物业费使用说明书

　　物业费是我们日常最关注的话题之一

　　随着业主维权意识的不断提高

　　其对物业服务水平的要求也水涨船高

　　众多业主

　　对物业行业的误解

　　对物业费构成的不清楚

　　导致物业纠纷日益凸显

　　请看看这份《物业费使用说明书》

　　现在的许多物业纠纷，深究原因主要是业主认为小区的一切事务都应该由物业公司解决，因此将住房相关的责任、供水供电供气及通讯部门等事宜全部推到物业公司身上，然而其中大多事情并不在物业管理范畴。

　　问题得不到解决，业主拒交物业费，业主与物业的矛盾便纷至沓来。

　　因此，正确认识什么是物业费?物业费包含哪些内容?有什么收费依据?哪些是物业公司应该做的?哪些不是物业公司负责的?理清这些责任，有助于化解物业矛盾与纠纷。

　　刺破物业费的神秘面纱

　　根据《物业服务收费管理办法》，物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

　　物业费都包含了什么?

　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　1、物业管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

　　3、物业管理区域清洁卫生费用;

　　4、物业管理区域绿化养护费用;

　　5、物业管理区域秩序维护费用;

　　6、办公费用;

　　7、物业管理企业固定资产折旧;

　　8、物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用;

　　9、经业主同意的其它费用等。

　　物业费不包含哪些?

　　许多业主会认为：既然我已经交了物业费，那么，我家里不管什么事情，小区物业都应该管，否则凭啥要我交物业费?其实并非如此，以下几个方面就不包含在物业费里：

　　1、住宅内部设施设备维修费用。

　　举个例子：如果你家里的电灯坏了、水龙头坏了、马桶堵了等，这些其实并不归物业公司管，即使物业提供了这些维修服务，他们也是可以收费的。

　　2、因建筑质量导致的种种问题而产生的费用。

　　比如渗水、漏水、裂缝等，物业也是不管的，但是他们有义务替你向开发商反映，然后你可以再与开发商协商处理这些问题。

　　3、公共区域设备的大修、中修费用及重大部件更换费用。

　　公共区域设备的大修、中修费用及重大部件更换费用也不包含在物业费里，而是可以使用维修资金解决。

　　相关法律法规

　　《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　(五)按时交纳物业服务费用。

　　《物业管理条例》第四十条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

　　《物业管理条例》第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

　　《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　低楼层的业主不能以不使用电梯拒绝支付电梯养护费，也不能以不需要接受保洁服务拒绝支付保洁费。

　　哪些是物业公司的事?

　　物业公司在物业服务活动中应当履行下列义务：

　　1、按照物业服务合同、国家有关物业服务的规范提供物业服务;

　　2、在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人;

　　3、按照法律、法规的规定和物业服务合同约定做好物业区域内的安全防范工作;

　　4、定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，按照物业服务合同组织维修;

　　5、做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，为业主提供免费查询服务，妥善保管物业档案资料和有关财务账册;

　　6、听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务;

　　7、对物业区域内的违法违规行为进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政主管部门报告;

　　8、法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

　　最后

　　我们再说说哪些是业主自己的事?

　　哪些是开发商的事?

　　哪些是相关部门的事?

　　哪些是相关企业的事?

　　家里的门窗框、门窗把手坏了，水阀、水龙头坏了，开关坏了、电源短路了，坐便箱浮球不好用，室内墙皮脱落等等，这些户内的业主自用部分，维修也好，更换也好，都是业主自己的事。

　　保修期内，以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋透寒、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题，都是开发商的责任。

　　指导业主召开业主大会、管理监督物业管理服务、调节物业矛盾纠纷、查处业主家里被盗、处理违章搭建、违规改装住房、业主占用绿地和道路等等，这些则是政府主管部门、街道社区、辖区公安部门的事。

　　业主家里的供水、供电、供气、供暖、电话、网络、有线电视等方面的问题，由社会公共事业企业负责解决。

　　在物业与业主的相处中

　　物业提供服务

　　业主在享受服务之后支付相应费用。

　　明确业主和物管公司之间的责任

　　大家都按规章办事

　　任何一种关系的相处之道都需要

　　双方明确自身扮演的角色

　　在相互尊重的前提下才能长久。

篇2：案例：25名业主筹备成立业委会因未按时交物业费被取消资格

　　案例：25名业主筹备成立业委会因未按时交物业费被取消资格

　　郑州一小区25名业主筹备成立业委会 因未按时交物业费被取消资格

　　业主委员会作为一个代表全体业主物业管理权益的法定组织，有选聘和续聘物业企业的职责。但在现实中，因为种种原因，成立业委会却困难重重。据河南省物业管理协会发布的《20**年河南省物业管理行业发展报告》显示，截至20**年年底，在全省9000多个住宅小区里，成立业委会的小区仅在9%左右。

　　在河南商报关注郑州一小区业委会筹备两次都“流产”之后，近日，郑州市瑞隆城小区业主也多次向河南商报记者反映，他们小区曾两次申请成立业委会，但都“流产”了。而最近的这一次，小区25名业主筹备成立业委会，因未按时交物业费，全部被取消资格。

　　经过

　　小区两次筹备

　　成立业委会均“流产”

　　近日，瑞隆城小区业主刘欣(化名)向记者介绍，由于很多业主对物业企业提供的服务并不满意，小区多位热心业主两度自发组织筹建业委会，均以失败告终。

　　20**年1月2日，郑州市瑞隆城小区的业主联名申请成立业委会，首次业主大会筹备组顺利组建后，原定于3月31日召开首次业主大会。

　　刘欣说，就在3月30日晚上，福园社区贴出公告称，业委会候选人中有4名业主被查出不具备入选资格，“他们说1名业主被拘留过(因为维权)，另外3名业主的房本上是配偶的名字。”

　　刘欣称，按照规定，需要有15名候选人，然后从中选出11名业委会成员，另外还要有2名候补人员，可最终差额选举变成了等额选举，首次业主大会被通知取消。

　　“合格候选人只剩11个，我们要求会议延期，社区不让延期。”于是，3月31日，瑞隆城小区按期召开首次业主大会，投票结果为“双过半”，业主们把备案资料送到南阳路办事处，但被拒绝备案。

　　南阳路办事处房管科卫科长表示，对于该小区召开的首次业主大会，办事处本身就不认可。

　　9月17日，业主代表再次向南阳路办事处递交材料，申请成立业委会筹备组。而10月，社区却通知，本次筹备组的25人全部没有资格。其中有8位业主拖欠物业费，17位业主未按时交纳物业费。

　　至此，瑞隆城第二次筹备业委会在刚起步时，就被迫“流产”。这让筹备成员接受不了，准备向相关部门讨要说法。

　　门槛省住建厅新规出台，成立业委会难度升级

　　河南商报记者了解到，在20**年1月1日实施的新版《河南省物业管理条例》(以下简称《条例》)中，仅对业委会成员的资格作出了要求，应当按时交纳物业服务费等相关费用。而业委会候选人只要在报名前将物业费交至20**年12月31日，就符合“按时交纳物业费”的条件。

　　所以，瑞隆城小区第一次申请成立业委会时，顺利地组建了筹备组。

　　但是，到第二次申请成立业委会时，恰逢河南省住建厅印发的《河南省业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称《规则》)出台。《规则》里对首次业主大会筹备组业主代表和业委会成员都作出规定，要“按时交纳物业费”。

　　业主被告知，只要有一次没按规定时间交费，就属于“不按时交物业费”，就没有资格参选业委会，“补交也不行。”

　　大林(化名)在小区第一次申请成立业委会时，报名了筹备组，也报名了业委会候选人，在当时，只要补交物业费，就可以参与。

　　到了小区第二次申请成立业委会，大林在报名筹备组前，已将物业费补交至20**年年底，但最终，他却因“未按时交纳物业费”，被认定为不合格。

　　办事处在物业协议有效期内，只要未按时交费，就没资格参选

　　11月26日下午，河南商报记者来到南阳路办事处，房管科卫科长说，不按时交纳物业费的原因有很多，可能是业主自身造成的，也可能是物业的过错。但不管因为什么，也不能改变未按时交费的事实。

　　他表示，此前《条例》仅对业委会成员作出规定，但是现在的《规则》中，对筹备组业主代表和业委会成员的资格都作出了规定，“我们也是严格按照规定。”

　　卫科长说，如果业主跟物业签的有物业服务协议，从签协议的时间起，在协议有效期内，只要有一次晚于协议中规定的时间交费，就属于未按时，就失去了参选业委会的资格，“假如协议规定是每个月10日交，你11日交，就是未按时。”

　　可业主们认为，各个小区的情况不同，若要求业主从未晚交过物业费，不太现实，办事处在执行上述《规则》时能否做到具体情况具体分析?

　　卫科长说，河南省住建厅印发的文件中写的是“遵照执行”，而非“参照执行”，所以，办事处和社区也只能按照上述《规则》来执行。

　　这样一来，业主是否具有参与业委会的资格，岂不是物业说了算?

　　卫科长表示，审核权在办事处这里，办事处也是根据物业协议和交费记录来认定的，“我们是站在中间的，不可能、也不敢偏向任何一方。”

　　他称，物业服务协议是物业和业主之间签订的，如果物业和业主之间达成和解，办事处也不会去追究这个事情，“即便是和解了，物业也需要书面承诺，不再追究业主未按时交费的责任。”

　　业主刘欣称，针对此提议，他们曾咨询过物业，能否重新签订物业服务协议，“物业已经说过，不可能。”

　　28日下午，河南商报记者联系该小区的物业负责人，他仅称，小区成立业委会，他不反对，但是得合法，“具体他们符不符合条件，得问办事处。”

　　业主刘欣说，因为“未按时交纳物业费”，就连筹备组都成立不了，他们不甘心，“因停车收费等问题，小区已经维权多次，业主未按时交物业费，也有无奈。”

　　律师

　　不交、迟交物业费

　　不影响业主筹备业委会

　　河南商报记者查询发现，在20**年，住建部印发了一份《业主大会和业主委员会指导规则》。其中，第三十一条也对业委会成员作出规定，但没有“按时交纳物业费”这项。而20**年起实施的新版《河南省物业管理条例》也仅对业委会成员的资格条件作出要求。

　　现在，因“未按时交纳物业费”，小区的一些业主就不能筹备业委会，是否合理呢?

　　北京盈科(郑州)律师事务所堵仁展律师认为，河南省住建厅9月5日印发的《规则》属于地方政府规章，法律位阶低于住建部20**年发布的《业主大会和业主委员会指导规则》(行政规章)和新版《河南省物业管理条例》(地方性法规)。其内容上明显违反了上位法，限缩了业主参选业委会的资格。

　　而地方办事处并非有权解释法律的机关，其作出的解释并无法律效力。在具体执行的过程中，没有做到具体问题具体分析，客观上侵害了部分小区业主的合法权益，属于典型的“一刀切式”工作办法。

　　河南予瑞律师事务所李华阳律师认为，业主按时交费的义务和业主享有的参选业委会的权利是两个不同层次的概念。

　　首先，业主按时交费的义务是基于物业合同产生的，而参选业委会的权利是基于法律法规产生的，与物业公司之间的民事行为没有任何关系，交纳物业费并非业主享有被选举权的前提。

　　其次，这种被选举权是业主的政治权利，对业主被选举权的限制和剥夺，只能由法律来规定，其他规范性文件和行为皆无权限制和剥夺。

　　因此，李华阳律师认为，不交、迟交物业费，不能影响业主享有的被选举权。

篇3：案例分析：不交物业费的这些理由根本站不住脚

　　案例分析：不交物业费的这些理由根本站不住脚

　　导读：物业服务合同属于公共服务合同，业主不能以房屋漏水及合同到期没有和自己续签为由拒缴物业服务费。

　　原告**物业管理有限公司诉被告刘*物业服务合同纠纷一案，依法适用小额诉讼程序，法院公开开庭进行了审理。原告**物业公司的委托诉讼代理人，被告刘*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告向法院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠期间的物业服务费，并支付按每日万分之五计算至实际清偿之日止的滞纳金。事实与理由：被告系苏州市吴中区**小区702室房屋的业主，原告为被告所在小区提供物业服务。现被告拖欠期间的物业服务费，经原告多次催讨未果，故诉至法院。

　　被告刘*辩称，其房屋多处渗水严重，物业公司维修了十多次也没有维修好。如能维修好，其愿意交纳物业服务合同期限内的物业服务费，超出期限的不交纳。

　　法院经审理认定事实如下：苏州吴中经济开发区**小区702室登记为被告刘*单独所有，建筑面积108.95平方米，登记时间20**年1月23日。20**年3月23日，房地产开发经营企业，甲方、**物业公司(甲方选聘物业公司)、刘*(购房人，乙方)签订《苏州市前期物业管理服务协议》。该协议约定，物业公司负责**小区的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年。物业服务费标准为住宅1.55元/月·平方米，小高层、高层住宅另收电梯水泵运行费0.55元/月·平方米。乙方所购房屋为15幢702室住宅，建筑面积108.95平方米。乙方不按协议约定收费标准和收费时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收万分之五的滞纳金。

　　审理中，原告陈述，前期物业管理服务协议期满后，双方没有续签合同，其继续提供物业服务，直至20**年4月30日撤场。

　　上述事实由原告提供的苏州市前期物业管理服务协议，当事人的陈述及庭审笔录予以证实。

　　审理中，被告提供照片打印件证明其房屋渗漏水维修经过及现在漏水情况。经质证，原告认为照片无法看出拍摄时间、地点，不能证明原告所述情况持续存在。

　　法院认为，原、被告与开发商之间签订的前期物业管理服务协议，系各方真实意思表示，应属合法有效，各方应按约全面履行合同义务。原告已提供了物业服务，被告应交纳物业服务费。尽管原、被告未再续签物业服务协议，但原告实际提供物业服务至20**年4月30日，该服务期间的物业服务费仍应遵照之前的合同约定支付。被告抗辩房屋存在漏水原告多次维修未能修好，并非其抗辩不交纳物业服务费的合理事由，故法院对其辩解不予采信。即使物业公司存在服务质量问题也应由业委会及时要求其改进或降低收费标准，而非业主个人拒付物业服务费的理由。现原告已经撤场，被告应当结清物业服务费，故原告诉请被告交纳物业服务费，于法有据，应予支持。经核算，被告应交纳上述期间的物业服务费，但被告未能交纳物业服务费，已经构成违约，原告诉请被告按每日万分之五支付滞纳金，符合合同约定，也不违反法律规定，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：

　　被告刘*于本判决生效之日起十日内支付原告**物业管理有限公司拖欠的物业服务费，并支付按每日万分之五计算至实际清偿之日止的滞纳金。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费由被告负担。

　　政策解析

　　房屋质量问题属于开发商的问题，与物业公司无关。物业公司可以要求业主支付物业服务费，同时也可以向开发商反应情况并要求解决房屋的质量问题。物业管理与房屋买卖是两种法律关系，物业公司与开发商是两个不同的企业法人，业主不应该因为开发商的问题而拒绝向物业公司交付物业服务费。

　　关于“以未签物业合同为由拒交物业服务费”的问题，《物权法》第78条、《物业管理条例》第12条第4款都规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”因此，只要业主大会的决定符合法律规定，遵循议事规则，就对全体业主具有拘束力。业主事实上接受了物业服务,业主则应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用，不能以此拒交物业服务费。