几万甚至百余平方米。这些楼体建筑群，除住宅楼之外，还有商业大楼、超级市场 、电影院、体育馆、音乐厅、医院等等。

　　小区已不仅是人们避风雨、挡严寒、生活休息、繁衍后代的栖身之处;而且是学习、工 作、教育、科研的重要园地;还是休闲、娱乐、文化、体育活动的乐园;也是进行区域内购物、饮食、生活服务的场所;更是社会主义精神文明和物质文明建设的基地。住宅小区的多 功能性，给小区的物业管理工作带来了很大的难度。

　　3.居民结构整体化、配套设施系统化。住宅小区内，多座单体楼宇构成一个小区房屋系统;每栋楼房的地上建筑与地下建筑构成一个整体;区域内供水、排水、供电、各种热力、 煤气管网互相联系构成一个网络系统，而这些系统交融组合形成了一个庞大的、复杂的、多功能的大系统。各种服务设施、配套设施、区域内绿化、道路、各种供水、供电、热力管网 都是统一设计规划的，除住宅外，几乎都是为全住宅区服务的，是无法分割的，使住宅小区变成一个小社会。这就必然要求统一管理，统一经营。

　　4.产权多元化、管理复杂化。由于住宅建设投资的多渠道、住宅的商品化及房改的深入，使房屋的产权结构发生变化。在市场经济条件下，房屋产权由单一所有制变为产权多元化 。一个居住区、同一栋楼宇内，全民、集体、个人、外产等不同的产权共存。

　　住宅小区规划、设计、建设的统一性、系统性、功能的多样化、房屋结构与配套设施的 系统化，再加上产权的多元化，给小区物业管理造成了极为复杂的局面，导致物业管理工作的复杂化。

　　四、目前我国住宅管理的几种方式

　　城市居住小区是一个“微型”社会，它的管理好坏，反映一个地区的文明程度。城市居 住小区的出现，在管理上也是城市住宅建设的新课题，在这方面，我国目前在住房管理上也存在从旧体制向新体制的转轨时期。在这一时期内，一方面旧的管理方式依然存在，另一方 面，专业的物业管理方式已经出现。各地在积极地进行探索，目前我国住宅的几种管理方式有:

　　1.政府房屋管理部门管理。建国以来，公有住房一直由政府管理部门即房管所或房管站管理，称为直管公房。这种管理方式是完全计划经济的产物，房管所(站)是完全事业性质的 单位。应该说，多年来，房管所(站)适应计划经济体制的要求，代表政府发挥“管好房、用好房、修好房”的作用，解决城市居民的居住问题，做了大量工作，功不可灭。但这种管理 越来越不适应体制的转轨，其管理效率低、经济效益差的弊端越来越突出，所收房租连房屋的简单维修也维持不了。随着住房制度改革的深入，越来越多的直管公房改变了产权性质。 因此，一些城市已开始探索房管所(站)向物业管理企业的体制转变。但由于历史的原因，这一管理方式在今后较长一段时间里还将继续存在。

　　2.企业、事业单位自行管理。这主要出现在较大的企、事业单位，特别是事业单位开发建造的用以分配给本单位职工的住宅，由本单位房产部门(如房管处、房管科)进行管理。这 是“谁建造、谁管理”原则的产物。在管理机构和管理运作上与房管所管理直管公房相似，其弊端也相同，同样需要管理体制的转变。

　　近些年来，一些较大的企、事业单位已开始探索转变管理体制。一种是将本单位房管部 门逐步转变为企业性质的物业管理机构，对单位自管住房实行物业管理;一种是将单位自管住房委托社会上的物业管理企业实行物业管理。

　　3.房地产开发企业管理。由房屋开发建造单位自行管理自己建造的出售给业主或出租给用户的住宅，这是目前常见的一种住宅管理方式。本着“谁开发、谁出售、谁管理”的原则 ，一些较大的房地产开发企业均设有物业管理部。最初物业管理部只是开发企业下属的一个部门。随着物业管理的推行和开发量的增大，一些开发企业的物业管理部逐渐扩大，形成独 立公司或子公司的形式，独立核算，自负盈亏，取得法人地位，转变为物业管理企业。目前在物业管理企业中这种类型的企业占有较大比例，大多数城市住宅小区均由此类物业的管理 企业进行物业管理。

　　4.物业管理企业管理。由社会上具有独立法人地位的物业管理企业对房屋及其附属的公用设施及场地进行管理，提供全方位的多层次的管理和服务。这一模式虽然在我国出现的时 间还不长，但发展势头强劲，已得到了政府、房地产业界和广大人民群众的共识，代表了今后住宅物业管理的发展方向。

　　五、物业管理的强大生命力

　　1995年1月18~20日国家建设部房地产业司召开全国物业管理工作座谈会，对十几年来房地产管理工作进行总结。会议着重对我国目前住宅管理的几种方式进行比较分析，对物业 管理方式的优点取得共识。这种共识认为，不管是房地产管理部门直接管理的，还是单位自管的，或是街道办事处的小区和各类房屋，都程度不同地存在着管理机构不健全，管理经费 无渠道，管理工作不到位等一系列的问题。尤其是这十年来建的居住小区，虽然居住条件和配套建设都有了明显的改善，但是由于缺乏有效管理，导致私搭乱建，垃圾随意堆放，设备 残缺不全，管道不通，房屋失修失养等问题严重存在，使小区面貌一年新，二年旧，三年破的问题十分突出等等。实践告诉我们，原来那套行政性的福利型的房地产管理体制越来越不 能适应形式发展的需要，必须对旧的管理体制从根本上进行改革。

　　在各地探索的基础上，深圳和广州从80年代起就开始借鉴香港和国外的物业管理经验，结合我国的实际情况，走出了一条适合我国国情的适应社会主义市场经济的物业管理新路。 这种物业管理从观念上、模式上以及管理的内容、广度和深度上都明显地区别于原来的房地产管理。这种物业管理具有以下四个特点:

　　1.变多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理公司的统一管理。

　　2.变过去那种单纯的房屋维修为对建筑物附属物、场地和环卫、治安、绿化、道路等实施全方位的维修、养护以及专业化的管理和多方面的综合性服务。

　　3.变政府部门行政性、福利型的管理为企业化、专业化、经营型和有偿服务。

　　4.变管理单位的终身制为现在的由业主选择并且通过合同方式在合同规定期限内的聘用制。

　　以上这种集高度统一管理、全方位多层次的服务、市场和经营为一体的充满生机和活力 的物业管理的出现，越来越显示出其强大的生命力，成为今后住宅物业管理的发展方向。

　　六、居住小区物业管理概念

　　以上的分析，居住小区物业管理概念可概括为:住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政 公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目的维护、修缮和整治，由物业管理公司依据物业管理合同统一实行专业化管理，并向业主和使用人提供综合性的服务，从而 使物业发挥其最大的功能。

　　七、居住小区物业管理的特征

　　与旧的管理模式相比，居住小区物业管理模式具有以下特征:

　　1.社会化。

　　这种管理模式摆脱了过去那种自建自管的分散的管理体制，替多个产权单位、产权人找到了一个总管家，从而克服了在旧体制下各自为政、互相扯皮、推诿的种种弊端 ，从而有利于提高整个城市管理的社会化程度。

　　2.专业化。

　　这种管理是由专门的物业管理企业通过委托合同的签订，按照产权人和使用人的意志与要求去实施管理。这种模式，将过去行政性的管理终身制变为企业经营型的聘用 制，在这种新体制下，业主有权选择物业管理单位，物业管理单位就必须靠自己良好的经营和服务才能占领这个市场。这样，将从根本上促进服务态度的改变，服务质量的提高。

　　3.企业化。

　　物业管理是一种经营型的管理，它推行的是有偿服务、合理收费，并通过多种经营，使小区及各类房屋和设备的管理走上了以业养业，自我发展的道路。

　　4.建管结合。

　　物业管理使房屋建设与管理相结合，表现了这一管理模式的强大生命力。这一模式使以往小区面貌一年新、二年旧、三年坏的情况得以改变。人们说的“三分建设， 七分管理”的要求在物业管理的模式中得以体现。这一管理模式，既理顺了建与管的关系，又有利于发挥投资效益，使得宝贵的社会财富、人民的财产得到保值和增值。

篇2：购物中心物业管理概述

　　购物中心物业管理概述

　　关于购物中心的概念及分类

　　在国内，购物中心和Shopping Mall（或Mall）的概念混淆一直是一个问题。购物中心这种商业组织模式是从国外引进来的，对这种商业组织模式中文的表达一律是“购物中心”，但实际上购物中心有许多不同的模式，Shopping Mall（或Mall）只是其中的一种模式。

　　由于各国购物中心的发展形态不同，所以购物中心定义也不完全一致，但有些基本要素是为各国所公认的，即“购物中心是由一组零售商及其相关的所有服务性、商业性设施共同组合而成。其土地、建筑及相关服务内容必须经过完整的规划、开发及一致的经营管理，附设等量的停车场，而其所包含的商业业种的数量必须大致满足其所将服务到的临近地区”。

　　购物中心的主要模式大致有两种。一种是Shopping Center，这是一种主体性购物中心，它是以某一大型商业业态为主体再辅以其他的一些商业业态和服务业态。主体性购物中心又分两种，一是以大型超市为主体，它的竞争优势是，能够进入居民社区、能够弥补大型超市在商品线上的不足、并可通过出租场地增加辅属的一些商业业态和服务业态，既可降低经营成本又可增强对社区的服务功能；二是以大型百货商店为主体的购物中心，往往成为中心城区的商业中心，但一般很难在社区里生存。还有一种是ShoppingMall，这种购物中心是综合性和超大型的，与主体性购物中心不同的是，这种购物中心里的商业形态是以三种商业业态为鼎足之势，即百货店、超市和许多专业专卖店，再辅以餐饮娱乐业的店铺，它可以涵盖所有零售业和服务业的内容。购物中心已经不是一种商业业态，而是一种商业的组织模式，甚至于已经作为城市整体规划中的一种基本构成，与机场、公园、体育中心等城市设施类似。

　　当然，各个国家及地区对购物中心的分类根据各国及地区的具体情况又会有所不同。如美国，其权威机构国家研究局National Research Bureau（简称NRB）根据面积及辐射面大小将购物中心分成四类：邻里中心Neighborhood Strip Centers、社区中心Community Strip Centers、地区购物广场Regional Malls和超级地区购物广场Super Regional Malls。NRB对每一类都有具体详尽的解释。

　　关于购物中心的管理运营

　　购物中心不完全是商业行为，应划归为商业地产范畴。由于购物中心投资巨大，涉及到的规划设计、主题营造等都要求极高，所以会充分地考验投资者的智慧和耐力；此外，项目建成之后涉及的管理运营在国内尚无成功的经验可供借鉴。因此经营购物中心要着重考虑两方面的问题，一是前期的规划，二是后期的商业运营管理。

　　虽然购物中心的模式较多，导致其运营管理方式花样繁多、异常复杂，但是，一样有规律可循。首先，购物中心的主题一定要是一个卖场，购物功能所占的比例一般情况下不能低于50%，要以购物为主；而不能以餐饮或娱乐为主，如果餐饮或娱乐占多数，那就只能叫饮食中心或娱乐中心，不是购物中心。所以，购物中心首先应当是一种零售业态。其次购物中心还要是一个无差别的消费中心，能够适合绝大多数的消费群体，如果全部都是面向高端的、或者低端的，不可能吸引所有的消费者，因此应以中档占多数。而且要有停车场。第三，要采取“只租不售”的运营管理方式，国际上通行的正规购物中心都是如此；而不能像国内很多购物中心在管理运营上采取的分割商铺出售的方式，这种运营方式只能导致购物中心变成小商品市场。“只租不售”，才能实现购物中心良好的整体管理和整体营销。

　　香港的太古城就是这样一个成功的购物中心，它拥有一批专门做商场的地产人员。首先他们的商铺坚决不卖，长期持有，以长线投资为主，另外他们有强有力的规划和招租队伍。

　　另外，在后期发展商还必须成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理。对于购物中心发展商来说，开发商铺是前提，但只有开发是不够的，只有成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理，才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，发展商对购物中心的管理更为重要。如果购物中心商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到发展商的头上。综观国外购物中心，发展商成立商业管理公司管理购物中心是一种通用的模式。

　　一般说来，购物中心的管理运营应采取以下方式：

　　一．采用“统一管理,分散经营”的管理模式。

　　1．统一管理”，要求购物中心必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理，没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。

　　2．“分散经营”，是购物中心对消费者和经营者间的交易提供场所，但购物中心的管理者一般不要直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁（购物中心的核心店应鼓励发展商自营）。

　　二．遵循“统一管理,分散经营”的管理模式，购物中心在运营上要采取四统一：统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。（在购物中心销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。另外，某些购物中心通过在租赁合约中直接借用国际购物中心协会（ICSC）的标准格式，在法律上确定购物中心管理公司的管理地位。）

　　1．“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。

　　①所谓“品牌审核管理”是指：招商对象需经品牌审核后才能进入。

　　审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。

　　②“完善的租约管理”。

　　租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理（可以借鉴国际购物中心协会（ICSC）的标准格式），比如：

　　（1）承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经发展商认可）；

　　（2）营业时间的确定；

　　（3）承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；

　　（4）为整个购物中心促销承担的义务；

　　（5）承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；

　　（6）投保范围事宜；

　　（7）是否统一的收银。

　　2．“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。

　　由于目前购物中心竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为购物中心策划好1年365天的天天营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”，组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果购物中心统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。

　　3．“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。购物中心须设立由发展商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证购物中心的高效运转。常见的方式有：

　　（1）指导项目：培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排；

　　（2）协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；

　　（3）服务项目：行政事务管理；

　　（4）监督项目：维护购物中心的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。

　　4．“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。

　　购物中心的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿

　　化养护、意外事故处理等。

　　统一运营管理是核心。否则，购物中心就会从“经营管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的核心竞争力。

　　关于购物中心的信息系统

　　遵循统一运营管理的模式，购物中心的信息系统也要反映出统一管理、资源共享的理念来。

　　一般说来，除了主力卖场自带的零售管理信息系统外，购物中心最好能对所有商户采取统一收银管理，建立购物中心统一的零售信息系统。

　　建议购物中心信息系统应包含以下子系统（子系统间是相互关联的）：

　　一．购物中心统一收银子系统

　　主要功能：商品编码、商品销售、销售管理

　　二．购物中心自营部分零售管理子系统（如果有自营部分）

　　主要功能：商品进销调存管理

　　三．购物中心招商及租户管理子系统

　　主要功能：招商审核、租户登记管理、租约管理、应收款管理、收款管理

　　四．购物中心市场信息收集和发布子系统

　　主要功能：市场信息收集、市场信息挖掘分析、市场信息共享发布

　　五．购物中心一卡通子系统

　　主要功能：消费一卡通

　　六．购物中心财务管理子系统

　　七．购物中心人力资源管理子系统

　　八．购物中心信息系统与其他外挂系统的接口子系统

　　现代购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个统一的经营主题和资讯平台之上。

篇3：物业管理基本概述

　　物业管理基本概述

　　一、物业管理的概念

　　物业管理作为房地产市场的消费环节，实际上是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理不可缺少的一环，在国际上十分流行并获得了蓬勃的发展，被人们视作现代化城市的“朝阳”产业。

　　关于物业管理的定义，一种说法是广义、狭义论。广义的物业管理是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及售后的服务；狭义的物业管理，其主要任务是楼宇的维修养护，以及管理好各层的机电设备和公共设施，还包括治安保卫、环境绿化、分送信报、传呼电话、打扫卫生等项目。

　　另一种说法是根据英语的多种译法，概括为“不动产管理”或“房地产管理”。也有人直接用“物业经营”一词来替代“物业管理”，以示与传统的房地产管理的区别，或与企业管理的区别。

　　现在一般的说法是，物业管理类似于房地产管理，但比房地产管理范围更广泛。这个范围是向横发展、向后延伸、向周边拓展，如管理范围包括机电设备维修、清扫、治安保卫等服务性的内容，而不包括房地产投资、开发、生产经营。

　　综上所述，物业管理是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托，运用现代管理与服务技术，按照委托管理合同，对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务，创造安全方便的居住和工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。

　　物业管理的这一定义，有着丰富的内涵:

　　(1)物业管理的管理对象是物业。这个物业是指在建或已投入使用的物业，即楼宇。

　　(2)物业管理的服务对象是人，即物业所有人(业主)和使用人。

　　(3)物业管理的属性是经营。物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的无形的商品--劳务与服务。

　　(4)这种劳务、服务的投入能起到完善物业的使用效能，并使其保值、增值的作用。

　　(5)物业管理是采用现代科学管理手段对物业实施全方位、多功能的管理，融管理、服务、经营于一体。

　　(6)物业管理的基本要求是统一管理和协调，既包括相对独立的物业(楼宇等)或小区物业的统一管理和协调，也包括辖区范围内各个方面的统一管理和协调。

　　(7)优质的物业管理与社区服务相结合，为业主和使用人提供物质、精神方面的服务。

　　(8)就法律属性而言，物业管理是具有中介性质的信托管理，通过一定的契约，规定相关各方的权利和义务。

　　(一)物业的经营管理与物业的管理经营

　　一般来说，管理就是计划、组织、指挥、协调、监督关于执行企业大政方针，达到设定目标的一系列工作。

　　经营管理合起来讲，也可理解为企业决策和执行决策。经营与管理是两个不同的概念。其主要区别是：其一，经营着重于经济活动的总体和长远规划，管理着重于支配现在的经济活动；其二，经营要在经济单位或组织与整体、全局之间进行纵横向协调，管理只组织经济单位或组织内部和产销的协调；其三，经营决定方针、目标和要求，管理实现方针、目标和要求。

　　物业的经营是指物业投资开发、生产、销售的决策。但是，这些进行物业的投资、生产、销售的单位或组织，也需要内部和产销的管理，因而构成经营性的管理。这里包括作为甲方的投资营销的房地产企业的经营性管理，也包括作为乙方的建筑单位和企业的经营性管理。

　　物业的管理是围绕以物业养护维修、保值增值为核心的计划、组织、指挥等经济活动。但是，以管理工作为主的物业公司，也需要管理性的决策，因而构成了管理性的经营。比如，物业管理的经营就需要筹措资金，而每一家物业管理公司更少不了总体经营性的规划。从这个角度上说，管理性的企业经营的含义，一是指其组织管理的过程中也需要决策，二是指其管理内容中有经营性的业务。比如，物业管理公司搞经纪、中介、营销、租赁，甚至是为了管理而开展营销、出租物业等业务。这些都不改变物业管理和管理单位的性质。因此，以“物业经营”概念来代替“物业管理”是不可取的。

　　(二)物业管理与企业管理

　　近年来，物业管理要企业化，已经引起了政府有关部门的重视和行业有识之士的认同，并逐步实施。所谓物业管理企业化，就是物业管理公司按照现代企业制度的要求，自主经营，自负盈亏，自我发展，自我约束，成为具有独立法人地位的经济实体。但是，应注意物业管理与工业企业管理的区别:其一，产业性质不同。物业管理是第三产业，工业企业属第二产业。其二，管理形态不同。物业管理不生产实物形态产品，即它的管理对象是成品，即物业。管理只意味着提供了服务，而管理服务始终是与环境处在交流中，是开放型的。工业企业管理却不同，它是以产品生产为终端，是一种封闭型的管理。其三，管理模式不同。物业管理是委托型、契约化的服务，工业企业管理是生产型、技术化的监控。

　　二、物业管理的起源及其原因

　　物业管理是社会经济发展到一定水平的必然产物。传统意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国。由于工业革命的发展，大量农村人口涌入工业城市，引起了对城市房屋需求的增加，但对其缺乏管理导致了诸如房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问题。当时，英国有一位名叫奥克维娅·希尔(Octavia Hill)的女士迫不得已为其名下出租的物业制订了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料地收到了良好效果，招致当地人士纷纷效仿。这可以说是世界上最早的“物业管理”。时至今日，英国的物业管理作为一个固定行业，整体水平是世界一流的。除了传统意义上的楼宇维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已延展到工程咨询和监理、物业功能布局和划分、市场行情调查和预测、目标客户群认定、物业租售推广代理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。在普遍推行物业管理的同时，成立了英国皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。

　　物业管理是一种与房地产综合开发这种现代化生产方式相配套的综合性管理，是与产权多元化格局相衔接的统一管理，是与社会经济发展相适应的社会化、专业化、经营型的管理。与没有管理的、无序的房屋经营和传统的房屋管理相比，这种集高度统一的管理全方位、多层次的服务和市场化经营为一体的充满生机和活力的物业管理一出现，就显示了强大的生命力。其原因是:

　　第一，物业管理是一种社会化的管理模式，它摆脱了自营的分散管理方式，为多个产权单位、产权人找到了一个总管家；同时，也为政府各职能管理部门找到了一个总代管，在授权的范围内去落实各项管理内容，以克服旧体制下各自为政、多头管理、互相推诿的种种弊端，从而有利于提高城市管理的社会化程度，以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。

　　第二，物业管理是一种专业化的管理，它是由专门的管理公司通过合同或契约，按照产权人和使用人的意志与要求去实施的管理，从而摆正了主人和管理者的关系，将自营自管的无序管理和行政性的管理终身制变为企业经营型的聘用制。在这样的机制下逐步形成有活力的物业管理竞争市场，业主有权选择物业管理企业，物业管理企业必须依靠自己良好的管理和服务才能进入和占领这一市场。这就从根本上促进了服务态度的改变、服务质量的改善和管理水平的提高，从而有利于提高城市管理的社会化、专业化程度，并向现代化的管理方式转换。

　　第三，物业管理是一种经营型的管理，它推行的是有偿服务、合理服务，并通过多种经营，使各类物业的管理逐步走上以业养业、自我发展的道路。这不仅减少了政府的压力和负担，使得房屋维修和养护的资金有了来源，而且使得业主、使用人受到全方位、多层次、多项目的服务。

　　第四，物业管理是建管结合的纽带，它通过早期介入与后期跟进，突出了管理的重要性，从而理顺、摆正了建设与管理的关系，有利于发挥投资效益，使社会财富和业主的财产得到保值、增值。

　　三、物业管理的特点

　　物业管理是一种有别于以往房产管理的一种新型的管理模式，其管理具有社会化、专业化、企业化、经营型的特点。

　　1.物业管理的社会化

　　物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等。每位业主只需面对物业管理企业一家就能将所有关于房屋和居住(工作)环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门，犹如为各业主找到了一个“总管家”，而对政府各职能部门来说，则犹如找到了一个“总代理”。业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得周到的服务，既方便业主，也便于统一管理，有利于提高整个城市管理的社会化程度，以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能，实现社会效益、经济效益、环境效益、心理效益的统一和综合改善。

　　2.物业管理的专业化

　　物业管理是由专业的管理企业--物业管理公司实施对物业的统一管理。这种管理是将有关物业的各专业管理都纳入物业管理企业的范畴之内，物业管理企业可以通过设置分专业的管理职能部门来从事相应的管理业务。随着社会的发展，社会分工渐趋于专业化，物业管理企业也可以将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司。例如，机电设备维修承包给专业设备维修企业，物业保安可以向保安公司雇聘保安人员，园林绿化可以承包给专业绿化公司，环境卫生也可以承包给专业清洁公司。这些专门组织的成立，表明这一行业已从分散型转向了专业型。这种转向有利于提高城市管理的专业化和社会化程度，并能进一步促进城市管理向现代化的管理方式转换。

　　3.物业管理的企业化

　　物业管理单位是企业单位，不是事业单位，也不具备政府行为职能。物业管理企业作为一个独立的法人，应按照《中华人民共和国公司法》的规定运行，不受任何干扰，政、事、企完全分离。因此，物业管理企业必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质的服务在物业管理市场上争取自己的位置和拓展业务，用管理的业绩去赢得商业信誉。当然，物业管理企业在运作过程中还要处理好与有关部门，如街道、居委、公安、市政、公用、邮电、交通等行政或事业性单位的关系，以“物业”为中心，相互协调。这样就能使物业管理企业从管理上、经营上和服务上下功夫，为业主创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。

　　4.物业管理的经营型

　　物业管理企业的服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理收费。物业管理的经营目标是保本微利，量入为出，不以高额利润为目的。物业管理企业可以通过多种经营，使物业的管理定于“以业养业、自我发展”的道路，从而使物业管理有了造血功能，既减少了政府和各主管部门的压力和负担，又使得房屋维修、养护、环卫、治安、管道维修、设备更新的资金有了来源，还能使业主得到全方位、多层次、多项目的服务。

　　物业管理是一种和房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合管理；是与随着住房制度改革的推进而形成的产权多元化格局相衔接的统一管理；是与建设社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。这种集高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体的充满生机和活力的物业管理一出现，就越来越显示出其强大的生命力。

　　四、物业管理的职能与地位

　　(一)物业管理的五种职能

　　物业管理的职能可以分为决策与计划、组织、指挥、控制、协调五种职能。

　　1.决策与计划职能

　　决策是指对物业管理目前和长远的目标以及实现此目标有关的一些重大问题所作出的选择和决定，如物业辖区总体管理的方向、业主管理委员会的组建、物业管理企业的选择、物业管理企业的发展方向等。这些问题解决不好，就会给物业管理工作带来很大的盲目性。因而，物业管理首先必须作出正确的决策。有了正确的决策，还必须有科学的计划，即把决策的目标具体化，变成一定时期内物业管理的行动纲领。物业管理的计划职能应由业主管理委员会和物业管理企业共同执行，物业管理企业尤其要发挥主动性。决策正确与否、计划是否科学对物业管理的效果具有决定性的作用。从这个意义上讲，决策与计划是物业管理的首要职能，忽视这一职能，必然会使物业管理陷于混乱。

　　2.组织职能

　　组织就是根据已确定的计划和提高管理效率的原则，把物业管理的各个要素、各个环节和各个方面，从管理的分工协作上，从上下左右的关系上，从时间和空间的联系上都合理地组织起来，形成一个有机结合的整体，使整个物业管理活动变成一部“大机器”。在这部“大机器”中，包括人、财、物、环境等要素，应做到尽可能好的结合，从而最大限度地发挥它们的作用。物业管理的组织职能主要由物业管理企业执行。物业管理企业必须正确实施管理的组织职能，合理地确定企业内部的管理体制，包括管理机构的设置、职权的划分和岗位责任制的建立，以发挥各个管理环节、各级职能部门的主动性。从一定意义上讲，组织水平的高低，直接决定物业管理活动效益的大小。

　　3.指挥职能

　　指挥是根据计划，对整个物业管理活动进行领导和督促。由于物业管理活动十分复杂，涉及面广，如果没有科学的指挥，即使物业管理这部“大机器”组织起来了，也不可能正常运转，物业管理活动也不可能达到预期的效果，既定的计划目标也难以保证实现，所以指挥职能是保证物业管理活动顺利进行必不可少的条件。要实现科学的指挥，物业管理的指挥系统必须经常进行调查研究，分析物业管理活动的全过程，掌握物业的状况和业主的需求，以取得指挥的主动权。

　　4.控制职能

　　控制也叫监督，就是物业管理在执行计划过程中，必须经常控制监督计划的执行情况，把实际情况与原定的目标、计划、规章制度进行对比，找出差异，分析原因，采取必要的对策，以推动物业管理活动不断发展、完善。控制职能要求建立、健全各项规章制度，包括业主公约、物业辖区管理章程、业主管理委员会章程、住户手册、物业管理公司岗位责任制、物业辖区综合管理规章等；也要求建立周密高效的管理信息系统；还要求及时核实管理活动的成效，做好各方面的考核，从而使控制与监督有充分的依据。

　　5.协调职能

　　协调也叫调节，就是协调物业辖区内外各方面的活动，使它们能建立起良好的协作配合关系，不至于发生矛盾，以有效地实现物业管理的决策计划目标。协调包括纵向协调与横向协调、内部协调与外部协调。纵向协调就是协调物业管理指挥系统与各职能部门之间的活动关系；横向协调就是协调同级各部门之间的活动和关系；内部协调即协调物业管理辖区内部上下左右各方面的活动、关系；外部协调则是协调物业管理与社会各有关方面的活动和关系，包括街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门。对物业管理来说，纵向协调、横向协调、内部协调的关键在于全体业主和物业管理企业全体员工能清楚地了解物业管理的目标、方针、决策计划和规章制度；而外部协调则需要社会各方面的通力配合及法律法规的健全。

　　上述物业管理职能是一个有机的统一整体。通过决策和计划职能，可以明确物业管理的目标与方向；通过组织职能，可以建立实现目标的手段，使整个物业管理成为一部协调的“大机器”；通过指挥职能，可以建立正常的物业管理秩序；通过控制职能，可以检查计划的实施情况；通过协调职能，可以修正偏差，使计划更符合物业管理的实际，并及时解决物业管理内外部的矛盾，保证物业管理计划决策的实现。

　　(二)物业管理的地位和作用

　　1.促进房地产市场的发展

　　物业管理是深化房地产经济体制改革、实行房屋商品化的客观需要，具有繁荣和完善房地产市场的作用。

　　随着我国经济体制改革的不断推进，房地产经济的体制改革也在向纵深发展。我国房地产经济体制改革的方向是市场化、商品化和住房自有化。随着房屋商品化的逐步实施，各类住房分幢、分套出售，大厦分层、分单元出售后形成了一个住宅区内或一幢高层建筑里有着几个、几十个甚至几百个多元产权的毗邻关系。它不仅使原有的公房所有制为主体的房屋格局被大量共有、共用而又相互毗连的房屋格局所取代，而且也使传统的按产权、按部门分散管理的办法，以及用计划包干的维修管理办法再也不能适应形势发展的需要了，由此形成了产权多元化和管理社会化的新格局。这种新格局要求有与之相适应的房屋管理的新模式来代替传统的、非市场取向的管理模式。从对目前公有房屋出售中居民心态的调查可以看出，居民最担心的是公房出售后的管理维修问题，包括经费、权利、责任和如何落实。所以，物业管理是房地产经济体制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，并且具有深化、促进和完善房地产经济体制改革的意义和作用。就整个房地产市场来说，物业管理无疑拓宽了房地产市场范围，完善了房地产投资，促进了房地产市场向健康有序的方向发展。

　　2.有利于提高房地产投资效益

　　物业管理是房地产经营活动的基本环节，具有提高房地产投资效益的作用。

　　在房地产市场中，就一个房地产项目而言，存在着开发、经营、管理三个环节。按程序来说，物业管理是房地产开发、经营的落脚点。gg开放以来，我国房地产业发展初期的重点是解决数量问题，实行的是一种数量增长型经济，因而存在着重开发建设、轻管理的现象，使开发建设与管理脱节，这也是造成我国房地产管理效率低、房地产投资效益差的根本原因所在。随着国家宏观政策的调整，单纯的数量增长已经不能适应市场需求，房地产要提高投资效益，要向效益增长型转变，就必须加强物业管理，使房地产开发、经营、管理三个环节全面协调地发展。

　　加强物业管理不仅能使物业保值，而且还可以使物业增值。一方面，良好的物业管理可以使物业处于完好的状态并使之正常运行，可以延长物业的使用寿命，还可以通过基本业务、专项业务和特色业务的服务，适当改善和提高物业的使用功能，提高物业的档次和适应性，进而推动物业的升值；另一方面，优质的物业管理，还能受到精明的房地产交易商和顾客的青睐，使该物业成为抢手货，从而推动该物业的价格上升。

　　物业管理是对物业建成以后使用全过程的管理，也可以说是广泛意义上的售后服务，因此，物业管理是房地产开发经营活动的重要保证。只有现代化的管理手段，优质、周到、完善的物业管理，才能保证房地产价值和使用价值的最终实现，进而提高房地产的投资效益。

　　3.树立城市形象，完善城市功能

　　物业管理是改善居民工作与生活环境、提高居住水平的基础工作，具有树立城市形象、完善城市功能的作用。

　　居民工作、生活环境的完善和居住水平的提高是城市生活水平和消费水平提高的基本前提。现代化的城市需要高质量的管理服务，运作良好的大厦设施，有助于工作效率的提高；称心如意的居住环境，有助于人际关系的调和。住宅社会学研究表明，良好的环境不仅能减少烦恼、焦虑、矛盾、摩擦，乃至某些危害社会的不轨行为，还会形成互助、互谅的社会风气，促进人们的身心健康，促使人们积极上进。这一切是社会稳定、经济增长和城市发展所必须具备的前提条件。物业管理正是顺应了这一要求而产生和发展起来的。

　　物业管理的目的是为业主创造一个整洁、舒适、安全、宁静、优雅的工作和生活环境，并且其基准还应随着社会的不断进步而逐步拓展和提升。人们生活水平的改善、生活内容的充实和丰满，无论从物质上还是精神上都离不开工作和生活环境的优化和美化。高质量的物业管理不仅是单纯的技术性保养和事务性管理，而且还要在此基础上为业主创造一种从物质到精神，既具有现代城市风貌，又具有个性特色的工作和生活环境，形成一个以物业为中心的“微型社会”；既可充分发挥物业的功能，又能在充分保障业主合法权益的同时，增加业主的睦邻意识，创造相互尊重、和乐共处的群居关系。因此，高质量的物业管理既可以改变城市风貌、改善人们的工作和生活环境，又能提高人们的精神文明素质和现代化城市意识，为树立城市形象、完善城市功能起积极推动作用。

　　4.推动外向型房地产和涉外经济的发展

　　物业管理是加快我国房地产发展同国际接轨的必要措施，具有推动外向型房地产和涉外经济发展的作用。

　　物业管理是一种不动产的现代化管理方法和模式，不受地区、国家和社会制度的限制。中国传统的房屋管理模式，在很多方面不适应gg开放形势下外商、外籍人士的商务活动和居住的需要。随着我国经济体制改革的深化和涉外经济的发展，越来越多的外商对投资中国大陆感兴趣。外商进入中国大陆一般首先在“宾馆”入住，开始“投石问路”，一旦投资项目初成或业务有所拓展，就需要安居乐业了。只有安居才能乐业，在中国大陆的外商一般都十分关注如何为自己安排一个方便、高效的工作和居住环境，并且外商进入事业发展期后，就有了为自己公司和工作人员购置业务和居住用房的需要。中国大陆的物业管理最初正是从对外商、外籍人员在中国大陆的产业和侨汇房的管理发展起来的，至今涉外房的管理仍是物业管理的重要组成部分。随着房地产市场的发展和完善，投资于中国大陆房地产的外商也正在独资组建物业管理公司，来管理自己在中国大陆的物业，并以此作为吸引外商在中国大陆置业的一招。由此可见，良好的物业管理是加快中国房地产同国际接轨、改善中国大陆投资条件、改善投资环境的必要措施，具有推动外向型房地产和涉外经济发展的作用。

　　5.有助于提高房地产综合开发企业的声誉

　　物业管理是房地产综合开发企业的重要业务，具有提高房地产综合开发企业声誉的作用。

　　随着房地产业的进一步发展，很多具有一定规模和一定实力的房地产综合开发企业纷纷成立自己的物业管理公司，并多方挖掘、培养物业管理人才。房地产综合开发企业已意识到物业管理的重要性，开始关心物业管理，并把物业管理作为企业经营的重要战略决策。因为房地产开发企业开发的物业如果具有优质的物业管理，就可以免除业主和租用户的后顾之忧，增强他们对房地产综合开发企业的信心，建立房地综合开发企业在公众中的良好形象，促进后续销售工作的顺利开展。因此，优质的物业管理是企业最形象也是最实惠的广告，具有提高房地产开发企业声誉的作用。