商业项目机电设备维修维护保养
1.0高压供电设备（适用于商业项目）
1.1在对变压器、配电柜设备的电压、电流和功率因素等表计进行按时记录时，需注意外观、气味和声音等方面是否有异常，发现问题及时处理解决。每天两次检查变压器温度，发现温度过高要及时采取降温。
1.2对未投入使用的，能切换的要定期切换使用，不能切换的要安排每季检查一次。
1.3按电气规程规定进行定期安全检测和维护。
2.0低压配电设备
2.1每月检查维护工作内容
2.1.1检查及清洁主配电柜及分支配电柜
2.1.2检查及记录主配电柜及分支配电柜之用电运作情况
2.1.3维修或更换损坏的配电设备配件。
2.2每年检查维护工作内容
2.2.1清洁及补充配电开关可动部份之润滑油
2.2.2检查补偿电容器是否有鼓肚、渗漏，桩头是否锈蚀。
2.2.3检查及清洁所有配电箱，控制器及接触器。
2.2.4检查所有金属部份之氧化情况，如有需要进行除锈及油漆工作。
2.2.5对配电设备及电气管井内外进行除尘清洁。
3.0照明设备
3.1日常巡视留意观察照明灯具和应急照明指示是否齐全，灯泡/灯管有无缺损、不亮，如有应及时(含通知工程部)更换或修复。
3.2每半年一次对公共部位灯具的外观、照明度和色调等进行检查维护，对照明系统线路进行检测，更换破损老化电气线路，按需进行必要的清洁工作。
4.0楼宇自控设备（商业项目）
4.1楼宇自控系统设备一般外判专业公司进行维修维护保养，工程部在操作使用过程中，发现问题及时记录和报修，平时需督促和配合专业公司做好例行的维护保养工作。
4.2一般每月检查楼宇自控主机的功能；检查各种电压及电流、温度、压力、流量、液位等探头触点；检查现场处理器的工作情况。检查所有由楼宇自控系统集中控制的电磁阀、电动调节阀和蝶阀等工作情况。
5.0安保监控设备
安保监控系统设备一般外判专业公司定期维护保养，主要内容：闭路电视摄像传输、显示和门对讲系统等，现场不能修复的设备，专业公司需负责替换措施，保证系统不中断运行。一般维保项目内容：
5.1摄像部分
每月到场对摄像部分检查和保养，清洁摄像机罩和护镜玻璃，用鹿皮清洁镜头，调整焦距、光圈(固定镜头)，调校摄像范围至正确位置及输出图像信号要求。检查云台水平、垂直转动工能是否正常并调校规范要求。
5.2传输部分
每月一次检查插头及接线柱，发现锈蚀和接触不良，需作必要的维修或更换检查电缆的固定情况，特别是电梯井内的视频、电源电缆。
5.3显示部分
每二个月一次清洁显示屏及外壳，检查插座、旋钮、接线柱显示图像是否清楚，录像放像的质量，并清洗磁头。
5.4门对讲系统：每半年一次对对讲系统设备进行测试和调校。
6.0公共广播设备
6.1每月一次对话筒、调谐器、录放音座、CD机、节目选择器、混音机柜和功放等设备进行检查。
6.2每季对喇叭、音箱及线路等进行检查，保证公共广播系统的播音质量。
7.0消防设备（适用于商业项目，住宅项目参考项）
7.1火灾报警系统
7.1.1火灾自动报警系统主机和烟/温感探头一般外判维修保养，物业工程部按合同协调监督，做好各项记录，对各种消防报警装置需做好定期的检查、试验和维修保养工作。
7.1.2每日应检查火灾报警控制器的功能，并应按规定的格式填写系统运行和控制器日检登记表，发现故障及时排除。
7.1.3每季度应检查和试验消防系统/设备的下列功能，并应填写季度登记表；采用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯示；试验火灾警报装置的声光显示；试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示；对备用电源进行
1-2次充放电试验，1-3次主电源和备用电源自动切换试验；用自动或手动检查下列消防设备的功能：
7.1.3.1防排烟设备(可半年检查1次)、电动防火阀、电动防火门、防火卷帘等设备。
7.1.3.2室内消火栓、自动喷水灭火系统。
7.1.3.3水喷雾火系统。
7.1.3.4火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯。
7.1.3.5强制电梯停于首层试验。
7.1.3.6消防通讯设备应在消防控制室进行对讲通话试验。
7.1.3.7强制切断非消防电源功能试验。
7.1.3.8开启消防泵、喷淋泵试运转，检查声音、震动、电流、电压和压力等情况。
7.1.4每年一次试验火灾事故广播设备的功能；每年一次全面检查所有灭火机，按不同类型做好灭火机更换或灭火液体等工作。
7.1.5探测器投入运行2年后，应每隔2年全部清洗一遍，并做影响关值及其它必要的功能试验，合格者方可继续使用，不合格者严禁重新安装使用。
7.1.6烟温感报警系统
7.1.6.1每周对区域报警器、集中报警器巡视检查一次，电源是否正常，各按钮是否在接收状态。
7.1.6.2每月检查一次各报警器的内部接线端子是否松动，主干线路、信号线路有否破损，并对20%的烟感探测器进行抽查试验。
7.1.6.3每半年对烟温感探测器进行逐个保养，擦洗灰尘，检查探测器底端子是否牢固，并进行逐个吹烟试验。
7.1.6.4对一般场所每三年、污染场所一年进行一次全面维修保养，主要项目：清洗吸烟室（罩）集成线路保养检查，放射性元素镁是否完好等。
7.1.6.5防火卷帘门系统：每半月检查一次电气线路组件是否正常并
清扫灰尘；每月对电气组件线路检查保养一次，有无异常现象，绝缘是否良好，按照设计原理进行试验。每季度对机械组件进行保养检查、除锈、加油及密封。7.1.6.6卤代烷、二氧化碳、泡沫、干粉等固定灭火系统的控制设备；
7.1.6.7火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯；
7.1.6.8强制消防电梯停于首层试验；
7.1.6.9消防通讯设备应在消防控制室进行对讲通话试验，检查所有转换开关；强制切断非消防电源功能试验。
7.2消防联动系统设备
7.2.1消防水系统
7.2.2消火栓系统
7.2.2.1每周巡视检查各层消火栓、水龙带、水枪头、报警按钮等是否完好无缺，各
供水泵电源是否正常，各电气组件是否完好无损处于正常备用状态。
7.2.2.2每月检查一遍各阀门是否灵活，进行除锈加油保养，检查水泵是否良好，对水泵表面进行除尘、必要时轴承加油，电气控制部分是否处于良好状态，同时按照设计原理进行全面试验。
7.2.2.3每季度在月检查的基础上对水泵进行中修保养，电动机的绝缘是否良好。
7.2.3花洒喷淋系统
7.2.3.1每周巡视检查管内水压是否正常，各供水泵电源是否正常，各电气组件是否完好无损，处于战备状态。
7.2.3.2每月巡视检查花洒喷淋头有无漏水及其它异常现象，检查各阀门是否完好并加油保养，同时进行逐层放水检查水流指示器的报警是否正常，水位开关是否灵敏及启动相应的供水泵。
7.2.3.3供水泵月保养、季中修内容与消火栓水泵相应。
7.2.3消防送风系统
7.2.3.1每周巡视检查各层消防通道内及消防电梯前大厅加压风口是否灵活。
7.2.3.2每周巡视检查各风机控制线路是否正常，可做就地及遥控启动试验，打扫机房及风机表面灰尘。
7.2.3.3每月进行一次维护保养、检查电气组件有无损坏松动，清扫电气组件上的灰尘，风机轴承加油等。
7.2.4消防排烟系统
7.2.4.1每周巡视检查各层排烟阀、窗、电源是否正常，有无异常现象。同时对各排烟风机控制线路进行检查，就地启动试验，打扫机房及排风机表面灰尘。
7.2.4.2每月进行一次维护保养，检查电气组件有无损坏松动。对排烟机轴承及排烟机械部分加油保养，打扫机房同时按照设计原理50%楼层实施自动控制试验。
7.2.5应急广播系统
7.2.5.1每周对主机、电源信号各控制信号是否正常，各控制开关是否处在正常位置，有无损坏和异常现象，及时清洗主机上的粉尘。
7.2.5.2切换机在每月的试验过程中，切换机是否正确地切换，检查麦克风是否正常，定期清洗磁头。
7.2.5.3楼层的喇叭是否正常，清洗喇叭上的粉尘等。
7.2.5.4检查后进行试播放。
8.0车库管理系统
8.1车库收费管理系统一般外判专业公司承担维护保养，故障报修的方式，物业管理公司需保持所有的栏杆、标志不被损坏弄脏。
8.2每月一次检查主机设备，栏杆传动部分每年更换新牛油。
9.0空调主机（适用于商业项目，住宅项目参考项）
9.1中央空调机组(包括离心式、压缩式、螺杆式冷水机组、溴化锂吸收式制冷机组及热泵机组)是整个空调系统的心脏，专业技术要求高，其维修维护保养一般请空调专业公司或在专业公司的指导下进行。
9.2冷水机组通常在开机前的每年3~4月和停机后10~11月进行二次定期维护保养，具体内容根据空调维保合同和专业公司预定计划进行。
9.3工程部操作人员平时需按随机文件中规定的操作程序进行操作运行，将运行数据记录在册，并注意观察润滑油的油位和颜色、冷却水、冷冻水的温度和压力变化、制冷剂液位、声音、电流、真空度、震动、泄漏和保温等情况，发现异常情况发生，及时切换使用备用机组，同时报请专业公司维修。
10、空调水循环系统
10.1空调水循环包括冷却水和冷冻水系统的水质，除安装电子除垢装置外(装电子除垢装置的按产品要求检查)，一般外判专业清洗公司负责每年进行一次化学清洗、预膜和灭菌处理，每月进行循环水质分析和加药，具体按专业公司预定的处理方案实施，水质必须达到国家有关标准和制冷机组使用要求。
10.2每年二次检查管道的阀门、法兰、变径管、伸缩节、软接头、温度计、压力表和保温等情况，发现问题及时处理解决。
11、空调冷却塔
每年3~4月和10~11月进行二次检查保养，主要内容：冷却塔风机(轴承、温升、噪音、震动、电机绝缘和润滑油等)、阀门、过滤器、积水盘、疏水器、分水器、填兖料及外观油漆等。
12、变风量空调、新风处理、风机盘管（适用于商业项目，住宅项目参考项）
12.1空调机和新风机的过滤网每月清扫/洗二次，风机盘管每月清洗一次，除去表面污垢积灰。
12.2每年一至二次(视系统水质情况)拆洗全部水过滤器，此外，每二月抽检未端水过滤器，发现结垢严重，需全部拆卸清洗，并重新检查处理水质。
12.3每年一至二次(视环境情况)进行全面检查保养，主要内容：检查传热管腐蚀情况，若需要可用清洗药水和清水冲洗传热管和肋片表面的污垢；检查风机叶轮腐蚀情况、电机、噪音，并清扫叶轮风扇；检查冷凝水水管积水盘并清扫/洗干净；检查各种手动阀、电动调节阀和电磁阀。
12.4送回风管和风口，每月一次清洗回风中过滤网。
12.5每半年一次检查防火阀和排烟阀执行机构是否完好。
12.6每年一次检查风管和风口，修复损坏部位，主要内容：风管的渗漏；保温是否破损；风量调节阀位置；送回风口是否损坏及止回阀能否灵活开启关闭。
13、给排水系统
13.1各类水泵通常包括：消防泵、喷淋泵及增压泵、给水泵、冷却水泵、冷冻水泵、潜水泵、排污泵等，一般每月二次进行巡视检查各类水泵，主要内容：声响、震动、电流、电压及压力表等。
13.
2每一至二年对泵进行一次大修保养，检查维修水泵的电机绝缘、自动控制箱、轴承、叶轮和密封等。13.3对于未投入使用和不经常开启的各种消防水泵，每季度需进行一次试运转，运转时间一般不低于10分钟，运转时注意超压保护。
14、卫生洁具
14.1清洁工在打扫时，注意各种洁具是否漏水、损坏，若有应及时通知工程部修复或更换。
14.2每月对各厕所和开水间的洁具、龙头、地漏和上下水等情况进行巡检和修理。
14.3每年二次清洗各种水箱，同时检查浮球阀、进出水阀门和排水阀是否完好；
14.4每年一次检查各种水管、阀门、减压阀和排水井等的工作情况。
14.5若遇台风和大暴雨过后，巡视各排水管和井等情况，发现问题及时解决。
篇2：机电设备改造保养请示
关于机电设备的改造、保养请示
公司领导：
拟进行如下机电设备的改造、保养，具体说明如下（预算附后）
一、*泳池设备检修，保证过滤系统及循环水泵的正常运作，使泳池水质达标。
二、*大厦、阳光二期电梯轿厢呼叫对讲安装，可解决电梯在困人时，及时与管理处联系。
三、*大厦二次供水电控改造，可节省二次供水电耗60%以上，每月可节省电耗超过1000度。
四、*泵房设备改造，将生活供水设备与消防分开，可比原泵房设计运行方式节省电30~50%，大大减少附泵的损坏。
五、*柴油机房电源安装，可提高龙禧供电的安全性和可靠性，缩小检修或线路故障时停电范围。
六、*柴油机组排气管保温棉安装，原工程安装缺漏项目，能确保柴油机运行时。管理道井不会因温度上升而导致火灾的可能。
七、各小区柴油机组及电梯机油更换，是按设备保养周期进行正常的保养。
以上请示，妥否，请批示
z物业管理有限公司
二O**年三月十一日
篇3：物业工程部机电设备维护保养考核细则
物业工程部机电设备维护保养考核细则
为加强物业公司工程部每月设备完好率考核的透明度,确保工程部各项规章制度得到切实的执行,体现考核的公正性、客观性,提高设备运行的完好率,特制订本考核细则。
一、维护保养制度系列
1.1高低压配电室每2小时巡查一次并做好记录,未按规定执行的每次扣2分;
1.2供配电设备故障、系统性维修必须填写维修记录档案,未按要求执行的每次扣3分;
1.3每月与供电局同步抄录供配电计量电表,并同步检查各楼层电表箱、接线排、各主干线计量电表等设备,未按规定执行的每发现一次扣5分;
1.4每周检查一次各主供配电动力柜并同步抄录支干线总表及绘制计量负荷曲线和填写相应记录,未按要求执行的每查现一次扣5分;
1.5每周一次对公共部分照明进行检查并更换损坏光源,未按规定执行的公司每查现一次扣1分,业主投诉一次扣5分;
2.1每班对水泵房设备、蓄水池进水情况进行巡查并作记录,未按规定执行的每查现一次扣2分,如未按上述巡查造成停水的一经查现每次扣5分。
2.2每班应对地下室排污设备工作状况进行巡查并作记录,未按规定执行的每查现一次扣2分,如未巡查而造成地下室积水的每查现一次扣5分。
2.4每月应与自来水公司同步抄录各用户水表(特殊情况抄录不到位的每月须列出清单,并在水电抄录清册注明),未按规定执行的一经查现每户/次扣除1分,由于上述原因造成业主投诉的每次扣5分。
2.3每周对各支干管道总表及::各市政水表抄录并绘制计量负荷曲线和填写相应记录,未按规定执行的每查现一次扣2分,由于上述原因造成水费缺口的扣10分。
2.5每季度综合清理一次各排水管口,雨水明沟等排水系统的并填写维修记录的,未按要求执行的造成大雨严重积水或堵塞的每次扣5分。
2.6每半年综合组织一次对辖区内的排污系统、窖井、化粪池及其他排污管路进行清理的,并填写维修记录备查,未按要求执行的造成污水溢出的一经查现每次扣3分,造成业主投诉的每次扣5分。
3.1每日一次对辖区内电梯轿厢内的照明、警铃、对讲、内外呼的工作状况及机房内的动力柜,控制柜、主机的运行状况进行巡视并作记录的,未按规定执行的每次扣2分,由此造成电梯停止运行的每次扣5分。
3.2对辖区内电梯发生故障或运行异常状况必须及时进行记录,未按规定执行的一经查现每次扣5分。由此造成与维保单位发生纠纷的每次扣10分。
3.3在台风或暴风雨期间,必须及时对机房环境及有可能进水的层门部分进行特别巡视, 如未按要求执行而造成机房或底坑进水的每次扣10分。
4.1每2小时负责对消防监控主机的自检、消音、复位等功能键及主电源、备用电源的工作状况,各联动设备的设定或投入状况及控制屏柜的指示灯、显示屏的工作状况进行一次巡视并作记录,未按规定执行的每次扣5分,由此造成的设备故障或运行中断一经查现每次扣10分,并追究其它相关责任。
4.2每月对消防联动设备包括消防广播、防火卷帘门、正负压风机、消防栓水泵、消防喷淋泵及消防现场监控设备包括消防手报、消防栓内手报起动按纽、烟感、温感探头(按5%的比例)进行巡检并联动试验,并作相应的巡检记录,未按规定执行的一经查现每次扣10分。
4.3每季对消防栓、消防栓接治器、灭火器、疏散指示灯、应急照明、防火门、闭门器进行一次巡查并作好相关记录及贴上封条的,未按规定执行的每查现一次单列项目扣5分。
4.4每周对应急www.pmceo.com发电机的燃油供给(保证满载运行8小时)及润滑油、冷却水的存量,蓄电池电压、各旋转部件及控制系统进行巡查并作好记录,未按要求执行的的每次扣3分;每月投入运行不少于15分钟并带动其相关负载,未按要求投入试运行造成停电时应急发电机组不能及时供电的,一经查现每次扣10分。
5.1每月对有线电视、共用天线、卫星天线系统的各功放器、电信系统等,各主干线、分配分支器及工作控制箱柜、电源柜的工作状,进行系统检查一次并作好相关记录的,未按要求执行的每次扣2分,由于未进行检查造成上述设备故障或停止工作而造成业主投诉的,一经查现每次扣5分。
5.2每周对防盗对讲系统、闭路监控系统及内部通讯电话交换机系统进行系统检查,如未按要求执行的每次扣2分,由于未进行检查造成设备故障停止运行引起业主投诉的一经查现每次扣5分。
二、日常工作管理系统
1、各管理处必须在每月25日前向工程部提交经管理处负责人审核并签章的管理处设备运行月报表,未按要求执行的每次扣5分;
2、各管理处必须在每月25日前向工程部提交经管理处负责人审核并签章的管辖内机电工个人工作量报表,未按要求执行的每次每份扣2分每个管理处最高可扣5分;
3、各管理处每月公摊水电费须提前三天报工程部审核后方可执行,未按要求执行一经查现每次扣2分,造成业主投诉的每次扣10分;
4、每月底须向工程部提交当月的水电清单及公共用电公摊方法,以备公司查阅,未按规定执行的每次扣5分;
5、各管理处须在每月25日前完成工程部制定的当月工作任务或工作要求,未完成规定的工作任务且没有明确书面汇报说明的每次扣5分;
6、各管理处应严格按所制定的维修、保养