第一章 总 则
第一条 本合同当事人
委托方(以下简称甲方)
企业名称：
法定代表人：
注册地址：
联系电话：
受委托方(以下简称乙方)
企业名称：XX物业管理有限公司
法定代表人：
注册地址：
联系电话：
根据有关法律、法规及《前期物业管理服务协议》的有关约定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将 商住楼委托乙方实行前期物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本情况
物业类型：商住楼
座落位置：太原市南内环街 号
管理界限：东至 ;南至 ;
西至 ;北至： 。
占地面积： 平方米。
建筑面积： 平方米。
委托管理的物业构成细目见附表。
第三条 本合同生效时，本物业的开发建设现状是：已通过综合验收 ，入住状况 。
第二章 委托管理事项
第四条 制定《业主公约》等物业管理制度，与业主、使用人办理物业交接验收和入住手续，收取有关费用及住宅共用部位、共用设施设备维修基金。
第五条负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理。
房屋共用部位包括：房屋承重结构部位(基础、承重墙体、梁、柱、楼板、屋面)、专用房间、楼梯间、走廊通道及外墙面等。
共用设备包括：上下水管道、落水管、避雷装置、公共照明、消防设施、邮政信箱、天线、水泵及水箱等。
共用设施包括：非市政道路及路灯、化粪池、自行车棚、垃圾房、庭院灯等。第六条
第七条 其它委托管理事项
(一)按《住宅质量保证书》中甲、乙双方的约定提供维修服务。
(二)附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。包括：物业管理办公经营用房、门房等。
(三)公共环境卫生，包括：公共场所、场地、房屋共用部位、非市政道路的清扫保洁及垃圾的收集。
(四)自行车、摩托车停放管理。
(五)维护社区公共秩序，包括：值班、巡视。发生刑事案件依照法律规定报公安部门处理。
(六)物业档案管理。包括物业工程图纸、竣工验收资料、产权资料、业主和物业使用人档案、维修档案。
(七)负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，经委托可代收电费、水费、煤气费、房租、采暖费。
(八)房屋自用部位、自用设备的维修、养护，若产权人委托乙方维修时，乙方可以接受委托并合理收费。
第三章 委托管理期限
第八条第九条 委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。
第四章 双方权利和义务
第十条 甲方权利和义务
(一)甲方权利
1、审定乙方前期物业管理方案和规章制度;
2、审核乙方有关前期物业管理的财务预算，批准决算;
3、检查、监督乙方前期物业管理的实施情况，提出整改意见;
4、监督乙方物业管理办公用房、经营用房使用情况。
(二)甲方义务
1、为乙方实施前期物业管理提供条件，协助乙方实施前期物业管理方案，协调好施工单位、监理单位与乙方的关系。
2、征求乙方对本物业的意见，并组织有关单位落实整改。
3、执行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，负责落实保修责任。
4、承担相关的前期物业管理费用。
5、按规定向乙方提供全部工程技术档案资料。
6、按有关规定提供建筑面积 平方米的物业办公用房，应于通过竣工综合验收之日起 日内，交由乙方使用。
7、负责处理有关工程建设遗留问题。
第十一条 乙方的权利和义务
(一)乙方权利
1、根据甲方委托和有关法律法规制定前期物业管理实施办法、方案和规章制度并实施管理。
2、依据本合同委托管理事项，向甲方及有关单位提出整改意见和建议。
3、提出维修资金年度使用计划并对委托物业实施维修养护和管理。
4、规劝、制止业主或使用人违反《业主公约》和《前期物业管理服务协议》的行为。
5、有权使用物业管理办公用房。
6、依据《前期物业管理服务协议》的约定，向业主或使用人收取物业管理费用及其他费用。
7、选聘专业公司承担专项工程业务，但不得将整体物业管理责任转让给第三人。
8、当业主、使用人装修物业时，与其签订《房屋装饰装修管理协议》，并按有关规定进行管理。
9、《前期物业管理服务协议》中约定的甲方转让给乙方的权利。
(二)乙方义务
1、履行本合同并依法经营管理，自觉维护甲方及产权人或使用人的权益。
2、主动接受甲方的监督。
3、接受物业管理行政主管部门的监督指导。
4、对保修期满后房屋共用部位、共用设施设备按有关规定实施维修、养护和管理。
5、按照有关规定使用维修基金。
6、每半年向业主、使用人公布一次物业管理服务费收支情况。每年1月份向业主公布全年维修基金收支情况。
7、《前期物业管理服务协议》中约定的甲方转让给乙方的义务。
第五章 前期物业管理服务标准
第十二条 竣工综合验收前的管理服务标准由甲、乙双方按约定标准执行;竣工综合验收后的物业管理服务标准，依据国家有关标准及《太原市物业管理办法》、《太原市住宅小区物业管理等级服务评定(试行)标准》制定，具体内容如下：
(一)房屋及维修管理
1、房屋外观完好、整洁，无脏损和妨碍市容观瞻现象。
2、房屋行政幢号、单元号有明显标志，设有引导方向平面图。
3、房屋完好率98%以上。
4、房屋大中修有完整的开工报告及工程预算书，工程质量验收手续齐全，决算书经过有关部门审计，有完整的竣工报告并建立有关保修制度，工程资料存档备查。
5、房屋小修、急修及时率98%以上，合格率达100%，有维修记录和回访记录。
6、房屋档案资料管理完善，按幢、户立档。
(二)共用设备管理
1、设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰，管理完善，随时查阅。
2、专业技术人员、维修操作人员严格执行操作规程，按要求上岗。
3、设备良好，运行正常，有设备运行记录。
4、小区内生活用水(高压水泵、水池、水箱)有严密的管理措施。
(三)共用设施管理
1、小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。
2、公共照明设施设备齐全，运行正常。
3、道路畅通，路面平坦无损坏。
4、污水排放畅通，沟道无积水。
5、危险部位标志明显，有防范措施。
(四)环境卫生管理
1、小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾房等保洁设施。
2、小区内实行垃圾袋装化，日产日清。
3、楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手干净。楼道内无乱堆乱放现象。
4、道路、庭院、共用场地无杂物，保持清洁。
5、雪后及时扫净小区内道路和楼间积雪;雨后及时清理污水。
6、小区内无违章临时建筑。
7、小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。
8、共用场地定期清洁，地面无油渍等污染现象。。
(五)社区秩序维护
1、小区内实行24小时值班制度。
2、值班人员有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范，作风严谨，有值班记录，各项管理措施落实。
(六)车辆停放管理
1、车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。
(七)消防
1、 消防系统标志明显，消防通道畅通无阻。
2、 配备专职或兼职消防管理人员。
(八)按《房屋装饰装修管理协议》实施装修管理。
第六章 前期物业管理服务费及相关费用
第十三条 物业管理服务费
(一)业主未办理入住手续前，由甲方按0.3元/平方米标准向乙方支付物业管理服务费。
(二)本合同有效期内未交付使用物业的物业管理服务费，由甲方按下列标准向乙方支付。住宅房屋建筑面积每月每平方米0.3元，商用房屋建筑面积每月每平方米0.5元,非住宅房屋建筑面积每月每平方米0.1元。收费时间每双月的1-10日;
(三)本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向业主或使用人收取。住宅房屋建筑面积每月每平方米0.3元，非住宅房屋建筑面积每月每平方米0.2元，收费时间每双月的1-10日;
(四)合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方、业主、使用人收取。
(五)甲方、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的1%按日交纳滞纳金。
(六)业主转让物业时，须交清转让前的物业管理服务费用。
第十四条 保修期内物业的维修养护执行建筑工程保修的有关规定，由甲方承担保修责任。也可委托乙方实施保修，保修费用由甲方支付。
第十五条 保修期满后发生的房屋公共部位、共用设备设施的维修养护更新，按《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》及其配套文件执行。
第十六条 乙方根据有关委托，按政府定价向业主、使用人代收水费、电费、煤气费、房租等。
第十七条 业主或使用人委托乙方对房屋自用部位、自用设备实施维修养护及其他服务时，乙方可按约定标准向业主或使用人收取服务费。
第十八条 停放自行车辆的业主、使用人。存车费按自行车0.2元/单次,摩托车0.5元/单次, 自行车5元/月,摩托车15元/单次,收入扣除经营管理成本后结余部分，主要用于1、物业共用部位、共用设施设备维修;2、便民服务费用。
第七章 违约责任
第十九条 甲方违反本合同有关约定，使乙方不便或无法实施前期物业管理的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应予赔偿。
第二十条 乙方违反本合同有关约定，未尽职责、未履行义务的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期不整改的，甲方有权终止合同，造成经济损失的，乙方应予赔偿。
第二十一条 乙方违反本合同的约定，未按物业管理标准管理物业，给甲方经济上和声誉上造成损失和不利影响的，甲方有权解除合同，给甲方造成的经济损失，由乙方赔偿。
第二十二条 物业交付使用后，发生重大质量事故时，甲乙双方应提请政府主管部门并组织其他相关单位，共同分析查明原因。属设计、施工、材料原因由甲方负责处理，属使用不当、管理不善原因由乙方负责处理。
第二十三条 因业主、使用人使用不当发生的物业共用部位、共用设施设备维修费用，由相关的业主、使用人承担。
第二十四条 影响物业结构安全和设备使用安全的质量问题，由甲方在约定期限解决。影响相邻房屋安全问题，由甲方处理。因施工原因造成的质量问题，由甲方组织施工单位负责解决。对于不影响物业结构安全和设备使用安全的质量问题，由甲方在约定期限10日内负责修缮，也可采取费用补偿办法，由乙方负责处理。
第二十五条 甲乙双方任何一方无法律依据和正当理由提前终止合同的，违约方应赔偿对方5000元的违约金;造成对方经济损失的，应给予赔偿。
第八章 附 则
第二十六条 双方可以对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
第二十七条 本合同附件均为合同有效组成部分。本合同及附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。
第二十八条 本合同正本连同附件5页，一式5份。甲乙双方各执2份，物业管理行政主管部门(备案)1份，具有同等法律效力。
第二十九条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十条 本合同在执行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意：
(一)由太原市仲裁委员会仲裁。
(二)向人民法院起诉。
第三十二条 本合同自签订之日起生效。
甲方签章： 乙方签章：
代表人： 代表人：
年 月 日 年 月 日
篇2：前期物业管理招标投标管理暂行办法(2003)
前期物业管理招标投标管理暂行办法(20**)
建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知
建住房〔20**〕130号
各省、自治区建设厅，直辖市房地产管理局，新疆生产建设兵团建设局：
为了规范物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，我部制定了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部住宅与房地产业司。
建设部
二○○三年六月二十六日
前期物业管理招标投标管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为了规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，制定本办法。
第二条 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。
第三条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。
第四条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理招标投标活动的监督管理。
省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。
第六条 任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。
第二章 招标
第七条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。
前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。
第八条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第九条 招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。
物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。
第十条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应包括以下内容：
(一)招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；
(二)物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；
(三)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；
(四)评标标准和评标方法；
(五)招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；
(六)物业服务合同的签订说明；
(七)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
第十一条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案：
(一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；
(二)招标公告或者招标邀请书；
(三)招标文件；
(四)法律、法规规定的其他材料。
房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。
第十二条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。
实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。
第十三条 经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。
第十四条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
第十五条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第十六条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
第十七条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
招标人设有标底的，标底必须保密。
第十八条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
第十九条 通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：
(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
第三章 投标
第二十条 本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。
投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。
第二十一条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。
第二十二条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下内容：
(一)投标函；
(二)投标报价；
(三)物业管理方案；
(四)招标文件要求提供的其他材料。
第二十三条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。
第二十四条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十三条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
第二十五条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。
投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
第四章 开标、评标和中标
第二十六条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第二十七条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：
由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。
招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。
开标过程应当记录，并由招标人存档备查。
第二十八条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。
评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。
与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。
第二十九条 房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册。省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可以将专家数量少的城市的专家名册予以合并或者实行专家名册计算机联网。
房地产行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。
第三十条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。
评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。
评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
第三十一条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
第三十二条 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。
评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。
除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。
第三十三条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。
第三十四条 评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。
依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。
第三十五条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
第三十六条 招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。
第三十七条 招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。
招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。
第三十八条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
第三十九条 招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。
第五章 附则
第四十条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。
第四十一条 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文本的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。
第四十二条 本办法第三条规定住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业的，其规模标准由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。
第四十三条 业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的，参照本办法执行。
第四十四 条本办法自20**年9月1日起施行。
篇3：物业管理前期介入的作用及其立法意义
物业管理前期介入的作用及其立法意义
现代高层建筑具有设计复杂，技术含量高，建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和发挥功能，对物业实施有效管理需要物业管理企业的前期介入。目前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理，但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的，主要就建筑安装的后期工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，在深度和广度上都存在一定的缺陷，仍然难以解决、开发商给物业管理带来的很多问题。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。
一、从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。
物业的设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题，其在制定设计方案时，不可能全面考虑后期的物业管理经营中可能出现的问题，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。
同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。
在深圳就有此类成功案例:1999年下半年投入使用的某大厦，其绝大部分设计工作是1996年内完成的，若全部按照设计图纸建设，则会与后期使用和经营管理要求就产生距离。作为前期介入该大厦的物业管理公司，积极组织物业管理专业人员对大厦各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行了深入细致的调研，参与设备、材料的选型及供应商的考察选用，并亲临有关生产厂家进行实地考察。在此基础上，从完善大厦设计细节、更好搞好大厦经营的角度提出了一系列建议，并对项目进行补充和完善。这些项目经同开发商和业主方沟通后，最终做出了更加合理的方案并付诸实施，取得了很好的效果。
二、积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。
物业项目一旦建成，物业管理企业就要天天和此物业打交道，并且要面对所管物业可能发生的各种问题，在关系到切身利益的条件下，它可能比工程监理的要求更严格，工作更细致、更周密。在建设施工阶段，施工环节多，施工单位参差不齐，设备安装、管线布置错综复杂，对工程质量的控制要求高。但这一阶段是整个项目的关键时期，开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程目标，但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。尽管建设项目都有监理公司监理，但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题，对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题却经常忽视，而这些却是物业管理企业在日后的维修养护中必须面对的，通过物业管理企业的前期介入，为以后的维修养护工作省去很多麻烦。
现在的物业建设，特别是高层物业建设，其结构、管线等十分复杂，安装、施工工程中，粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难，甚至导致极大的浪费，特别是在目前房地产施工安装单位尚不很了解和重视物业管理工作的情况下，某些作业者很可能为方便自己工作，而不是从有利于业主使用角度去安装施工，从而给人住后的物业管理带来诸多难以解决的问题。物业管理企业派出专业人员入住楼盘，从业主的角度监督施工单位的各项工作，从物业管理的角度提出整改建议，确保了施工中较少甚至不出现不利于物业管理的弊端，为业主争得了良好的.硬件条件。
此外，前期介入使物管公司能够对物业的每一单元逐一检查验收，建立工程设备档案，为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。如物业管理公司介入深圳某大厦的管理后，严格按照优质工程标准.进行动态监控，在开发商聘有监理公司的情况下，还是发现并指出了屋面渗漏材料回使用、玻璃幕墙安装、施工单位使用海砂、假冒水泵、地下停车场风管不合理等大量工程质量问题，这些问题涉及到材料选用设备选型、配套设施、管线布置等多方面。回若物业管理企业采取提前介入，就可以很好监督和解决此类问题。
三、提前熟悉所安装的设备设施，严格按规范做好接管验收工作，确保物业理单位从物业开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。
有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处，造成可维护性不足，特别是在接管验收阶段，开发商往往只注重物业.整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。
有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使改进发现的问题，避免了扯皮推萎事情的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中，对给排水、电照、通讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护，同时严格按照国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》做好接管验收工作。
同时，由于有了提前介入，物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌;所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决，既节省了费用，也大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡期。如果在发展商的授权下，在竣工验收合同中，发展商全权委托物业管理公司在保修期内代表发展商与建筑、安装单位就房屋建筑安装质量进行监督、协调，确保物业建设质量，物业管理单位就能够确保接管验收工作顺利，接管后即能技入使用，及时为业主提供可靠的服务。
此外，物业管理前期介入可以更好锻炼队伍，避免因仓促上阵而导致的不应有失误，给业主留下不好的印象。
四、前期介入的立法意义
实践证明，让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量和顺利维护保养等方面，有无可替代的重要作用。但是，由于目前设计飞建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够，致使物业管理行为滞后，给后期物业管理带来诸多不便。如果从法律的高度，规定所有物业开发建设项目必须有符合一定资质条件的专业物业管理单位介入，那么，这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量产生极大的促进作用，其意义将是深远的。
1、法定前期介入能够进一步促进物业建设质量的提高。
如果让具有一定资质条件的物业管理单位提前介入物业建设项目，那么作为专业的物业管理单位将从规划、设计阶段开始，从物业管理的角度，对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制，更加确保物业建设质量。
2、法定前期介入可以为保证物业建成后长期管理服务的质量奠定良好的基础。 当前，很多物业(特别是老旧物业)的管理服务质量不能令人满意，其关键因素不全是物业管理单位的管理服务水平不高，其设计开发建设质量不符合物业管理的要求，也是影响物业管理服务质量的重要因素。如果有良好的物业管理前期介入，就可以避免或减少那些影响物业管理质量的因素，从而使业主在居住使用的舒适度、满意度等方面将会有更大的飞跃，保证物业管理的服务质量才有基础。
3、法定前期介入有利于从整体上提高我国的物业建设和管理质量。
随着经济持续增长，我国每年建设的物业数量相当庞大，然而，从物业管理的角度去考察，真正符合物业管理要求，或者说没有物业管理服务缺憾的物业并不是全部。这一方面与全国物业管理普及发展的不平衡有关，另一方面与物业设计、建设单位缺乏物业管理意识也很有关。从法规上规定物业管理前期介入，对提高我国物业建设、物业管理水平的作用意义是不言而喻的。在当前物业管理发展不平衡的情况下，对加快推行物业管理体制也有极大的推动作用。