物业管理定岗定编原则与实际操作细则
一、岗位设计的原则
1、因事设岗原则：从“理清该做的事”开始，“以事定岗、以岗定人”。设置岗位既要着眼于企业现实，又要着眼于企业发展。按照企业各部门职责范围划定岗位，而不应因人设岗;岗位和人应是设置和配置的关系，而不能颠倒。
2、整分合原则：在企业组织整体规划下应实现岗位的明确分工，又在分工基础上有效地综合，使各岗位职责明确又能上下左右之间同步协调，以发挥最大的企业效能。
3、最少岗位数原则：既考虑到最大限度地节约人力成本，又要尽可能地缩短岗位之间信息传递时间，减少“滤波”效应，提高组织的战斗力和市场竞争力。
4、规范化原则：岗位名称及职责范围均应规范。对企业脑力劳动的岗位规范不宜过细，应强调留有创新的余地。
5、客户导向原则：应该满足特定的内部和外部顾客的需求。
6、一般性原则：应基于正常情况的考虑，不能基于例外情况。例如，90%情况下这个岗位需要多少工作量，多少工作强度。
二、岗位设计考虑的主要方面
1、主要工作：平常这个岗位做哪些基本工作? 为了实现相应的岗位目标，这个岗位需要做哪些工作? 在各个具体工作之间如何分配时间?
2、需要利用什么资源和工具：为了达到岗位目标应该利用那些资源? 系统、报告、文件、要求、其他。
3、能力要求：做本岗位工作的应具备何种条件? 知识、能力、品质;人际交往、教育水平、背景与经验等。
4、业绩考核：该岗位工作的业绩如何考核?主要考核指标是什么?
5、汇报关系：该工作向谁汇报?该工作的同级是谁?下级是谁?与其他同事的权利和责任的划分?
6、工作量这个岗位需要处理多大的工作量?
三、各岗位人员编制标准(建议)
(一)公共事务人员劳动定额
1、15万平方米以下住户服务中心配设管理员3人。
2、15万平方米以下不高楼宇巡查组，只设住户服务中心;15万平方米以上设置楼宇组。巡楼组管理员每增加5万平方米，增设1人。住户服务中心管理员每增加10万平方米，增设1人。
3、干部配置：15万平方米以下设置主管1人，不设班(组)长;15万平方米以上，设置主管1人(可由管理处副经理兼)，住户服务中心班长1人，巡楼班(组)长1人。
(二)保安人员劳动定额
1、固定岗保安员每人当值时可监护面积为3000-3500平方米;
2、全封闭小区每入口需设置3个(三班倒);
3、巡逻保安员每组(两人一组)可监护面积为5万平方米左右;
4、封闭停车场每出入口处应设置3人;
5、30万平方米以下保安干部的配置为主管1人、班长3 —4人。30万平方米以上可增加组长一级干部，平均按每5-8万平方米配置组长1人;
6、智能化小区(大厦)已设置治安、消防监控系统时，可适当养活保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人;
7、保安人员综合劳动定额：每2000—2500平方米配置1人。
(三)机电维修人员劳动定额
1、每个高压配电房值班电工3人;
2、水工每10万平方米配置1人;
3、中央空调每10万平方配置1人;
4、电梯工每10部电梯配置1人;
5、维修电工每10万平方米配置3人;
6、综合维修工每10万平方米配置2人。
7、干部配置标准：
⑴、30万平方米以下，配置主管1人，不设班组长;
⑵、30-80万平方米以上，配置主管1人，运行班(组)长1人，维修班长(组长)1人;
⑶、80万平方米以上，可考虑配置主管1人，运行班(组)长1人，机电维修班(组) 1人，综合维修班(组)长1人。
8、综合劳动人数定额：每10万平方米10-12人。
(四)清洁人员劳动定额
1、梯级清扫：14层/小时/人;
2、地面清扫：300平方米/小时/人;
3、拖楼梯：13层/小时/人;
4、擦楼梯扶手、通花铁栏、地脚线：12层/小时/人;
5、洗地毯：360平方米/小时/人;
6、刮玻璃：4平方米/分钟/人;
7、清洁电梯轿箱(抹钢油)：1个/10分钟;
8 、8层以下楼房(无电梯)1梯10栋/人;9层以上楼房(带电梯)1梯8栋/人;
9、干部配置标准:
⑴、10万平方米以下，配置主管1人，不设班组长;
⑵、20-50万平方米,配置主管1人，技术员1人，班(组)长2人;
⑶、50万平方米以上,每增加20万平方米增设班(组)长1人。
10、保洁人员综合劳动定额每8000-10000平方米,配置1人。
(五)园林绿化部人员劳动定额
1、绿篱及灌木修剪
⑴、墙状绿篱：人工20米/小时;机剪：50米/小时;
⑵、丛生或块状绿篱：人工：25平方米/小时;机剪：50平方米/小时;
⑶、球形：直径1米球形，4棵/小时，直径大于1米的适当降低平均数。
2、大树修剪：
⑴、冠径15米以上，需三个配合，1棵/8小时3人，平均0.05棵/人小时;
⑵、冠径10-15米，需三个配合，3棵/8小时3人，平均0.125棵/人.小时;
⑶、冠径5-10米，需二个配合，12棵/8小时2人，平均0.75棵/人小时;
⑷、冠径5米以下，高3米以下，单人操作，平均2-5棵/人.小时。
3、剪草
⑴、特级，一级草坪：360平方米/人、小时;
⑵、二级草坪：280平方米/人、小时;
⑶、三级草坪：用汽垫机剪180平方米/小时;割灌机剪60平方米/小时;
⑷四级草坪：用割灌机剪，40平方米/小时。
4、施肥
⑴、粒肥：撒施，550平方米/小时;点施灌木，240棵/小时;点施盆花，900盆/小时;点施小乔木(环施)，50棵/小时;
⑵、液肥：机施两个配合，平均250平方米/人、小时;手喷，室内大盆植物15棵/小时;室外大棵植物24棵/小时;手淋，200棵/人、小时;
5、喷药：机喷，平均350平方米/人、小时;壶喷，室内大植物15棵/小时;室外中小植物25棵/小时;小型盆栽壶喷200棵/小时。
6、淋水：自动喷淋平均8000平方米/人、小时，人工淋平均2000平方米/人、小时。
7、花苗上盆：时花平均250盆/人、小时，苗木平均200盆/小时。
8、花木出圃质量修整：时花平均500盆/人、小时，小盆观叶植物150盆/人、小时;大型观叶植物平均10盆/小时。
9、盆景
⑴、修剪：小盆平均10盆/小时，中盆平均5盆/小时，大盆平均2盆/小时;
⑵、换泥转盆：小盆平均8盆/人小时，中盆平均2盆/小时，大盆需两个人以上配合，平均1盆/人小时。
10、插花
⑴、一般插花：盆花：小盆8分钟，中盆20分钟，大盆35分钟;花束：小束15分钟，中束25分钟，大束35分钟;花篮：小篮10分钟，中篮15分钟，大篮25分钟。
⑵、创意插花：盆花：小盆20分钟，中盆40分钟，大盆90分钟;花束：小束25分钟，中不40分钟，大束60分钟;花篮：小篮20分钟，中篮40分钟，大篮80分钟。
11、机械检修：正常的周期性检修每月2天/人，突发性检修按机械故障的修理难度而定。
12、残花清理：报废残花的清理平均400盆/人小时;可重新利用残花的处理平均300盆/小时。
13、杂物清除：人工除杂草密度平均每小时2-55平方米/人不等;化学除草坪平均每小时700平方米/人。
14、按绿地面积计：每6000平方米绿化室外绿化面积需绿化工1人，每5亩花木生产地需工人4人。
15、建筑内绿化管理：按每20000平方米建筑用地面积(或每200户业主)配1名绿化工。
16、干部配置标准：
⑴、30万平方米以下，设主管1人，园艺师2人，不设班(组)长;
⑵、30万平方米以上，设主管1人，班组长2人，园艺师每10万平方米配置1人;如有花木基地时，可增设花木基地主管1人。
17、园林绿化部人员综合劳动定额：每10万平方米3-4人，花木基地工人每5亩配置4人。
篇2：后勤集团定岗定编工作管理规定
后勤集团定岗定编工作管理规定
为进一步规范集团各单位岗位设置以及定编管理，特制定本规定。
一、各单位进行定岗定编工作时必须遵循以下工作原则：
1．因“事”设岗的原则：以工作任务、业务职责的要求设置岗位，禁止因“人”设岗。
2．岗位数目最少的原则：设置少量岗位可以完成的工作禁止多设置岗位。
3．岗位类别最低的原则：一个低类别岗位可以完成的工作禁止设置高类别岗位。
协调一致的原则：设置岗位工作职责要协调、配合、有序，以发挥最佳的整体效益；禁止交叉设岗和重复设岗。
二、各单位必须做好所设岗位的工作分析，明确每项岗位的工作职责、工作标准、岗位工作量及岗位类别，并严格按照各类岗位的工作标准、工作量大小设置人员编制。
三、各单位增加岗位设置及编制时，必须上报集团人力资源部，由集团人力资源部根据岗位设置原则、岗位工作量及工作标准进行初审；初审后，由集团总经理、集团分管领导、单位领导及集团人力资源部共同开会讨论，通过后，各单位方可按照会议决定的岗位设置与编制数量、岗位类别开展相关工作。
四、各单位必须严格按照集团领导批准的定岗定编进行员工招聘、员工增补工作。
五、各单位增补员工时，必须按要求及时报集团人力资源部，由集团人力资源部进行审批。
六、集团人力资源部必须严格根据集团领导批准的各单位定岗定编、岗位类别情况审核各单位上报的员工信息。
七、集团人力资源部与质量检验部积极配合，定期、不定期检查各单位员工编制情况，禁止各单位漏报、少报、多报。
八、本规定的拟定、修改、解释由集团人力资源部负责。
九、本规定自公布之日起实施。
篇3：物业公司员工定岗定编数量标准
物业公司员工定岗定编的数量标准
物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算，大致为：多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。
一、多层住宅物业管理人员的定岗定编标准
多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置3.6人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：
1、管理人员：主任，总建筑面积10万平方米以下设1人，10~20万平方米，设一正一副，25万及以上，设一正二副；助理，总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人；社区文化设一人，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。
2、维修员：建筑面积每4万平方米设置1人。
3、绿化员：绿化面积每4000平方米左右设1人。
4、保洁员：每140户设1人。
5、保安员：每120户设1人。
6、车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。
二、高层住宅物业管理人员的定岗定编标准
高层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置7.5~7.8人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：
1、管理人员：建筑面积小于5万平方米设主任1名，每增加5万平方米增设副主任1名；助理每350户设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置。
2、机电人员：高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配1.5人。
3、保洁人员：建筑面积每6000平方米左右或50~60户配1人；公共场所或商业场所另行计算但可适当调整人员。
4、绿化人员：绿化面积每3000~4000平方米左右设1人。
5、保安人员：每40户配1人或建筑面积2500~3000平方米左右配1人。
6、车辆管理人员：依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班。
三、高层写字楼物业管理人员的定岗定编标准
高层写字楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置15~18人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：
1、管理人员：建筑面积小于3万平方米设主任1名，每增加3万平方米增设副主任1名；助理每2万设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据需要设置。
2、机电人员：高层写字楼要增设空调通风系统，其他类型设备的数量也较高层住宅有所增加，所以对工程技术人员的配备相对要求高且数量多，一般每1万平方米配4~5人。
3、卫生、绿化人员；建筑面积每2500平方米配1人。
4、保安人员：建筑面积每2000平方米左右设置1人。
四、其他类型的物业
如商业、综合性楼宇可以参考以上人员的定编方法来确定。