新接管楼宇的入伙管理程序
1.0 目的：制定入伙程序，以便入伙工作顺利进行，从而更好地服务业主、方便业主。
2.0 范围：适合于所有新接楼宇。
3.0 内容：
3.1 物业接管前的工作：
3.1.1实地考察：
对已确定接管的物业，由公司在该物业竣工前组织前期管理部、经营管理部、工程技术部、安全部和清洁绿化部等部门有关人员前往物业现场，围绕接收后管理工作所涉及的有关问题进行考察，(必要时可多次进行实地考察)，并提出书面的建议，在此基础上，制定入伙工作方案。
3.1.2成立分公司：
新的物业分公司应于入伙前1-2个月成立，并开始运作，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐分公司各类管理人员及各分包单位。
分公司各类人员按以下程序进入物业现场，但可根据现场条件和实际情况进行调整：
a.入伙前50天，任命分公司经理，另配备助理员1人，财务室会计、出纳各1人，组成分公司筹建班子，编制入伙工作方案报公司研究批准后，立即投入实质性准备工作。
b.入伙前2个月，调派机电管理维修人员进驻施工现场，参与机电设备安装调试的监理工作，填写工作记录，全面掌握物业机电设备的第一手资料。
c.入伙前1个月，管理层人员配齐，分公司挂牌办公。
d.入伙前1个月，组建护卫班进驻现场，负责对所接管物业的守卫工作。
e.入伙前25天，组建清洁分包队伍，开始对已接收的房屋进行卫生清洁工作。
f.入伙前10天，护卫三个班的人员配齐、培训上岗。
g.入伙前半个月，水电维修班正式成立，人员配齐就位。
3.1.3分公司进驻小区前的工作：
a. 分公司应要求公司提前派出工程技术人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造原理、性能;熟悉水、电、暖、气管道线路的铺设位置及走向等，为入伙后的管理、维修养护打下基础。
b. 由发展商为新成立分公司提供临时办公场所，公公司根据实际需要，拟制定办公用品的采购计划，报公司审批后购置。
c. 在公司的指导下，和发展商协调，印制收楼、入伙所必须的文件资料和表格，如《装修管理规定》、《**物业管理服务指南》等。此部分工作最好于入伙前一个月完成。
d. 根据入伙工作方案，编制分公司员工生活用品采购计划，根据公司审批后订购。
3.2物业接管中的工作：
3.2.1分公司要主动与发展商和承建单位联系，协商楼宇交接问题，及时将协商情况汇报给物业公司并在公司领导下组织验收小组。由发展商、承建单位和物业公司三方共同组成联合交接小组，制定验收方案，统一验收标准，商定交接注意事项和交接日期。
3.2.2准备验收项目表格，物业公司对所接收的建筑物、设备设施，要分别准备充足的验收记录表格。
3.2.3全面验收交接。验收时须有发展商(地盘)、承建单位和物业公司(含分公司指派人员)三方共同参加，逐项进行验收，填写记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式3份，三方各执一份。对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字;对不合格的产品，注明存在的问题，提交发展商和施工单位，限期整改，整改项目必须经每时复验，合格后方可接收，物业公司将税收清单交分公司保存。
3.2.4对于已经接收的项目，分公司从接收。
篇2：物业入伙手续办理程序与文本
物业入伙手续办理程序与文本
所谓“入伙”就是业主领取钥匙，接房入住。当物业管理企业的验收与接管工作完成以后，即物业具备了入伙条件后，物业管理企业就应按程序进入物业的入伙手续的办理阶段。物业管理企业应及时将入伙通知书、入伙手续书、收楼须知、收费通知书一并寄给业主，以方便业主按时顺利地办好入伙手续。
由于物业的入伙阶段是物业管理企业与其服务对象--业主接触的第一关，这一阶段除了大量的接待工作和繁琐的入伙手续外，各种管理与被管理的矛盾也会在短时期内集中地暴露出来，为此，这一阶段通常也是物业管理问题最集中的阶段。所以，物业管理企业应充分利用这一机会，既做好物业管理的宣传、讲解工作，又要切实为业主着想办事，以树立起物业管理企业良好的“第一印象”，取得广大业主的信赖。
一、入伙通知书
入伙通知书就是关于业主在规定时间办理入伙事宜的通知。物业管理企业在制作入伙通知书时应注意如下问题：
1.一般情况下，一个物业辖区内入伙的业主不是一家或几家，而是几百家甚至上千家，如果均集中在同一时间里办理，必然会使手续办理产生诸多困难，因此在通知书上应注明各幢、各层分期分批办理的时间，以方便业主按规定时间前来办理。
2.如业主因故不能按时前来办理，应在通知书上注明补办的办法。
下面是一份入伙通知书以作示范：
入伙通知书
_____________女士/先生：
您好!我们热忱欢迎您入住××花园!
您所认购的××花园______区______栋______单______元室楼宇，经市有关部门验收、测量合格，现已交付使用准予入住。
(一)请您按入伙通知书、收楼须知办理入伙手续，办理地点在______楼______室。在规定的日期内，地产部、财务部、物业管理公司等有关部门和单位将到场集中办公。
(二)为了您在办理过程中能顺利而快捷地办理好入伙手续，请以下表时间为准前来办理入伙手续。
各楼各层办理入伙手续时间分配表(略)。
阁下如届时不能前来办理入伙手续，请您及时与我公司联系，落实补办的办法，联系电话________________。
特此通知
××房地产开发公司
××物业管理公司
________年____月____日
二、入伙手续书
入伙手续书即是办理入伙手续的程序和安排，其目的是为了让业主明了手续办理的顺序，使整个过程井然有序。
下面是一份入伙手续书以作示范：
入伙手续书
______女士/先生：
您认购的____区____栋____单元____室楼宇，现已交付使用具备入伙条件，请阅读收楼须知，按下列顺序办理入伙手续：
(1)房地产公司财务部(2)房地产公司地产部
×房地产开发公司
××物业管理公司
________年____月____日
三、收楼须知
收楼须知，即是告知业主在办理收楼过程中应注意的事项及应携带的各种证件、合同和费用，从而避免遗漏、往返，给业主增添不便。
下面是一份收楼须知以作示范：
收楼须知
为避免业主在收楼时产生遗漏而带来不便，兹介绍有关收楼程序。
(一)在房地产公司财务部办理手续
1.付清购楼余款。
2.携带已缴款的各期收据交财务部验证、收回并开具总发票。
3.在入伙手续(1)上盖章。
(二)在房地产公司地产部办理手续
1.验清业主身份。业主如有时间应亲临我公司接受楼宇，并请带上：入伙手续书;业主身份证、港澳台同胞购房证明、护照或居住证;购房合同。
2.若业主不能亲临收楼，可委托代理人，代理人除携带入伙手续书、购房合同外，还应出具：业主的授权书(由律师鉴证);业主身份证或护照的影印本;代理人的身份证或护照。
3.在入伙手续(2)上盖章。
(三)在物业管理公司财务部办理手续
1.缴付各项管理费用。预收不超过3个月的管理费;收取装修保证金，住房装修完毕，验收不损坏主要房屋结构的，装修保证金如数退还;收取建筑垃圾清运费，业主装修完毕，自己清运了建筑垃圾即如数退还。
2.缴付其他费用。如安装防盗门、安装防盗窗花等。
3.在入伙手续(3)上盖章。
(四)在物业管理公司管理处办理手续
1.签署《业主公约》。
2.介绍入住的有关事项。
3.向业主移交楼宇钥匙。
4.在入伙手续书(4)上由业主本人盖章或签字，交物业管理公司保存。
××房地产开发公司
××物业管理公司
×年×月×日
四、业主对物业的验收
购买物业对于每一位业主来说均是一项重大的投资活动。根据入伙手续书和收楼须知，业主在办理第四道手续之前应由物业管理企业派人员带领业主验收其所购物业。业主对自己所购物业进行验收是业主的权益，业主在验收之前应尽量把物业可能产生的问题了解清楚，并逐项进行鉴定检查，尽可能把问题解决在入伙之前，将“先天缺陷”减少到最低限度。
归纳众多物业管理企业的经验，一般物业可能存在的质量问题大致有以下几个方面：
1.给排水系列。包括水管、水龙头、水表是否完好，下水道是否有建筑垃圾堵塞，马桶、地漏、浴缸排水是否畅通、有无泛水现象等。
2.门窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全，门窗是否密缝、贴合，门锁、窗钩有无质量问题，玻璃是否防水密封等。
3.供电系列。包括电灯、电线(管线)是否有质量问题，开关所控是否火线，电表的流量大小能否满足空调、电脑等家用电器的需求等。
4.墙面、屋顶、地板系列。包括是否平整、起壳、起砂、剥落，有否裂缝、渗水，瓷砖、墙砖、地砖贴面的平整、间隙、虚实等。
5.公共设施及其他。包括垃圾桶、扶梯、电梯、防盗门、防盗窗花、电话电线、天线、信箱等。
篇3：物业程序文件:物业接管入伙控制工作程序
物业程序文件：物业接管入伙控制程序
1.0目的
加强物业综合验收和交接管理，保障物业的房屋质量及各项功能、指标符合规定要求和标准。通过对业主（住户）入住过程的控制，使入伙工作顺利进行，从而更好地服务业主、方便业主。
2.0范围
适用于管理项目的物业接管验收及所有新接楼宇入伙过程的管理。
3.0职责
3.1公司领导负责组建新管理处，确定经理人选。
3.2工程部负责物业产权资料、技术资料、房屋建筑、机电设备、给排水系统、土建及附属工程等方面的综合验收。
3.3清洁绿化部负责项目绿化的接管验收工作。
3.4管理处负责配合工程部的验收工作，落实物业入伙准备与筹备工作。
3.5各部门配合管理处做好入伙工作。
4.0程序
4.1接管验收条件
4.1.1物业楼宇竣工经政府有关单位验收全部合格的基础上，并且附属设备已完全能正常使用，房屋编号已得认可等，物业公司代表全体业主以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。
4.2接管验收程序
4.2.1工程部组织相关部门，分别与发展商确定验收日期后，组成发展商、物业公司、施工单位三方联合小组。验收记录单上应有三方人员签名，验收记录单一式三联，三方各执一份。
4.2.2工程部向发展商索要以下资料：
1）产权及技术资料；
2）政府竣工验收合格资料；
3）水、电、气供应合同；
具体资料详见《楼宇接管入伙工作手册》。
4.2.3验收小组分组对楼宇建筑、绿化、给排水、电气工程、机电设备配套设施及附属工程进行验收。
4.2.4对新接楼宇，工程部应逐间房屋进行查验，并对如窗户、玻璃、台面、猫眼、地漏等所有附属物进行验收。
4.2.5对所有工程系统技术，均应将其参数、性能、规格等各项特性指标与资料一一对应，并进行验收。
4.2.6对以上验收，验收人员均应认真、如实地填写相关记录。必须坚持合格一项接管一项。未经调试合格验收的不予签字接管。以上资料保管期限为楼宇无使用功能为止。
4.2.7绿化方面的验收，由清洁绿化部负责，在获得有关资料后，做好验收记录。
4．3验收中发现问题的处理
4.3.1接管验收对于墙壁污迹、划痕、地砖缺角、玻璃破裂、卫生间地漏不畅等类似细小问题逐一列明，要求建设单位承诺在一定的限期内整改。
4.3.2对验收中发现的非结构性问题，验收组应在两天内提交发展商，发展商整改完毕后，另行复验，直至合格为止。
4.3.3对验收中发现影响房屋结构或设备、设施使用安全的质量问题时，验收不通过。由建设单位采取有效措施进行整改合格要求后，商定时间再验收。并索取加固补强措施复验结果的记录予以保存。
4.3.4对不具备使用功能问题的处理（如水电未接通），工程部应督促发展商抓紧解决，符合验收条件后再行组织验收。
4.4业主的验收
4.4.1业主在装修前应对房间进行验收，对业主提出的有关房屋质量方面的问题，应在两天内提交给发展商，由承建商负责整改，验收记录管理处应留底，且业主的接管验收记录中所有的问题均应有处理结果的记录。
4.4.2对已入伙楼宇的验收，应成立发展商（业主委员会）、物业公司、联合验收小组，除已入住房间无须验收，其余验收程序相同于新楼宇接管验收程序。
4.4.3设备设施未验收期间或入伙保修一年期间，管理处如发现设备设施有任何不妥之处，应及时填写《工程质量问题处理单》和《设备故障转呈单》并转交给发展商和相关单位。如需发函给发展商或有关单位，管理处应使用公司统一信纸，并将发函相关信息登记在《转交发展商函件清单》中。
4.4.4管理处应对相关整改情况进行跟踪处理，直到解决为止。
4．5物业入伙
4.5.1组建新管理处
1）新的管理处应于确定入伙前三个月成立，人力资源部按定编人数配齐管理处各类人员。
2）管理处负责健全规章制度，由该项目负责人编写《入伙方案》，经审批后执行。
3）管理处要加强员工应知应会的培训。
4）管理处要做好日常管理运作的物料（工具、消耗品、备用件、办公用品等）准备。
5）开展入伙前动员工作。
4.5.2物业的清洁"开荒"：物业接管验收之后，对物业内外全面、彻底的清洁，将干干净净的物业交给物业所有者。
1）物业内外建筑垃圾的清运。
2）对玻璃、地面、墙面等处灰尘、污垢的清除。
3）对公用部位（楼梯、电梯、厕所等）、办公房以及设施的清扫。
4）各种指示牌的清洁，大理石的清洗、打蜡磨
光。4.5.3入伙资料的准备
1）入伙通知书、手续书；
2）业主公约、住户手册及装修相关资料；
3）收楼须知、缴款通知书；
4）用户登记表、验房（铺）书；
5）楼宇交接书及其它文件。
4.5.4入伙日筹备工作
1）物业的清洁：入伙日之前，须再次清洁，清除脏污现象，要达到窗明几净的标准。
2）物业的装饰：物业正式入伙时期，物业需要精心布置和进行适当的装饰。
3）设备的试运行：管理处在入伙之前要对设备进行连续运作检验，各设备系统必须处于正常的工作状态，照明、空调、电梯、给排水、消防报警等系统的正常运作，发现有异常应及时修理，确保性能过关。
4.6入伙程序
1）核收由发展商签名、盖章的交房手续书。
2）核收房屋预售合同。
3）核收承办人身份证复印件或法人授权书。
4.6.1办入伙手续，管理处应与发展商协商好，实行一条龙服务。
4）发放入伙资料，应清楚、有序，并做好记录。
5）入伙手续不完整不进行以下手续。
4.6.2管理处负责将接管的物业在业主同意验收后转交给业主，并记录相关业主收房意见。
1）管理处派人陪同业主验房，由业主确认物业质量问题和水、电、气表底数并核收归档。
2）管理处填写相关验收记录并将相关缺陷情况说明，由业主签字确认。
3）将验房存在的问题报发展商，并让其签收，确定解决时间，未能解决，催办至解决。
4）业主收房后应向其介绍公司概况和管理服务项目及收费标准等基本情况。
5）承办人填写《收房书》和业主/用户登记表。
4.6.4签认
1）管理处与业主签《业主公约》。
2）业主同意装修管理规定。
3）未签认的应回收楼书，确认承办人已在其上签名，回收业主登记表，给承办人开收条
（证明已收到相关资料），填写交房登记表，整理资料归档。
4.6.5交费
1）签认手续后业主需交首月管理费，并预交半年或一年管理费。
2）未交费的应回收楼书，确认承办人已在其上签名，回收业主登记表，给承办人开收条
（证明已收到相关资料），填写交房登记表，整理资料归档。
4.6.6交钥匙
以上手续办完后，将钥匙交给业主并办出入证，发业主证。业主即可进行装修，详见《装修管理控制程序》。
5.0相关文件与记录
5.1《接管、入伙手册》
5.2《装修管理控制程序》
5.3《业主公约》
5.4《住/用户手册》