本文提要：住宅物业的建设单位,在商品房预售前,必须按照建设部《前期物业管理招标投标暂行办法》(建住房[20**]130号)文件要求,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅物业规模小于2万平方米的......
(呼房办发[20**]100 20**年11月10日起施行)为了认真贯彻执行国务院、自治区《物业管理条例》,规范物业管理活动,维护物业买受人和物业管理企业的合法权益,根据《呼和浩特市物业管理实施办法》要求,就如何实施前期物业管理做出如下规定:
一、开发建设单位在办理《房地产开发建设项目手册》时,须认真填写前期物业管理情况,同时将物业管理方案报市物业管理处审核并备案。
市物业管理处对建设项目的前期物业管理实行动态跟踪监督管理。
物业管理方案应当包括以下内容:
1、物业管理区域规划总平面图;
标明物业管理办公用房、经营性用房、业主委员会用房、社区居委会用房、警务室,车棚、车位、车库及其它设施、设备、公建等位置。
2、物业管理区域主要技术经济指标;
3、物业管理服务等级及收费标准;
4、小区达到封闭式管理、出入口设有门卫室;
5、主出入口设有明显的小区平面示意图、宣传栏及小
区内设有路标、组团、幢、单元、户门等标号;
6、预留空调安装位置及安装冷凝水收集管;
7、根据物业实际合理布设垃圾中转站、垃圾箱、果皮箱等卫生设施;
8、按规划要求配置机动车、非机动车停车场所;
9、水、电、暖、道路、排水、绿化等基础设施设备完善,有道路及环境设计规划平面图;
(其中绿地布局合理、花草树木与建筑小品配置得当) (物业经理人:www.pmceo.com)
二、住宅物业的建设单位,在商品房预售前,必须按照建设部《前期物业管理招标投标暂行办法》(建住房[20**]130号)文件要求,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅物业规模小于2万平方米的,经市物业管理处批准,可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。其他类型的物业管理,提倡通过招投标方式选聘物业管理企业。
违反本规定的不予办理预售房许可证,并根据国务院《物业管理条例》第六章第五十七条由市物业管理处责令限期改正,给予警告,逾期不改的处10万元以下的罚款。
三、前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
对于政府直接组织开发的和10万平方米以上的住宅小区必须通过公开招投标的方式选聘物业管理企业。
招标人采取公开招标方式的应当在公共媒体上发布招标公告,并同时在呼市政府网上发布免费招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称和地址,招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的,应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书,投标邀请书应当包含前款规定的事项。
四、招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前,提交以下材料报市物业管理处备案:
(一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;
(二)招标公告或者招标邀请书;
(三)招标文件;
(四)法律法规规定的其他材料。
五、通过招投标方式选聘物业管理企业的,招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作:
(一)新建现售商品房项目应当在现售前三十日完成;
(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;
(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前九十日完成。
六、建设单位与选聘的物业管理企业应当参照国家制定的前期物业服务合同示范文本签定书面合同,合同自签定之日起30日内报市物业管理处备案。
七、开发建设单位必须在物业销售前,将业主临时公约向物业买受人明示,在与物业买受人签定物业买卖合同时,要求业主对业主临时公约做出书面承诺。
物业买卖合同中必须包含前期物业服务合同约定的内容。
八、开发建设单位办理物业承接验收手续时,应当向物业管理企业移交下列资料:
1、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件;
4、物业管理所必须的其他资料。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时,将上述资料移交给业主委员会。
违反本规定的,根据国务院《物业管理条例》第六章第五十九条由市物业管理处责令限期改正,逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。
九、建设单位应当按照规划,以不低于其开发建设规模千分之三的标准在物业管理区域内配置物业管理用房。物业管理用房包括业主委员会和物业管理企业的办公用房和经营用房。(来自:www.pmceo.com)
违反本规定的,根据国务院《物业管理条例》第六章第六十四条,由市物业管理处责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。
十、市物业管理处参加开发建设项目的物业管理验收。未经物业管理验收或验收不合格的,按照《房地产开发建设项目手册》的规定不予办理房屋权属登记手册。开发建设单位须在验收前30日内,向市物业管理处提交物业管理方案的有关资料。
十一、本办法由呼市物业管理处负责解释。
十二、本办法自发布之日起施行。
篇2：房地产前期物业管理控制程序
1.目的
通过对前期物业管理的控制,确保房屋保持正常的使用功能,为住户提供良好的居住环境,满足住户的需要。
2.范围
本程序适用于公司开发工程项目的前期物业管理工作。
3.职责
3.1策划与营销中心负责组织开展前期物业管理工作。
3.2工程部负责联系施工单位进行工程质量问题的处理工作。
4.控制程序
4.1 策划与营销中心参与工程项目的竣工验收工作,掌握工程的基本情况和质量状况,根据物业的规模、设施、环境等具体情况,组织物业管理机构。
4.2 接管验收
4.2.1 由策划与营销中心根据物业管理移交的安排,组织前期物业管理机构、项目部和有关的设计、施工、监理单位进行物业的接管验收。
4.2.2 物业接管验收各方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物,核实其质量状况和使用功能及有关的文件资料,对检查验收中发现的问题,由项目部组织在规定的期限内进行整改。物业管理机构负责对检查整改情况在"物业管理接管验收记录表"中进行记录。
4.2.3 接管验收合格后,由参加验收各方在"物业管理接管验收记录表"中签署验收合格意见,办理工程项目的有关文件资料的移交工作,移交文件资料主要包括:
a)工程项目的整套技术资料;
b)工程质量保修书和工程使用说明书。
4.3 由物业管理机构负责组织物业管理队伍,制定有关的管理制度:
4.3.1 根据物业的规模、等级合理确定组织机构和岗位设置,满足前期物业管理的要求。
4.3.2 组建清洁、保安、绿化、维修等管理队伍,对招聘人员签定用工合同,作好岗前技能培训。
4.3.3 制定各项管理标准、岗位工作标准及其它的有关规章制度,并作好培训工作。
4.4 联络、沟通社会有关部门,包括:街道、公安、交通、环卫、卫生、市政、园林、教育、公用事业和文化娱乐等部门,建立代办服务项目的管理网络。
4.5 办理前期物业管理的入伙手续
4.5.1 及时向住户发送有关的入住函件,包括:"入伙通知书"、"入伙手续书"和"收费通知书"。
4.5.2 做好住户入住的服务工作:
a)向住户介绍物业区域的情况,接收住户的咨询;
b)住户签定"管理公约";
c)组织住户验收房屋,验收合格后进行房屋的移交;
d)根据房屋的设计结构情况以及国家和地方有关装修的法律法规要求,制订"装修管理规定",做好对住户装修的有关服务工作。
4.6 由策划与营销中心组织物业管理机构开展物业管理的日常工作:
4.6.1 保洁绿化工作,执行Q/TZH-WI-038《环境卫生与绿化管理办法》。
4.6.2 治安保卫工作执行Q/TZH-WI-037《前期物业安全管理办法》。
4.6.3 工程质量保修执行Q/TZH-WI-029《工程质量保修管理制度》。
4.6.4 物业管理机构根据"管理公约"规定的收费标准和方法,收缴物业管理费。
4.7依据Q/TZH-WI-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》,做好顾客意见投诉的处理工作。
5.质量记录
5.1 QR23-01 物业管理接管验收登记表
5.2 QR23-02 入伙通知书
5.3 QR23-03 入伙手续书
6.支持性文件
6.1 Q/TZH-WI-037《前期物业安全管理办法》。
6.2 Q/TZH-WI-038《环境卫生与绿化管理办法》
6.3 Q/TZH-WI-029《工程质量保修管理制度》
6.4 Q/TZH-WI-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》
篇3：房地产公司质量手册:前期物业管理控制工作程序
房地产公司质量手册：前期物业管理控制程序
1.目的
通过对前期物业管理的控制，确保房屋保持正常的使用功能，为住户提供良好的居住环境，满足住户的需要。
2.范围
本程序适用于公司开发工程项目的前期物业管理工作。
3.职责
3.1策划与营销中心负责组织开展前期物业管理工作。
3.2工程部负责联系施工单位进行工程质量问题的处理工作。
4.控制程序
4.1策划与营销中心参与工程项目的竣工验收工作，掌握工程的基本情况和质量状况，根据物业的规模、设施、环境等具体情况，组织物业管理机构。
4.2接管验收
4.2.1由策划与营销中心根据物业管理移交的安排，组织前期物业管理机构、项目部和有关的设计、施工、监理单位进行物业的接管验收。
4.2.2物业接管验收各方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实其质量状况和使用功能及有关的文件资料，对检查验收中发现的问题，由项目部组织在规定的期限内进行整改。物业管理机构负责对检查整改情况在“物业管理接管验收记录表”中进行记录。
4.2.3接管验收合格后，由参加验收各方在“物业管理接管验收记录表”中签署验收合格意见，办理工程项目的有关文件资料的移交工作，移交文件资料主要包括：
a)工程项目的整套技术资料；
b)工程质量保修书和工程使用说明书。
4.3由物业管理机构负责组织物业管理队伍，制定有关的管理制度：
4.3.1根据物业的规模、等级合理确定组织机构和岗位设置，满足前期物业管理的要求。
4.3.2组建清洁、保安、绿化、维修等管理队伍，对招聘人员签定用工合同，作好岗前技能培训。
4.3.3制定各项管理标准、岗位工作标准及其它的有关规章制度，并作好培训工作。
4.4联络、沟通社会有关部门，包括：街道、公安、交通、环卫、卫生、市政、园林、教育、公用事业和文化娱乐等部门，建立代办服务项目的管理网络。
4.5办理前期物业管理的入伙手续
4.5.1及时向住户发送有关的入住函件，包括：“入伙通知书”、“入伙手续书”和“收费通知书”。
4.5.2做好住户入住的服务工作：
a)向住户介绍物业区域的情况，接收住户的咨询；
b)住户签定“管理公约”；
c)组织住户验收房屋，验收合格后进行房屋的移交；
d)根据房屋的设计结构情况以及国家和地方有关装修的法律法规要求，制订“装修管理规定”，做好对住户装修的有关服务工作。
4.6由策划与营销中心组织物业管理机构开展物业管理的日常工作：
4.6.1保洁绿化工作，执行Q/TZH-WI-038《环境卫生与绿化管理办法》。
4.6.2治安保卫工作执行Q/TZH-WI-037《前期物业安全管理办法》。
4.6.3工程质量保修执行Q/TZH-WI-029《工程质量保修管理制度》。
4.6.4物业管理机构根据“管理公约”规定的收费标准和方法，收缴物业管理费。
4.7依据Q/TZH-WI-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》，做好顾客意见投诉的处理工作。
5．质量记录
5.1QR23-01物业管理接管验收登记表
5.2QR23-02入伙通知书
5.3QR23-03入伙手续书
6．支持性文件
6.1Q/TZH-WI-037《前期物业安全管理办法》。
6.2Q/TZH-WI-038《环境卫生与绿化管理办法》
6.3Q/TZH-WI-029《工程质量保修管理制度》
6.4Q/TZH
-WI-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》