物业住宅共用部位共用设施设备维修基金使用程序
1.目的
为规范住宅共用部位共用设施设备维修基金的管理，保障住宅正常的维修、使用。
2.范围
适用于管理项目的维修基金的管理、使用。
3.定义
维修基金：是指由开发建设单位和购房人以购房款总额为基数，按一定比例缴存，用于商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，由物业公司依据业主要求或物业的实际情况制定维修方案，经管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过予以使用的专用款项。
共用部位：是指住宅主体结构部位(包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面等。
共用设施设备：是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
房屋本体：房屋结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施，包括：房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)、抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道(管)等。
设备大修：对设备进行全部解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%。
设备中修：对设备进行部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%-30%。
房屋本体中修：房屋少量部位已损坏或不符合建筑结构要求，须进行局部修理，在修理中需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构。
房屋本体大修：房屋的主要结构部位损坏严重，房屋已不安全，需要进行全面的修理，在修理中需牵动或拆除部分主体构件的修理工作。
4.职责
部门/岗位工作职责
品质管理部负责维修基金使用细则的编写、修改、发布，并确定维修基金最终使用的判断
财务管理部负责维修基金费用的审定，并协助支取维修基金
管理处根据小区的实际情况做好年度维修基金的使用方案，并在使用过程前做好维修基金使用已经管理区域内业主所持投票权2/3以上通过的工作
5.方法及过程控制
5.1维修基金专项用于商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造不得挪作他用。商品住宅共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。按规定建立共用部位，共用设施设备维修基金，并存入维修基金专款中。
5.2使用维修基金的条件
5.2.1按政府相关规定建立共用部位，共用设施设备维修基金，并存入维修基金专款，统一归集、专户存储;
5.2.2商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造等维修工程;
5.2.3物业公司或各管理处依据业主的要求或物业的实际情况制定维修基金使用方案报业主大会或业主委员会审议;
5.2.4维修基金使用方案，须经过物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过后使用。
5.3业主大会成立前，住宅共用部位共用设施设备未过保修期：
5.3.1业主大会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，其费用由开发企业承担。
5.3.2共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修费用应当由责任人承担。
5.4住宅共用部位共用设施设备已过保修期
5.4.1业主大会成立前，需使用维修基金
5.4.1.1遇有特殊情况经确认属应使用维修基金的维修工程，管理处可采取以下程序：
a)向政府主管部门(房地产管理局)提出申请，并由其委托并认可的专业中介机构对维修工程的必要性及费用依照相关标准定额进行评估和核算;
b)经中介机构认定后，管理处可进行维修工程的操作工作;
c)小区维修工程结束后，应由政府委托的中介机构进行验收，验收合格后须出具证明，不合格的维修工程的施工单位进行返工;
d)维修工程完成后，物业公司或管理处持维修工程结算发票及中介机构出具的证明到维修基金代管单位申请支取维修基金。
5.4.1.2如发生危及房屋使用或者公共安全的紧急情况，管理处应立即做好防护，组织维修更新，并及时通知街道办事处或居民委员会告知实际发生的情况，如情况允许，可申请由街道办事处或居民委员会出具该发生情况的书面证明，维修过程可予以照片存档保留。将此次维修情况及证明材料管理处留存一份，到房地产管理局备案一份，以备业主大会成立后支取使用提供证明。
5.4.1.3未售出的房屋所分摊的维修费用，由开发企业承担。
5.4.2业主大会成立后，使用维修基金的程序
商品住宅共用部位、共用设施设备需要大修、更新、改造的，使用维修基金按照下列程序办理：
(一)物业管理服务企业应当依据业主的要求或物业的实际情况，提出维修项目，制定维修方案。
(二)商品住宅共用部位、建筑内的设备维修方案应当征得相关业主的书面同意。物业管理区域内共用设施设备维修方案应当征得业主会或业主代表会的书面同意。
(三)物业管理服务企业向物业所在地的区县房地产行政主管部门备案，并提交下列文件：
1、基金余额证明;
2、维修(含维修计划和预案)方案;
3、业主或业主会、业主代表会同意使用维修基金书面证明。
(四)银行接到备案的证明后，将预算所需维修基金划拨到维修基金使用专户。
(五)维修工程完成后，物业管理服务企业应当将加盖企业公章的费用清单、发票原件及维修决算报告告知相关业主或业主会、业主委员会，并经业主委员会主任、副主任共同签章后，将决算费用按照业主拥有住宅建筑面积的比例分摊到户，在业主户账中列支。
(以上使用维修基金的五项程序引自《天津市商品住宅维修基金管理办法》第十条)
5.4.2.1属于急修、抢修并应使用维修基金事项
a)发生危及房屋使用或者公共安全的紧急情况，管理处应立即做好防护，组织维修更新，并及时通知业委会。维修工程结束后，做好维修后工程的结算工作，并将工程结算发票、对发生情况说明，及业主会、业主委员会对维修情况确认并采取经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上业主通过或在物业管理区域内公示15个工作日，未有1/3以上业主提出书面反对意见的，即同意使用并支取维修基金。
b)业主委员会收到物业管理服务企业的紧急维修申请后，应及时告知全体业主。向全体业主公示维修基金使用情况。如关于如何使用维修基金已在物业管理服务合同中或维修基金使用办法中已约定，并经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过即可按照约定使用并支取该项维修基金。
5.4.2.2属于日常维修并应使用维修基金事项
a)每年年初管理处应依据业主的要求或物业的实际情况制定房屋及小区共用设施设备维修计划及经费预算，报业主大会、业主委员会;并由业主大会、业主委员会向全体业主公示使用计划或方案，
b)物业公司或管理处每年在报送计划及经费预算的同时将上年度维修基金的使用情况向业主大会、业主委员会报送，
c)维修基金的使用方案可采取征集全体业主所持投票权2/3以上书面同意的方式或自业主大会、业主委员会公布之日起15个工作日内，未有1/3以上业主提出书面反对意见的方式，满足其中一项方式即该项维修工程可使用维修基金支付。
d)方案通过后，由业主委员会负责监督运作、付款等具体操作事宜。
5.4.2.3属于单幢、独立围合范围内应属于使用维修基金事项;
a)在单幢楼内，属于单幢楼内业主共同使用的设施设备，如需进行大修、维修、更新、改造等事项，在该范围内自行选出代表，经由该代表在楼内征集该楼2/3以上的业主同意的书面建议，知会业主委员会后留存一份复印件在业主委员会。即可使用该幢楼内业主账下的维修基金。
b)独立围合同样可参照单幢楼内的使用方式使用。
5.4.2.4其他情况应使用维修基金事项
除上述两项外，但属于存在安全隐患应使用维修基金支付维修工程项，可采取：
a)管理处将具体情况予说明的材料报业主委员会;
b)业主委员会应对该情况向全体业主公示;
c)是否可以使用采取上述两项方式征询意见后予以使用。
5.5维修基金的分摊：对已经使用的维修基金选择合理合法的标准和谁受益谁分摊的原则进行分摊。
5.5.1属于人为因素造成但无法确认责任人的：共用部位共用设施设备的受损是人为因素造成的，此项维修工程费用则由责任人承担，不能使用公共维修基金。如果无法确认责任人的，按照受益人原则分摊：
a)物业管理区域内住宅楼房外的公共设施的维修工程，除由专业管理部门维护管理的部分外，其余部分的维修费用由全体产权人按建筑面积比例分摊;
b)住宅楼房内的共用部位共用设施设备的维修费用由该幢住宅楼房内全体产权人按所拥有的建筑面积比例分摊;
c)一幢住宅有两个或两个以上单元门的，专属于一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费用由该单元门内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊;在一幢住宅内，专属于一层住宅内全体产权人使用的设施设备的维修费用由该层住宅内的全体产权人按所拥有建筑面积的比例分摊。开发企业应根据以上原则依照其尚未售出的房屋面积占全部房屋面积的比例，承担维修费用。
5.5.2属于设施设备自身因素原因(区域部分)：共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，发生在楼栋内的，由该栋楼的业主按照拥有建筑面积的比例共同承担;发生在楼栋外的，由全体业主按各自建筑面积的比例共同承担。
5.5.3属于设施设备自身因素原因(全体业主分摊部分)：
a)由物业公司确定维修计划以及维修费用，确定维修工程，报业主大会同意后，通过信息管理系统分摊到维修工程涉及的各家各户，到银行的维修管理系统提取资金，银行再从每家每户中扣取专项维修资金。
b)对已经使用的维修基金选择合理合法的标准和谁受益谁分摊的原则进行分摊。
c)楼栋内共用部位、共用设备的维修、更新费用，应由本栋、本单元的业主按建筑面积分摊。
d)楼栋外公共部位，供全体业主使用的设备、公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照建筑面积分摊。如独立围合的苑内的公用设施是其它苑不能使用的，则由该苑全体业主按照建筑面积分摊。
e)业主委员会活动经费在维修基金中列支的，由全体业主按照建筑面积分摊。
5.6维修基金的筹集与续筹
5.6.1维修基金的筹集：没有维修基金的储备或储备不足使用的：管理处在每年的年初做好维修基金使用方案，并将此方案报业主委员会，通过后，由业主委员会决定维修基金如何收缴及收缴比例。如未通过该项审批，须将事项说明并将业主委员会的意见附后并备案留存。
5.6.2维修基金的续筹：维修基金不敷使用时，业主委员会根据业主大会的决议组织业主按照拥有商品住宅的建筑面积比例续缴。
5.7注意事项
5.7.1管理处在与业主会沟通签订《物业管理服务合同》同时，应将维修基金使用方法列入议事决定项之一，管理处可提供使用建议，并在双方达成议项后将使用方法列入合同中。
5.7.2如果在签订物业管理服务合同时没有考虑到此情况，可在签订物业管理服务合同后，将维修基金使用的具体方案作为业主大会的重要决议，由管理处与业主委员会签订《**小区维修基金使用办法》，且此管理办法须征得物业管理区域内全体业主所持投票权的三分之二以上通过。
5.7.3管理处在每年初制定维修基金的年度使用计划，包括维修更新的项目、预算、施工单位选定方式等，经品质管理部、财务管理部相应的审阅后，报业主委员会审核通过组织实施。施工单位的选择由物业公司提供参考意见，业主委员会负责确定。超过5万元以上的项目，需采用招标方式选择施工单位。施工单位编制的费用预算和决算，须经业主委员会的书面同意。
篇2：天津市商品住宅维修基金使用办法(2005年)
津房物管〔20**〕274号
二○○五年六月二十九日
第一章 总 则
第一条 为了加强商品住宅维修基金的管理,维护业主的合法权益,保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用,根据《天津市物业管理条例》、《天津市商品住宅维修基金管理办法》等有关规定,制定本办法。
第二条 凡本市行政区域内按照有关规定统一归集并存入市维修基金专户的商品住宅维修基金使用适用本办法。
第三条 天津市房地产管理局物业管理中心负责对全市维修基金的使用进行监督管理。区县房地产管理局负责对本辖区内物业项目维修基金的使用进行指导监督。
第四条 维修基金的使用应当坚持业主集体决策、企业操作、设立专户、核算到套、业主监督的原则,做到公开、公平、安全使用。
第五条 维修基金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新改造,不得挪作他用。
业主应当增强住宅共用部位、共用设施设备维修、养护责任。物业管理企业应当按照物业管理服务合同的约定,加强对住宅共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理,最大限度延长物业使用寿命。维修基金应当按照实事求是、量入为出的原则合理使用。
共用部位、共用设施设备因专业服务部门施工造成损坏或者属于人为损坏的,应当及时恢复原状,其维修费用由责任人承担。
第二章 使用范围
第六条 房屋共用部位大修工程范围:
(一)房屋主体结构部位,包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等,因损坏影响住用安全,需要拆换加固的。
(二)整幢楼屋面因损坏影响正常使用,需要重做防水或者保温层的。
(三)外檐面层脱落、保温层损坏达到整幢楼外檐面积30%以上,影响安全和正常使用,需要修缮的。
(四)整栋门共用部位楼地面面层、门窗及楼梯扶手因破损影响正常使用,需要修缮的。
第七条 共用设施设备大修、更新改造工程范围:
(一)物业管理区域内路面破损50%以上,影响安全和正常使用,需要整体修复的。
(二)整栋门排水管道老化、损坏,需要更新改造的。
(三)整体更新改造消防控制系统或者更换、维修主要部件,一次性费用超过原造价20%的工程。
(四)整体更新电梯或者更换、维修主要部件[[,一次性费用超过电梯原造价20%的工程。
(五)二次供水、排水及消防水泵因损坏影响安全和使用,需要更新改造的。
(六)小区围墙或者大门因损坏影响安全和使用,需要整体修缮、更新的。
第八条 专业服务部门按照有关规定,负责对物业管理区域内的相关管线和设施设备进行维修,并承担相关费用。与专业服务部门有约定的,从其约定。
第三章 使用程序
第九条 物业管理企业应当按照维修基金使用范围,根据房屋现状以及业主会或者相关业主的意见,制定大修、更新改造方案。大修、更新改造方案包括:
(一)大修、更新改造内容;
(二)工程预算;
(三)涉及户数及按户分摊费用;
(四)维修基金缴存余额;
(五)大修、更新改造组织方式。
维修基金缴存余额应当由物业管理企业持业主会证明到缴存银行查询,缴存银行应当出具维修基金缴存余额明细证明。
第十条 维修基金缴存余额不足的,业主应当补交。物业管理企业在使用专户开立后,将收齐的维修费用差额一次性存入维修基金使用专户。
第十一条 物业管理区域内共用设施设备维修,涉及全体业主利益的,应当由业主会决策;整幢住宅或者每个栋门共用部位、共用设施设备维修,涉及部分业主利益的,应当由相关受益业主集体决策。
业主委员会应当在物业管理企业的协助下通过召开会议或者按户走访等形式对大修、更新改造方案进行书面确认(附件1)。大修、更新改造方案应当征得所持投票权三分之二以上的业主书面同意。
经业主书面确认的大修::、更新改造方案应当在物业管理区域内进行公示(附件2),公示期7天。业主对公示内容有疑义的,业主委员会或者物业管理企业应当认真做好解释工作。
第十二条 物业管理企业到项目所在地的区县房地产管理局提出维修基金使用申请,填写《商品住宅维修基金使用申请登记表》(附件3),并提交下列材料:
(一)大修、更新改造方案;
(二)业主会或者相关业主书面确认证明原件及复印件(附件4);
(三)公示情况照片及大修、更新改造方案公示证明(附件5)。
第十三条 区县房地产管理局受理申请后,要件齐全的应当在接件后3个工作日内出具《商品住宅维修基金使用备案证明》(附件6)。
提交申请要件不齐全的,当场一次告知需要补正的全部内容,并出具补正告知单(附件7)。
第十四条 物业管理企业应当采取公开招标或者邀请招标方式选择专业施工企业。
物业管理企业无能力组织招标的,可以委托天津市物业管理招投标服务中心组织招标,委托招标费用计入大修、更新改造成本。
第十五条 物业管理企业应当与中标的施工企业签订工程施工合同。合同主要包括:承包方式、工程内容、工程范围、施工期限、工程造价、工程质量、结算方式、保修期限和法律责任等内容。
第十六条 市物业管理中心凭《商品住宅维修基金使用备案证明》、业主会或者相关业主书面确认证明原件和工程施工合同,出具《商品住宅维修基金使用专户开户通知书》(附件8)。
物业管理企业持开户通知书到维修基金缴存银行开立维修基金使用专户。开户银行应当在开户当日通知市物业管理中心。
市物业管理中心3个工作日内,将合同中工程造价的70%资金划拨到维修基金使用专户,并按照工程进度控制定向分期拨付。
第十七条 工程竣工后,
施工企业应当提供完整的竣工资料。物业管理企业应当组织施工企业及工程监理单位对工程进行验收,并签署验收合格文件。
工程验收合格的,物业管理企业应当将费用清单、发票及验收合格文件告知业主委员会。业主委员会主任、副主任阅后签章。
第十八条 物业管理企业应当按照决算费用作出《大修、更新改造工程费用决算分摊清册》(附件9),并在物业管理区域内进行公示,公示期7天。业主对公示内容有疑义的,业主委员会或者物业管理企业应当认真做好解释工作。
《大修、更新改造工程费用决算分摊清册》公示后,物业管理企业应当按户出具《大修、更新改造工程费用决算分摊凭证》(附件10)。
第十九条 决算费用未超过大修、更新改造方案工程造价或者在约定范围内的,物业管理企业到市物业管理中心办理工程尾款核拨手续,并提交下列材料:
(一)公示后的分摊清册;
(二)公示情况照片及大修、更新改造工程费用决算分摊清册公示证明(附件11);
(三)发票及费用清单复印件;
(四)验收合格文件。
市物业管理中心应当在5个工作日内,将工程尾款划拨到维修基金使用专户,并按照分摊清册从相关业主的个人维修基金明细账中核减。
第二十条 维修基金使用后,市物业管理中心应当将《商品住宅维修基金使用备案证明》、业主会或者相关业主书面确认证明原件、工程施工合同、《大修、更新改造工程费用决算分摊清册》、大修、更新改造工程费用决算分摊清册公示证明、维修费用发票复印件及验收合格文件按物业项目立卷存档。
区县房地产管理局应当将《商品住宅维修基金使用申请登记表》、大修、更新改造方案、业主会或者相关业主书面确认证明复印件、公示情况照片及大修、更新改造方案公示证明按物业项目立卷存档。
物业管理企业应当将大修、更新改造方案、业主会或者相关业主书面确认明细表复印件、工程施工合同、维修费用发票复印件、验收合格文件及大修、更新改造工程费用决算分摊凭证存根按物业项目立卷存档。
第四章 服务监督
第二十一条 房屋主体结构因损坏影响住用安全的,经业主会或者相关业主申请,房屋安全鉴定机构对房屋主体结构进行安全鉴定,鉴定费用计入大修、更新改造成本。
第二十二条 房屋大修工程,业主会应当委托物业管理企业聘请监理单位实施房屋修缮工程质量监理,费用计入大修、更新改造成本。
第二十三条 业主对大修、更新改造费用有疑义的,物业管理企业应当负责解释,仍有疑义的可以委托专业中介机构进行复核,委托费用由委托人支付。
第二十四条 在施工过程中,业主、房屋使用人及相邻人应当给予配合,不得阻挠正常施工。业主委员会应当做好解释、协调工作。
因工程施工不可避免造成业主房屋自用部位装修损坏的,应当修复或者给予合理补偿,费用计入大修、更新改造成本。
第二十五条 在施工过程中,施工企业应当文明施工,减少噪音,防止污染。物业管理企业应
当对工程的工期、质量进行监督,对违反施工操作规程及扰民行为及时制止。
第二十六条 业主委员会应当对施工全过程进行监督。有疑义的,业主委员会应当及时向物业管理企业反映,确有问题的,物业管理企业应当尽快与施工企业协商、解决。
第五章 附 则
第二十七条 无物业管理企业管理的,业主委员会应当在区县房地产管理局的指导下,委托相关专业部门参照本办法申请使用维修基金,并支付委托费用。
第二十八条 未成立业主会的,应当在区县物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下,由社区居民委员会组织召开业主会会议,成立业主委员会后,方可按照本办法申请使用维修基金。
第二十九条 本办法自20**年7月1日起施行。
附件:
1.《大修、更新改造方案书面确认明细表》
2.《维修基金使用公示内容》
3.《商品住宅维修基金使用申请登记表》
4.《业主会或者相关业主书面确认证明》
5.《大修、更新改造方案公示证明》
6.《商品住宅维修基金使用备案证明》
7.《补正告知单》
8.《商品住宅维修基金使用专户开户通知书》
9.《大修、更新改造工程费用决算分摊清册》
10.《大修、更新改造工程费用决算分摊凭证》
11.《大修、更新改造工程费用决算分摊清册公示证明》
篇3：呼和浩特市物业维修基金收缴和使用管理细则(2019)
本文提要：对以前由开发建设单位代收代缴的维修基金,开发建设单位应将已交付维修基金的业主名单造册,提交呼市物业处备案。对以前开发建设单位欠缴的部分维修基金,由物业管理处配合住宅区业主委员会共同归缴......
呼政发[20**]105号20**年11月8日
第一条 为保障房屋售后的维修管理,维护产权人和使用人的利益,根据《呼和浩特市住宅区物业管理办法》制定本细则。
第二条 维修基金统一在市房产局资金管理中心设立专户存储,由购房人(产权人)按本细则的规定缴交。具体标准如下:
(一)多层住宅18元/M2
(二)高层住宅40元/M2;
(三)别墅、公寓类住宅30元/M2;
(四)非住宅房屋参照上述标准上浮20%。
第三条 从20**年11月1日起,开发建设单位不再履行代收代缴维修基金事宜,由购房人直接在呼市物业行政主管部门指定银行办理维修基金交存手续。对以前由开发建设单位代收代缴的维修基金,开发建设单位应将已交付维修基金的业主名单造册,提交呼市物业处备案。对以前开发建设单位欠缴的部分维修基金,由物业管理处配合住宅区业主委员会共同归缴。对已向业主收取物业维修基金,未按规定向资金管理中心移交的,由物业管理处责令其限期移交。拒不配合归缴的房地产开发企业,房地产行政主管部门不予年检登记,同时,通过其它必要手段督促其继续归缴拖欠的维修基金。(物业经理人:www.pmceo.com)
第四条 开发建设单位在办理房屋总产权登记时,应到呼和浩特市物业管理处领取物业维修基金备案申请表并提供以下资料:
(一)房屋面积测绘书;
(二)房屋竣工验收证明。
以上资料经物业管理处审核备案后,开发建设单位方可办理房屋权属登记。
第五条 本着谁建设谁负责的原则,住宅小区内配套建设的服务设施用房,共用设施设备用房以及物业管理用房的维修基金,由开发建设单位按本细则的规定缴交。
住宅小区内凡属经营性的服务设施及其用房,应由房屋权属人按本细则的规定缴纳维修基金。未按规定办理维修基金缴交手续的,不予办理房屋权属登记。
第六条 购房人(产权人)在办理房屋产权时,应先办理物业维修基金交存手续。办理时,由呼市物业处核定金额后,到指定银行交存。购房人凭维修基金交存回执单,领取由物业管理处开具的维修基金交存凭证。否则,房屋权属登记部门不予受理。凡办理按揭贷款的房屋,其维修基金应由开发建设单位全额代缴。对虚报、瞒报维修基金代缴额的开发建设单位,一经查实,由房地产行政主管部门按相应法规处理。情节严重的,吊销其开发建设资质及房屋产权证书。
第七条 物业维修基金按规定计息,利息纳入维修基金总额管理,禁止挪作他用。
第八条 开发建设单位在住宅小区的建设中,应按下列标准配套建设物业管理用房:
建筑面积3万平凡米以下的小区,不少于50 平凡米;
3--5万平凡米的小区,不少于lOO平凡米;
5--10万平凡米的小区,不少于150平凡米;
10-40万平凡米的小区,不少于200平凡米;
40万平凡米以上的小区,不少于300平凡米。
物业管理用房面积应从住宅小区总确权面积中扣除,对未能按上述标准留置管理用房的,不予办理房屋总产权登记。物业管理用房是向该物业管理区域的物业管理企业提供的办公用房,经核准面积后,由呼市物业管理处统一管理。物业管理企业应支付管理用房的有偿使用费,有偿使用费每月每平方米3元,用于业主委员会办公经费,其收支情况,至少每6个月向业主公布一次,并接受全体业主的监督。对已成立业主委员会的住宅小区,办公经费使用时,由业主委员会提出申请,经物业管理处核定后拨付。
第九条 对已建成的物业,其共用部位,共用设施、设备的维修费用按下列途径列支:
(一)已按规定缴纳维修基金的,从该物业维修基金中列支;
(二)未出售的公用住房,从房屋租金中列支;
(三)不属于上述范围的私有房屋及其他物业,由业主或使用人按其拥有的房屋建筑面积比例承担。
第十条 维修基金的使用,从房屋竣工验收之日算起,保修期内的维修费用由原开发建设单位承担,保修期满后发生的维修项目,经鉴定审核后,拨付维修基金。维修项目必须属于物业共用部位,共用设施、设备的范围,每项目一次维修费用在1000元以上时,方可按有关程序办理使用手续。
第十一条 物业维修基金需要使用时,应由该物业管理区域的物业管理企业提出申请,经业主委员会批准,报物业管理主管部门审核后划拨。
物业维修基金不足时,业主应当按照所拥有的房屋建筑面积比例分摊续筹。
物业管理区域内,个别未按规定缴交维修基金的业主,当发生维修时,应按其所拥有的房屋建筑面积比例分摊维修费用,由业主委员会负责筹集。
第十二条 物业维修责任按下列标准划分:
(一)物业的共用部位,共用设施、设备属人为破坏的,其维修费用由责任人承担;
(二)供水、供电、供气、供热、通风、有线电视等公用事业单位,应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设施、设备维修、养护的责任;
(三)物业自用部位,自用设施、设备的维修由业主或使用人负责。业主或使用人因物业装修造成其他业主、使用人财产损失或影响物业使用的,由责任人负责修复或赔偿。(来自:www.pmceo.com)
第十三条 共用部位,共用设施、设备以及自用部位,自用设施设备是指:
(一)共用部位是指全体业主共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电梯机房、走廊通道、室外墙面、屋面及房屋承重结构等部位;
(二)共用设施、设备是指物业管理区域内全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的水箱、水泵、上、下水管道、电梯、天线、通信设施、供电线路、暖气线路、煤气设施、消防设施、道路、沟渠、池、井、娱乐设施、路灯等设施设备,以及公用设施设备占用的房间;
(三)自用部位是指一套房屋户门以内,由房屋业主或使用人自用的房间、阳台、天井、庭院、室内墙面等;
(四)自用设施设备是指一套房屋内部,由房屋业主或使用人自用的门窗、卫生洁具、水、电、气户表以内的供电线路,给排水、供暖、燃气管道等设施。
第十四条 本细则由呼市房产管理局负责解释。