小区物业管理收入管理制度

　　为规范小区物业项目业务流程，加强小区物业收入管理及预算监控，依据集团财务管理制度有关规定，制定本制度。

　　一、项目承接

　　1、合同管理

　　1.1物业承接项目并签订合同后，应及时将合同复印件交财务备案。

　　2、收费项目及标准

　　2.1管理处主任接收小区项目后，整理小区档案，将楼盘数量、面积、入住情况及收费标准等资料报财务备案。

　　2.2管理处主任按合同约定确定本小区的收费项目，包括：物业管理费、车位费、代收水电费、装修押金等，将收费项目及收费依据等情况报财务备案。

　　2.3管理处主任需结合小区特点，制定小区收费管理办法，明确收费周期（按月、按季、半年或一年预收等），报财务备案。

　　二、小区物业管理费

　　1、管理处主任职责

　　1.1应收确认

　　1.1.1按合同约定的收费标准，以户为单位制作"业主收费测算表"，汇总计算年度收入规模，经业务领导签批后，报财务备案。

　　1.1.2管理处主任每月初提报业主收费标准变动情况说明，经业务领导签批后，报财务备案。

　　1.2收费

　　1.2.1安排专人负责小区收费，并将收费员名单报财务。

　　1.2.2每日检查收费员收费及开具收据情况，监督收费员将收取的现金交存银行，妥善保管由收费员交回的"现金交款单"及收据，核对交款数与收据开具数及"现金日记账"是否一致，并在"现金交款单"上签字确认。

　　1.2.3经物业总经理授权，管理处主任有一定的物业费打折权限，按规定由业主填写"物业费打折申请表"，经管理处主任签字确认后，交收费员，由收费员按打折后标准收费。（该表要存档，以备核查）

　　1.2.4开发商补贴及赠送部分，管理处主任编制"开发商补贴及赠送物业费测算表"，经开发商签字确认后，交业务经理审核签字。

　　1.2.5管理处主任凭审核后的"开发商补贴及赠送物业费测算表"填写"发票开具申请单"到财务开具发票。管理处主任负责将发票转交给开发商，并及时向开发商收取款项，直接由开发商将款项电汇至公司账户。

　　1.2.6每月30日，管理处主任与收费员对账，核对交款金额与"现金交款单"、"现金日记账"是否一致。并将"现金交款单"及收据交财务，填写"发票开具申请单"，经财务核对后开具发票，确认收入。

　　1.2.7每月30日，管理处主任应提报小区收费月度说明分析，对实收金额与收费进度应收金额进行分析。

　　1.2.8每季度末，管理处主任提报收费情况说明，对实收金额与收费进度应收金额进行分析，报物业总经理审批。

　　2、收费员职责

　　2.1依据"业主收费测算表"的收费标准，制作"物业管理收费明细表"。

　　2.2收费员负责及时向业主收费，按规定开具收据，认真逐笔登记"现金日记账"，在摘要中注明房号、业主姓名、缴费期间等。

　　2.3对符合物业费打折条件的业主持经管理处主任签字的"物业费打折申请表"，由收费员核对后收费，在"现金日记账"及收据上注明打折优惠金额，妥善保存"物业费打折申请表"备查。

　　2.4每日终了，由收费员将现金交存银行，将"现金交款单"、所开收据与"现金日记账"交管理处主任，由管理处主任核对"现金交款单"、"现金日记账"与所开收据金额是否一致，核对后在"现金交款单"签字确认。

　　2.5每月30日，与管理处主任对账，核对交款金额与"现金交款单"、"现金日记账"是否一致。

　　三、其他收费项目管理

　　1、车位费

　　1.1管理处主任于年初初步预计车位费收取规模，并于每月提报车位费变动情况，以此为依据确认预算收入。

　　1.2车位费收取期间与物业费保存一致，收费管理按物业费管理办法执行。

　　1.3车位费的开票项目于物业费分开。

　　2、装修押金

　　2.1业主需装修时，按规定交纳装修押金。

　　2.2管理处收取装修押金后开具收据，按规定及时将款项存入公司账户。

　　2.3退装修押金时，需填写"退还押金申请单"，经管理处主任签字后凭收据退回装修押金。

　　四、财务监控

　　1、收入确认

　　1.1财务依据合同，审核"业主收费测算表"收费标准及年度收入规模。

　　1.2对向小业主收取的物业费，每月30日与管理处主任对账后，由管理处主任填写"发票开具申请单"，及时开具发票，确认收入。

　　1.3对开发商补贴的物业费，由管理处主任凭审核后的"开发商补贴及赠送物业费测算表"填写"发票开具申请单"到财务开具发票，确认收入。

　　1.4对收取的车位费，按规定以"特约服务费"形式开具发票，确认收入。

　　1.5对收取的装修押金，以押金形式入账管理，退还押金时由交款人填写"退还押金申请书"，经管理处主任签字后支取。

　　2、收据管理

　　2.1每月审核由管理处主任交回的收据，查看编号是否连续，金额是否正确，开具是否准确规范。

　　2.2不定期抽查收费员收据开具情况，检查其是否准确规范开具收据，是否逐笔开具收据。

　　3、现金管理

　　3.1财务加强对小区物业收费现金的管理，要求管理处主任及时督促收费员将收取的现金交存银行。

　　3.2要求管理处主任每日、每月定期与收费员对账。

　　3.3不定期抽查收费员现金收费操作流程是否规范，现金是否及时交存银行，是否逐笔登记"现金日记账"，收取款项是否与"现金日记账"一致。

　　4、对账

　　4.1财务每月与管理处对账，截止日为每月30日。与管理处主任核对实际交款数与"现金日记账"、所开收据金额是否一致。

　　4.2财务每季度末对账后，要求管理处主任提报季度费用收取情况说明，分析费用收取情况、预算完成情况、差异因素分析及整改措施等。

篇2：物业管理营业收入渠道

　　物业管理营业收入渠道

　　物业管理营业收入主要包括主营业务收入和其他业务收入(如多种经营收入)，其中，主营业务收入又包括物业管理费收入和物业经营收入(如房产销售与出租收入)等。

　　一、物业管理费收入

　　物业管理费是指在物业管理范围内，物业管理公司为业主或用户提供标准服务和委托服务所收取的有偿服务费。

　　物业管理公司在根据业主或用户的需要向其提供服务时，可收取相应的有偿服务费，而形成物业管理费收入。但是，物业管理收费数额的大小并不能由物业管理公司随意确定，而是应当根据物业管理公司向业主或用户所提供服务项目的不同性质，分别实行政府定价、政府指导价和协议定价来确定:

　　1.公共服务费

　　按照《××市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》(见附录六)的规定，商品住宅物业管理公共服务费应按物业管理范围内各业主(或用户)所占房屋建筑面积或按户分摊。其费用构成为:管理费，服务人员的工资和按规定提取的福利费，楼内公用设施维修及保养费，绿化管理费，清洁卫生费，保安费，办公费，物业管理公司固定资产折旧费，法定税费。物业管理服务的利润不超过15%，房屋所有人应支付前述各项费用。房屋用户除缴房租外，同时还应缴付清洁卫生费和保安费。

　　(1)住宅管理费由物业管理公司管理人员经费、办公经费等构成，收取标准由市房管局提出，经市物价局核定后执行。1995年标准为:多层住宅每户每月3~5元，高层住宅每户每月5~10元。住宅管理费由业主向提供管理服务的物业管理公司支付。

　　(2)非居住房屋管理费，不论是营业用房，还是办公用房，均按租金的25%计算，由房屋业主支付。

　　(3)清洁、保安服务费按物价管理机关的批准执行。1995年标准为:住宅每户每月3~6元，由房屋居住户支付;非居住房屋按每平方米建筑面积0.2~0.5元/月计算，由房屋使用人支付。

　　清洁、保安服务费的收取，应根据住宅区域的实际情况，由物业管理公司与业主管理组织或业主代表协商，在上述规定范围内制定具体收费标准，并订立相关服务制度。清洁、保安服务费应实支实收，合理分摊。

　　2.高层住宅电梯和水泵运行费

　　高层商品住宅的电梯和水泵运行费用，由电梯驾驶人员经费开支、实际耗用的电费构成。具体收费由业主管理委员会和物业管理公司商定的服务方式、时间，按实结算，单独列账，并按各房屋所有人的建筑面积比例合理分摊。

　　公有住宅出售后，高层住宅电梯、水泵运行费的收取办法和标准由市房管局规定。

　　3.专项服务收费

　　专项服务是为某些业主(或用户)群体提供的特定服务。该项服务可使部分人受益，如高层电梯维修管理、检修楼宇的公用设施。专项服务的收费，原则上以成本价格收取，按各业主的建筑面积分摊。

　　4.委托服务收费

　　为满足业主(或用户)特别需要而提供的个别服务，只为那些愿意接受或主动要求的人提供，一般与业主(或用户)的日常生活关系密切，如代管车辆、代管房屋、代购商品、代接送子女入托、土木工程维修装饰、清洁委托等。特约项目的收费，凡物价部门已有规定的，按规定执行;暂未规定的，由委托人与物业管理公司协商议定。

　　二、物业经营收入

　　物业管理公司通过经营业主管委会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得经营收入，如开展房产的销售或租赁、经营停车场等。这些经营业务都可收取相当可观的佣金，而形成相应房产销售与出租等经营收入。例如，物业管理公司为房地产开发公司销售房产，一般按售房收入的2%~4%收取佣金:或视销售价格的高低，确定不同的提成比例。如果在售房合同中特别约定，那么佣金也可由房地产开发公司和购房业主各付2%。如果物业管理是委托管理形式，则物业管理公司代业主出租房产，双方可签定协议，由业主支付年租金收入的3%~5%的佣金。佣金的计付主要有以下二种方式:

　　1.业主实行物业出租方式

　　佣金标准按业主年租金收入的3%~5%计取，业主每年支付一次或分多次支付，具体由双方协商确定。

　　2.业主实行物业出售方式

　　佣金标准按业主售房收入和物业约定使用年限计取。年佣金=(售房收入÷物业约定使用年限)×5%

　　三、多种经营收入

　　由于物业管理在我国还是一个启动时间不长的行业，人们收入水平又普遍较低，目前各物业管理公司所收取的费用是微利的，有些公司甚至是赔本经营，所以，物业管理公司要生存和发展就必须增加积累，扩大经营规模，因而要靠多种经营取得收入。多种经营收入是当前物业管理公司发展不可忽视的重要资金来源。

　　有些新建住宅小区，由房地产开发公司按该物业总建筑面积的0.5%，拨给物业管理公司开展多种经营使用，或以成本价转让给物业管理公司。

　　物业管理公司开展多种经营活动的范围非常广泛，但是，物业管理公司要搞好多种经营，则要把自身优势与有利机会结合起来。物业管理公司自身优势，主要体现在围绕物业管理来开拓多种经营领域，比如，物业管理公司开办建材公司、装修装饰材料公司、卫生洁具公司，以及利用小区建设的配套设施开办商业服务、餐饮服务、信用社、储蓄所、电影院、卡拉OK厅、健身房、幼儿园、职业介绍所、婚姻介绍所等等。对大型的物业管理公司业说，其多种经营可以涉足物业开发经营，形成物业开发经营、管理与服务一条龙;对有条件的物业管理公司来说，则可以在其他领域进行多种经营，当然，所要付出的代价可能要更大。

　　总之，要按“一业为主、多元经营”的方针，发展多种经营业务，即从市场需求出发，以发展与物业管理相关的多种经营业务为主，诸如超市、百货、副食品等商业，洗熨、沐浴、餐饮、幼托、娱乐、旅游、邮电、搬家等服务业，银行、信用社等金融业，房产中介、咨询、建筑装潢等房地产业，这样，就发挥了物业管理公司的优势，既能满足物业业主和用户的多种需要，又能增加物业管理公司的资金来源，弥补物业管理经费的不足。因此，物业管理公司应想方设法开展多种经营活动。

篇3：公寓营业收入审核流程

　　公寓营业收入审核流程

　　一、出纳员每日上午8点到前台，根据昨日前台收入日记表记录收取现金，在《前台收银交接本》上签字，填写"前台收入交款单"一式两联，一联前台留存，一联出纳记账。

　　二、会计每日上午8点到前台收取昨日入住登记单、客人账单、押金收据底联、电脑交易汇总、前台收入日记表，根据以上原始单据审核无误后，编制营业收入日报表报财务经理。若发现不符，应立即查证，并备注说明。

　　三、据收入日报表中明细内容，登记收入账、往来账。

　　四、月未电脑打出长包房所发生的费用总账单，一份送交客人签收认可，一份与客户单据核对后留存财务部。

　　五、财务经理不定期对收入报表进行抽查审计。

　　签署人：z物业管理有限公司