房地产公司20**年融资创新工作总结
尊敬的×总：
20**年，在您的领导下，我继续参与了公司的多项创新工作，在即将辞旧迎新的时候，我想将我对我们创新工作的认识、理解和明年创新工作的建议向您汇报如下，不足不妥之处，敬请指正。
一、融资创新工作的开展
我作为集团公司融资创新工作小组成员兼秘书，在您的指导和其他同事的配合下，全程参与并积极推进了中海信托、中投信托、中融信托、中泰信托等十多个信托计划，与您和大家多次前往北京、上海、深圳、无锡等地与信托公司、银行协调沟通，主要工作内容涉及交易结构的商谈、合作框架的拟定、交易文件的评审、收益成本预测、集团和项目的尽职调查以及信托计划成立后的后续监管等。
20**年4月21日，我们的第一个房地产信托投资基金历经一年的努力终于正式成立，使公司在资金严重紧张的关键时刻获得了20亿的融资资金，并用其在香港资本市场回购20××年到期的×亿美元优先票据，在受资本市场青睐的同时也获得了可观的收益。
目前的工作内容有：（此处略去2000字）
二、融资创新工作对我的促进和影响
融资创新工作推进的过程，我不仅是在学习，更是在实践着公司和您的想法，锻炼着自己的眼光和思考，可以相对独立的推进一个信托计划工作，从交易结构的探讨、尽职调查的执行、交易文件的讨论、与各方的沟通和协调、具体工作的安排和推进，我都在尽可能的做我能够去做的事情。在这个过程中，我自己也能感受到自己的进步，对于信托融资需要规避的房地产行业瓶颈、信托公司风险偏好、资金进入退出机制、资金募集模式、公司在信托融资方面的担保、监管和成本上的诉求等有了比较清晰的认识和了解。
在今年的工作过程中，我逐渐感悟到要充分调动个人主观能动性去开展工作，不要也不能被外部地种种不利因素所影响，在明确目标之后要千方百计、千言万语、千山万水、千辛万苦的去努力达成，执着地去追求，成功细中取，细节决定成败。
在今年的工作过程中，我养成了一些好的工作习惯和工作方式，凡事预则立，事情要分轻重缓急地做，与人沟通采取邮件、电话、短信、面谈中的哪些方式，文稿修订方法，商务谈判的小技巧等等。
当然，我也知道自己存在不少的缺点和不足，如法律知识不够、实际运作经验欠缺，都需要在今后的工作中不断改进和完善，继续向您和其他同事学习。
三、对融资创新工作的理解
20**年，中国的房地产市场从年初的冰点到如今的沸点，公司牢牢抓住发展契机，众志成城，内外兼修，在实现销售额进入全国前列的基础上，积极在全国范围内通过各种方式增加土地储备，同时全方位创新融资模式获取发展资金，为实现3－5年达到销售额全国前五的目标打下坚实的基础。
目前，房地产开发仅仅在依靠开发贷款获取融资的单一融资模式，我们工作的目的是要开拓多渠道、多方式的融资，要寻找房地产开发项目在拿地之前或拿地之后取得四证之前或已经取得开发贷款，还是否有其他的融资模式，以解决土地资金沉淀，更快的收回投资或快速扩张规模，而在这一过程中也是在推广和宣传我们的公司。
但是，创新融资工作受到国家和地方法律法规限制、信托公司对政策的理解和风险把控、银行对政策的理解和募集资金能力、公司项目素质、公司领导对工作的认可程度等诸多因素的影响，并不是一件容易的事情，是需要我们付出更多的时间、精力www.pmceo.com、脑力才能去实现的。
我们的融资创新工作小组作为一个横跨多个部门的合作团队，每个人都有自己的本职工作，在此基础上积极参与创新工作的拓展，充分发挥各自的专业特长，推动创新工作的开展，这种分工协作、各取所长的模式类似于一个资产管理公司，可以为公司今后实现轻公司的管理目标积累一定的实践经验。
从目前来看，我们的工作还是做融资创新，但从长远来看，它应该向着一种业务模式的创新发展，我们寻找并引进更多的资金合作伙伴特别是个人的闲散资金投资到房地产项目，由绿城来负责项目的开发，实现投资商与开发商的分离，可以在短时间内推动绿城的开发规模更上一层楼，这也是一种非常有利的商业待建模式，为客户创造价值的同时实现绿城的百年理想！
四、对今后融资创新工作的建议
1．进一步明确创新工作开展的对象，建立充沛人脉关系
只要不是使用信托公司的自有资金来进行投资，就尽量不要直接找信托公司，要直接与资金提供方，即银行、个人或其他公司，这样可以节约融资的时间成本、资金成本，并提高工作效率和成功率。融资创新工作，要有选择地去做，毕竟人的精力有限，公司的项目资源也有限。
因此要加强与各大银行投行部或资产管理部的沟通交流，同时加强对个人潜在投资者的推介宣传，尤其使绿城会会员的管理和服务。
2．进一步理清创新工作的模式
目前我们在谈的模式有股权＋债权、信托收益权转让、股权收益权转让、债权转让、委托贷款转让、并购贷款、融资性保函、成立平台公司、股权质押贷款、应收按揭款质押贷款、成立房地产投资基金等等，不管哪种模式，都是在符合相关监管法规的前提下，取得各方权益的平衡点；不管哪种模式，在资金成本允许的情况下，只要可以获取资金都可以尝试去做。但是，从长远考虑，为了形成规模上的效应，应该选取简洁、易操作而且具备复制能力、（原有模式基础上）拓展能力的模式，在形成一
些固化模式可以使用的基础上，再去做一些新的尝试。有一种合作模式，我认为很好：与大的金融机构合作成立平台公司进行房地产项目的投资，他们为了获取收益，不会干涉项目的开发经营，交易结构稳定，时间长，可以规避行业发展周期，而且可以获取金融机构不见断的金融支持，规模可以做到很大，如果能够向公众开放申购和赎回就更好了。
目前，最具备复制能力的融资模式是使用集团持有的项目公司股权进行质押，借道信托公司，从银行或市场上获取资金，这种融资模式，简便易操作，只要我们拿出项目公司的股权，评估价值可以协商，单笔的融资规模虽然不会太大，但是总体规模会比较可观，至于成本可以争取控制在9％以内，如果可以撇开银行来做，则成本会更低。
3．初步建立工作的组织保障
现有人员隶属7个部门，有各自的工作，在工作时间和工作精力上会有冲突，某种程度上会影响工作的推进效率，最好能有相对专职的人员来共同从事本项工作，以投入更多的时间和精力。
4．制订必要的考核评价激励制度
创新是一项前无古人的工作，前景并不明朗，没有现成的案例可以参考，涉及众多的人、事、法律法规、地方实际，纷繁复杂艰巨细致，没有必要的激励措施不行，现在参与人员本身有其他本职工作，需要激励措施来调动积极性，如果是专职来做，就更需要激励措施了。
5．提升项目自身的素质
优化项目拓展时的股权设置、地域分布、地价目标等，使之具备融资合作的基本条件。建议公司考虑有意识地根据信托融资的需要来拓展项目，而不是有了项目再来找信托融资。
五、明年的工作思路及工作计划
加强与各家银行投行部和民间闲散资金持有者的沟通、联系和交流，保证资金的有效供给；在推进现有各信托计划的基础上，有选择的开展，并逐步形成一些固化的模式；初步建立创新工作的组织架构，并制订必要的考核激励制度。具体工作计划如下：（此处略去1000字）
在这几个月里，我也一直在思考和反省自己，我越来越清晰的意识到：从我个人的喜好来说，我更喜欢面上的工作，可以接触更多的人和事，学习到更多的知识，得到更多锻炼的机会，视野和思想也变得越来越开阔了，而且有成就感。从工作内容来看，如果可能的话，我更偏向于去做业务，而不仅仅是财务。
与您在一起工作的日子，我越来越相信：
“天下无不可化之人，但恐诚心未至。
天下无不可为之事，只怕立志不坚。”
没有不可感动的人，没有不能做成的事情，只要有诚心、有志向。
最后用一句熟知的汉乐府《长歌行》中的诗句来结束我的汇报，以表达我珍惜时间、生命、机会的迫切心情：
百川东到海,何时复西归？
少壮不努力,老大徒伤悲。
祝您身体健康、万事如意！
篇2：房地产融资国际化
业内普遍认为,20**年是宏观调控的“政策年”,也是房地产行业实行企业重整的“企业年”,接下来的05、06年将逐渐显示政策调控的效应--企业并购大潮的风起云涌。面对金融政策和行业环境的变化,市场将回归理性,在众多房地产企业中,不乏靠关系或有限资金短平快经营的企业,这些企业要么发展壮大,要么与别人合作,要么被淘汰,行业面临洗牌重整的机遇,将在整合中获得更大的发展空间。
在房地产开发过程中,资金的重要性不言而喻。国内房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金和客户资金。这几种间接融资方式受政策的影响都很大。“121”文件出台以来,使借贷为主的开发商资金链很快绷紧。在形式严峻的现状下,很多开发商被迫开始考虑其他的融资方式,包括信托、基金甚至典当。对于大型开发商而言,虽然手中余粮不至于很快捉襟见肘,但居安思危,风险当前,也要努力拓展新的融资方式,以备不时之需。融资,对强势企业来说,成为竞争中的重头砝码。
先来看看万科。20**到20**年,万科在金融市场上频频出招,其融资渠道涵括从股权融资、债权融资到信托产品的各种方式。20**年度,万科获得大额度融资总额将近28亿元以及农行46.9亿元授信。包括获得19.9亿元可转换公司债券的发行;获得新华信托1.99亿元用于深圳万科17英里项目开发,获得新华信托2.6亿元和深国投信托发行1.5亿元用于深圳万科东海岸项目的开发;获得 1.5亿元港币香港永亨银行贷款用于天津万科发展;获得国际房地产投资银行(HYPO REAL ESTATE BANK INTERNATIONAL)后续贷款2310万美元(约合人民币1.9亿)用于中山万科项目发展。20**年11月8日,中国农业银行向万科提供总金额为人民币46.9亿元的综合授信额度,这是中国农业银行有史以来对一家房地产企业的最大规模授信。
在宏观调控的大背景下,像万科这样的优质企业同样面临资金压力。以万科的品牌优势、管理操作能力和强大的融资能力,融资国际化成为一个必然的选择。
再来看看瑞安。20**年2月24日,瑞安集团力邀了八大国际著名的投资者作为策略性股东,包括惠理基金、渣打银行、花旗亚洲、新加坡美罗控股及捷成洋行等向瑞安房地产发展注入4亿美元现金,同时将原属瑞安集团的瑞虹新城和太平桥发展项目通过换股方式投入,成立注资总额达到约10亿美元的瑞安房地产发展。新成立的瑞安房地产发展公司吸引了海内外众多投资机构加入,显示了瑞安的国际性声誉和融资能力。瑞安房地产发展成立之后,开始大举向中国内地发展。继重庆化龙桥项目之后,20**年4月,瑞安房地产发展以33.9亿元高价拍得武汉汉口的永清片地块,按计划总投资将高达100亿元。身为目前最为国际化的房地产公司,瑞安房地产发展的前景值得期待。
金地,素以低调和稳健著称,20**年不仅以信托、增发等形式成功实现融资,更与境外实力投资机构合作,大胆介入不良资产处置业务,而其与境外其他基金机构的接触也从未停止过。20**.6月,公司决定以武汉格林小城项目与平安信托投资有限责任公司发行信托产品,融资2亿人民币。20**年金地与摩根士丹力房地产基金IV、上海盛融投资有限公司合作,投资处置不良资产。项目公司注册资本约为人民币5亿元,其中公司出资约7500万元,占注册资本的15%。MSREF出资2.75亿元,占55%股份,上海盛融出资1.5亿元,占30%。合资公司将在未来两三年内处理完毕28.5亿元的不良资产包,根据大摩测算,内部收益率可以达到20%多。20**年1月,金地成功增发1亿股新股,总股本由2.7亿股增加到3.7亿股,募集资金8.98亿元。在证券市场极度低迷的情况下,金地增发新股或的投资者尤其是机构投资者热捧,认购倍数达到33.84倍。
综合来看诸多企业的海外融资方式,可以发现有以下特征:
1、 海外基金是首选,寻求长期、伙伴型合作关系
20**年7月5日,首创与新加坡政府投资公司(GIC)旗下的RecoZiyangPteLtd.(RZ P)合作,在上海合资成立“新创地产投资”。该合资公司注册资本为1.65亿美元,首创置业与RZP分别占51%和49%的股份,经营范围包括发展、经营及管理国内的住宅、商用及写字楼物业,并从事与房地产相关的投资、收购。在7月1日,万科发布公告称,其与新加坡RZP约定,投资1亿美元创立一家投资性公司,在中国境内进行房地产项目投资。国内两大房企巨头逆市中先后紧攥新加坡RZP之手,并尝试一种全新的合作方式---建立投资性的合资公司。目前这种合作方式还比较少见,这意味着海外地产基金的逐利方式开始改变,从单纯的、单个项目的短线套利模式向长期合作转变。同时,由于单纯购买现房的利润已经非常薄,一些海外基金纷纷转向,与开发商合作开发新项目,试图挖掘更多利润。
2、 把房地产当金融产品
从金融的角度来看房地产的--把房地产当作一种金融产品,企业的运转是由“投资、运营、收益、变现、重组、上市”这一系列环节环环相扣而成。经过多年的资本市场浸营,首创可谓深谙资本市场知道。在引入海外资金方面,首创领先一步,早在1994年,首创即与荷兰国际集团(ING)合作发起了“ING北京基金”,融资5.4亿港元。20**年9月,ING与首创集团合资在百慕大注册成立“中国房地产开发基金”,基金规模超过2亿美元,主要股东来自海外大型房地产企业和金融机构,成为首家进入北京的海外地产基金。20**年,首创置业与新加坡政府投资有限公司达成协议,合作开发两个中高档住宅项目,总投资额约28亿元,首创分别占50%和55%的股份。GIC还入股首创置业,成为第二大股东,拥有9.2%的股份。20**年6月,“中国房地产开发基金”宣布,该基金在北京的首个控股项目--持股比例达80%的“丽都水岸”正式进入市场。20**年,首创置业还成功从新加坡星展银行获得了3200万美元的贷款。首创正朝着成为一个行业内举足轻重的产业金融集团的方向前进。
3、 通过海外推介渠道拓展企业的国际品牌知名度
国外备受资本青睐的大地产商,其特点通常是“手里拿着大量的黄金土地、进行组合式开发以及手里捏着大量物业不卖”。这种模式的典型例子就是美国的汉斯集团。首创深谙此道。一方面,短期内迅速扩大土地储备,而且不少在北京黄金地段,同时进行住宅、写字楼、商场组合式的均衡开发。另外在产品的海外推广中,更侧重于公司品牌的宣传,展示项目和讲解公司管理形态,而相对看轻主动销售项目。比如通过哈佛中国商业评论的邀请,游走于美国的各种商业俱乐部和哈佛大学之间,到处发表演讲约见欧美地产行业人士,以及相关文化交流活动。首创董事长刘晓光认为,前几年还在考虑是做项目还是做公司,现在决定要先做好公司。进行广泛的海外接触,提升公司的品牌知名度,是公司能够吸引海外投资者眼球,吸纳海外资本的基础工作,要让国际投资者接纳或者看得懂公司的管理方式。
篇3：房地产投资信托基金融资面临的五大障碍
国际物业顾问戴德梁行表示,尽管跨境REITs(房地产投资信托基金)的出现提供了种种房地产投资的渠道和便利,但国内尚未成熟的房地产运营模式,构成了内地房地产开发商进行境外融资的障碍。
戴德梁行估计部高级助理董事叶子华在今天的新闻发布会上表示,跨境REITs将面临五大障碍。首先是物业业权。部分国内房地产项目的产权问题成为REITs融资的一大法律障碍。其中不单纯是土地使用权性质和使用年限问题,也包含取得正式产权证明文件的问题。因此物业业主在筹备将房地产项目注入REITs时,必须先确定已取得房地产的产权证明文件。
其次是专业管理。国内的房产项目普遍缺乏专业资产管理等问题,而且国内现有能提供租户组合和长期回报率等投资运营状况分析的专业资产管理公司较少,物业业主需要聘请专业管理公司参与运营。
同时,房地产项目要透过REITs上市融资,必须先由当地证监会认可的房地产评估机构评定房地产的市场价值。由于国内房地产商普遍没有接受此市场概念,所以可能与基金经理在基金单位的定价上出现分歧。
在会计准则方面,叶子华说,证监会对上市公司信息透明度有较高要求,特别是财务及税务方面,需要配合国际会计准则,并须全面披露,而国内房地产开发商在这方面存在缺陷,有待进一步提高企业的信息透明度。
另外,由于国内房地产税前回报率一般会达到百分之七至十以上,但由于国内税种较多,税率也较高,税后的投资回报很不一定能达到境外投资者的预期收益率。
这位投资专家表示,以现时国内房地产开发商的营运模式,要通过境外监管机构的严格要求,可能需要较长时间的准备。但从长远看,目前存在的诸多障碍将随着内地市场与国际市场的接轨逐渐得以解决