前期物业介入工作方案
在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某项目工程进展情况，从以下方面综合考虑制订方案：
一、工作内容：
（1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据。
（2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见。
（3）园区规划设计。
（4）建筑设计和选材。
（5）环境整体设计。
（6）标识系统的设计、配置。
（7）绿化设计。
（8）其它公建配套设施配置。
（9）电梯、空调系统的配置。
（10）消防设施配置。
（11）安全监控系统配置。
（12）弱电系统其它配置。
（13）各类设备配置、选型。
（14）隐蔽工程施工。
二、接管验收管理方案
为确保项目的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，方便日后的物业管理，特制项目接管验收方案。
1、管理内容：
（1）了解接管物业的基本情况。
（2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排。
（3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对商业街区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。
（4）与开发、施工单位一起，对项目物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准。
（5）与开发、施工单位联合进行项目物业交接。
（6）核对、接收各类房屋和钥匙。
（7）核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档。
（8）核对、接收各类设施设备。
（9）核对、接收各类标识。
2、管理措施：
（1）组建接管验收小组，负责项目的接管验收工作。
（2）制定接管验收规程。
（3）掌握物业验收的标准和程序。
（4）提高对接管验收重要性的认识。
（5）实事求是地开展接管验收工作。
（6）按规定办理接管验收手续。
三、业主入住管理方案
在办理业主入住手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用
1、管理内容：
（1）在业主领房前将所有资料准备齐全。
（2）精心布置业主入住现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务。
（3）业主所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。
（4）收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用。
（5）陪同业主验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经业主确认后，填入《业主验收交接表》。
（6）对验房交接中发现的房屋质量问题，与业主约定时间，及时解决。
2、管理措施：
（1）制定《业主领房程序》。
（2）策划业主入住现场布置方案。
（3）按照业主领房程序，安排工作流程。
（4）热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见。
（5）按规定办理业主入住手续。
四、秩序维护管理方案
在项目物业管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护项目物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。
1、管理内容：
（1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，维护项目物业小区公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主安全的行为。
门岗的任务：
a.礼仪服务（向业主行举手礼或注目礼）；
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b.维护出入口的交通秩序；
c.对外来车辆和人员进行验证和换证；
d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入物业服务小区；
e.严禁携带危险物品进入物业服务区；
f.遇有外来人员将大件物品带出物业服务小区，即与物主核实，并作登记。
g.为业主提供便利性服务。
巡逻岗的任务：
a.按规定路线巡视检查，不留死角；
b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作；
c.对物业服务小区内的可疑人员进行检查防范；
d.物业服务小区安全检查；
e.装修户的安全检查；
f.防范和协助公安部门处理各类治安案件；
g.防范和制止各类违反小区管理制度的行为。
2、管理措施：
（1）实行半军事化管理，制订各项秩序维护员管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强秩序维护员的工作责任心。
（2）强化秩序维护员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高秩序维护员的思想素质和业务技能，每年组织不少于4次会操。
（3）加强秩序维护员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。
（4）严格执行秩序维护巡更点到制度，确保巡逻质量。
（5）监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。
五、消防管理方案
结合物业小区特点，尤其有高层楼宇的消防管理是物业管理的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合住宅的实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主、物业财产安全。
1、管理内容：
（1）做好消防监控中心的管理；
（2）做好消防设施、器材的管理；
（3）保持消防通道的畅通；
（4）加强物业小区装修期间的消防安全管理；
（5）严禁携带、储藏易燃易爆物品；
（6）防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。
2、管理措施：
（1）制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；
（2）制订消防事故处理预案，防患于未然；
（3）建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；
（4）定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；
（5）做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；
（6）制止任何违反消防安全的行为；
（7）积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传达消防知识；
（8）发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警
六、清洁绿化方案
清洁绿化作为物业管理的重头戏，是小区内不可缺少的部分，关系到整个小区的形象，也是测定环境质量的一个重要指标，故拟订以下管理方案：
1、管理内容：
（1）绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。
根据气候，给花木适量浇水。
根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；
及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗；
制定预防措施，防治病虫害；
做好恶劣天气花草树木的保护工作；定期修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。
（2）清洁卫生：通过日常保洁工作，使小区公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。
（3）地下车库：每天清扫地坪，轻抹各类标志牌，随时处理大面积油渍、积水；每周冲洗地坪，去除下水道口杂物；每月对墙身进行去渍和除尘；每季清洁、擦拭照明系统，天花及管道外除尘。
2、管理措施：
（1）建立绿化保洁制度，狠抓落实；
（2）按操作规程进行规范操作；
（3）加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能；
（4）以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查（“三查”指：清洁督查巡查、管理员巡查、管理部经理抽查）；
（5）抓好绿化保洁人员的行为规范管理，要求服装统一、标识齐全、言行文明。
七、房屋、设施设备管理方案
房屋特别是共用设施设备的管理，直接影响到小区的形象、业主的使用效果和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。故拟订以下管理方案：
1、管理内容：
（1）房屋公共部位维护管理：根据交房进度，小区内房屋可分为业主已领房和空置房。
租户已领房：
房屋交付时，服务中心应及时与租户签订物业管理公约，书面告知装修管理规定，督促业主按规定办理装修申请手续，并建立业主档案。屋顶不得安装任何设施设备，楼道墙面、地面、扶手、电梯前厅应根据业主装修进度，采取保护性措施，以确保房屋质量和美观，并督促业主和装修队在装修施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线设施。装修垃圾实行袋装化管理，严禁高空抛物。装修结束后，应注重房屋公共部位的养护和修缮。
空置房：
空置房（含业主托管房）移交后，服务中心应每月通风打扫一次，并对房屋和设施全面检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表），对发现的问题，或尽快处理，或及时
报告开发商，并督促其予以解决。
（2）设备设施维护：
a.电梯在装修期间实行保护性管理；
b.小区内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护；
c.公共卫生设施每天检查一次；
d.水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次；
e.电梯机房设备，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；
f.消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护；
g.供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次；
h.消监控系统设备按相关维护方案检查养护；
i.电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次；
j.业主自用水电设施的维修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。
2、管理措施：
（1）制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程；
（2）维修人员持证上岗，操作规范，维修及时；
（3）抓好维修人员技术培训，提高业务素质；
（4）建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率；
（5）加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；
（6）加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。
八、人力资源管理方案
一流的物业必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工队伍的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。
1、管理内容：
（1）按照合理的人才结构配置各类人才；
（2）任人唯贤，量材录用；
（3）开展业务培训，全面提高业务素质；
（4）进行业绩考核，优胜劣汰。
2、管理措施：
（1）制定岗位职责，做到责、权、利分明；
（2）建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性；
（3）加强思想作风建设，树立全心全意为租户服务的观念和企业的品牌意识；
（4）岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合：
（5）全面考核，做到公开、公平、公正。
九、档案管理方案：
1、管理内容：
（1）工程档案；
（2）业主档案；
（3）工作档案；
（4）财务档案；
（5）文件档案。
2、管理措施：
（1）制定档案管理制度，并严格执行；
（2）按照档案管理要求，分门别类，编目造册，方便查阅，利于管理；
（3）专人管理，责任到人，存放有序，管理规范；
（4）配置专门的档案管理用房和必要的设施设备，以满足档案管理要求；
（5）根据档案资料的形式、性质，采用不同的管理手段，科学管理，确保档案资料完整、安全；
（6）实现电脑化管理，提高管理水平。
篇2：物业管理师物业管理实务试题汇编之早期介入与前期物业服务(附答案解析)
物业管理师物业管理实务试题汇编之早期介入与前期物业服务(附答案解析)
一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)
1．早期介入是指()建设单位根据项目开发建设的需要所引人的物业服务的咨询活动。
A、物业办理入住前
B、新建物业竣工之前
C、新建物业竣工时
D、物业办理人住时
【答案】B
【解析】本题考查的是考生对早期介入概念的理解。早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业服务的咨询活动。故本题选B，有关内容可参见教材第68页。
2．前期物业服务是指()的物业服务阶段。
A、物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止
B、物业销售开始至物业办理人住为止
C、物业竣工验收开始至业主大会选聘物业服务企业为止
D、物业办理人住开始至业主大会选聘物业服务企业为止
【答案】A
【解析】本题考查的是考生对前期物业服务概念的理解。前期物业服务是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止的物业服务阶段。故本题选A，有关内容可参见教材第68页。
3．前期物业服务服务对象是()。
A、建设单位
B、承建单位
C、全体业主
D、建设单位、物业产权人
【答案】C
【解析】本题考查的是考生对前期物业服务的掌握程度。前期物业服务的服务对象是全体业主，并按规定向业主收取物业服务服务费用。故本题选c，有关内容可参见教材第68页。
4．早期介入分为以下哪几个阶段实施()。
A、可行性研究、规划设计、建设、销售、竣工验收阶段
B、可行性研究、规划设计、建设、销售阶段
C、规划设计、建设、销售、竣工验收阶段
D、可行陛研究、规划设计、建设、销售、竣工验收、承接查验阶段
【答案】A
【解析】本题考查的是考生对早期介入的掌握程度。早期介入分为可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。故本题选A，有关内容可参见教材第68页。
5．早期介入的服务对象是()。
A、建设单位
B、承建单位
C、物业产权人
D、全体业主
【答案】A
【解析】本题考查的是考生对早期介入的掌握程度。早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。故本题选A，有关内容可参见教材第68页。
6．早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业服务的()活动。
A、服务B、咨询C、管理D、监理
【答案】B
【解析】本题考查的是考生对早期介入概念的理解。早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业服务的咨询活动。故本题选B，有关内容可参见教材第68页。
7．前期物业服务最明显的特点是()。
A、管理服务呈现波动和不稳定状态
B、经营收支一般呈现收支不平衡和亏损状态
C、沟通与协调
D、前期物业服务的特定内容是以后常规物业服务的基础
【答案】D
【解析】本题考查的是考生对前期物业服务特点的掌握程度。由前期物业服务工作的内容分析可知，前期物业服务的许多工作，尤其是前期物业服务的特定内容是以后常规期物业服务的基础，对常规期物业服务有着直接和重要的影响。这是前期物业服务最明显的特征。故本题选D，有关内容可参见教材第76页。
8．前期物业服务的职责是在新建物业投入使用初期建立物业服务服务体系并提供服务，其介于()。
A、早期介入与常规物业服务之间
B、早期介入与前期物业服务之间
C、前期物业服务与常规物业服务之间
D、常规物业服务之后
【答案】A
【解析】本题考查的是考生对前期物业服务特点的掌握程度。前期物业服务的职责是在新建物业投入使用初期建立物业服务服务体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业服务之间，故本题选A，有关内容可参见教材第76页。
9．在整个物业项目实施过程中，不属于早期介入阶段的是()。
A、规划设计阶段
B、物业承接查验阶段
C、竣工验收阶段
D、销售阶段和建设阶段
【答案】B
【解析】本题考查的是考生对早期介入内容的掌握程度。早期介入的内容包括：可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。选项B“物业承接查验阶段”属于前期物业服务，故本题选B。有关内容可参见教材第71页。
10．对早期介入的必要性说法不正确的是()。
A、早期介入可以从源头上堵住漏洞
B、早期介入可以减少房地产开发建设的纠纷
C、早期介入可以杜绝建设销售过程中存在的问题
D、早期介入可以在物业开发建设初期把不利于物业服务、损坏业主利益的因素尽可能消除或减少
【答案】C
【解析】本题考查的是考生对早期介入必要性的掌握程度。C选项“早期介入可以杜绝建设销售过程中存在的问题”应为“可以避免或减少建设销售过程中存在的问题”，故本题选c。有关内容可参见教材第69页“早期介入的必要性”的内容。
二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)
1．早期介入的作用有()。
A、优化设计
B、有助于提高工程质量
C、制止售房时的不合理承诺
D、为前期物业服务作充分准备
E、有助于提高建设单位的开发效益
【答案】A B D E
【解析】本题考查的是考生对早期介入作用的掌握程度。早期介入的作用有：①优化设计；②有助于提高工程质量；③有利于了解物业情况；④为前期物业服务作充分准备；⑤有助于提高建设单位的开发效益，故本题选A、B、D、E。有关内容可参见教材第69～70页“早期介入的作用”的内容。
2．早期介入规划设计阶段的主要内容有()。
A、根据规划和配套确定物业服务服务的基本内容
B、就物业的结构布局、功能方面提出改进的建议
C、提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进建议
D、根据物业服务成本初步确定物业服务服务费的收费标准
E、就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议
【答案】B C E
【解析】本题考查的是考生对早期介入的内容的掌握程度。早期介入规划设计阶段的内容有：①就物业的结构布局、功能方面提出改进意见；②就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；③提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进建议；④就物业服务用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。选项A“根据规划和配套确定物业服务服务的基本内容”和选项D“根据物业服务成本初步确定物业服务服务费的收费标准”属于可行性研究阶段的内容，故本题选B、C、E。有关内容可参见教材第7l～72页“早期介入的内容”的内容。
3．前期物业服务期间，物业服务企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括()。
A、物业共用部位、共用设施设备承接查验
B、为建设单位开发物业项目提供物业服务专业技术支持
C、装修管理
D、工程质量保修处理
E、业主人住
【答案】A c D E
【解析】本题考查的是考生对前期物业服务内容的掌握程度。在前期物业服务期间，物业服务企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括物业共用部位、共用设施设备承接查验，业主人住，装修管理，工程质量保修处理，物业服务项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业服务的特殊内容。故本题选A、c、D、E，有关内容可参见教材第75页。
4．前期物业服务的特点有()。
A、管理服务呈现波动和不稳定状态
B、经营收支一般呈现收支不平衡和亏损状态
C、与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案
D、前期物业服务的特定内容是以后常规物业服务的基础
E、从物业服务的角度对开发建设项目提出合理化意见和建议
【答案】A B D
【解析】本题考查的是考生对前期物业服务特点的掌握程度。前期物业服务的特点包括：①由前期物业服务工作的内容分析可见，前期物业服务的许多工作，尤其是前期物业服务的特定内容是以后常规期物业服务的基础，对常规期物业服务有着直接和重要的影响。这是前期物业服务最明显的特征；②前期物业服务的职责是在新建物业投入使用初期建立物业服务服务体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业服务之间；③管理服务呈现波动和不稳定状态；④经营亏损，故本题选A、B、D。有关内容可参见教材第76～77页“前期物业服务的特点”的内容。
5．物业服务企业参与竣工验收，主要作用和目的是()。
A、掌握验收情况
B、收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题
C、为物业的承接查验做准备
D、参与验收结论
E、派出工程技术人员，对工程进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议
【答案】A B C
【解析】本题考查的是考生对物业服务企业参与竣工验收的作用和目的的掌握程度。物业服务企业参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。在参与验收时，应随同相关验收组观看验收过程，了解验收人员、专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。故本题选A、B、C，有关内容可参见教材第75页。
6．在物业项目的建设阶段，物业服务早期介入的内容主要有()。
A、与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案
B、就物业的结构布局、功能方面提出改进建议
C、提供设备设施的设置、选型及服务方面的改进意见
D、配合设备安装
E、对内外装修方式、用料及工艺等从物业服务的角度提出意见
【答案】A D E
【解析】本题考查的是考生对物业服务早期介入内容的掌握程度。B选项“就物业的结构布局、功能方面提出改进建议”和c选项“提供设备设施的设置、选型及服务方面的改进意见”属于早期介入“规划设计阶段”的内容，而不是早期介入“建设阶段”的内容。故本题选A、D、E，有关内容可参见教材第73页。
7．在前期物业服务期间，物业服务企业从事的活动和提供的服务，除包含物业正常使用期间所需要的常规服务，还包括()。
A、物业公共部位承接查验
B、物业公用设施的承接查验
C、业主入住
D、业主专有部分的保修处理
E、装修管理
【答案】A B c E
【解析】本题考查的是考生对前期物业服务内容的掌握程度。在前期物业服务期间，物业服务企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括物业共用部位、共用设施设备承接查验，业主人住，装修管理，工程质量保修处理，物业服务项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业服务的特殊内容。故本题选A、B、C、E，有关内容可参见教材第75页。
8．前期物业服务沟通协调主要包括()。
A、供水、供电部门
B、政府主管部门
C、社区居民委员会
D、开发商
E、规划设计单位
【答案】A B c D
【解析】本题考查的是考生对前期物业服务沟通协调的掌握程度。在前期物业服务期间直接涉及的单位和部门有政府行政主管部门、社区居民委员会、开发建设单位、物业服务企业、业主、业主大会及业主委员会等；相关的单位和部门有城市供水、供电、供气、供暖等公共事业单位，市政、环卫、交通、治安、消防、工商、税务、物价等行政管理部门。故本题选A、B、C、D，有关内容可参见教材第76页。
9．在整个物业项目实施过程中，前期管理主要包括()。
A、物业承接查验阶段
B、物业人住阶段
C、业主大会选聘物业服务企业阶段
D、建设阶段
E、竣工验收阶段
【答案】A B C
【解析】本题考查的是考生对早期介入与前期物业服务的掌握程度。前期管理包括：物业承接查验阶段、物业人住阶段和业主大会选聘物业服务企业阶段。D选项“建设阶段”和E“竣工验收阶段”属于物业早期介入阶段。故本题选A、B、C，有关内容可参见教材第68页。
10．在整个物业项目实施过程中，早期介入主要包括()。
A、规划设计阶段
B、物业承接查验阶段
C、竣工验收阶段
D、销售阶段
E、建设阶段
【答案】A c D E
【解析】本题考查的是考生对早期介入内容的掌握程度。早期介入的内容包括：可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。B选项“物业承接查验阶段”属于前期物业服务。故本题选A、c、D、E，有关内容可参见教材第71页。
11．物业服务项目前期运作阶段，管理资源的完善与优化的具体内容包括()。
A、管理制度的完善
B、物资配备到位
C、物业服务人员到位
D、服务规范的完善
E、管理用房到位
【答案】B c E
【解析】本题考查的是考生对物业服务项目前期运作的掌握程度。物业服务项目前期运作阶段，管理资源的完善与优化的具体内容包括：管理用房到位、物资配备到位和物业服务人员到位。故本
题选B、C、E，有关内容可参见教材第75页。
三、案例题
1．物业服务的早期介入对于优化设计、提高工程质量等的好处是不言而喻的。请问：(1)分别站在开发商和物业服务企业的角度，阐述物业服务早期介入对于开发商和物业服务企业的有利之处。
(各不少于两个方面)(2)说明早期介入的作用是什么?(3)说明早期介人在物业建设各阶段有哪些主要内容?
【答案】
(1)物业服务的早期介入对开发商的好处很多。
①作为开发商在开发建设中需要一个好参谋，特别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用人需求的物业服务公司的意见，从而最大限度地完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、提高效益，最大限度地促进产品销售。
②开发商在开发建设中需要一个好帮手，特别需要有专业经验的物业服务公司，协助其解决建房过程中发生的各种各样的问题，如工程监理问题、设备选型与安装问题、业户入伙问题、售后服务问题、工程遗留问题等等。
③开发商需要一个事业上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事业，开发销售更多更好的楼盘，而不是西瓜芝麻样样要，到头来，芝麻沾手西瓜溜掉。
物业服务的早期介入对物业服务公司非常重要。
①通过早期介入，物业服务公司可以从未来潜在业户的立场，尽早地了解工程项目的客观情况，促使开发商纠正设计施工中大量的不当之处，避免潜在业户使用物业、房产公司销售物业、物业管
理公司管理物业中产生不尽的烦恼与遗憾。
②物业服务公司可以及时做好业户入伙与前期物业服务的准备，实现物业服务服务的高起点、高标准，使广大业户受益。
③减少开发商在销售阶段不利于物业服务的承诺，减少日后物业服务不必要的麻烦。
(2)早期介入的作用包括：优化设计、有助于提高工程质量、有利于了解物业情况、为前期物业服务作充分准备、有助于提高建设单位的开发效益。
(3)早期介入的内容：
可行性研究阶段：①根据物业建设及目标客户群的定位确定物业服务的模式；②根据规划和配套确定物业服务服务的基本内容；③根据目标客户情况确定物业服务服务的总体服务质量标准；④根据物业服务成本初步确定物业服务服务费的收费标准；⑤设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业服务框架性方案。
规划设计阶段：①就物业的结构布局、功能方面提出改进建设；②就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；③提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；④就物业服务用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。
建设阶段：①与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；②配合设备安装，确保安装质量；③对内外装修方式、用料及工艺等从物业服务的角度提出意见；
④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。
销售阶段：①完成物业服务方案及实施进度表；②拟定物业服务的公共管理制度；③拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；④对销售人员提供必要的物业服务基本知识培训；⑤派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业服务咨询服务；⑥将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归人物业服务档案。
2．A大厦入伙之初，管理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多，主动优惠对大多数户内维修暂时采取了无偿提供的方式(若当初就把这一想法向业主客户讲清楚，恐怕办了好事也不会惹出后来的麻
烦)。入伙满一年后，鉴于小区的经济运行状况，管理处决定按照法规规定，开始据实收取户内维修费用。然而这本来合情合理的做法，却遇到了不小的阻力。请问如果你是该项目经理，你准备如果突破阻力，把人室维修工作引入正轨?
【答案】
(1)管理处起草并在公告栏张贴了《致业主客户的一封公开信》。公开信引用物业服务法规，详细介绍了物业服务费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴。
(2)说明了当初无偿提供户内维修的初衷，使大多数业主消除了“交了物业服务费，管理处就应包办一切”的误解，对户内维修有偿服务表示认同。
(3)针对个别业主客户不理解这一情况，继续深入做工作。
(4)要求维修人员上门维修时必须保证时效和质量。
(5)管理处还公开户内维修的收费标准，同时，告知业主客户有选择服务商的权利。
篇3：前期物业管理前期介入协议
前期物业管理前期介入协议
甲方：乐山市z房地产开发有限责任公司
乙方：
为了优化设计、提高工程质量以及开发效益，同时为做好前期物业管理准备工作，提高物业管理水平，根据《合同法》及有关物业管理法法规，本着“平等、自愿”的原则，经甲乙双方协商，甲方特委托乙方为“z花苑一期”提供前期介入物业服务。特签订以下协议：
一、物业基本情况如下
名称:“z花苑”小区一期
类型:商业、住宅小区
位置:z县建设路新兴街66号
建筑面积:（预测面积）
二、甲方的权利与义务
1、协议期内甲方有权对本协议所服务的项目以“物管服务：乐山市宏利物业管理有限公司”的标准署名方式进行广告宣传，未经乙方书面许可，甲方不得以任何其他署名方式进行宣传。
2、甲方对乙方的服务管理实施监督检查，根据乙方提交的前期介入工作内容，按项目进展分阶段确定前期介入工作量，并有权进行全面考核评定。
3、甲方须尊重乙方前期介入服务人员，积极配合乙方的服务工作。
4、甲方免费提供乙方在本项目现场办公场所，并负责报销所产生的合理的办公管理费用及派驻服务人员的工资。
5、签收乙方提供的报告等书面材料。
三、乙方的权利与义务
1、乙方根据在物业管理专业领域多年积累的人才、经验、管理模式、管理制度、品牌等优势为甲方提供前期介入物业服务。
2、前期介入人员有权要求甲方工作人员对乙方提出的意见或建议给予书面反馈，对于甲方因未及时采纳或拒绝乙方建议而产生的不良后果乙方不承担责任。同时，对甲方提出的合理化建议予以充分考虑，接受甲方的工作监督。
3、乙方应遵守协议约定，自觉履行协议条款，提供优质的前期介入物业服务。
4、当甲方需要更换乙方派驻的服务人员（须提出正当合理的更换理由）或乙方因特殊原因出现人事变动时，乙方须至少提前一周派出新任服务人员跟随原人员熟悉本项目情况及办理工作交接，保证本项目的服务正常运作不受影响。
5、在服务期内对甲方的合理服务需求给予充分的配合，与甲方保持良好的沟通联系。
四、协议期限
自本协议签订之日起至本项目交房（20**年8月30日）止。
五、乙方派驻人员
前期物业介入服务期间，乙方根据甲方要求和物业服务工作内容及范围派驻相应服务人员。
六、费用支付及方式
前期物业介入服务期间，乙方所产生的办公管理费用实行乙方申请，甲方审批，给予报销支付；乙方派驻的服务人员工资由乙方提工工资标准，甲方核实，由甲方按月支付发放。
七、违约责任与赔偿
甲乙双方任何一方若有违反本协议内任何条款的行为，守约方有权依照本合同条款终止本协议，并具有通过法律程序追偿违约方责任之权利。如属双方的过失，则视具体情况由双方分别承担违约责任。
八、终止合同
在下列情况下，甲方可提前壹个月书面通知乙方无条件终止本协议：
1、在履行本协议时，因乙方或乙方驻场人员管理不善、严重疏忽造成重大事故、投诉并导致经济损失的，或不能够及时配合甲方工作要www.pmceo.com求以及在本协议项下有意或蓄意之过失等行为的情况。
2、若乙方或乙方驻场人员发生严重违约时，乙方在收到甲方说明过错的书面通知后5个工作日内未予纠正的情况。
3、因乙方或乙方驻场人员的原因，造成甲方形象或声誉严重损害的，或造成本物业商业机密泄露的情况。
九、纠纷解决
因在履行本协议所发生的或与本协议有关的一切争议，应通过友好协商加以解决。通过协商不能解决时，则任何一方可向本物业所在地人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，除双方有争议正在进行诉讼的部分外，本协议应继续履行。
十、经双方协商一致，双方可对本协议的条款进行修改并签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
十一、本协议执行期间，如遇不可抗力，致使一方无法履行时，双方均不承担违约责任。
十二、本协议及其附件中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规执行。十三、本协议甲乙双方签字生效，一式肆份，甲、乙方各执两份。
甲方签章：乙方签章：
法人代表：法人代表：
年月日年月日