物业关于园区房屋渗漏专项工作进展通报
尊敬的zz业主：
7月26日上午10:00开始，6组入户工作人员（每组2-4人，1-2名专业工程/设计人员,1-2名客户服务人员）分头开始入户，逐一进行漏水点深化排查及客户安抚，现场分析漏水原因后，即时通知备场的紧急维修队伍上楼进行维修。针对许多暂时不能确认原因和根治方案的问题，继续组织技术和施工力量跟进。
经专业技术人员现场原因排查，漏水原因较为复杂，主要为：业主自封阳台损坏铝扣板、自封阳台窗户不严、窗户打胶老化；属于施工质量和工艺导致渗漏的有：天窗、天沟、雨落管、石材、屋面防水等处漏水所致。
截止7月27日20:00，已完成入户深化查验96户，紧急入户维修49户。
为了能彻底排查、有效解决业主家中漏雨的问题，专项工作组全体同事冒着酷暑穿梭于楼宇之间，楼上楼下来回跑、窗里窗外仔细查验，拍好照片留证分析，查明原因后向业主认真做好讲解，告知业主接下来的行动方案；针对能即时处理的问题，立即联系并现场指导紧急维修队伍展开维修。每天19:00入户查验工作结束后，召集专项工作组全体成员召开碰头会，由项目副总经理主持，总部和项目客户服务经理、工程总监、物业经理、责任建筑师、工程人员、客户服务人员参加，全面总结当天的查验维修情况，分析具体的漏水原因，并安排下第二天及随后的入户工作。
按工作进度28日能够基本完成入户的深化勘查（还有22户），但业主最关心的是维修进度和维修效果，这是对专项工作小组最严峻的考验！
天气预报显示7月29日还有大到暴雨，提醒大家外出时检查并关闭门窗，特别是装修改造阳台的业主（阳台装修导致漏水风险大、占很大比率），请多留意，同时提醒近期做过渗漏维修的业主，观察是否还有渗漏，发现渗漏请及时与物业服务中心联系，一期客服电话：62**98，二期客服电话：8**21。
zz物业服务中心
20**年7月28日
篇2：浅析房屋渗漏维修经验
浅析房屋渗漏维修经验
房屋渗漏维修通常在物业房屋维修工作中占有很重要的地位，同时也是物业房屋维修工作的一个技术难题。房屋层面、外墙渗漏不仅影响到业主的生活质量，给业主日常生活造成诸多不便，也影响业主对物业服务的满意度，而且对房屋的主体结构及使用年限也有较大影响。结合近几年笔者所在单位的维修实践，在物业房屋渗漏维修工作中应注意以下几个问题：
一、查明导致屋面渗漏的原因
一般来说，屋面渗漏往往是由于以下原因所致:
1、基层干燥不充分，防水层在施工前，保温层往往有一部分未干燥的水份，铺贴卷材时，热沥青烫水急剧汽化，将水蒸气封闭在屋面基层内，随着施工环境气温升高，水气蒸发，造成卷材起鼓，甚至卷材底部、表面腐烂。若采用柔性防水，基层不够干燥，水份或溶剂蒸发较慢(基层含水率超过10%)影响到胶粒分子链的热运动，不利于成膜，还有会影响到涂料与基层砂浆之间的粘结力。
2、屋面细部结构及接头有问题，卷材铺贴方法不当，两幅卷材之间接缝宽度不够，按规范规定，长边搭接不小于70毫米，短边搭接不小于100毫米，在施工时，操作人员精心大意，在卷材的层与层之间有杂物(或污染严重)。
3、屋面基层不平整、找平层起砂、强度达不到规范要求，造成防水层表面经常积水，导致腐烂、渗漏，另外基层不平整、不清洁、涂料成膜厚度不足，玻璃丝布铺贴不规整，露丝布，影响涂料与基层砂浆之间的粘结力。
二、房屋渗漏的日常维护要及时、要有针对性
对已过质量保修年限的房屋，物业工程维修人员应根据房屋维修保养有关制度定期勘查其屋面、外墙防水情况，保持与业主经常沟通，详细了解房屋渗漏情况，制定相应的维修方案，根据具体情况进行有针对性的维修处理。
1、对于屋面防水层已失效但渗漏面积较小的部位，可采用玻纤胎SBS改性沥青防水卷材(该材料以玻纤毡为胎基，SBS改性沥青为涂盖层，两面贴以隔离材料制成可卷曲的防水材料，其低温柔韧性好，但延伸率稍差，适用于基层变形小和一般建筑工程的地下或屋面防水，以下简称卷材)、专用堵缝材料及单组分聚氨酯防水乳液(该防水乳液为粘稠状物质，反应固化型涂料，不需现场配料，依靠吸收空气及基层水分固化，但其固化时间较长，不宜长期储存，适用于地下及非外露部位防水，以下简称防水涂料)进行防水处理，维修方便可靠，并可降低维修成本。
2、对于屋面防水层并没有失效，只是局部漏雨且面积较小的情况主要是施工产生的质量问题，如常见的防水层起鼓、开裂、局部渗漏等，采取在起鼓处割开打补丁修补、开裂处填充专用防水材料外表打补丁、漏雨处重新做补丁等处理方法，要求修补施工时要认真、细致，否则将影响维修效果。
3、对渗漏面积较大的屋面，应大面积维修。首先，将防水层拆除，如果找平层已经严重酥粉失效渗漏，导致保温层蓄水，丧失保温功能，大修时，必须将保温层在阳光下曝晒至完全干燥没有水气为止。否则保温层没能得以充分干燥便做防水，使之与找平层内剩余水份在隔汽层和防水层的封闭下不能蒸发，不但影响保温效果，防水层受到曝晒后便膨胀、鼓泡、开裂、最后渗漏；其次，要注意将基层清除干净。
三、房屋渗漏维修施工各阶段的要点
1、基层处理是基础。
民用住宅工程，大多是当年开工，当年竣工，防水工程都赶在雨季或冬季施工，所以不宜在雨、雪天或下雾时施工，且基层必须保持充分干燥，其基层含水率不得大于8%。屋面、外墙防水维修施工中基层处理的好坏，直接影响施工质量。施工要点是要求基层要有足够的强度和刚度，受荷载时不致产生显著变形。屋面作防水处理时，可采用1:3水泥砂浆作厚度为15毫米基层，且必须平整、坚实、清洁、施工时含水率宜控制在8%左右，其找平层砂浆必须有足够的强度，数值达到5Mpa以上。在天沟与墙体相交处做成半径约为15毫米的圆弧，或做成边长为100毫米左右的钝角，分层抹压使之表面平整，使其与卷材能够粘贴良好。
2、细部处理是关键
通过对各园区出现渗漏部位的统计来看，一般屋面与垂直墙面交接处的泛水构造、屋顶边缘的檐口构造、伸出屋面的管道接缝、雨水口等防水层被切断的节点处，是防水工程的薄弱环节，处理稍有不妥，就会造成渗漏，施工时须十分重视。
对于天沟及檐沟渗漏部位，除了按设计规定增贴胶条，附加卷材层以外，还要注意在卷材收头处用密封膏仔细加固。屋面与天沟、檐沟交接处和天沟上部采用空铺法，空铺宽度以200毫米为宜，卷材收头固定密封；在无组织排水檐口80毫米范围内卷材采用满粘法，卷材收头固定密封。对于伸出屋面管道接缝处的渗漏，施工时将管道周围找平层做成圆锥台，管道与找平层部位留凹槽填堵防水膏，防水层收头处用金属箍箍紧。
对于雨水口处的渗漏，施工时增铺附加层，周围直径500毫米范围内坡度不可小于5%，并用厚度大于2毫米的防水涂料或密封材料涂封。水落口杯与基层接触处留宽、深各20毫米左右的凹槽，填充密封材料。
3、防水卷材的铺贴方法要科学。
卷材的铺贴方向应按屋面坡度确定。当坡度小于15%时，宜平行屋脊铺贴，由檐口开始，两幅卷材的长边搭接，压边应顺流水方向，短边搭接应顺主导风向；坡度大于15%或屋面有受震动情况，卷材应垂直屋脊铺贴，且顺流水方向，屋脊处不能留搭接缝，必须使卷材相互越过屋脊交错搭接，以增强防水的耐久性。为防止在接缝处渗水，卷材间应具有一定搭接宽度，一般上下缝80毫米-120毫米、左右缝100毫米-15毫米较为适宜。当卷材防水层局部起鼓时，应用针扎眼抽出空气或溶剂，然后将内部杂物清理干净，并把已割破的卷材周围仔细磨平，最后再铺贴此损伤部位处外径大于100毫米以上的卷材。
四、维修施工中应注意的几个问题
1、如在铺贴卷材过程中发现气泡或空鼓时，应将其割开并用补丁修补。
2、为了防止维修后卷材起鼓、开裂，在日后维修过程中应使其基层充分干燥，并避免雨、雾、霜天气施工，防止卷材受潮；施工中要保证基层平整，卷材喷烤时使之均匀受热，封闭严密，油毡粘贴密实，以免日后水分蒸发、空气残留形成气囊而使防水层产生起鼓现象。
3、防水层起鼓后，内部气体受热膨胀，浸入防水层下部或卷材间水分不易排出，日久使防水层腐烂，卷材脱落。因此除精心施工外，还必须正确选用材料，以适应热胀冷缩和外界条件的变化。
参考文献:
①陈瑞正、周心怡，《20**版物业管理标准作业规程》，天津大学出版社
②卢有杰、王勇译，美国项目管理协会着，《项目管理知识体系指南》
作者:李红军