如何解决物业管理收费问题
1 引言
物业管理服务既然是一种商品，就有价值和使用价值，业主支付一定代价后可以享受专业的物业服务来获得价值;而物业管理企业通过提供服务并收取一定的服务费来获得价值补偿。然而在现实中，业务对于要支付多少费用和要不要支付费用，在一定程度上仍然持怀疑态度，另外由于多种原因的影响最终导致物业管理收费难的问题，物业收费问题也成为最困扰业主和物业管理企业的大问题。
2物业管理基本概念及其发展
2.1 物业管理定义
物业管理的英文表示有很多形式，诸如 Property Management， Real Estate Management。其概念也有多种解释。目前比较趋于一致的是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念。
广义的物业管理是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。广义物业管理的范畴相当大，它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动。如物业的开发建设管理，租售管理、装修管理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务。
狭义的物业管理是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。狭义的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管理，并向住用户提供多方面的经营服务。
国家建设部房地产业司物业管理处在《中国物业管理实务》一书中是这样规定的：“物业管理是由专门的机构和人员，按照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁绿化，安全保卫、公共卫生、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务”。
2.2 物业管理的分类
按照不同的标准，可以将物业管理区分为几种不同的类型。
<1>按管理主体分类
(1)以区、街道办事处成立的物业管理企业实施的管理：这种管理主要突出了地方政府行政管理的作用，因此具有权威性，制约力强。但问题是缺乏专业知识，市场化的意识不足。
(2)以房地产管理部门为主体，由下属房管所、站成立物业管理企业进行管理：对房屋的维修与管理具有一定的经验和技术，对保持房屋的完好率和科学管理有一定好处。但是，他们受计划经济体制思想影响比较深，未必所有的人都懂得现代意义上的物业管理与传统房屋管理的本质区别。
(3)物业产权拥有单位为管理主体实施的物业管理：这主要是指一些大的工矿企业的物业管理。管理对象一般都是本单位职工或以本单位职工为主。管理体制和管理经费都比较顺。但是，这种类型的管理体制不能完全适应社会化、市场化的要求，需做出调整。
(4)以物业管理公司为主体实施的物业管理：
这种类型的管理体制在开发比较早的一些沿海大中城市己经普及，专门的物业管理企业就是以承担各种商厦、写字楼、小区管理为已任，实行有偿服务。经济上有实力，造血机能强。
<2>按业务委托的情况分类
(1)委托服务型物业管理：主要是指物业管理初期房地产开发企业将开发建成的物业分层或分单元出售给用户，一次性地收回投资和利润并委托物业管理企业对房屋进行日常管理，完善其售后服务。
(2)租赁经营型物业管理：主要是指房地产开发企业建成房屋后并不出售，而是交由属下的物业管理企业对该幢房屋进行租赁经营，通过租金收回投资。这类物业管理就不是简单地售后服务就完了，而且还要进行租赁业务，要根据市场的变化，随时更新改造以提高物业的档次和适应性，从中获取更大的利润。
<3>按管理重点分类
(1)管理型：主要是对物业及其附属设备、设施和场地实施统一的综合管理，以期通过管理给业主或用户创造一个整洁、安全的居住和办公环境。这是物业管理的最基本的任务。目前，在一些地区，因观念滞后、意识欠缺，这些地区的物业管理多属于此类。
(2)服务型：主要是在完成基本管理任务的基础上，充分利用现有的物业条件，尽可能完善各种配套设施，发挥主观能动性，开展多种多样的经营服务项目，为用户提供全方位的服务。这种类型的物业管理，不仅拓宽了物业管理企业的业务范围，同时可以给物业管理企业带来一定的效益，一般实行物业管理条件比较好的地区都采用这种类型。
(3)经营型：经营型主要是指运用现代经营手段，按照市场经济的原则，在搞好管理和服务的同时，从事业内经营和业外经营、业内经营就是寓经营于管理与服务的过程之中。业外经营就是在物业管理之外的多种经营。一业为主，多种经营，这应该是物业管理的发展方向和必然趋势。
2.3 物业管理的性质与特点
物业管理属于第三产业，是以服务为核心的行业。其宗旨是服务，寓管理、经营于服务之中，其管理对象是物业，服务对象是物业产权人和物业使用人。物业管理不同于工业和农业，它同第三产业的其他部门一样，不直接生产有形的物质产品;其次，物业管理作为房地产业的消费环节，实际是房地产综合开发的延伸和完善，是以专业化的管理和服务提供给业主和租户，进而参加国民收入的再分配;再次，物业管理可以使物业保值、增值，能节约社会财富。可见，物业管理是集服务、管理、经营于一体并寓管理、经营于服务之中的产业。
物业管理既区别于传统房屋管理，又区别于一般企业的经营管理。推行物业管理，就是因为这种管理方式与传统行政性、福利性的管理模式不同，它采用有偿服务的方法，符合市场经济的原则，具有一定的造血功能，但它又不以盈利为最终目的。然而，随着社会主义市场经济的进一步发育成熟，物业管理的经营性特点也将越来越明显，它不仅要有盈利而且应该要获得平均利润，这和物业管理的服务宗旨并不矛盾。
物业管理的突出特点是业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理相结合。物业管理的好坏，关系到每一个业主和使用人的切身利益，是全体业主的共同责任。这就要求所有业主都要有权利意识、自治意识和自律意识，共同参与管理;要建立业主自治自律的管理体制，使每一个业主都以主人翁的姿态主动地行使管理权。物业管理企业的统一专业化管理。在一宗物业内，应由物业管理企业实行统一管理，而不能分割管理，也不能多头管理，同时在具体管理过程中，与现代化建筑和设备的要求相适应，各项管理工作必须实行专业化的管理，提高科学技术的含量，保证物业管理的水平。
物业管理现状与存在的问题研究
3.1 物业管理在国内的发展现状
<1>物业管理市场化体制在全国范围推开
随着我国经济快速发展，人们对物业管理的需求越来越强烈，物业管理目前已成为我国一个年轻的、重要的服务行业。在各级政府的高度重视和大力推动下，物业管理行业得到快速发展。gg开放以来，深圳、青岛、大连等地先后引入国外和香港的经验，对住宅区和其他物业实施社会化、专业化、市场化的物业管理，取得了较好的效果。随着城镇住房制度改革的不断深化、住房产权多元化格局的逐渐形成和住宅建设总量的持续增长，物业管理体制在全国范围内逐步推开。我国城镇新建住宅业每年竣工面积在5亿~8亿平方米，这些新竣工的物业绝大多数都实施了物业管理。同时，随着我国经济体制改革和后勤管理社会化的不断深入，各单位所属物业实施专业化物业管理的进程也日益加速。全国原有物业加上新建物业，物业管理规模每年以8亿~10亿平方米速度扩张，实施物业管理的物业面积占各类物业总面积的比例也因此逐年攀升。
<2>物业管理面积和发展规模达到一定水平
物业管理覆盖的物业类型包括了住宅小区(含经过改造的旧住宅区)、写字楼(含机关办公楼)、工业厂房、医院、学校、仓库、机场、体育场馆、酒店、农贸(专业)市场、步行街、道路和车站等各类物业。物业管理覆盖率和市场化程度逐年提高。据不完全统计，截至20**年底，全国物业管理的覆盖面己占物业总量的38%，经济发达的城市已达50%以上，深圳等城市己超过9};物业管理企业总数超过2万家，从业人员超过230万人。物业管理己形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、小区保安、环境保洁、绿化养护、居民生活服务等众多服务内容在内的综合配套服务，成为和我国经济、社会协调发展，与广大人民生活、工作息息相关的一个相对独立的新兴行业。上海、北京、深圳等大型城市，物业管理行业年产值已分别超过50亿元，国内行业产值已达到数百亿元，并以每年20%以上的幅度递增。物业管理行业产业化趋势已初见端倪。
3.2 物业管理发展过程中存在的问题
我国的物业管理由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，目前物业管理覆盖率仍然偏小。物业管理企业普遍存在着企业规模偏小，管理规模偏小，规模效益差，亏损严重，发展后劲不足等问题。具体主要表现在以下几个方面：
<1>在外部宏观环境方面
由于国家政策和法律规章的不健全，在服务范围、责任划分上存在模糊和交叉，导致物业企业和消费者权、责、利的关系不能充分明晰，与政府和房地产公司权、责划分不清，有时还要代政府办事，替开发商受过，导致经营风险增加、经营成本扩大。受经济发展水平影响，业主的消费观念和消费心理有待成熟，因此造成了许多不必要的纠纷。
<2>在行业内部发展上
物业管理尚未完全市场化和行业自律的缺乏，导致物业企业未能建立良性竞争格局，无法做到优胜劣汰;尤其是，行业准入、物业服务工作的内容、服务标准和收费问题没有得到清晰明确和充分量化，使物业企业良荞不齐。这一切导致物业公司生存、发展后劲不足，行业整体举步维艰。对物业管理工作的投诉已连续多年成为消费者投诉的热点问题。
<3>企业内部运营和管理上
目前大多不具竞争力的物业企业艰难运作，管理费不断被拖欠，造成恶性循环。尚能维持或有发展余力的企业，在发展战略选择和和工作方案制订上也存在目标不明，缺乏层次的问题。物业管理工作内容存在极强的综合性，服务范畴多重点、多目标，既有保安保洁，也有绿化维修等等。物业管理标准产品的研究缺乏，物业服务标准不明，一旦产生服务不到位时亦无有效的考评和控制措施。物业服务责任和服务范围不够清晰，加上物业管理公众性服务的特点，使少数素质不高的业主无端怪罪物业管理企
物业管理收费难对策研究
4.1物理管理收费难的具体表现
(一)住户收入偏低无力承担
因计划经济体制和企业改制的影响，不少物业所有人、使用人长期内退或失业在家，家庭收入低，加之子女培养、看病、养老和物价上涨等压力，这部分人确实无能力交纳物业管理费。
(二)服务质量不满意拒交
物业所有人、使用人认为物业公司在卫生保洁、治安、绿化及日常服务中，服务质量差，特别是部分物业管理人员服务态度差，责任心不强，工作素质较低等原因，造成物业管理不达标，因而拒交物业管理费。
(三)分摊不合理不交
业主认为公用设施运行、修理费用分摊不合理，例如多层、高层住宅的第1层至第3层的业主认为物业收费公司要求他们按建筑面积等分摊顶层水箱、加压水泵、电梯等公用设施运行、修理费用不合理，他们不需使用水箱、加压水泵、电梯等公用设施，不该交纳上述费用。
(四)搭车收费妨碍正常收费
物业所有人、使用人认为物业公司代收代缴的防盗门、单元电子门、过道灯等费用不应由物业公司收缴，并且在实际运作过程中，确实存在一些搭车收费。例如：有线电视开户费、有线电视系统公用电电费、办理户口的开户费、上门维修费以及各种形式的押金、保证金等等。物业管理公司代收代交行为不规范，人们交费时往往不甘心。有的产品质价不相符，不少人即以此为借口拒交或用这部分委托管理费冲抵物业管理费。
(五)机制不完善影响正常收费
由于物业公司管理体制没有完全规范到位，加之服务质量标准不规范，收费标准不透明、不民主，措施又不完善，直接影响正常收费。
4.2物理管理收费难问题原因
4.2.1物业管理企业自身原因
(一)物业管理服务不到位
物业管理企业收取管理费，通过管理物业来服务业主收取相应费用。但是.银川市目前有不少的物业管理企业对自身的权利、义务认识产生错位，错把自己当作了管理者，把缴费的业主当成了被管理者。由于颠倒了与业主的法律关系，有的物业管理企业对物业管理的服务意识不足，将物业管理的理念定位在打扫卫生、维护安全等基本事务上，而对提供人性化、个性化服务缺乏开拓和研究精神，致使物业管理的服务停留在低层次上，发展缓慢;有的擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地等，随意出租公共配套实施，恶化了居住环境，增加了污染噪音，损害业主的共同利益;有的未经业主大会同意，擅自改变物业管理用房的用途;有的限制、剥夺业主权益，甚至随意以停电、停水、不供暖的方式威胁业主;有的物业管理企业的
(二)收费制度缺乏公开透明
普通住宅的物业服务费用关涉到业主的切身利益。因此，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与水平相适应的原则，物业管理企业，在实施各类收费时，均不同程度地存在着巧立名目乱收费;收费项目、依据、标准不公布;收支帐簿不公开，提交不出物业收费的预算、决算等财务报告，透明度差，且对业主或住户提出的疑问不作详细的解释和说明，基本上是暗箱操作，致使业主怀疑物业管理企业的诚信和缴纳的管理费是否真正用于自己的物业管理，由此而造成业主与物业管理企业的矛盾。
(三)房屋建设与物业管理不分。
现有的物业管理企业，绝大部分系开发商的子公司或与开发商有隶属关系。正是因为建管不分，物业管理企业无条件地接受开发企业开发的项目，基本上不履行必要的验收手续和相关资料的移交。有的在物业管理开始就以开发商的代言人出现，强迫业主签订一些不平等的文件、交纳一些本不应业主承担的费用，否则，就不给业主钥匙等;有的对开发企业未卖出去的空置房不按规定收
取50%的管理费，却把经济损失变相地加在其它业主上。而对一些关涉到业主切身利益的问题，如市政配套没有按时交付、房屋质量有缺陷、地板龟裂、卫、厨漏水、开发商在销售时的承诺没有兑现等问题，却能推就推，能赖就赖。有的甚至明目张胆地和开发商合伙蒙骗业主，采用种种手段阻碍业主联合起来维权，不向业主出具和开发商交涉的必要资料和证明。
4.2.2业主方面原因
(一)业主物业管理消费意识比较淡薄
过去物业管理是由单位或国家作为一种福利提供给住房人，人们居住公有住宅，住宅的管理和维修全部由政府指定的部门免费承担。人们根本不认识物业管理。现在变成了个人掏腰包购买商品，对工薪阶层来说已经是不小的负担。对一些先富起来的人群中的部分人也是不愿意接受这一新生的消费产品。中国实行社会主义市场经济后，物业管理消费观念不可能一下子深入人心。
(二)业主欠费难以处理
业主欠费是大多数物业管理公司遭遇的难题。面对少数恶意拒交物业管理费的业主，物业管理公司往往束手无策，缺乏有效的处理手段，恶意欠费行为不能及时得到处理。少数法制意识较强的物业管理公司虽然与业主对簿公堂，但往往需要数月甚至更长的时间，法院才能宣判。且还要交上一笔不菲的诉讼费用。在欠费业主太多的情况下，物管企业没有精力和时间耗在一个个旷日持久的官司战上，有的公司干脆撤诉不告了，业主欠费不了了之。从而导致恶意欠费现象不断蔓延。
(三)部分业主的经济承受能力低。
随着经济体制改革的不断深化，有些人员的家庭生活一般都比较困难，有不少本身就是贷款买房，且在买房时也没有考虑到要缴纳物业服务费，突然下岗、失业，失去了正常的收入，又没有其它的收入来源，连银行利息都不能偿还，家庭生活已经相当拮据，有的只能靠最低生活保障金度日，再缴纳物业服务费显然力不从心，从而造成欠缴、拖延或拒交物业服务费的现象。
费含量，让工薪阶层真正有能力买得起房，消费和享受得起现代物业管理服务。只有物业管理的商品观念形成了，并且老百姓真正有能力承受，居民对物业管理的消费意识才能真正建立起来，从而促进物业管理行业的发展。
4.3.2物业管理企业自身对策
(一)提高物业管理企业员工素质。物业管理作为一种服务性行业，其服务质量的提高，最终有赖于高素质的员工来实现，广大物管企业要高度重视员工的培养教育，通过各种形式，组织员工学习现代经济、科技、法律、房地产等方面的专业知识，努力提高服务技能。同时，要加强员工的职业道德建设，教育广大员工牢固树立起业主至上、服务第一的指导思想，增强爱岗敬业的服务意识。
(二)加强企业内部管理。坚持以人为本，提高综合服务水平物业管理公司应加强自身建设，树立正确的服务理念，在提高服务质量和服务功能上下工夫，调整内部机制，加强内部管理，不断提高服务质量，从而得到业主的认可和满意。按照目标管理要求，将物业项目工作任务层层分解落实，实行百分制考核，并于在岗者的经济收入和升降去留挂钩，使员工始终保持积极进取的最佳状态。
(三)提供宣传式服务。应更新观念，准确定位，树立全新的管理经营理念，寓管理于服务之中，以服务促管理，以管理抓服务，真正把业主当“上帝”，依靠过硬的管理服务质量，赢得业主得理解和支持。只要业主有合理的需要，都应主动开展有效的有偿性服务，只要有服务市场，就应开展相应服务。从业主关心的衣、食、住、行、玩等方面入手，高质量的提供绿化、卫生、家政、治安、物业维护等常规服务，积极探索提供各种特色服务、个性服务，满足业主对物业管理的多样化需求。
(四)要虚心听取业主意见。积极主动的征求业主的建议，善待业主的投诉，加强与业主的沟通，以此作为改进工作的动力，及时地将各种矛盾纠纷化解在萌芽状态，不断提高物业管理服务水平。使服务水平与业主支付地管理费相当，真正让业主享受到货真价实的服务，促使部分业主对物业管理费的认识由“物无所值”转变为“物超所值”。
(五)严格按照物价部门审核批准或物业管理服务合同约定的收费项目、收费标准收费，在物业管理区域内公布物业服务的收费情况，让业主了解收费标准，所收取的费用用在哪些地方。并定期向业主公布财务收支帐簿，接受业主和有关部门的监督，让业主明明白白消费。
结束语
物业管理是随着社会经济的发展和住房制度改革而出现的新型综合性服务业，自产生以来物业管理得到了不断发展显露出勃勃生机。但由于物业管理体制不健全、管理不规范和工作经验的缺乏，也出现多种问题，特别是物业管理收费问题。受到的消费者投诉在各行业之首，除了外部条件的制约，也有企业自身的原因。本文重点针对物业管理收费难的问题进行深入研究，提出了解决物业管理收费难的对策建议。
篇2：如何解决物业管理收费难的问题
如何解决物业管理收费难的问题
物业管理收费难是长期困扰物业管理公司发展的老大难问题，不交、少交、欠交物业管理费在物业管理行业中似乎已成为一种司空见惯的现象，它已经成为制约物业管理行业生存和发展的瓶颈，如何解决好物业管理收费难的问题也成为了业内普遍关注的焦点问题。
一、物业管理费收不上来的原因
通俗地讲物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。因此物业管理费开支主要包括维修、保安、保洁、绿化、道路、税费等几个方面。
同时物业管理又是一项系统工程，它应贯穿于房地产产品的生产、销售和服务三个环节之中，其作用的重要性是显而易见的。物业管理企业在管理中体现的是市场化、专业化、社会化的管理行为，这种市场化的运作是以有价值的服务来实现的，因此在物业管理市场中必然的要求是“谁受益，谁交费”。
结合物业管理实践，业主拒交物业管理费主要存在以下原因：
1、业主不了解物业管理的实际涵盖
由于业主并非物业管理专业人员，因此他们不可能全面了解物业管理这个系统性的有偿服务行为，对物业管理的认识只停留在表面上。目前业主普遍认为物业管理公司的工作主要是保洁、保安、绿化，同时还认为房屋出现质量问题也全部应由物业管理公司负责，所以一旦房屋存在质量问题，就以此为“借口”，拒交、少交、欠交物业管理费。他们并不知道这些问题是由开发商，或是因自己装修不当等原因造成的，其责任主体的归属应是开发商或业主个人。并不是物业管理公司，也不属于物业管理公司的工作职责范围。
2、对物业管理服务不满意
目前，由于国家对物业管理服务项目还没有统一的规定和检查标准，支付多少物业管理费，达到什么样的物业服务标准，怎样达到质、价对等也没有统一的要求，所以造成了业主和物业管理公司在物业服务标准上认识偏差较大。物业管理实践中，物业管理公司只能从双方的利益出发，根据物业管理费的收缴情况，提供相应的物业服务，对此，部分业主就会认为质、价“不符”；同时，在实际物业管理工作中，也确实存在物业管理公司服务不到位的情况。这样，业主就会对物业服务不满意，对物业管理公司产生意见，因而拒交物业管理费。
3、工程质量存在问题
由于开发商的原因，部分业主所居住的房屋工程质量存在一定的问题，尤其是屋面、阳台、窗台、有水房间、下水道等专有部分的质量问题，业主意见更大，对此，业主并不知道应该找开发商进行交涉、处理，而把一切怨气撒向物业管理公司。一旦解决不了，就不交物业管理费。
4、侥幸心理
毋庸置疑的是极少部分业主存在一定的侥幸心理。由于物业服务具有社会性，服务对象是广大业主而不是某个单体，因此，不可能因极少部分业主不交物业管理费就不进行物业管理服务，从而导致极少部分业主贪图小利，躲避、逃避交纳物业管理费。他们不交费也享受到了与交费业主同样的服务，这样既严重挫伤广大已交纳物业管理费的业主的积极性，又有可能引起其他业主效仿。
二、如何解决收费难的问题
针对上述物业管理收费难的成因，笔者根据实际工作经验提出以下几点解决办法：
1、加强物业管理知识的宣传为使业主和物业管理公司建立良好的、和谐的关系，解决物业管理收费难的问题，应对业主加强物业管理知识的宣传。物业管理费收取的标准、开支的范围及服务的标准，应经业主委员会、物业管理公司、上级主管部门及其他有关部门共同研究、讨论、制定，并在业主大会上公布。同时，也应坚持在日常的物业管理小区中利用不同宣传的形式如公告栏、宣传栏等向业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，让业主知道根据物业管理合同交纳物业管理费用是每个业主的法定义务，交费合理、拒交可耻，让业主懂得不交、少交、欠交物业管理费，不仅损害了物业管理公司的合法权益，影响其正常的维修、养护、运行、管理，而且更重要的是损害了全体业主的合法权益。要对广大业主动之以情、晓之以理，合理地解决这个问题。
2、改变收费态度和收费方式
以往，物业收费员采取的收费方式常常是定期到业主家上门收取，由于种种原因，收费及时率和收取率都不是很高。收费点多、面广，收费员劳动强度大，难免会出现生、冷、硬的工作态度，因而与业主的沟通、交流不是很畅通，导致业主对物业管理公司有意见而不愿交纳物业营理费。针对这一情况，物业管理公司应根据实际情况采取一些办法，改变工作方式和收费态度。例如：可采取远程抄表、电话通知交费、与当地银行联办“一卡通”业务、让业主预存费用等方式，避免上述问题的发生。
3、实行信誓广告牌制度
对于交费的业主和不交费的业主，应进行必要的表扬和批评，物业管理公司可在物业管理区域内的大门入口处或人员流动性大的地方，建立“信誉广告牌”。特别是对经说服教育无效的业主，采取“上牌”手段将会更有效，让广大业主知道是谁侵犯了大家的利益，是谁导致物业服务水平上不去。广而告之，让社会舆论起到应有的监督作用。
4、对业主产权实行限制
对无正当理由，拒交、少交、欠交物业管理费的业主，物业管理公司可向上级主营行政部门--房产局物业处汇报，请上级主管部门出面帮助协调，对协调未果的业主制定出制裁办法。例如可与房产局联合，对这部分业主实行产权限制，使他们在房产交易、产权转让等方面无法办理手续，形成呆死产权，这样将会迫使业主从自身的利益出发，交纳或补缴物业管理费。
5、加强物业管理公司自身建设，提高服务质量
为提高业主、使用人的满意率，主动从物业管理公司自身上找原因。物业营理公司应在加强自身建设，提高服务质量上下功夫，调整内部机制，加强内部管理，建章立制，制定服务标准，规范行为准则，不断提高服务质量，并严格按lS09000质量管理体系标准运行，从而达到业主的认可和满意。
6、用法律武器维护自身的尊严和合法权益。
根据《民法通则》、《合同法》等有关法律规定，对不交、少交、欠交物业管理费的业主可提起法律诉讼，工作中要做到有理、有利、有节。在提起诉讼前，最好先通知该部分业主，与业主进行必要的交流、沟通，对经做工作仍无效的业主，可通过法律诉讼程序，用法律武器维护自身的尊严和合法权益。
7、与开发公司办理好房产交接
为避免在业主入住后房屋出现质量问题，引起纠纷，在与开发公司办理房产交接时，要严格按照规章制度办事，对有问题的房产，要在开发公司处理完毕后再接管；特殊情况下，可让开发公司留下足够的保证金，确保物业管理公司具有对该房产的修复能力，以利于今后的物业管理。
(作者系辽宁省本溪华厦物业管理 有限公司副总经理 文/贾奇)
篇3：物业管理费收费概述
物业管理费收费概述
一、物业管理费的确定
根据物业管理中发生的费用，确定收费的项目，并明确其使用的范围，是搞好收费管理的基础。加强物业管理收费的管理，就是要正确处理收费标准与管理水平的关系。按照本章第三节的论述，收费标准应对不同服务项目，分别采用政府定价、政府指导价和协议定价第三种不同的形式，在社会主义市场经济体制下，应对不同的物业管理水平制定不同的收费标准，实行公平竞争，按质论价，这样，也可促使物业管理公司不断提高物业管理水平。收费标准的确定，可采取以下几种途径：
1.政府部门审定
物业管理中的重要收费项目和标准，由房地产主管部门会同物价管理部门审定，通过颁发法规或文件予以公布实施。如售房单位和购房人交纳住宅维修基金、物业管理费、建设施工单位提交保修费等重要项目，由房地产主管部门提出标准，经物价管理部门核定后执行。
2.会同业主商定
物业管理是由业主委托的契约行为，因而有的收费标准不必由政府部门包揽，而可由物业管理公司将预算提交业主管理委员会讨论、审核，经表决通过之后，就是一个合理的收费标准。此时，物业管理公司应及时拟一份物业管理费标准审议会议的决议，一同印发给每位业主(用户)，并且从通过之日起按这一标准执行。
物业管理公司在每次新的费用标准通过之后，只要将每一费用项目的标准一次性向业主公布，在以后每月发放收费通知单时，只需通知费用总额就行了。这样，不仅可以减少劳动耗费，也可节省纸张等材料费用。
3.委托双方议定
对于专项和特约服务的收费，诸如维修家电、接送孩子、代送牛奶，清扫保洁等项目，可由委托人与物业管理公司双方议定，根据提供服务的要求，按不同的管理水平，确定不同的收费标准，由用户与物业管理公司单位自行商定。
二、物业管理费的收缴和追讨
收费通知单每月要及时送达业主(或用户)的手中，并由业主(或用户)签收。为了节省人力，可由水电工在每月抄表时，发送上月的缴款单。
当发生费用拖欠情况时，应采取措施加以追讨，主要的方法是：
1.一般性追讨
当上月费用被拖欠时，物业管理公司在第二月向业主(或用户)发催款通知单。此单将上月费用连同滞纳金以及本月费用一起通知业主(或用户)，并经常以电话催缴。电话中要注意文明礼貌，如果第二个月仍被拖欠，物业管理公司将在第三个月第二次发催款通知单，将此前两个月的费用、滞纳金和当月费用一并通知，并限期三天内缴清，三天过后物业管理公司将根据管理公约停止对其服务(停止水电供应等)。如果业主(或用户)经收费员上门催缴仍然拒付，物业管理公司可根据管理制度以及相应的法律程序处理。在香港，遇到这种情况时，管理商将立即通知房产交易部门，停止该房产的交易；然后联同有关清缴部门拍卖该房产，拍卖所得扣除管理等诸项费用和滞纳金以及支付诉讼的拍卖手续费所剩部分，归还原业主。物业管理公司可将这些条款写进管理公约中，依照法律程序去执行。
2.区别性追讨
物业管理公司对拖欠费用的业主(或用户)要区分不同的情况，采取不同措施。对于费用大户，要亲自登门(有时物业管理公司的总经理也要亲自去)，进行解释和劝导，争取其理解和支持；对于一些“钉子户”，则要严格按照法律执行；对于一些确实有困难的“难点户”，可以考虑适当予以优惠。
三、高层楼宇的收费
从事高层楼宇管理的物业管理公司是以管理为主的独立核算、自负盈亏的企业，它一方面要尽量减轻业主或用户的经济负担，做到服务好，收费少，另一方面要努力开拓多种经营，广开财源，增加收益，以达到自我完善，自我运行，自我发展的良性循环。因此，物业管理公司在设置收费项目、收费标准应兼顾上述两方面的利益。我公司现行的收费项目按照会计核算的不同大致分为下列三类。
(一)属于营业收入的收费项目
1.物业管理费
物业管理费是物业管理者为了实现其职能，根据有关法律规定的权限，凭借对物业管理的全部活动所需成本的科学测算，编制出费用标准，由业主或客户定期向物业管理公司交纳的费用。它是物业管理公司营业收入的主要来源。
高层楼宇的物业管理费一般是以建筑面积为单位按月向业主或客户收取的。在确定由业主交纳还是由客户交纳问题上，我们是这样掌握的，凡是业主自用的房产，物业管理费向业主收取；凡是业主委托物业管理公司代出租的房产，物业管理费向客户收取。物业管理费的收取是由与业主或客户签订的管理合同来保证的。管理合同一般一年签订一次。
2.停车费
高层楼宇一般都附设有停车场地。停车场的交通、治安收费一般都由物业管理公司的保安部门负责。
高层楼字附设的停车场地一般都是收费公共停车场，但它只是提供泊车方便，不负保管责任。凡占泊位停放的车辆均应照章缴纳停车费，乱停乱放的车辆可酌情给予处罚。
停车费收入一般可细分为月票收入和定额发票收入，其收费标准为：定额发票收入的收费标准，按当地政府明文规定执行，月票收入的收费标准由公司根据停车场和客户的具体情况制定标准，报当地物价部门备案后执行。
3.租金收入
这里所说的租金收入是指物业管理公司自有房产出租的收入。我公司的自有房产全部是投资取得的。按照现行制度规定，房地产发展商在将所开发房产交付使用时，应按照开发成本2%的比例提取专用基金，购买一定数量的按微利房价格出售的商业用房，管理公司可以经营这部分商业用房，用租金收入弥补资金的不足。
4.其他收入
其他收入也称杂项收入或综合收入。包括单车和摩托车保管收入，代理室内绿化、花卉管理收入，代理室内清洁卫生收入(含洗地毯收入)，代客户装修或修理收入及各项咨询、代理手续费收入。这部分收入，来源不稳定，是物业管理公司积极创收的渠道。
(二)代收代支项目
代收代支项目的收入不属于物业管理公司的营业收入，其核算通过往来科目如“其他应付款”来反映。
1.水电费
高层楼宇尤其是高层写字楼用户的水电费用是不可能像住宅小区一样由用户直接向各有关主管单位缴纳的。高层楼宇有许多公用水电设施，主管单位不可能掌握公用设施耗用水电对用户的分摊情况。一般情况下都是由物业管理公司按总表读数向主管单位统一缴纳各用户的水电费用，然后，管理公司再按各用户的水电表读数向用户直接收取水电费，公摊水电费和中央空调用电费。
2.通讯费
一般高层楼宇都配有大厦程控交换系统，为楼内用户提供快捷方便的通讯服务。程控交换机配有收费系统可核算出各用户使用电话的次数和应付费用，物业管理公司据此向用户收取通讯费，并统一向电话公司和邮电局支付各中继线的市话费用和长话费用。
3.土地使用费
国土管理部门每年要向土地使用者收取一次土地使用费。一般情况下，都是由物业管理公司按国土部门核定的大厦占地面积和大厦功能确定的应缴土地使用费总额，向国土局统一缴纳，然后再按各业主的建筑面积向各业主分摊。
4.房产税
房产税是以房产为征税对象，依照房产价格或房产租金向产权所有人或承租人征收的一种财产税。也就是说房产税应由业主缴纳。物业公司可接受业主委托代理交纳房产税。
(三)其他收费项目
1.各种押金
物业管理公司为了保障自身权益不受侵害，或者为了加强管理，有必要对使用单位收取一定数量的保证金。如出租房屋时向客户收取的相当于三个月房租的租房押金；为了加强地盘管理，向施工队收取的施工押金；为了加强治安管理，对晚间出入大厦的楼内人员发放的出入证押金等，这些押金是通过预收款或其他应付款核算的。
2.业主大修改造资金
高层楼宇公用设施中的水泵、电梯、机电设备等，产权已随着楼宇的出售而转移到业主身上，物业管理公司不拥有这部分固定资产的所有权，却承担着维护和管理的职责。随着使用年限的增加，这部分设备需要大修，需要更新，其资金来源如何落实呢?在《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第五章第三十八条第二节中有明确规定：“房屋本体公用设施由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出，住宅维修基金由业主按规定分摊，分期缴纳”。参照这个规定，我公司对代管固定资产更新改造的资金是通过下述方法筹集的：每年初，由物业管理公司对大厦公共设施、设备提出大修改造计划，报业主委员会审核同意后，按受益业主的建筑面积分摊给各业主。由业主分期预交给物业管理公司，物业管理公司负责大修改造项目的组织实施与检查验收；年终物业管理公司将当年大修改造计划的完成情况及大修改造资金的决算情况，先向业主委员会下设的工程预决算小组或财务审计小组汇报。这两个小组审核后，聘请审计人员审计，再报业主代表大会通过。财务人员根据业主代表大会通过的审计报告调整决算。各业主预交大修改造资金的结余或不足都在下年预交大修改造资金时调整。