市政休闲广场管理方案

　　针对本广场为**的形象广场，对该广场管理采取特别人性化管理，我们将为本市人民提供最完善、最真诚的服务。在工作时，我们将保安和管理服务人员统一着装，配带胸牌，行为规范，主动热情。为方便市民的参观、休闲在广场的各入口处设置广场平面图和《广场公约》。公示24小时服务电话。我们将对早晨晨练的市民提供免费的茶水，对夜间的喜欢跳舞、运动的人们提供音乐等。

　　第一节 环境卫生管理

　　我们对广场主要的入口处和转角点合理放置固定垃圾桶，在每户经营性摊点发放小型垃圾桶和塑料袋，在合适的部位做些标志牌，随时提醒市民保护环境。

　　1、将实行垃圾袋装化，垃圾每日清理2次，保持垃圾桶清洁、无异味。

　　2、我们将保洁人员分为二班制，每2位保洁人员一班，对道路、广场、高架桥、灯具设备实行不间断的保洁服务。对旅客随手仍置的垃圾和构筑物和设备上的污渍、牛皮癣，对喷泉水面漂浮物体等在发现的1小时内必须清理完。

　　3、对一些扶手、栏杆和人们经常触摸的地方每天进行消毒清洗处理。

　　4、及时清理道路积水、积雪，每日在18:00和6：00前将垃圾运至垃圾中转站。

　　5、雨、污水井每月检查一次，雨、污水管道每年疏通一次，视检查情况及时清掏。化粪池月检查一次，每半年清掏一次，发现异常及时清掏。

　　6、每月对灯具和高处的污渍进行清洗、保养。每月对喷泉的水更换不低于一次，污染较重的水质视具体情况增加更换措施。

　　7、每月进行全方位的消毒和灭虫除害工作。

　　8、每年的年底，对广场进行全面清洗、保养，我们主要对主雕塑和较高的构筑物的清洗，确保广场以崭新的面貌迎接新年。

　　第二节 绿化管理

　　我们在详细了解各种绿化植物的生长特征和数量后，用微机详细记载建立档案，每月月底对各种植物的生长和整形状态及数量进行复核，发现有缺少或枯死的植物应立即更换。

　　1、绿化的造型保持修剪合理，造型美观，景观丰富。草地边缘修剪整齐，践踏破坏处及时修复，保持完整，剪草坪保持3-5cm的高度，平整美观，

　　2、对绿化植物做好防暴晒、防受冻、防涝工作，适度浇水，保养及时；

　　3、适时铲除野草、石子、残枝败叶等杂物，松散土壤；

　　4、根据植物的特点适度施肥，保持草地生长良好；

　　5、每月对花木进行虫害预防、喷洒药物，花木病虫害防治及时、准确，老鼠洞、蚂蚁处理要准确及时毒杀，鼠洞及时修补植草；草坪上无裸地，无杂草；

　　6、合理建议使用较美观的植物，增添广场的色彩。

　　7、建立每天的养护、整修记录。

　　第三节 治安消防管理

　　1、针对别的广场设施有被人故意损坏的现象，我们在保安的工作上加大力度，充分运用电子监控设备，将12名保安分为三班制，每位在岗的保安和办公室人员将配备对讲机、手提节能灯、电警棍等工具。每岗将保安分为2个小组，2人一组， 24小时不间断巡逻，对0:00-6:00时间段为重点监控段，对有偷盗或故意损坏的行为，能在第一时间发现，给予纠正，控制在萌芽状态，对重大事件及时报公安机关。

　　2、对经营性摊点严格按照规划范围经营，不得超范围、超区域随意经营，协调各摊点之间的关系，合理建议摊主优化货源，统一制定售价，文明礼貌待客。各摊主应处理好摊位周边的卫生环境，监督各摊点的外观，维护整体广场形象。

　　3、车辆有序、整齐停泊在指定的位置，严禁车辆乱停乱放，实施证卡管理。

　　4、对在广场有打架斗殴、赌博的人应立即予以劝阻、制止，涉及违法的应立即报公安机关。

　　5、杜绝广场的不文明现象，对于乞讨、捡破烂者等应劝阻、制止。

　　6、时时警惕消防安全，对有火灾隐患部位应及时上报。有发生火灾的应急预案。事发时及时报告业主和有关部门，并协助采取响应措施。

　　第四节 水电设备管理

　　一、开启时间管理

　　（1）灯光：高杆灯平时开2盏（站台2盏关闭），7:00-8:00开三个回路，8:00-9:00开二个回路，9:00至天明开一个回路。所有灯饰，节假日（22天）每天开启4小时（从晚7:00-11:00时）。草坪灯、庭院灯、阶梯灯、地埋灯平时每天开灯1小时（从晚7:00-8:00时）。单臂灯、护栏灯、泛光灯、节能等平时开2小时。

　　（2）喷泉：节假日每天开4个小时（全喷），平时每天开3小时（次喷）。

　　（3）水系：双休日每天开2小时，节假日每天开4小时，平时关闭。

　　（4）音响：随喷泉开放。

　　二、保养维护管理

　　1、供电系统

　　（1）每月底检查变压器的油量位置是否不适当，所有计量仪表的测量读数及指示灯、信号灯装置是否工作正常，变压器运行中应监视：

　　A、电流、电压的测量读数；

　　B、声音是否正常；

　　C、油面温升有无超允许范围；

　　D、油面指示剂的油色有无异常；

　　E、连接呼吸器的吸潮剂是否干燥或需要更换；

　　F、箱壳有无漏油现

象；

　　G、金属外壳接地线是否合格。

　　（2）运行中的变压器绝缘油，每年应作一次简化试验。

　　（3）运行中的开关、母线、接头等一切截流导体，有无跳火、冒烟、烧焦、发热、变色等现象。

　　（4）检查电缆坑有无积水，如发现积水应及时清除。

　　（5）配电室做好通风和降温工作，一般室内温度不能超40℃为宜。配电室每周吸尘一次，保持室内清洁、干净。各开关要标明控制供电范围，以利工作。

　　（6）每周检查电表和各主要的开关接触是否良好，发现问题及时更换。

　　（7）有损坏的照明灯具随时更换，并做好记录。

　　（8）湿式运行完好，检查应符合下列标准：

　　A、螺栓、吊环、密封垫圈齐全、完整坚固。

　　B、接线坚固、齐全、导电良好，合乎防爆要求绝缘电阻良好。

　　C、外壳接地良好，托架无严重变形无锈蚀。

　　D、壳内无积水，壳外无积垢、无污泥。

　　（9）严格执行防鼠条例，不得在电房内吃东西，防鼠板不得随意移开，因工作需要移开时，必须有专人看守方可。

　　2、给排水系统

　　（1）水泵每周轮换运行，轴承每季加油一次，电动机轴承每半年加油一次。水泵每半年保养一次，对磨损零件及时进行更换或修理。

　　水泵运行完好指标为：

　　A、连接部分要求螺丝、垫圈、销子齐全、完整、准确。

　　B、仪表方面，要求电流表、电压表、压力表齐全准确。

　　C、出水闸门、逆止阀、进水阀门齐全完好，盘根密封完好，泄露合乎要求。

　　D、泵体各部门连接严密，不漏水。

　　E、油圈齐全、油质合格、油量适中，不漏油。

　　F、轴承温度不得超过60-65℃，运转不得有异声和异常震动。

　　G、电机温升不能超过铭牌规定，绝缘电阻符合要求。

　　H、过流及电压保护齐全。

　　I、接线齐全导电良好，接地合格。

　　J、设备无油垢，无积尘，机房无积水，无杂物，工具材料配件存放整齐，油料要加盖。

　　K、保管好技术档案和图纸。

　　（2）每周检查闸阀、开关是否灵敏，密封是否良好。

　　（3）每半年对水表进行清洗一次，发现有问题的应及时更换或修理。

　　（4）对排水不畅的下水道、检查井盖，用专用的疏通器或人工清理，定期检查。

　　3、消防系统

　　（1）每周检查一次闸阀、正面阀、开关是否灵敏，密封是否完好，如有毛病及时维修。

　　（2）供电、照明、控制信号线路应随时保持良好的应急状态。

　　（3）每周检查消防带一次，如发现有潮湿应及时进行更换，以利应急使用。

　　（4）灭火器的内容物每年定期更换或补充一次。

　　（5）报警系统每周检查一次是否灵敏。

　　（6）每周检查消防栓是否完好，检查消防器材是否损坏丢失。

　　第五节 土建及其它设施管理

　　本项目管理的工程师是从事建筑专业18年的工程师，曾参与**多处工程的施工管理工作。我们将根据房屋和设施的使用年限，定期检查使用状况，建立维修、保养档案，需要维修，属小修范围的，及时组织修复；属大、中修范围的，及时编制维修计划和资金使用计划，向业主作出报告与建议，根据业主意见组织维修。

　　1、道路管理：

　　（1）道路主要为人行道，严禁各种汽车和货车、重型机械通行，防止市民在广场抛掷石块或其它易使道路损伤物件。

　　（2）路牙石要防止行人用自行车、或其它工具冲撞，有损坏的立即修复。对检查井的井盖要随时检查，用螺旋固定的方法对井盖进行固定，防止偷盗，对损坏或已被盗的井盖，及时修复更换。

　　（3）确保在雨雪天的路面整洁，随时清扫路面的积雪、雨水。

　　（4）对路面有温差裂缝或沉降裂缝的部位，立即组织相关技术人员进行分析、研究，向业主报出可行性维修方案等。

　　2、房屋管理：

　　（1）对房屋建筑设置沉降观测点，随时做好沉降记录，发现有大的问题，立即上报。

　　（2）房屋的屋面在每季度检修一次，防止雨水管道被堵塞，导致外墙被污染。

　　（3）外墙、门窗的污渍随时清理，室内的楼地面不能堆放荷载超出设计的范围。

　　（4）房屋损坏的门窗、水电的设施给予及时的修复。

　　3、雕塑管理

　　（1）本广场的雕塑比较贵重的设施，对雕塑建立档案，实行电子监控。

　　（2）防止行人攀登，向雕塑抛掷物体。

　　（3）防止行人在雕塑乱涂画，涂画处及时清理。

　　（4）防止市民的风筝与雕塑近距离接触。

　　（5）建立沉降观测点，进行观测。

　　（6）主体除锈、喷漆维护的费用由业主负责。

　　4、其它设施、设备管理

　　严格按照设施、设备的说明妥善管理、保养，保持设施、设备的整洁、有形，对较复杂的设施、设备向业主或相关行业人员咨询，建立好档案。对有损坏的设施、设备，提出维修或更换方案。

　　第六节 财务管理

　　（1）财务部门必须严格执行国家有关法律、法规、条例和公司会议，维护职工的经济利益，

提高本工程管理的经济效益和社会效益。

　　（2）财务部门必须全面掌握本管理部的经营情况，预测经济前景，参与经营决策，并监督经营。

　　（3）编制财务计划（预算），并根据各种信息资料及市场发展趋势，提出经营目标。

　　（4）制定本管理部的财务管理制度，根据有关法律条例和会计制度制定管理方法。

　　（5）拓宽融资渠道，保证资金正常供应，管理好、用好资金提高资金使用效果，加速资金周转，并作为理财标准。

　　（6）根据会计制度的有关规定，认真做好会议基础工作，具体要求完整，数字真实，计算准确，报送及时。

　　（7）对本管理部各项资金增减变动进行监督，，维护企业财产的安全完整。

　　（8）加强现金管理及资产管理。对超库存限额的现金，及时送存银行，对管理部财产采用"永续盘存制"进行盘存，做到帐目、帐卡、帐实相符合。

　　（9）进行经济活动分析，定期检查分析财务税务成本计划，利润计划以及各项经济指标完成情况。

　　（10）做好会计资料的整理归档工作，保证会计，帐册、凭证报表的完整齐备。

篇2：物业知识培训：物业管理方案编制方法

　　物业知识培训：物业管理方案编制方法

　　物业管理方案作为新接物业日后的管理纲领性指导性的文本，应达到配合开发商后期销售的针对性；对物业管理定位、服务标准把握的准确性；方案自身的系统性、针对性及实施的可操作性和物业管理公司利用的有效性等要求。

　　一、物业管理方案编制前，需做好以下的的准备工作：

　　(1)收集楼盘资料：

　　地理位置、楼盘规模、设施设备、开发商公司情况、开发计划、楼盘市场定位、规划配套、管理用房情况、销售价格、附近环境状况、治安状况、周边环境、交通状况、施工计划及目前进度、开发商售楼承诺、楼盘销售情况、业主构成

　　(2)掌握开发商对管理服务质量标准的要求；

　　(3)掌握业主的结构、文化、层次和素质构成，对管理服务的需求和要求标准；

　　(4)掌握该地区同等档次楼盘物业管理服务水平及收费水平；

　　(5)掌握公司对该楼盘接管策略、目标及可支配资料；

　　(6)准备现有的管理方案作为参考。

　　二、方案编制要点

　　不同特点，不同性质，不同档次的楼盘小区，其物业管理方案都会有很大的异同，但基本上都必须遵循以下的要点：

　　根据楼盘市场定位、开发商的要求、业主结构和需求等因素，确定服务质量标准，物业管理定位。

　　(1)根据楼盘性质、特点等因素确定物业管理方法。

　　(2)制定服务标准与管理方法后，提出服务承诺和具体指标，列出具体落实措施。

　　(3)根据开发计划、施工进度及楼盘销售情况，制定楼盘前期介入计划、接管计划。

　　(4)根据服务标准、管理方法及公司支持情况，确定组织架构等，人员配备，编制适合本物业的岗位责任制、运作方法等。

　　(5)针对楼盘规划设计、周边情况、规划配套、环境及业主构成等，制定有针对性的日常管理措施。

　　(6)根据楼盘前期的接管计划，编制开办费用预算。

　　(7)按日常管理项目、设备设施、服务项目和管理标准计算管理费收支预算，确定管理费的收费标准。

　　(8)对楼盘出入、交通、配套设施设备提出合理化建议。

　　(9)对重点管理内容展开叙述：如车场、财务管理、保安等。

　　(10)提出各种有特色的管理设想和提升管理服务水平的设想。

篇3：物业知识培训：物业管理方案编制

　　物业知识培训：物业管理方案编制

　　一、物业管理方案的制订

　　(一)学习要求

　　掌握物业管理对物业的基本要求，了解并做好物业管理早期介人的准备工作；具有进行拟管项目、使用人物业管理与服务需求、竞争企业状况等调查的能力；掌握制订物业管理方案的主要内容、基本架构和方法。

　　(二)学习重点

　　1、物业管理的早期介入

　　(l)物业管理对物业的基本要求

　　物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律法规、管理标准及委托合同行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营手段管理物业，从事对物业(包括物业周围的环境)的养护、修缮、经营，并为物业所有人和使用人提供全方位的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。

　　物业管理对物业的基本要求是：

　　①物业的设计要“科学、合理、适用和美观”，并要方便维修和养护。

　　②建筑材料质量和设计施工质量要好，减少使用成本。

　　③配套设施齐全，能为使用人提供多种服务。

　　④环境优美、安全、舒适。

　　⑤为物业管理提供必要的设施。

　　(2)物业管理的基本内容

　　①基本业务

　　包括房屋建筑物的维护、修缮与改造；物业附属设备、设施的维护、保养与更新；相关场地的维护与管理；消防设备的维护、养护与更新。

　　②专项业务

　　包括治安保卫、清扫保洁、庭院绿化、车辆管理等。

　　③特约业务

　　包括各种与业主和使用入相关的代办业务。

　　④经营业务

　　包括室内装修、电器维修、商务中心、咨询、中介、代理经租、房屋交换以及其他业务等。

　　(3)物业管理早期介入的物质准备

　　人员准备

　　资料准备

　　设备、器材准备

　　资金准备

　　(4)房地产开发的基本程序

　　我国房地产开发的程序通常分为四个阶段：

　　①决策、立项阶段

　　通过调查研究，寻求合作伙伴，选定开发地点和开发项目，向政府有关部门申请立项。

　　②前期阶段

　　1)在申请立项的项目建议书基础上，经过进一步的调查研究，编制项目可行性研究报告，并向有关部门申报，同时办理企业申报登记事宜。

　　2)项目的规划设计工作。

　　3)规划设计工作的报批工作，进行工程勘探，制定开发项目的建设方案。

　　4)征用土地，开展拆迁安置工作。

　　5)完成施工现场的基础设施配套建设，做到“四通一平”：即通水、通电、通路、通信、平整土地。

　　6)办理开工手续。

　　③建设阶段

　　通过招标、投标、发包工程，进行施工建设；同时，要加强施工期间有效的工程监理，包括请专业监理公司和竣工后交付管理的物业管理公司的代表，直至竣工验收，交付使用。

　　④营销阶段

　　这是房地产开发与经营相衔接、相交叉的阶段，通常包括房屋销售、出租、使用管理(物业管理)和售后服务等。

　　上述四个阶段的实施不一定按部就班，有时可交替进行。

　　(5)建筑工程基本知识

　　①建筑工程分类

　　建筑物的施工建设过程称建筑工程。根据建筑工程各组成部分的性质、作用可分为：

　　1)一般土建工程：包括房屋和构筑物的各种结构工程和装饰工程等。

　　2)管道工程：包括蒸汽。压缩空气、煤气天然气等管道工程。

　　3)暖卫工程：包括室内外给排水管道，采暖、通风、民用煤气天然气管道敷设工程等。

　　4)电气照明工程：包括室内外照明设施安装、架空线路、变电和配电设施安装工程等。

　　③建筑工程管理

　　建筑工程管理是贯穿以工程项目为对象，以施工现场为中心，遵循建筑施工的特点和规律，把各个施工过程有机地组织起来，使施工过程达到优质、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要内容包括：

　　l)落实施工任务，签订对外承包合同；

　　2)编制施工组织设计或施工计划；

　　3)做好施工前的准备工作，保障顺利开工；

　　4)按计划组织施工，并随时收集施工中的有关信息与计划目标进行对比，发现问题及时调整，使各项施工活动处于最佳状态；

　　5)做好工程施工资料分析与整理。

　　③建筑工程涉及的主要工作

　　1)熟悉施工图样，参加图样会审，熟悉设计规模、结构特点和生产工艺顺序；

　　2)熟悉施工现场的地形、供水、供电、道路运输情况，了解施工区域的地理环境和施工条件；

　　3)了解当地是大宗资料供应情况。质量及价格；

　　4)编制施工组织设计，绘制施工平面图，制定施工进度计划，提出根据施工技术力量需要的材料、预制构件、机具等进场计划；

　　5)抓好施工技术及技术管理工作；

　　6)抓好质量管理；

　　7)抓好安全生产管理；

　　8)抓好材料与工具管理；

　　9)抓好班组管理；

　　10)抓好劳动定额与劳动报酬等。

　　2、物业管理早期介入的实施

　　(l)工作内容

　　根据房地产开发的不同阶段，物业管理早期介入实施的工作内客主要有：

　　①参与规划设计阶段

　　参与形式主要表现在全面细致地反映物业管理顺利实施的各种需要，以及在以往物业管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷，用咨询报告的形式提交设计单位，并促其纠正。物业管理公司应注意反映下列问题：

　　1)配套设施的完善问题；

　　2)水电供应容量的问题；

　　3)安全保卫系统；

　　4)垃圾的处理方式；

　　5)高层建筑物外观的清洁问题；

　　6)消防设施问题；

　　7)物业管理所需设备问题；

　　8)对建筑材料的意见；

　　9)其他问题。

　　②参与建设阶段

　　通过参与施工管理，对工程建设提出意见。主要包括：

　　1)监督工程质量并提出意见；

　　2)监督建设过程(是否按设计规划图纸施工、建筑材料规格质量是否符合设计要求)并提出意见：

　　3)监督物业附属设施设备配套建设过程并提出意见；

　　4)监督物业管理所需的特殊附属设施设备的建设过程并提出意见。

　　(2)早期介入应注意的问题

　　①必须从思想上十分重视早期介入的准备工作

　　②必须明确物业管理在整个房地产开发与经营管理中的地位

　　③抓好人员准备这个关键

　　④精心准备，细致周到，力求全面、充分

　　3、拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查

　　通过对拟管项目全面情况的调查，为拟订物业管理方案做信息准备。

　　(l)项目情况调查

　　①调查内容

　　项目位置：具体位置及东、西、南、北的毗邻。

　　项目面积：占地面积、规划建筑面积、已建成面积。

　　项目建筑情况：建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。

　　配套及附近交通状况：已通达公交车次、小区班车等。

　　消防、安保、清洁等设施状况

　　项目性质及特色

　　政府的支持、扶持与介入程度

　　开发商的背景：规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。

　　周边坏境状况

　　②调查方法

　　包括实地考察、公开信息收集、座谈及其他途径。

　　(2)使用人需求调查

　　①调查内容

　　住区人员自然状况分析：包括总人口、性别、年龄、受教育程度与职业、民族以及经济收人等。

　　住区人员需求分析：

　　l)按需求对象分为物质需求和精神需求。针对不同的需求配备相应的公共设施；

　　2)按需求弹性分为小弹性需求和大弹性需求。管区内对于满足需求弹性小的公共设施必须具备，对于满足需求弹性大的公共设施，应从管区实际出发进行建设，并更多注意面向社会服务与经营，以提高其开发利用的效益。

　　3)按需求条件分为现实需求和潜在需求。

　　4)按马斯洛需求层次分为五个层次。从住区人员实际生活水平出发，定量与定性结合，协助制订有针对性的方案。

　　②调查方法

　　1)询问法

　　询问法就是围绕着住区人员物质文化生活需求这一主题，采用一定的提问方式，向被调查者提出询问，再从被调查者的回答中获取所需资料的一种方法。具体方式有访问调查、电话调查、发调查表和交谈旁听法。

　　2)观察法

　　观察法就是调查人员在现场直接观察或利用各种仪器间接观察被调查者行为及现场事实是一种收集资料的方法。具体方法有直接观察法和比较观察法。

　　3)实验法

　　实验法就是用小规模试验的方法来验证人们的需求情况。

　　4)抽样调查法

　　抽样调查有随机抽样和非随机抽样。后者又包括任意抽样、判斯抽样、配额抽样三种。

　　(3)竞争企业调查

　　调查内容包括竞争对手总体情况、竞争对手能力、竞争对手经验以及与竞争对手比较。

　　4、制订物业管理方案的其他准备工作

　　(l)组建制订物业管理方案的工作班子：

　　(2)对方案制订人员进行必要的业务培训：

　　(3)准备经费；

　　(4)准备设备；

　　(5)准备相关资料。

　　5、制订物业管理方案

　　(l)物业管理方案的内容

　　①物业管理档次

　　物业类型、功能将决定不同的物业消费水平，从而确定物业消费水平，从而确定物业管理的不同档次。物业管理档次的确定，是制定订物业管理方案的基础。管理档次不同决定了管理与服务的项目、标准及费用的不同。

　　②物业管理服务的标准

　　物业类型、功能和物业档次将决定物业管理服务的项目和质量标准。

　　③物业管理财务收支预算

　　物业管理是有偿的服务与管理。由物业管理档次所决定的物业管理应达到的服务标准和收费标准是物业管理方案的核心。

　　(2)物业管理方案的基本架构

　　①项目管理的整体设想与策划

　　包括项目情况分析、物业管理档次及目标、物业管理特点。管理服务措施。

　　②管理模式

　　包括管理运作模式、管理工作流程、管理组织架构、激励机制、信息反馈处理机制等。

　　③公司人力资源管理

　　包括管理服务人员配备。管理服务人员培训、管理服务人员管理。

　　④规章制度建设

　　包括管理规章制度的建立、档案的建立与管理、办公自动化与管理。

　　⑤经营管理指标

　　包括经营指标承诺及采取的措施、管理指标承诺及采取的措施。

　　⑥社区文化建设与服务

　　包括社区文化建设、社区服务与特约服务。

　　⑦财务管理及经费收入测算

　　包括财务管理、日常物业管理收支预测、维修基金的建立和使用计划。

　　⑧日常管理

　　包括前找介入、业主人住、业主投诉处理、安全管理、车辆及交通管理、消防管理、环境保护与管理、采暖系统维护管理、商业用房的规划与管理等。

　　⑨物业维修养护计划和实施

　　包括物业维修养护管理、共用部分的维修与养护、共用设施设备施维修与养护。

　　(3)制订物业管理方案的主要步骤

　　第一步：成立制订方案的工作机构

　　第二步：培训工作人员

　　第三步：经费、设备、资料准备

　　第四步：项目、使用人、竞争调查

　　第五步：研究分析调查资料

　　第六步：确立管理档次、管理目标、主要措施。服务管理项目

　　第七步：经费预算

　　第八步：草拟方案文本

　　第九步：向专家顾问征询

　　第十步：送公司领导审阅

　　第十一步：修改、研讨、再修改

　　第十二步：可行性研究

　　第十三步：定稿

　　第十四步：实施、反馈

　　⑷制订物业管理方案的主要方法

　　①经理意见法

　　主要以物业公司经理的意见为方案的基本思路和主要内容，在征求公司内外意见的基础上确定。

　　②内部征询法

　　发动公司内部各部门以及全体员工提建议，在广泛征求意见的基础上综合归纳制订出物业管理方案。

　　③学习借鉴法

　　主要是学习借鉴国内外对相似物业管理的思路和做法来制订方案。

　　④专家意见法

　　主要是聘请业内著名专家，在向专家全面介绍调查结果的基础上，请专家协助制订物业管理方案。

　　⑤综合制订法

　　6、可行性研究知识

　　(l)可行性研究的基本概念

　　可行性研究是在做出投资决策之前，对投资项目进行全面的技术上和经济上的分析，即进行全面的调查研究和综合论证。

　　(2)可行性研究的程序

　　可行性研究分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和评价报告四个阶段。

　　①投资机会研究

　　带有预测性，主要是分析投资方向的可能性，鉴别预计的投资是否有成功的可能。投资机会研究主要从项目发展的背景、基础、条件等方面进行研究。

　　②初步可行性研究

　　进行项目的初步选择和范围的确定。主要是从进行项目的市场需求和企业能力方面进行预测，考察合格规模、估计资源分配和协作配套来源，对项目实施需要采用的技术、装备进行初步规划。对项目盈利性进行分析等。初步可行性研究估算精确度一般要求达到±20%左右。

　　③详细可行性研究

　　对项目进行深入的技术经济论证，仔细分析项目的利弊，对多种方案进行比较选优，从中选出满意的可行性方案。这一阶段估算的精确度要求达到±10%。

　　④评价报告

　　重点进行项目评定和投资决策。提出正式的可行性研究报告。

　　(3)可行性研究的内容

　　①市场需求预测；

　　②物质资源预测；

　　③项目方案研究；

　　④人力资源研究；

　　⑤项目实施过程研究；

　　⑥项目投资的成本分析及资金筹措研究；

　　⑦项目经济效益研究。

　　(4)编写可行性报告

　　①总论；

　　②项目分析；

　　③需求预测；

　　④物资资源及公用设施条件分析；

　　⑤人力资源分析；

　　⑥实施进度分析；

　　⑦投资估算、资金筹措或成本估算；

　　⑧社会及经济效益评价；

　　⑨附件。