物业工程部外包工程管理办法

　　1 物业管理处工程招投标程序

　　日常的保养/维修服务，可通过分包形式将该等工作分包与有关的承包商，以避免成立庞大的维修队伍，节省不必要的维修开支。物业公司可通过招标程序选择最合适及最符合经济效益的承包商提供维修/保养服务。

　　招 标 邀 请 书

　　被邀请施工单位呈报：1]企业资质复印件2]企业营业执照复印件3]企业已建和在建工程简介和施工照片、质量评定资料

　　资 格 预 审

　　通过

　　施工单位领招标文件之〈投标须知〉察看施工现场

　　投标

　　交投标保证金。递交投标文件，包括：1]工程报价

　　2]施工组织措施3]优惠条件4]法人委托书

　　评 标、定 标

　　通知中标单位。

　　中标单位交履约保证金。

　　双方代表签署合同文件

　　2 招标邀请书

　　物业名称：________________物业地址：________________

　　联络人仕：________电话号码：_________

　　公司负责人姓名：__________

　　本公司乃上述物业之经理人，诚意邀请贵公司对上述工程进行投标，必须根据以下指示完成及交回此份标书。

　　工程内容：

　　3 投标条款

　　3.1 投标商须把这份标书填妥后签署，加盖商号印章并加影印一份，然后密封，封面须注明工程标题。

　　3.2 连同有关此项工程之图则及附件，一并于年月日上午/下午时前交回。请将标书交回置于物业管理处之标书回收处。如标书逾期交回或错投概不受理并作弃权论。

　　3.3 不得对此份标书进行任何更改。

　　3.4 投标商如不预算投标，必须于发标日期之后三天内通知本公司并退回标书及图则。

　　3.5 报价表内价格及总金额均以人民币为计算单位，总金额应已包括各项应缴之税金与一切有关之手续费。

　　3.6在送交投标书后，如本公司覆核标书内各项金额与总金额有计算错误时，本公司有权决定该标书之最后标价，而投标商不能提出任何修改要求。

　　3.7 投标商在送交标书后，其标书总金额将会在60天内维持不变，投标商不得以任何理由在该期间以书面通知增加其投标金额。

　　3.8 投标商必须自行检查投标文件之页数及图则，如有错漏，请即通知本公司补回，否则后果本公司概不负责。

　　3.9 投标商有责任于投标前自行到施工现场进行探察，覆核图则尺寸及工程数量，评估及预计一切材料废物出入，运输问题及限制等，并将其计算在标价内，任何特殊的施工情况或限制，将被视作已被考虑及已包括在标书总价内。

　　3.10 如未有填报价钱之项目将被视作为已包括在总金额内。

　　3.11 投标商需自行斟酌其报价已概括"合同条款"、"通用规则"及工料涨价所牵涉之价格调整。

　　3.12 投标者须于"工程内容及指定规格"及"标书表格"内填报所有单价和总数并须遵照"投标条款"、"合同条款"及"通用规则"内之有关条款，否则该份标书将不会被采纳。

　　3.13 投标商一般于截标日起计天内，将会接到投标结果。

　　3.14 如果对上述标书有任何问题，请即致电先生，电话号码_________查询。

　　4标书表格

　　本人/本公司经检视上述工程之施工场地、有关图则、合约条款及所述规格后，现对以上工程报价人民币：_________________

　　签名：中文正楷：______________

　　公司职位： _______________________________

　　公司名称：________________________________

　　公司名称及印章： __________________________

　　公司注册地址：___________________________

　　见证人签名：&

nbsp;中文正楷：______________

　　见证人地址：_________________________________

　　营业登记证号码：日期：_____________

　　如投标商属合伙人性质或非注册公司之东主，所有公司合伙人之姓名及地址必须填报在以下部分内：

　　合伙人姓名住宅地址

　　1．

　　2．

　　3．

　　4．

　　5．

　　6．

　　5 通用规则

　　5.1固定总额合约

　　此份合约须遵守"工程内容及指定规格"、"合约条款"及"投标条款"内所订之内容以"总额计算"来完成各项工程。若由于物料涨价、工人转职、汇率变动及忽视施工场地环境因数等，而引致工程费用上升，本公司将不会再作任何改动或补偿，除非此份标书内另有订明，否则承包商一旦开工后该份合约所订之一切将不会有任何宽限处理。

　　5.2规格

　　承包商于开工/订料前先提交物料样版/制配详图等以使本公司批准后方可进行。

　　5.3保险

　　承包商，其工人或代理人于进行此项合约上之工程时因疏忽遗漏或遗约事项而引致该物业之雇主/管理公司/业主等被要求作出赔偿，费用负担，修理毁坏，责任承担，补偿损失或法律诉讼等，一切皆由承包商负责。

　　承包商必须在施工前购买有效之:

　　1）其属下雇员之劳工保险;

　　2）以单一意外事件计算并不受次数限制，最高赔偿额￥3,500,000元及垫底费不低于￥1,000,000元的第三者意外伤亡保险。直至工程完毕。

　　5.4清洁/执补

　　承包商必须每天清理及搬走施工现场垃圾杂物直至完工并得到业主/管理公司代表满意接受为准，否则业主/管理公司有权另聘清洁公司执行，一切费用将在工程合约内扣除。承包商必须将受工程影响之场地及设施进行执补工作直至雇主满意。

　　5.5安全措施

　　承包商须在施工前准备一切预防措施以保障有关人身安全及物业不被损坏。

　　5.6与物业使用者之配合/噪音污染限制

　　承包商若需进入室内进行工程时，事先必须与物业使用者联络及给予足够时间通告以便共同配合，并且采取一切措施以防止任何环境污染。

　　6合同条款

　　6.1 承包商在签约后，必须根据合约文件之条文依照图则去完成所做工程直至本公司负责人满意为止，否则本公司有权雇用其他商号去完成未完之工作，一切有关费用会由原来承包商所得之工程金额中扣除。

　　6.2施工日期：开工日期，完工日期；施工期大约___天。逾期每天罚款人民币元。

　　6.3 所有材料及工艺措施亦须同时符合国家及本市所有有关法规及工程规范，及本投标书内容条款。

　　6.4 如果工程进行期间影响到物业内其他用户正常使用，包括施工时产生危险及因施工引起之噪音，尘埃及影响物业空调系统等等，则承包商须负责把该部份工序在适当时间内进行，并切实遵守管理处所订之装修守则及所作出之安排。当进行烧焊工序时，必须小心火患及放置手提减火器具。另须适当保护大厦玻璃幕墙，若有损坏承包商须负责有关赔偿。

　　6.5 若因工程需要及赶工，本公司有权要求承包商于施工期间内之任何时间施工（包括通宵进行），其一切所须之手续及费用已包括在本报表内。

　　6.6 各工作项目之单价必须填报，以作为日后如有加减数量时计算依据。

　　6.7 注：所有加改工程进行前，必须征得本公司工程人员书面同意，方行作实。

　　6.8 工程完成后，承包商需自备各类仪器在本公司工程师/监察监督下，负责测试有关电气和机械装置，并填报测试纪录交本公司存案，如发现承包商有不符合本公司规格之各项电器和机械用料及施工，本公司有权要求承包商依照规格改妥，否则，承包商会被扣减不少于人民币______元。

　　6.9 承包商于完工日前，必须将所有本公司认为仍未完成的欠佳及损毁修补妥当，及后于发出"完工证明书"12个月内，承包商须负责全面性保养各项有关工程，若有任何装置因偷工或材料欠佳而损毁，均须由承判商负责免费修补妥当。

　　6.10 工程完成后14天内，承包商必须绘画一份详尽之竣工修正图包括天花灯位，插座位，管线和机械设备排列图交予本公司存档。

　　6.11 工程保险：总承包商须负责为工程施工期内，购买工程各项保险，其中包括全意外保险，劳工保险及第三者保险等。

　　7质量记录

　　《工程部外包工程验收单》ED-TB-0309-101

篇2：物管企业如何进行外包保安管理

　　物管企业如何进行外包保安管理

　　外包保安是指非物管企业自聘的保安人员，而是物管企业和保安服务公司通过签订供需合同，由保安服务公司选派在物管企业负责安全防范的保安员。据了解，目前．深圳市注册的合法保安服务公司便有10多家，其中福田保安服务公司便有7000多名从业的保安人员，而这些保安当中，有近50%在物业管理企业中从事安全防范工作。可想而知，深圳市内有许多物管企业是从保安服务公司中选派保安员在各种物业中为业主提供服务的。

　　从物管企业的发展趋势来看，为业主提供更专业化的服务势在必行。特别是一些中小物管企业，因为受到成本，资源等方面的制约，导致公司负担加重。发展受阻，企业经营困难。而选择外包保安会促进管理效率、提升专业化程度、降低经营成本。这无疑也是企业经营发展的一种策略。其实．很多物管企业在电梯维护，清洁、绿化、消杀，消防等项目很早就使用外包单位为业主服务，只是在决定是否聘请外包保安时，有许多顾虑和管理上的难题，从而不敢轻意地选择外包保安为业主提供服务，加之有些物管企业选择了外包保安后，因为各种各样管理上的问题，造成服务质量不升反降，甚至与保安服务公司不欢而散。而保安又是物管企业的一个重要窗口，这使物管企业左右为难。

　　其实，如果物管企业能够真正理清与外包保安之间的各种管理问题，困难便会迎刃而解，达到双赢的局面。笔者在实践中摸索出来一些经验．在此总结出来，希望能够对物管企业能够有所借鉴。不当之处，敬请指正。

　　第一，前期筹备阶段

　　1、选择保安公司时要慎重

　　深圳目前的保安服务公司基本上是公安系统的附属企业，其合法性是没有问题的。但是，”娘生九子，子子不同”，保安服务公司的服务质量，信誉和配合度方面还是有区别的。因此，在选择合作供方时，应采取招标的方式，物管企业可以邀请至少3家以上的保安服务公司前来投标。这样，通过评标、现场考察、价格比较等多方面的对比，择优选择一家合作供方。通过招标选择出来的供方一般都会珍惜合作单位．而且．择优选出来的保安服务公司，其在保安培训，社会信誉等方面占的优势也比较大，这为以后挑选优秀的保安员，控制好保安源头方面有着重要的作用。

　　2、合同一定要签订到位

　　俗话说，“亲兄弟，明算账”。为了避免以后的隐患．在订立合作合同时，一定要将双方的责、权、利明确清楚，特别是关于双方责任划分的条款一定要写清楚。否则．真的出了点什么事情，到时候，就会给物管企业带来不必要的损失。同时，也会因此与保安服务公司不欢而散．

　　3、应亲自去保安服务公司基地挑选保安员

　　一般来讲，社会信誉好的保安服务公司在招聘保安员时都有严格要求，各环节均控制得比较好，但是，作为物业管理企业来讲，保安服务是物业管理中的一个重要窗口，因此，千万不要怕麻烦，应该派人亲自去保安基地挑选合适的人员。这样．能对保安的多方面情况都有所了解，也能够挑到企业满意的人员．

　　4、进驻前的培训必不可少

　　当保安员全部挑选完成后，切勿急于进驻物管企业的楼盘，因为这个时候，保安员对前往工作的楼盘什么都不清楚，一旦上岗，很难保证服务质量。

　　第二，保安人员进驻物管企业初期阶段

　　l、进驻后的培训非常重要

　　除了在进驻前需进行培训之外．进驻后一个月内的培训也是非常重要的。此时，保安员已经在岗位上服务，其接受了一些基本的服务内容的培训，但是，在服务质量、服务技巧。服务意识等方面仍是粗放型．还不够专业化。这就要求物管企业需加大培训力度，充分利用保安员的业余时间进行培训，同时安排人员在岗位上手把手进行教导。一个月下来，应对其进行考核，对于不合格的人员应及时淘汰．为了保证服务质量，千万不能心软，不忍心换人。

　　2、将规范化的制度推行下去并坚决执行

　　保安服务公司都有自己的一些规章制度，但是，物管企业的服务内容决定了服务制度，其与保安公司的制度是存在区别的，所以，物管企业应将自己的服务制度推行到保安员中，要求他们予以执行，并坚决执行和长期执行，否则，制度形同虚设，保安也只会简单地站岗，放哨等工作。

　　3、生活设施、生活环境应保证质量

　　一般保安员的工资待遇普遍比较低，但是，工作并不轻松。一天八小时下来，人还是比较辛苦的。因此．物管企业在力所能及的前提下，尽量将保安员的居住环境安排得好一些，能够配置的生活设施如：宿舍内的电视机、热水器、风扇等能配置好。其一，可以使保安员生活休闲环境得到改善。其二，可以增加保安员的稳定性．

　　第三，正常管理运作阶段

　　1、物管企业的管理人员应该正确认识外包保安的管理

　　物管企业将保安外包之后，确实可以减少企业的经营成本，提高服务的专业化。部分物管企业的管理者认为，现在保安外包了，有保安公司的人在管理，我们轻松了，可以放任自流了，反正只要按合同办事，什么问题都解决了。其实不然，保安服务公司对保安员的管理有该公司自己的方式，而保安服务公司在管理的过程中，一般是从保安员的工作态度、工作纪律、安全防范等方面进行约束，而对物管企业的服务内容、服务特色、服务技巧等方面还是不够了解的。如果物管企业放任自流，那么这中间就会形成一个盲区，形成一个缺口，到头来，真正受影响的还是物管企业。所以作为物管企业来讲，应该将保安员当作本企业的工作人员进行管理，把握好双方接口之间的分寸。这样，虽然物管企业会付出少量的管理时间，但其取得的效果会非常好，真正受益的也是物管企业。

　　2、对保安员开展思想工作必不可少

　　保安从业人员基本上都是年轻人，年轻人的普遍特点是情商高于智商。大部分保安员的思想比较活跃过度，不安于现状，脑袋里想着干好干坏一个样，发了工资便游戏生活。作为物管企业和保安公司的管理人员来讲，应该要了解保安员的这种特点，因此，应注重思想教育．可以从保安员求职的艰辛、家庭情况、未来发展等方面进行引导、避免教条式、独裁式和简单粗放的思想教育。同时，对于保安员的生活应给予关心，给保安员多一份细心与关爱，多一点问寒问暖，人都是有感情的，只要你对他坦诚地沟通、交流，进行有益指导，做他们生活的贴心人，所有这些努力都会转化成工作的原动力。

　　3、认识清楚军事训练的真正目的

　　很多管理者认为，让保安员进行军事训练的目的便是使他们有过硬的基本技能，如整齐的队列、熟悉消防的实操．擒拿格斗，军体拳等．其实这只是一个方面，真正训练的目的是为了培训保安员雷厉风行。令行禁止的作风纪律、一支好的保安队伍，应培训其善于处理突发应急事件的能力。如果不清楚真正目的，而在平常的训练中过于机械，甚至操之过急，这样，无疑会在为业主服务过程中阻碍服务质量的提升。

　　4、团队文化建设的重要性

　　团队文化即团队的主流价值观念和精神以及全体人员在工作和生活中形成的潜意识的职业观念．作为物管企业来讲，应该和保安服务公司加强合作，为保安队伍确立好的团队理念，通过工作和生活予以展现，如开展一些有利于团队建设的活动等，最终实现个人和团队价值的最大化，从而推进安全管理与服务质量的提升。

　　最后，重点强调一点，物管企业应该自始至终与保安服务公司建立一条畅通的多层次的沟通途径，双方定期的召开会议，对保安员的工作情况、生活情况进行总结，对于总结出来的问题点，双方应制定具体的措施予以改正．并且采取有效的预防措施进行预防，避免问题的重复出现。

篇3：外包政府机关物业管理模式利弊

　　外包政府机关物业管理模式利弊

　　政府办公楼宇的后勤社会化，于专业化物业服务企业和政府机关本身都提出了新的挑战，这是社会发展的必然。

　　中国政府机关楼的物业服务，前后大体经历了三种模式。第一种模式是传统地设立后勤编制，对办公用房进行谁建设谁使用、谁使用谁管理的分散模式，物业服务工作纳入政府机关事务的行政管理之中，这是建国后数十年来计划经济体制下的产物。第二种模式是在gg开放后，在人们更新效益观念的冲击下，部分政府机关对后勤编制实施改革，引入企业化管理，制定责任目标和检验标准，使后勤服务工作向规范化、标准化迈进。

　　倡导后勤保障能力和市场竞争意识，这是先期导入专业化物业服务的有益尝试，但是面对基本的成本效益冲突、产权与使用权冲突和维修养护上的种种弊端，仍然有其无法解脱的痼疾；在这种情况下，产生了第三种模式，如以莲花物业接管深圳市住宅局机关楼宇及深圳海关所属全部物业、万科物业接管国家建设部大院为代表，这是一种由政府机关全权委托专业化物业服务公司管理政府机关物业的模式，这种模式下，由物业服务企业针对政府机关楼宇及相关物业的实际情况，量体裁衣地准备物业服务实施方案，合理议价，财务公开，为机关办公用房提供维修、保洁、绿化、综合服务的一体化物业服务，通过物业服务企业本身的管理综合服务和文化背景，给机关工作人员提供安全、文明、优美、舒适的办公环境，这是物业服务在新形势下外延拓展的标志，同时也意味着政府自身角色的全新定位。

　　今天的方法就是明天的问题。在很多情况下，这种“完全”社会化的机关办公楼物业服务模式也遇到了质疑:首先，因为物业服务工作如保安、清洁、维修等事务的外包，党政机关办公用房的安全性、保密性因此不可避免地受到影响，如果缺乏过硬的监控措施，会导致责任纠纷；然后，现代公务员与作为物业服务操作层人员的一线员工距离感太大，给事实上的责任物业服务单位增添了难度，形成了风险；再者，如果在后勤--物业服务外包过程当中存在暗箱操作，也容易产生腐败的温床，一旦质次价高的物业服务介入，将有损于纳税人对政府的信心。

　　然而，从近年实践的效果看，机关后勤社会化外包物业服务仍然是利大于弊。后勤改革对政府机关而言，利在当前，功在未来。它符合投入最小、收益最大的边际效用原则。现代公共政府的效率要求每一个公务员以其较高收入的薪资向社会公众提供相应甚至更高的回报，但是，以往约占国家机关人员五分之一的后勤编制所产生的人力成本--包括诸如车队、卫生所、机关幼儿园这样的一些组织--相对于他们实际创造的经济、社会效益来说，则显得极不相称，国家相对紧张的事业经费用来养活政府机关的冗员，在今天是于情不符，在将来则是于法不容，所以，无论是陈旧的行政后勤管理模式还是改良的内部委托企业化物业服务模式，都无法规避财政负担过重这一现实问题。如其通过公开招投标或者邀标方式，让实力雄厚、知名度高的专业化物业服务企业介入，依照契约为政府机关楼宇提供高效、优价的物业服务服务，充分关注政府机关楼宇的节能降耗及其设施设备的生命周期规划，以最大限度地满足物业的保值增殖需求，这无疑是一种革命。当前政府机关外包物业服务，已成为现代公共行政改革的一个重要环节，同时也为后勤社会化的发展指明了方向。

　　通过现代物业服务所体现出的一些基本特征，如清新优雅的环境、方便迅捷的维修和规范服务、健全的信息接收与反馈机制，政府机关工作人员将在实际上享受到高质量的生活与工作环境，从而保持愉悦的心情更好地为公众服务，提高其工作效率；同时，物业服务的外包在某种角度上使国家机关工作人员同老百姓拉近了距离，也将有利于树立该政府部门开放、亲和、高效的公众形象。

　　而对物业服务企业而言，虽说有句老话“伴君如伴虎”，但是这种“吃螃蟹”的收益回报依然十分可观:首先，政府机关的公信力及其支付能力将保证该物业服务项目优良的现金流，这是提供了一个极好的舞台供物业服务企业尽展所长，持续改进自身的管理水准；其次，“服务于为公众服务的人”，接管政府办公物业将急速提升该企业在特定地区的行业知名度，在当地市场竞争中取得制高点；最后，政府机关物业的接管，将带给该物业服务企业较好的外部政策环境和行政支持，使之得到实质上的新的发展契机。这里作为物业服务企业应当充分研究政府机关物业的特殊性，在严格依照合同约定规范服务的同时，应当学习相关的行政管理知识，保持与甲方单位的良好沟通，充分取得物业使用人的信任与支持，在这一基础上大胆创新、提升服务质量。通过专业化物业服务的全新定位，将由此塑造出风格稳重、特色鲜活的现代政府机关形象。

　　物业服务属于“劳动密集型”产业，它的发展将有效地缓解社会就业的压力，在政治哲学当中，“功利主义”学派认为政府应当选择使社会上所有人总效用最大化的政策，而“自由主义”学派认为政府的目标应该是使社会上状况最差的人福利最大化。而政府机关外包物业服务，实际上有利于每个人(政府公务员和物业服务工作人员)发挥其地位上的相对优势，通过交易使社会劳动成果总和上升；它同时又是一个“收入再分配”的过程，既节约了国家经费，又满足了最底层劳动者的工作需求，所以从大范围和长远来看，利在于民，功在国家。

　　总而言之，政府机关楼外包物业服务，对两方(政府和企业)所存在的风险都是潜在的，隐性的，需要认真加以对待，而其好处则是现实的，长远的--且都是经济效益可观，而所得到社会效益又更过之。这种利害关系之下，相信只要今天为之探索和努力的人们勇敢地迈步，最终会由老百姓证明:你们今天的选择是正确的!