客服部物业费收取培训讲义
一、收费依据
本项目收费实行包干制形式、实行市场调节价，主要依据北京市物业服务收费管理办法(试行)京发改〔20**〕2662号及《**家园前期物业服务合同》的约定执行。物业服务标准按照北京住宅物业服务规范二级标准执行，蜂巢物业管理网根据北京地区物业费收缴现状汇总整理此培训讲义。
二、费用构成
物业服务成本构成一般包括以下部分(2662号第十条)：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3.物业管理区域清洁卫生费用;
4.物业管理区域绿化养护费用;
5.物业管理区域秩序维护费用;
6.办公费用;
7.物业管理企业固定资产折旧;
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9.经业主同意的其它费用。
三、成本分析
单位：元
| 序号 | 项目 | 比例 | 标准 | 备注 |
| 1 | 综合管理费 | 61.5% | 0.86/1.17 | 内容见四 |
| 2 | 共用部位共用设施设备日常运行维护费 | 10.7% | 0.15/0.20 | |
| 3 | 绿化养护费 | 2.8% | 0.04/0.05 | |
| 4 | 清洁卫生费 | 11.4% | 0.16/0.22 | |
| 5 | 秩序维护费 | 13.6% | 0.19/0.26 | |
| 6 | 合计 | 100% | 1.4/1.9 | 本市平均水平/项目水平 |
四、单项成本构成分析
按照国家发展改革委《物业服务收费管理办法》中规定的物业管理服务费成本构成，分为五项服务。
一是综合管理费。包括管理人员的工资、工资相关费用、扣除电梯、水泵、锅炉费用以外的能源费、办公费、交通费、通讯费、业务招待费、开办费摊销、固定资产折旧、坏帐损失、政府部门征费、餐费、制装费、物业公众责任险。
二是物业共用部位、共用设备设施日常运行维护费。包括维修费、化粪池清淘费、消防监控、灭火器等安全防范设施的日常运行维护费。
三是绿化养护费。包括绿化人员工资、补苗费和绿化用具、药剂支出等。
四是清洁卫生费。包括日常保洁人员工资、外墙清洗、消杀防疫、垃圾清运等费用的支出。
五是秩序维护费。包括保安人员的工资、服装、食宿、警械器材更新维护等费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
五、主要设施运行费用成本分析(参考标准)
(一)住宅运行电梯管理收费标准
单位：元/部·年、元/层·年
| 序号 | 项目 | 交流双速（1米/秒） | 交流调速（1-1.6米/秒） | 直流1.25- 1.75米/秒 | 服务要求 | |||||||
| 继电器控制 | 微机/PC控制 | 继电器控制 | 微机/PC控制 | 大、小励磁 | ||||||||
| 16层 以下 | 每增 一层 | 16层 以下 | 每增 一层 | 16层 以下 | 每增 一层 | 16层 以下 | 每增 一层 | 16层 以下 | 每增 一层 | |||
| 1 | 运行费 | 48790 | 510 | 48790 | 520 | 54640 | 660 | 54640 | 680 | 50980 | 620 | 1、候机厅须 悬挂“电梯 运行”服务 标志牌。 2、实行24 小时运行制。 3、按时保养， 及时维修电 梯。 4、文明服 务。 |
| 2 | 维护费 | 7660 | 460 | 8180 | 510 | 8690 | 530 | 9210 | 570 | 8180 | 500 | |
| 3 | 中修费 | 1850 | 120 | 2220 | 150 | 2590 | 170 | 2960 | 200 | 2220 | 150 | |
| 4 | 大修费 | 3350 | 220 | 4020 | 270 | 4690 | 310 | 5360 | 360 | 4020 | 270 | |
| 5 | 折旧费 | 9350 | 290 | 10850 | 290 | 12750 | 290 | 14750 | 290 | 11250 | 290 | |
| 6 | 合计 | 71000 | 1600 | 74060 | 1740 | 83360 | 1960 | 86920 | 2100 | 76650 | 1830 | |
| 说明 | 1、只承包运行者，采用1栏；只承包零维修者，采用2栏。 2、承包运行维修者，采用1-2栏。 3、承包到中修时，采用1-3栏，承包到大修时，采用1-4栏。 4、全承包时采用合法数6栏。 5、17层以上按本表每超一层的标准取费。 | |||||||||||
(二)住宅备用电梯管理收费标准单位：元/部·年、元/层·年
| 序号 | 项目 | 交流双速（1米/秒） | 交流调速（1-1.6米/秒） | 直流1.25-1.75米/秒 | ||||||||
| 继电器控制 | 微机/PC控制 | 继电器控制 | 微机/PC控制 | 大、小励磁 | ||||||||
| 16层以下 | 每增一层 | 16层以下 | 每增一层 | 16层以下 | 每增一层 | 16层以下 | 每增一层 | 16层以下 | 每增一层 | |||
| 1 | 备用梯 | 维护费 | 2650 | 160 | 2910 | 170 | 3170 | 180 | 3880 | 200 | 2910 | 160 |
| 2 | 中修费 | 560 | 40 | 670 | 40 | 780 | 50 | 900 | 60 | 670 | 40 | |
| 3 | 折旧费 | 6230 | 420 | 7230 | 480 | 8500 | 570 | 9830 | 660 | 7500 | 500 | |
| 4 | 合计 | 9440 | 620 | 10810 | 690 | 12450 | 800 | 14610 | 920 | 11080 | 700 | |
| 1 | 高峰运行 | 运行费 | 9110 | 110 | 9110 | 100 | 10570 | 190 | 10570 | 200 | 9660 | 170 |
| 2 | 维护费 | 7000 | 420 | 7260 | 450 | 7520 | 470 | 7770 | 480 | 7260 | 450 | |
| 3 | 中修费 | 930 | 60 | 1110 | 70 | 1300 | 90 | 1480 | 100 | 1110 | 70 | |
| 4 | 大修费 | 1670 | 110 | 20** | 130 | 2350 | 160 | 2680 | 190 | 20** | 130 | |
| 5 | 折旧费 | 6230 | 420 | 7230 | 480 | 8500 | 570 | 9830 | 660 | 7500 | 500 | |
| 6 | 合计 | 24940 | 1120 | 26720 | 1230 | 30240 | 1480 | 32330 | 1630 | 27540 | 1320 | |
| 说明 | 1、专做备用梯时，只在运行梯检修保养及故障时投入运行，亦可与运行梯交替运行。 2、做为高峰梯时，除完成备用梯职能外，高峰时与运行梯同时运行，时间按4小时/日计。 3、服务要求同表意。 | |||||||||||
(三)高压水泵管理收费标准
| 序号 | 项 目 | 元/泵组年 | 备注 | 服务要求 |
| 1 | 合 计 | 23960 | 以运行和备用各一台计 | 保证水质卫生无污染；保证正常供水；保证设备清洁和安全运行；及时修理故障。 |
| 2 | 运行费 | 18910 | 包括工资、管理费、电费和水质化验费 | |
| 3 | 维修费 | 2050 | 包括主泵和备用泵的维修，消防泵试泵费、普查费等 | |
| 4 | 大修费 | 1000 | 包括修换泵体、水箱保洁、防漏 | |
| 5 | 全泵组折旧费 | 2000 | 这就周期15年/泵·组 | |
| 说明 | 1、本收费标准适用于高位水箱供水系统，气压给水的可参照执行。 2、系统以泵组为单位，包括一台运行泵，一台备用泵以及水箱等配套设备。 | |||
(四)共用电视天线管理收费标准单位：元/端·月
| 序号 | 项目 | 2、6、9 | 全频道 | 服务要求 |
| 1 | 合计 | 1.33 | 1.66 | 保证收看质量； 保证对设备进行定期检修，及时零修。 |
| 2 | 维修费 | 0.50 | 0.83 | |
| 3 | 折旧费 | 0.83 | 0.83 | |
| 说明 | 系统寿命为10年，维修工每员管1000端 | |||
六、电梯费用分摊办法(参考)
电梯运行服务首层住户，每建筑平方米电梯运行维护费用=[电梯运行维护总费用/(房屋建筑面积-70%电梯运行服务首层住户建筑面积)]×30%
其他楼层住户每建筑平方米电梯运行维护费用=电梯运行维护总费用/(房屋建筑面积-70%电梯运行服务首层住户建筑面积)
七、物业费收取期限
物业管理企业可按月、按季或按年度计收物业服务费用，但不得一次性预收一年以上(不含一年)的物业服务费用。(2662号第十六条)
八、其他费用的收取
物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。(2662号第十八条)
篇2：美国的公寓如何收取物业费
美国的公寓如何收取物业费
美国公寓的物业叫做COMM ON-CH ARGES,意思是公共收费，或者是业主共享公寓小区部分的开支收费。不过和国内的制度相比较，美国公寓物业费的制度、收集与使用和国内有诸多不同。
一、开发商制定标准
美国政府并不参与物业费的制度，政府关心的是国家的财政收入，因而只制定购买土地的税收标准，新盖的楼一般都有15-20年的减免税期。
每一个造楼计划都必须得到政府的审核。开发商在消费者购楼时要附一本已得到政府批准的该公寓OFFERING PLAN。OFFERING PLAN就是公寓产品说明书，内容包括该公寓地点、结构、材料、单元图、保修期、买卖手续、地税减免计划、价格、物业费以及业主委员会选举法等等。OFFERING PLAN一经政府批准，开发商就不能改变其中的任何条例，如要改变，必须由律师书写更改报告（am endment）,得到政府司法部门批准方可执行。
对买房的消费者来说，OFFERING PLAN中的物业费是消费者购房的重要参数。因为买房的价格是一次性的，而物业费却是永久的。所以，为了吸引大家购房，开发商通常会尽可能将物业费制定在一个合理的范围内。
一般来说，开发商会根据水煤电的费率、员工薪资福利、设备维护保养等预算，来制定公寓一年的COMM ON CH ARGES是多少，然后再平均到每个单元每月要支付多少金额。我手上有不少纽约公寓的OFFERING PLAN。比如曼哈顿425FIFTH AVE公寓，该公寓坐落在曼哈顿中城的第5大道上，共60余层175个单元，48个储藏室，42个酒库，每年的物业费预算是1769597美元，也就是近177万美元一年。这些物业费中包括13项基本开支。
这13项开支的每一项都有几页纸的详细说明，例如员工薪水福利一项中列出，该公寓雇用一名需要免费配给一套入住单元的经理，他的周薪为961.54美元；一名维修工，周薪727.61美元；十二名警卫、清洁工，他们的周薪是660.63美元以及14名员工的伤残失业保险费28851美元；医疗培训、资金等费用117853美元，总共合计745031美元。该公寓的人工开支745031美元，占了一年物业费的42%，有些惊人！
众所周知，美国的人工费用是很贵的。但一般来说，美国大部分公寓的人工开支只是占总物业费的三分之一。如果公寓的人工开支超出物业费的33%，消费者会思考它的合理性了。
按照这些明细核算下来，该公寓874平方（相当于80平方米）的单元，每月的物业费就是732.10美元，而1588平方就是1443.69美元，这在纽约，也算得上是相当高的物业费。之所以以此为例，是因为此物业费的构成比例是有代表性的。
二、管理公司收费
物业费的收取是物业管理公司最重要的工作之一，而且这也是质量管理公司的星级标准。
通常在公寓的OFFERING PLAN中，已经把收物业费的方式、条例、法律责任都写得清清楚楚。纽约的公寓一开盘，就是说，从开发商卖出第一套单元开始，整个公寓的每个单元就必须支付物业费，没有售出的单元的物业费由开发商支付，一分钱也不能少。物业费一般都是按月收的。管理公司在每个月的下旬向业主寄发管理费账单。
在美国也有向业主收一年物业费的情况。有一位业主要回香港居住一年，她来问是否可交一年物业费，公司同意了，但要求她写12张支票（每月一张）放在管理公司，在每月初拿一张转存入公寓银行账户。为什么不把她的钱一次存入银行呢？第一，这样做不符合年终财会审计。第二，要付她银行利息，计算十分麻烦。
月月收物业费，从财务与管理两个方面都符合业主利益。它是避免管理公司与业主之间法律纠纷的一项重要规则。
三、业主委员会的职责是省钱
在美国，开发商制定的物业费并不是固定不变的。公寓OFFERING PLAN从政府批准日开始，一般有效期为一年或两年，以后可以根据公寓实际的运行情况，由业主委员会来进行一些调整，业主委员会重要的任务是监督管理公司，帮助业主省钱理财。还拿曼哈顿425FIFTH AVE公寓作为例子吧，由开发商制定的物业费预算中，包括了一套提供给管理人居住的单元，这套单元一年要耗费众人的物业费128313美元。不过一年后，公寓业主委员会就有权取消管理人居住的单元，将这套单元出租，这样一来，不仅每年能省下128313美元，相反可以增加公共基金，为业主减轻负担。
出现新合同制定的变更的情况，预算中的第6条--合同服务与易耗品，就发挥作用了。合同服务是指开发商与其他公司签订的服务合同，例如电梯、中央冷暖等一些重大设备的维修保养，这些合同费不一定合理，业主委员会有权重新寻找多家专业公司，进行比价，签署新的合同。
在美国也有很多人怕买公寓，因为物业费年年涨，美国管理混乱的公寓也很多，《纽约时报》等地方报刊及华文报纸就经常刊登开发商、业主委员会与业主冲突的故事。比如20**年1月8日，纽约三大华文报纸刊登，中华大厦120名业主在大会上狂轰管理公司与业主委员会主席，要求业主委员会主席下台，理由是年终的财务报告的支出费用不清。
我个人认为，这些混乱的故事并不是管理制度问题，其中99%是管理公司与业主委员会执行人的素质问题。从这个角度说，业主要积极参与物业管理十分重要。若公寓财务报告开支不清，若提及明年要涨物业费，个个业主会伸长脖子问，谁动用了我的物业费？为什么？
篇3：小区物业费的收取及催缴程序
小区物业费的收取及催缴程序
（有关滞纳金比例以该项目《业主公约》及《物业管理合同》为准）
业户收楼时需将计费时间终止到每自然季度末最后一日.
1.1预缴半年管理费
1.1.1物业公司财务部将于每年6月1日及12月1日起向各业户发出次年《管理费付款通知书》，详列应交款明细，规定业主须在收到《付款通知书》一个月内缴纳下一个半年的管理费。
1.1.2每年的1月1日及7月1日起，财务部对尚未交纳本年度应付款的业主发出《催款通知书》，列明欠款明细项目，通知其在收到〈催款通知书〉一个月内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款，管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。
1.1.3《催款通知书》发出后，业主逾期未清缴欠款的，管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》，通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清，并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金（从1月1日或7月1日欠款的第一天起算）。
1.1.4在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的，管理公司将按《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。
1.1.5《付款通知书》、《催款通知书》及《最后缴款通知书》均由财务部负责编制，统一经客服部发出。
1.2预缴三个月管理费
1.2.1物业公司财务部将于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各业户发出下一季度〈管理费付款通知书〉，详列应交款明细，规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下一季度的管理费。
1.2.2每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起，财务部对尚未交纳本季度应付款的业主发出《催款通知书》，列明欠款明细项目，通知其在收到〈催款通知书〉一个月内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款，管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。
1.2.3《催款通知书》发出后，业主逾期未清缴欠款的，管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》，通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清，并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金（从当季度欠款的第一天起算）。
1.2.4在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的，管理公司将按《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。
1.2.5《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制，统一经客服部发出。
1.3预缴一个月管理费
1.3.1物业公司财务部将于每月15日起向各业户发出下月〈管理费付款通知书〉，详列应交款明细，规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下月的管理费。
1.3.2每月的１日起，财务部对尚未交纳本月应付款的业主发出《催款通知书》，列明欠款明细项目，通知其在收到〈催款通知书〉7日内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款，管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。
1.3.3《催款通知书》发出后，业主逾期未清缴欠款的，管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》，通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清，并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金（从当月欠款的第一天起算）。
1.3.4在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的，管理公司将按《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。
1.3.5《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制，统一经客服部发出。