商铺经营服务管理
商铺方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中，往往会把商铺经营管理范畴的租赁管理，广告筹划、新项目开发同时委托给物业管理公司，以配合其商铺的经营管理．作为物业管理公司也应将商铺经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧密地联系起来。
1 租赁管理
出租方式的管理 主要是在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范围及类别；附近商铺楼宇的空置率；承租户的经营特色；商铺所处的位置。另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因素。租金计算可采用两种形式，一种先规定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。
一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。
1.1 竞标租赁的注意事项：
严格审定投标者的资格，主要是审核其个人或公司的商业零售管理经验、经营业绩，资信状况及经营品种是否符合行业规定等；
投标的程序须规范、严密、全面，尤其是租金的计算方式及规定，预付竞标租金的保证方式，有关撤回投标的规定，以及中标后延时签约的赔偿，应作更为周全和深人的考虑。
1.2 协议租金出租的注意事项：
在和业户签订租赁协议之前亦应了解承租人的资格、经营管理经验，资金状况，以及目前所经营店铺的数目，业绩情况及所经营品种是否符合行业的规定等；
承租人的经营性质，经营范围，所经营的商品档次和质量．是否有能力进行一定投入的商业推广活动，从而使商铺的业务前景有较大的发展等。
1.3 租金条款
租金制定的参考因素：
要参考周边社区人口数目，流动人口的数目及可能吸引其他社区的顾客量、商铺地理位置的优劣，交通是否便捷等情况：
要参考商品经营的范围及类别、附近区域商铺的空置率、承租人的经营特色、承租人要承租的层次、位置等情况等：
要参考周围区域同行业的营业面积、租金状况、及经营状况等。
租金的组成要素：
租金的组成包括商铺固定投资的折旧、保险，贷款资金利息、投资回报率等。
水电能耗费、商铺管理酬金、商铺利润，物业管理费等。
大中修整改更新基金等累加应分摊到每平方米。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）等
2 广告策划
楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计要求或制作，必须由物业管理公司统一安装在合理位置； 广告策划是商铺经营服务管理的一项重要任务，就是要设法把顾客吸引进来，把承租人留住。因此要策划和组织各项商业推广宣传活动，如综合表演、纳凉晚会、模特表演，摄影展，商品使用演示等．
节日期间还可以相应地进行节日布置，既增添了商铺热闹兴旺的气氛，提高了商铺的文化氛圈，又扩大了商铺的知名度，吸引大批消费者来购物助兴。
协调好社会关系，与政府及其他组织机构保持联络，参与社会公益活动如捐助失学儿童等，会给业户带来潜在的商业机会。
3 项目开发
物业管理处还应不断增加服务项目，扩大服务领域．如：开办商铺儿童乐园，让儿童能尽兴地玩耍，父母能放心地购物：
开办商务中心，为业户提供传真、复印、打字、电报、长途电话、电子邮件等服务：
开办茶座．为顾客提供休憩，饮茶、品味小吃的场地：举办舞会、卡拉O、节日庆祝，年终联欢等文娱活动，活跃业户的文化生活：
办好商铺内部食堂．为业户提供清洁卫生、美味可口、物美价廉的饭莱，为顾客提供寄存包袋、代订报刊、代办保险、兑换零币等服务：
开办投币洗衣店、快速冲印照相店，鲜花店、礼品店、电脑屋等：
为顾客，业户提供全方位的服务，使顾客生活中的大多数服务要求都能在商业街中得到满足。
篇2：小区商铺物业管理服务协议
小区商铺物业管理服务协议
出租方（甲方）：_______房地产开发有限公司
承租方（乙方）：_________
根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲方与乙方的权利义务关系，双方在平等、互利、自愿的原则下，经友好协商，签订立本合约，双方共同遵照执行。
第一条 租赁位置
甲方出租的商铺位于中山市____镇________时尚汇A区第12幢1088号铺，建筑面积102.69平方米。
第二条 租赁期限
租期为3年，本合约从______年___月___日至______年___月___日止。
第三条 管理费交付
1、乙方应于每月1号前向甲方缴纳当月的管理费。
2、第一年：管理费为每月人民币：1838元；
3、第二年：管理费为每月人民币：2146元；
4、第三年：管理费为每月人民币：2454元。
第四条 商铺在装修时，须自觉遵守《_______装修管理规定》，如有违反相关规定。
1、物业公司有权制止、责令整改或作出相应的处理决定。
2、各商铺使用人不得擅自改变外立面的材料、颜色和款式；不得乱张乱贴影响门面雅观行为；凡属设置的各种招牌和广告牌，在安装前，必须先到客户中心（管理处）申报办理相关手续，并获得批准后方可安装。否则，按中山市城市管理有关法规，限期拆除。
3、一楼商铺的广告位，按配定位置归业主拥有，但由发展商统一规划、物业管理公司统一管理投入使用；二楼广告位权属归发展商拥有；并由发展商统一规划提供用户有偿使用（费用参照市场价商定）。
4、若违反本规定及_______《前期物业管理服务协议》和《业主公约》等相关条款者，所造成的一切损失及责任，由相关当事人（使用人）自行承担。
第五条 合同生效、纠纷解决
1、本合同经甲、乙双方签字后生效，即具有法律效应。
2、在履行本合约的过程中，若甲、乙双方发生争议或纠纷，由双方友好协商，如协商不成时，任何一方均可诉请中山市人民法院解决。
3、本合约如有未尽事宜，甲、乙双方可协商订立补充协议。补充协议与本合约具有同等法律效力。
4、甲、乙双方需提供的文件作为本合同的附件。
5、本合约一式两份，甲、乙双方各执一份。
第六条 经营说明
1、本商铺只能经营_______，乙方不得制造噪音，破坏商铺周围环境。如果有业主投诉乙方恼乱正常生活，甲方有权责令乙方立即改正，若情况比较严重者，甲方有权责令乙方立即停止经营。
甲方：_____房地产开发有限公司乙方：_________
法人代表：_________法人代表：_________
联系地址：_________联系地址：_________
身份证号码：_________身份证号码：_________
签订日期：______年___月___日签订日期：______年___月___号
签订地点：_________签订地点：_________
篇3：超市商铺物业服务协议
注册地址：中山市____镇____路________居
营业执照注册号：________
法定代表人：____联系电话：________
乙方(租赁单位)______万家便利超市有限公司
注册地址：____________
营业执照注册号：____________
法定代表人：________联系电话：__________
根据法律、法规和有关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就，建筑面积平方米(最终面积按实测面积为准)实行物业管理的有关问题达成一致意见，特订立本协议，双方共同遵守。
一、前期装修管理(详见附件一：《商铺室内装饰装修管理服务协议》)
二、物业管理服务期限、物业管理费及其它
第一条：物业管理服务期限：从房屋交付之日起计算期限为15年。
第二条：物业管理费的收取：房屋交付日，为第一个服务年的开始日。一个"服务年"指连续十二个月的期间。第1-7个服务年管理费按所租商铺的建筑面积每平方米1.50元/月计算，第8-15服务年管理费按所租商铺的建筑面积每平方米2.00元/月计算。乙方应于每季度十日前向甲方支付物业管理费，甲方应在收到当季物业管理费后的10天内提供发票，如甲方不能在上述时间规定内提供发票，乙方有权停止支付下季度物业管理费直至甲方提供物业管理费发票。
第三条：物业管理费支付方式：物业管理费应用人民币以转账方式支付到甲方指定的如下银行账号：
开户行：____________
户名：____________
账号：____________
第四条：乙方的水、电费直接到相关政府部门缴交，如因欠费导致停水、停电均自行负责。
第五条：乙方逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之5交纳滞纳金。若乙方无故拖欠物业管理费超过规定支付的时间30日以上，甲方有权采取单方面终止服务，并依法有权向乙方追讨，其追讨方式包括但不限于：上门协调催收、委托律师发函催收、提起诉讼等方式，直至清偿全部拖欠的物业管理费及滞纳金为止。
三、双方的责任和权利
第六条：甲方的权利和义务
1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理(所属租赁范围内的物业水、电、安全、卫生、维修均由乙方负责)；
2、将商铺装饰装修的注意事项和限制条件进行公告或书面告知乙方，按照中华人民共和国建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》规定及附件一《商铺室内装饰装修管理服务协议》监督乙方进行有关的装饰装修工程；
3、对乙方所租赁的商铺装修或改造时的方案进行监督和审查并及时提出意见；
4、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；
5、协助乙方做好安全保卫工作。
第七条：乙方的权利和义务
1、乙方应遵守国家法律、法规，依法经营；
2、按时向甲方交纳物业管理费及其他应由乙方承担的费用；
3、乙方不得在租赁的商铺内贮存危险、易燃、违禁物品；
4、严格按规定的时间进行经营，不得给小区业主的正常生活带来影响。
5、不得独占、损坏共用部位、共用设施设备或擅自改变其使用功能。因搬迁、装饰、装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，经甲方同意后方可进行并在约定的期限内恢复原状，造成甲方或第三方损失的，应承担赔偿责任；
6、乙方在租赁的商铺内需要安装或者使用超过水、电表容量的任何水电设备，应事前征得甲方同意，并由乙方负责到有关部门办理增容手续，费用由乙方负担。
7、乙方如需安装排烟井道，必须在征得商铺业主同意的情况下提交安装图纸给甲方报审并经有关部门审批同意后，方可在房屋外部适当的位置安装，安装的设备所产生的噪音、废气要符合国家环保标准。如因超标引起业主、住户投诉或因此原因导致小区业主拒交物业管理费，由乙方负责改善、解决。
8、商铺外广场的商家促销时间需与乙方超市经营时间一致。
9、乙方所在公司的员工未经甲方许可不得进入小区，乙方的送货车辆如需进入小区或车场必须按指定区域停放，不能影响小区车辆的正常出入和停放。
10、商铺外广告招牌设计和安装必须保证使用物业结构不受影响和经政府主管部门批准，相关报批手续和费用均由乙方自行承担。如广告招牌因倾倒、坠落致甲方或第三方人身伤亡或财产损失的，乙方需承担全部赔偿责任。租赁期间如经营需要须悬挂宣传品，乙方必须征得甲方同意后在保证安全和不影响住户的情况下方可悬挂。
四、附则
第八条：本协议签订后甲乙双方需要变更协议条款或有其他事项需要补充约定的，应当协商一致后以书面形式签订补充协议。
第九条：本协议在履行中如发生争议，双方可以通过协商解决，协商不成的，双方同意向有管辖权的仲裁委员会申请仲裁或依法向人民法院起诉。
第十条：本协议一式两份，具有同等法律效力。本协议由甲方存1份，乙方存1份。
第十一条：本协议自双方代表人签字并加盖公章之日起生效。
五、附件：
1、附件一：《商铺室内装饰装修管理服务协议》；
2、附件二：《垃圾清运协议》
甲方：________物业管理有限公司乙方：________万家便利超市有限公司
代表人(签名)：________代表人(签名)：________
____年____月____日____年____月____日