作为一名物业管理人员，每年会随着季节的变换，而调整工作要点和计划。天气逐渐转热，真正的夏季已经来临，虽然我国地域辽阔，各地气候差异较大，但总有一些夏季的物业管理工作时想通的，抽时间帮大家罗列下：
一、防汛工作
防汛工作时物业管理公司夏季工作重点之一，一来是法定和合同约定的义务，再者，近年来，因为大雨、暴雨造成物业公司破产的案例比比皆是。防汛工作重点做好编制预案、准备防汛物资、检修防汛设备、设施、加强防汛信息的通报等。
二、防色、防盗、防抢劫
夏季是治安案发率较高的季节，小区的防盗尤为重要，尤其是安装了断桥铝类窗户的物业，这类窗户很容易被撬开。再就是女性的安全了，注意多宣传，监控一定要有效，保安发现问题要及时报警、协助处理。
三、防潮
夏季要管好自己的库房、设备房和业主租用的地下室，防潮也尤为重要，不然会造成必要的财产损失。员工宿舍也要采取点措施。
四、员工防中暑
保安、保洁等室外暴露的岗位要采购些防暑降温物品，防止员工中暑。合理做好员工的排班，切勿长时间加班，尤其是白天。另外，做好员工的教育工作，夏季容易烦躁。
五、中央空调
加强中央空调有关设备的维护保养和运行监管工作，冷却塔、冷机及运行时间调节，做好业户申请加时空调的计费工作，必要时要公示，否则又是矛盾。
六、小区水池
小区设有水系、深水池的项目，要加水深标示、护栏等的检查和更新，必要时发布温馨提示，提示广大业主注意安全。这是重点风险之一。
七、避雷检测
夏季时打雷多发季节，一定要按照有关政策要求及时做好避雷检测工作。
八、绿化养护
加强植物病虫害防治，做好草坪疏水工作，适时对草坪进行打孔通气，遇有暴雨时做好新建植植物的加固工作。
九、垃圾清理
夏季垃圾量大，而且容易发酵，一定要做好收集和清运工作，加强垃圾房和垃圾容器的清理和消杀工作。
十、电梯机房
夏季带有电梯机房的室内温度会很高，一般会装有空调，然远远不能达到额定的运行温度，因此，一定要及时检查、定期通风、保证空调的正常运行。
篇2：提升物业管理公众满意度应对措施
提升物业管理公众满意度应对措施
中国社会调查事务所(SSIC)在短短4个月(20**年10月至20**年2月)内两次关于物业管理调查的数据，显示公众的不满意率从34%上升到90%。这一情况立即引起媒体的高度兴趣。2月25日《中国房地产报》以“物管成为人们心中最大的心痛”为标题报道了这一调查，副题是：京沪穗90%受访者认为物业管理公司提供的服务质次价高。接着，上海的几家报纸也以“九成公众不满意物业管理”为题，作了报道和发了评论。调查和报道当然引起了物业管理行业和社会各方的关注。
中国社会调查事务所是用计算机辅助电话调查的形式访问了京沪穗三地的500位公从得出了以下的数据：
物业管理服务的满意度
非常不满意 42%
不满意 26%
一般 22%
比较满意 8%
非常满意 2%
公众对物业管理的不满意点
乱收费 89%
维修不及时 81%
防范管理不周 74%
住户不交管理费就不提供服务 67%
公用设施不到位 55%
员工服务态度不好 40%
如何改善物业管理收费
认为物业管理工作企业行为，提供服务企业发生成本，可以获得合法利益，关键是质价相符 53%
测算不同服务内容、质量、档次，提供指导价，由业主根据消费水平决定 26%
加强行业自律，规范价格约束机制，接受政府、业主和行业的监督 21%
(注：以上数据引自2月25日《中国房地产报》)
调查的覆盖面广，有一定的局限性。也可以说，并没有多大的代表性。而且，这里指的物业管理，应当不仅是物业管理企业的管理服务，比如公众不满意中的“住户不交管理费就不提供服务”与“公用设施不到位”，显然还涉及到了住户的消费观念以及开发商的硬件建设或者是产权单位的整治状况等。至于4个月内的大速度滑坡，或者会与调查对象的不同有关。据笔者估计，上海的情况会好一些，大致是30%较差，40%一般，30%好或比较好。上海地区业主委员会的运作情况和物业管理企业的经营服务水平基本上也是这个态势。对于这几个月的下降，也可以看作是物业管理覆盖面的迅速拓展与经营服务质量提高的剪刀差的扩大的反映。但是，根本原因是物业管理的发展程度滞后于房地产市场发育和社区建设的发展，或者说是物业管理的经营水平与服务能力还远远滞后于人们对提高居住水准和生活质量的要求。
总之，不可否认的是物业管理行业的服务质量和能力与人们的期望值还有差距。一季度，上海和全国的人大、政协两会上物业管理也成为关注的热点，集中在加强对物业管理公司的管理、推进物业管理服务市场化和修改、完善物业管理法规等问题。所有这一切情况，应当从积极方面来说，是为政府、业主和物业管理行业共同认真查找原因，相互合作，提高经营服务水准，创造良好的社会条件。
物业管理作为一种新型的管理模式，是伴随着住房制度改革和房地产市场兴起而诞生的，因为符合业主和开发商的要求，得到了迅速的发展。然而，也正因为发展得太快，带来了先天不足的症状，就是观念滞后、法制滞后、监管滞后。观念上，业主认为花好多钱买了房，还要付管理费，尤其是有人卖掉旧公房，买进商品房后付的物业管理费比原来住公房时付的租金高出了好多，在心理上没有准备，稍不满意，便就拒付管理费；有的业主认为是自己的房子，就可以随心所欲地乱搭、乱拆，破坏房屋结构和外貌。
观念滞后还表现在物业管理企业方面：从业人员一部分是原来房管所转制过来，一部分是从社会各方流入，大多数是“管”字当头，缺乏主动、热忱地为住户服务的思想准备，如屡屡发生物业管理人员和保安员随意训斥乃至打骂住户的现象。法制滞后和监管滞后表现在：有关物业管理的法律法规出台慢、不配套、不完善、难以操作；而且，对于违规行为没有明确的制止措施。此外，还表现在居民委员会、业主委员会、开发公司、物业管理企业几方面的关系未能理顺，没有形成一股合力，以共同搞好物业管理和社区建设。
笔者根据以上情况认为，首先要从完善法制建设、强化监管力度等方面来规范业主委员会、物业管理企业的运作，相互配合，共同提高物业管理的经营服务水平。
第一，修订和完善物业管理法规体系
就全国范围而言，要尽快出台权威性、覆盖范围广、由全国人大立法程序制订的物业管理条例。这是建立物业管理法律体系，创造市场法制环境，实现全行业法律化运作的基础工作。条例的重点是规范和调整物业管理行为过程中有关各方的权利、义务和法律责任，重点是要保护物业消费者的合法利益。条例应该兼顾居住物业和各类非居住物业，因为，后者正在迅速地纳入物业管理市场。
物业管理工作一个区域性较强的行业，中国地域广大，各地区发展不平衡。因此，各地都应当根据自己的情况制订可操作性强的各项法规条例，要照顾到与物业管理有关的方方面面，要着眼于解决不作为和违规行为。如确保业主委员会能按期组建和平共处五项原则换届，得以正常运作；强制规定开发商必须与属下的物业管理公司签订规范化的委托服务合同，双方都要严格按照合同履行各自的职责；规定明确、简便、破坏房屋结构和外貌以及拒付管理费的行为，等等。
第二，试行业主委员会属地化管理
业主委员会是业主自治、自律组织，其作用是保护业主在物业使用过程中的合法权益，同时负有督促业主正确使用物业和履行自己义务的职责。但是，业主委员会从一开始就有先天性的弱点，表现在两个方面：其一是业务不熟悉。物业管理是一项专业性较强的事务，至少要具备与物业相关的建筑、会计、法律等方面的知识，才能有效地保护自己的利益和正确地与房地产商打交道。而现在的业主委员会成员并不都具备这方面的才能，要有一个熟悉的过程；其二是业主委员会成员的观念、文化、经济层次不一，对物业管理的了解和要求不一，开会议论往往很难统一，因而造成业主委员会运作困难，或者形同虚设，或者少数几个委员说了算，或者只要服务、不愿承担应尽的义务，个别的委员还以权谋私等现象。如本市有5000多个物业管理区域，已经成立业主委员会的有3000多个，真正能合情合理保护业主利益的不到一半。这也是物业管理不能规范化运作的重要原因。因此，要有有效和即时的监管与指导，来帮助业主委员会正常运作。
然而，现行的办法是由物业管理行政主管部门负责业主委员会的组建、登记和指导，由于面广量多，往往鞭长莫及。业主委员会和居民委员会是属于同类性质的群众自治、自律组织，往往同在一个社区，工作上也有相互交错。如果都由地区政府--通过街道办事处监管，会更有利于相互合作，同心协力，搞好社区建设。物业管理行政主管部门则应负责在专业方面进行指导，改变现在全部包下来而又管不到、管不及时的情况。
第三，提升物业管理企业的经营能力
可以先从两方面着手。一是做实做大，国内的物业公司一般是小而全，不能享受专业分工和规模效应，就是行业不成熟的反映。如本市现有2488家物业公司，好多公司只管一个小区或一栋大楼，不利于全行业的经济效益。当然并不是要采取强制性的方法兼并，而是可以通过市场化的运作，如调整小区范围和实施招投标等方式，促使物业管理企业做实做大，寻求规模效益；二是创建品牌企业，国内一些大中城市都各有若干个服务质量和经营水平一流的公司，只是名声还不够大，数量也太少，政府和行业协会要多多扶持，例如要按时地对企业等级进行资质评审，该升的升，该降的降，让一批企业得以脱颖而出，而让一批企业予以自然淘汰，使品牌企业在行业中发挥龙头作用，带运全行业。
第四，发挥中介机构的作用
物业管理具有一定的专业性和技术性，特别是一些高档的楼盘，这方面的要求更高；物业管理还是一项系统工程，牵涉到方方面面，管理好一个规模较大的小区，如同管理一个小社会。当前，大多数业主委员会(其成员都不得兼职)和新建的物业企业都缺乏完备的专业知识。合格的中介结构，由具备专业知识和新技术的人员组成，以其独立的第三者位置，可以公正、客观地为业主和物业公司提供咨询服务，包括物业管理方案的设计，代理或指导招投标，审核物业管理收支账目等。现在这类公司量少、价高，还远远不能满足市场需要。
第五，老公房逐步纳入市场化运作轨道
老公房包括已售和未售的，就全国范围来讲，在住宅总量中还占有相当的比例。如本市，尚有近一亿平方米。现在只是名义上纳入了物业管理的范畴，房管所也转制成为了物业公司，但实际上受到政府低费用定价的抑制，大多局限于维修、清扫和门卫的低水平。有的小区，公房和商品房都有，两种管理混在一起，业主委员会和物业公司都很难操作。出路只有一条，把公房的管理推向市场，特别是已售公房，实质上已经具备商品房的身份，完全可以采取同样的管理方式。
第六，合理商定管理费用
物业管理费用的商定，看起来复杂，也可以很简单，标准只有一条，就是业主觉得物有所值，付出的费用和得到的服务相当。做到这一条也不难，就是要认真地按照菜单化、透明化原则操作。菜单化就是管理方开出服务项目、标准和相应费用，供业主选择；透明化就是定期如实公布收支账目，随时接受用户检查。这两条通过招投标，签订合同，一般都能做到。现在好多管理方自己行定价，服务不规范，又不公布账目，当然难以收全管理费了。公众关于物业管理费用的调查数据表明，现在公众的市场意识正在逐步替代福利思想，公众不满意的是质次价高，合理的收费还是能够或者说是逐步能够接受的。
物业管理实质是一种代办性质的服务行业，服务的范围、项目、质量、档次一切应当依据客户的要求而定。因此，为了帮助业主了解物业管理的定价依据和选择合适的公司，政府主管部门和行业协会可以做两件事：一是制订各类物业服务项目的质量标准和相应费用的中准价，二是定期公布各类物业管理费用的市场价格，使业主有客观的数据可参考、可比较。
规范化的物业管理定价应当划分为：
1. 物业管理支出成本，就是物业公司按照客户的要求代办项目的实体成本；
2. 物业公司佣金，一般在5-15%之间；
3. 税费和保险。三者必须严格分开。
第一项如有如余，也属业主，物业公司可以按照合同提取适当奖励。这样做，业主与物业公司关于管理费用的争执就有了明确的处理标准，矛盾可以减少。
篇3：前期物业管理的矛盾处理及应对措施浅析
前期物业管理的矛盾处理及应对措施浅析
从上世纪九十年代起至今，由于房地产业的崛起，新建商品房如雨后春笋般的一座座拔地而起。然而伴随着一片片新建小区的交付，一系列相应矛盾也随之产生，房屋质量缺陷问题、虚假广告问题等成了房地产市场的通病。
近几年来在前期物业管理期间，这些旧的矛盾不仅没有得到根本解决，而且随着业主维权意识及维权行为的增强，业主与开发商之间的矛盾日益突出。而对物业管理企业来讲：一方面，物业公司收取业主的物业管理费，理应为业主服务，维护业主的利益；另一方面，在前期管理阶段物业服务合同是与开发商签定的，还有很多物业公司又是开发商的子公司，说白了，要遵照开发商的意图办事。
一旦出现矛盾，物业管理企业还真不知该如何处理。有时在处理这些矛盾时往往是出力不讨好，两头都得罪。那么物业管理企业该如何扮演好这个角色？该如何真正起到一个润滑剂和桥梁作用？以致更好的解开开发商与业主之间的这些心结，从而构建一个和谐的居住社区，应从以下几个方面入手：
一、物业企业要了解引起开发商、业主之间矛盾的焦点，大致分为以下几个方面：
（一）房屋质量缺陷问题。
可以说由于房屋质量缺陷问题而所引起的矛盾在所有的因素中占75%比例。主要是一些开发商为了追求最大利润空间，提倡只要满足规范即可；为了避免延期交房，刻意加快施工进度，从而放弃了对施工工艺的管理要求；施工现场管理混乱，对施工环节缺少监督等。比如：房屋裂缝的产生问题，我们就发现一些开发商要求设计单位，对于搭配钢筋的设计在一定的允许范围内尽量减少对钢筋的配置，以节约成本；为了加快建房速度，减少了如混凝土浇灌后的保护工序等，这些房屋质量缺陷问题会直接激化业主与开发商的矛盾。
（二）广告中所宣传的与实际不符，夸大承诺。
由于近几年商品房销售形势十分火爆，许多楼盘开盘甚至出现了业主排队现象，导致业主在买好房子后对于房屋具体位置、小区的具体配套设施等缺少细致的了解，开发商也存在改变原来设计和承诺的现象，到交房时业主才发现与现场模型、广告的宣传或销售人员的介绍有很大距离，比如：小区配套设施不到位等，从而引发了业主与开发商的纠纷。
（三）不合理的市政建设。
不合理的市政建设给小区业主带来了噪音、采光通风不佳、环境污染等影响。当然，这些问题不是开发商所造成的。但是，当业主在投诉无门的情况下，必然会要求开发商出面与政府协调，解决上述问题；而一旦协调不成无法满足业主要求时，业主就往往会把怨气出在开发商身上。
二、物业管理企业要主动协调
我国宪法第十三条明确规定：公民合法的私有财产不受侵犯。也就是说，物业管理企业是物业管理的执行人，必须尊重和保护业主的不动产（房屋），认清物业管理的职责。对于开发商与业主之间的一些矛盾，虽说与物业公司无直接关系，但是不能简单地推脱了事，应积极主动协调开发商和业主的关系，对业主还是开发商都应给予耐心说服，争取早点解决双方的一些争议。这样做不仅可以避免业主把矛盾转嫁给物业（以此拒交物业管理费），而且开发商也需要这么一座桥梁，给他们与业主之间牵线搭桥，建立沟通协调的平台。
三、物业管理企业要切实提高自身素质，积极寻求化解方案。
古人云：凡事预则立，不预则废。以往物业管理企业在前期管理中面对业主与开发商之间的矛盾采用回避、推脱了事的态度，总摆出一付很无辜很无奈的样子，来换取业主对物业公司的同情。但是，几年来的工作经验告诉我们，凡是与业主相关的事，物业管理企业是脱离不了的，还不如先练好自己的内功，对今后可能会产生争议的事事先尽量考虑的周全些。这样做的目的，一是尽量避免发生纠纷；二是即使发生矛盾后又有解决协调的方案。对于上述前期管理中开发商与业主的一些矛盾，谈一些工作经验。
（一）对于房屋质量缺陷问题、物业管理企业必须要非常重视这个问题，因为对大多数业主来讲，居住的房屋是他们价值最大的私人财产，是他们通过自己的劳动和克俭积攒乃至一生的财产。所以在前期首先要建立一套完善的接管验收制度。如建立由开发商、物业公司、施工队、监理公司组建的验房小组；利用一系列表单对整个验收、维修整改、房屋移交等过程有一个控制，特别提醒的是，在接管验收之前，必须与开发商达成以下协议：
l.物业管理企业必须获得对施工队质保金的控制签字权；
2.获得保修期内维修的主动权；
3.规定报修、修复的时间。
如报修后必须在3天内完成，一旦超过这个时间就由物业公司派自己的维修队伍进行修理，修理所产生的一切费用从工程余款及质保金中扣除。其次严把验收接管关。物业公司工程人员在接管验收中必须仔细认真，一方面按照国家建筑规范的标准来检查房屋是否存在质量缺陷问题（如裂缝等），另一方面以业主的眼光来观察，看那些容易会引起业主投诉的（如箱变位置影响底楼采光等），上述问题必须在交房前整改完毕。最后在交房前建立一套房修制度，用来对今后保修期内维修的控制。
之所以在交房前考虑建立接管验收制度、维修协议、房修制度等，目的就一个,在交房前尽量避免出现房屋质量缺陷问题，健全各类制度也是便于今后对施工队维修质量、维修时间的控制，以减少业主的投诉。如在交房后出现质量缺陷问题，物业公司也要积极地帮助业主与开发商协调好修理、赔偿事宜。
（二）对于虚假广告以及不合理的市政建设而引起的一系列问题，物业公司应积极派人从事协调工作，如出面组织业主与开发商、相关部门对话。必要时聘请律师、咨询师等专业人士，为业主进行必要的知识培训，指导业主使用法律的武器来维护自己的利益。
（三）对于某些持有不良目的的业主，物业管理企业除了劝阻、制止他们的一些偏激行为外，还要做好小区的宣传工作，弘扬正气。
总而言之，物业管理企业在处理开发商、业主、相关部门之间产生矛盾时，要以积极的态度去面对，尽可能把矛盾化解。