物业定岗定编设计原则与编制标准
岗位设计的原则
1.因事设岗原则：从“理清该做的事”开始，“以事定岗、以岗定人”。设置岗位既要着眼于企业现实，又要着眼于企业发展。按照企业各部门职责范围划定岗位，而不应因人设岗;岗位和人应是设置和配置的关系，而不能颠倒。
2.整分合原则：在企业组织整体规划下应实现岗位的明确分工，又在分工基础上有效地综合，使各岗位职责明确又能上下左右之间同步协调，以发挥最大的企业效能。
3.最少岗位数原则：既考虑到最大限度地节约人力成本，又要尽可能地缩短岗位之间信息传递时间，减少“滤波”效应，提高组织的战斗力和市场竞争力。
4.规范化原则：岗位名称及职责范围均应规范。对企业脑力劳动的岗位规范不宜过细，应强调留有创新的余地。
5.客户导向原则：应该满足特定的内部和外部顾客的需求。
6.一般性原则：应基于正常情况的考虑，不能基于例外情况。例如，90%情况下这个岗位需要多少工作量，多少工作强度。
岗位设计考虑的主要方面
1.主要工作：平常这个岗位做哪些基本工作? 为了实现相应的岗位目标，这个岗位需要做哪些工作? 在各个具体工作之间如何分配时间?
2.需要利用什么资源和工具：为了达到岗位目标应该利用那些资源? 系统、报告、文件、要求、其他。
3.能力要求：做本岗位工作的应具备何种条件? 知识、能力、品质;人际交往、教育水平、背景与经验等。
4.业绩考核：该岗位工作的业绩如何考核?主要考核指标是什么?
5.汇报关系：该工作向谁汇报?该工作的同级是谁?下级是谁?与其他同事的权利和责任的划分?
6.工作量：这个岗位需要处理多大的工作量?
各岗位人员编制标准(建议)
(一)公共事务人员劳动定额
1.15万平方米以下住户服务中心配设管理员3人。
2.15万平方米以下不高楼宇巡查组，只设住户服务中心;15万平方米以上设置楼宇组。巡楼组管理员每增加5万平方米，增设1人。住户服务中心管理员每增加10万平方米，增设1人。
3.干部配置：15万平方米以下设置主管1人，不设班(组)长;15万平方米以上，设置主管1人(可由管理处副经理兼)，住户服务中心班长1人，巡楼班(组)长1人。
(二)保安人员劳动定额
2.全封闭小区每入口需设置3个(三班倒);
3.巡逻保安员每组(两人一组)可监护面积为5万平方米左右;
4.封闭停车场每出入口处应设置3人;
5.30万平方米以下保安干部的配置为主管1人、班长3 -4人。30万平方米以上可增加组长一级干部，平均按每5-8万平方米配置组长1人;
6.智能化小区(大厦)已设置治安、消防监控系统时，可适当养活保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人;
7.保安人员综合劳动定额：每2000-2500平方米配置1人。
(三)机电维修人员劳动定额
1.每个高压配电房值班电工3人;
2.水工每10万平方米配置1人;
3.中央空调每10万平方配置1人;
4.电梯工每10部电梯配置1人;
5.维修电工每10万平方米配置3人;
6.综合维修工每10万平方米配置2人。
7.干部配置标准：
①30万平方米以下，配置主管1人，不设班组长;
②30-80万平方米以上，配置主管1人，运行班(组)长1人，维修班长(组长)1人;
③80万平方米以上，可考虑配置主管1人，运行班(组)长1人，机电维修班(组) 1人，综合维修班(组)长1人。
8.综合劳动人数定额：每10万平方米10-12人。
(四)清洁人员劳动定额
1.梯级清扫：14层/小时/人;
2.地面清扫：300平方米/小时/人;
3.拖楼梯：13层/小时/人;
4.擦楼梯扶手、通花铁栏、地脚线：12层/小时/人;
5.洗地毯：360平方米/小时/人;
6.刮玻璃：4平方米/分钟/人;
7.清洁电梯轿箱(抹钢油)：1个/10分钟;
8 .8层以下楼房(无电梯)1梯10栋/人;9层以上楼房(带电梯)1梯8栋/人;
9.干部配置标准:
①10万平方米以下，配置主管1人，不设班组长;
②20-50万平方米,配置主管1人，技术员1人，班(组)长2人;
③50万平方米以上,每增加20万平方米增设班(组)长1人。
(五)园林绿化部人员劳动定额
1、绿篱及灌木修剪
①墙状绿篱：人工20米/小时;机剪：50米/小时;
②丛生或块状绿篱：人工：25平方米/小时;机剪：50平方米/小时;
③球形：直径1米球形，4棵/小时，直径大于1米的适当降低平均数。
2.大树修剪：
①冠径15米以上，需三个配合，1棵/8小时3人，平均0.05棵/人小时;
②冠径10-15米，需三个配合，3棵/8小时3人，平均0.125棵/人.小时;
③冠径5-10米，需二个配合，12棵/8小时2人，平均0.75棵/人小时;
④冠径5米以下，高3米以下，单人操作，平均2-5棵/人.小时。
3.剪草
①特级，一级草坪：360平方米/人、小时;
②二级草坪：280平方米/人、小时;
③***草坪：用汽垫机剪180平方米/小时;割灌机剪60平方米/小时;
④四级草坪：用割灌机剪，40平方米/小时。
4.施肥
①粒肥：撒施，550平方米/小时;点施灌木，240棵/小时;点施盆花，900盆/小时;点施小乔木(环施)，50棵/小时;
②液肥：机施两个配合，平均250平方米/人、小时;手喷，室内大盆植物15棵/小时;室外大棵植物24棵/小时;手淋，200棵/人、小时;
5.喷药：机喷，平均350平方米/人、小时;壶喷，室内大植物15棵/小时;室外中小植物25棵/小时;小型盆栽壶喷200棵/小时。
6.淋水：自动喷淋平均8000平方米/人、小时，人工淋平均2000平方米/人、小时。
7.花苗上盆：时花平均250盆/人、小时，苗木平均200盆/小时。
8.花木出圃质量修整：时花平均500盆/人、小时，小盆观叶植物150盆/人、小时;大型观叶植物平均10盆/小时。
9.盆景
①修剪：小盆平均10盆/小时，中盆平均5盆/小时，大盆平均2盆/小时;
②换泥转盆：小盆平均8盆/人小时，中盆平均2盆/小时，大盆需两个人以上配合，平均1盆/人小时。
10.插花
①一般插花：盆花：小盆8分钟，中盆20分钟，大盆35分钟;花束：小束15分钟，中束25分钟，大束35分钟;花篮：小篮10分钟，中篮15分钟，大篮25分钟。
②创意插花：盆花：小盆20分钟，中盆40分钟，大盆90分钟;花束：小束25分钟，中不40分钟，大束60分钟;花篮：小篮20分钟，中篮40分钟，大篮80分钟。
11.机械检修：正常的周期性检修每月2天/人，突发性检修按机械故障的修理难度而定。
12.残花清理：报废残花的清理平均400盆/人小时;可重新利用残花的处理平均300盆/小时。
13.杂物清除：人工除杂草密度平均每小时2-55平方米/人不等;化学除草坪平均每小时700平方米/人。
14.按绿地面积计：每6000平方米绿化室外绿化面积需绿化工1人，每5亩花木生产地需工人4人。
15.建筑内绿化管理：按每20000平方米建筑用地面积(或每200户业主)配1名绿化工。
16.干部配置标准：
①30万平方米以下，设主管1人，园艺师2人，不设班(组)长;
②30万平方米以上，设主管1人，班组长2人，园艺师每10万平方米配置1人;如有花木基地时，可增设花木基地主管1人。
17.园林绿化部人员综合劳动定额：每10万平方米3-4人，花木基地工人每5亩配置4人。
篇2：物业公司员工定岗定编数量标准
物业公司员工定岗定编的数量标准
物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算，大致为：多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。
一、多层住宅物业管理人员的定岗定编标准
多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置3.6人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：
1、管理人员：主任，总建筑面积10万平方米以下设1人，10~20万平方米，设一正一副，25万及以上，设一正二副；助理，总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人；社区文化设一人，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。
2、维修员：建筑面积每4万平方米设置1人。
3、绿化员：绿化面积每4000平方米左右设1人。
4、保洁员：每140户设1人。
5、保安员：每120户设1人。
6、车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。
二、高层住宅物业管理人员的定岗定编标准
高层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置7.5~7.8人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：
1、管理人员：建筑面积小于5万平方米设主任1名，每增加5万平方米增设副主任1名；助理每350户设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置。
2、机电人员：高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配1.5人。
3、保洁人员：建筑面积每6000平方米左右或50~60户配1人；公共场所或商业场所另行计算但可适当调整人员。
4、绿化人员：绿化面积每3000~4000平方米左右设1人。
5、保安人员：每40户配1人或建筑面积2500~3000平方米左右配1人。
6、车辆管理人员：依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班。
三、高层写字楼物业管理人员的定岗定编标准
高层写字楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置15~18人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：
1、管理人员：建筑面积小于3万平方米设主任1名，每增加3万平方米增设副主任1名；助理每2万设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据需要设置。
2、机电人员：高层写字楼要增设空调通风系统，其他类型设备的数量也较高层住宅有所增加，所以对工程技术人员的配备相对要求高且数量多，一般每1万平方米配4~5人。
3、卫生、绿化人员；建筑面积每2500平方米配1人。
4、保安人员：建筑面积每2000平方米左右设置1人。
四、其他类型的物业
如商业、综合性楼宇可以参考以上人员的定编方法来确定。
篇3：物业公司员工定岗定编数量标准2
物业公司员工定岗定编的数量标准2
物业管理公司员工定岗定编的数量标准（1）
物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算，大致为：多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。
一、多层住宅物业管理人员的定岗定编标准
多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置3.6人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：
1、管理人员：主任，总建筑面积10万平方米以下设1人，10~20万平方米，设一正一副，25万以上，设一正二副；助理，总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人；社区文化设一人，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。
2、维修员：建筑面积每4万平方米设置1人。
3、绿化员：绿化面积每4000平方米左右设1人。
4、保洁员：每140户设1人。
5、保安员：每120户设1人。
6、车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。
二、高层住宅物业管理人员的定岗定编标准
高层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置7.5~7.8人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：
1、管理人员：建筑面积小于5万平方米设主任1名，每增加5万平方米增设副主任1名；助理每350户设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置。
2、机电人员：高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配1.5人。
3、保洁、绿化人员：建筑面积每7000平方米左右或90~100户配1人；公共场所或商业场所可适当调整人员。
4、保安人员：每40户配1人或建筑面积3000平方米左右配1人。
5、车辆管理人员：依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班。
三、高层写字楼物业管理人员的定岗定编标准
高层写字楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置15~18人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：
1、管理人员：建筑面积小于3万平方米设主任1名，每增加3万平方米增设副主任1名；助理每2万设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据需要设置。
2、机电人员：高层写字楼要增设空调通风系统，其他类型设备的数量也较高层住宅有所增加，所以对工程技术人员的配备相对要求高且数量多，一般每1万平方米配4~5人。
3、卫生、绿化人员；建筑面积每2500平方米配1人。
4、保安人员：建筑面积每2000平方米左右设置1人。
四、其他类型的物业
如商业、综合性楼宇可以参考以上人员的定编方法来确定。
物业管理公司员工定岗定编的数量标准（2）
物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算，大致为：多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。
多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置3.6人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：
1、管理人员：主任，总建筑面积10万平方米以下设1人，10~20万平方米，设一正一副，25万以上，设一正二副；助理，总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人；社区文化设一人，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。
2、维修员：建筑面积每4万平方米设置1人。
3、绿化员：绿化面积每4000平方米左右设1人。
4、保洁员：每140户设1人。
5、保安员：每120户设1人。
6、车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。