谈民营物业服务企业的生存发展
经过22年的风雨兼程，中国物业服务从一个鲜为人知的新生事物，逐渐发展成为被社会认可的国民经济产业类别中的重要行业。物业服务行业的发展过程，也是物业服务企业求生存求发展的过程。从物业服务的市场发展情况来看，先后出现的物业服务企业不外乎四种：一是由传统的房管所、房改处改制而成的物业服务企业；二是房地产开发商组建的物业服务企业；三是随着机关后勤社会化的推进，一些企事业单位机构调整、人员分流，将后勤部门转为独立核算的物业服务企业；四是随着国企改革的深入和国家宏观经济环境的变化，涌现出来的新型的民营物业服务企业。
随着我国经济体制转型、国有企业改革深入推进以及物业服务行业的长足发展，民营物业服务企业成长迅速：在温州，民营物业服务企业达到124家，占行业总数的91.2%；深圳、广州、上海、北京、杭州、重庆等地的民营物管企业也发展迅速，市场占有份额不断扩大。但也有资深的社会人士、行业专家警示：“在我国，民营物业服务企业要想发展、壮大、成为行业的主流，还需要一个漫长的过程......”。那么，究竟民营物管企业的生存状态怎样?发展前景如何?本文略作论述，以期抛砖引玉，引发社会各界以及行业人士深层次的思考。
一、民营物业服务企业是社会和行业发展的必然产物
所谓民营物管企业，是由某一民间集体不可分割的共同拥有全部或部分企业所有权，并直接地去进行经营的经济实体。在这个范畴内，非国有资本、集体资产和企业员工个人参股为主要构成因素的企业组织形式都属于民营物业服务企业。民营机制之所以引人注目，主要在于和它相对照的是国有企业由于长期的计划经济体制带来的弊端影响着它的发展，在于民营企业与国有企业相比有着明显的活力。正是在这种特定的社会条件下，民营经济以其表现出来的优势受到了社会各方面的广泛关注。正如任何事物都有其自身发展规律一样，民营物业服务企业的发展也是社会和行业发展到一定阶段的必然产物。
1、国家政策的催生。
1997年9月，党的十五大把“以公有制为主体、多种所有制经济共同发展”明确确定为我国社会主义初级阶段的基本经济制度以后，国家的宏观经济环境发生了很大变化，个体经济、私营经济的法律地位和政治地位都得到进一步提高；20**年11月，党的十六大报告中鲜明地提出了两个“毫不动摇”和一个“统一”：即“一是必须毫不动摇地巩固和发展公有制经济，二是必须毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济发展”；“坚持公有制为主体，促进非公有制经济发展，统一于社会主义现代化建设的进程中”；在新修改的章程中，也明确提出要把“其他各个社会阶层的先进分子吸收到党内”，给予了个体经济、私营经济等民营经济更高的政治地位，也为民营企业的大量涌现提供了良好的社会环境和市场环境。同时，随着国企改革的深入，国有经济布局调整，国有资产“有进有退”，逐步从一些竞争性行业中退出。传统工业、服务业、零售贸易业领域内的国有企业从原来单一国有产权发展为混合产权甚至国有资产完全退出，从而催生了一大批改制民营企业。由于物业服务行业属于典型的服务性行业，属国有经济的退出领域，因此，国有物管企业改制渐成热潮，民营物业服务企业阵容不断扩大。
2、行业发展的需求。
经过20多年的发展，物业服务已经成为国民经济的组成部分。建设部在“九五”计划中明确提出：房地产业跨世纪发展的主要任务之一是加快物业服务的发展步伐，促进房地产市场体系的完善；实现房地产主辅业分离，规范发展物业服务业；今年9月1日，全国《物业服务条例》正式实施，对行业的规范发展、物业服务企业的规范运行等都提出了更高的要求。这些无疑为具有明晰产权制度、灵活经营机制的民营物管企业提供了展示自我的舞台。
3、企业自身的需要。
随着行业发展的日渐规范以及物业服务市场化程度的不断成熟，行业市场对物业服务企业提出了更高的要求，如：其服务性质的基础性就要求服务工作的细化、量化；其服务对象的多样性则要求服务模式要因“物”制宜，以“特”制胜等等。而国有物业服务企业在其长期发展运作中所积累的弊端很大程度上难以满足行业市场的要求，这不可避免地制约了企业的自我发展。在行业发展处于这种“瓶颈”状态之时，就急需企业进行自我调节，而只有民营企业所具备的这些优势才能冲破“瓶颈”，取得新的发展。于是不少国有物业服务企业为了自身发展，积极寻求产权制度改革。深圳的莲花、龙城、长城等一批知名国有物业服务企业纷纷改制转轨，加入民营企业行列，不少老牌国有物管企业的改制正在紧锣密鼓的筹备之中。
二、影响民营物业服务企业发展的不利因素
尽管民营物管企业发展迅猛，但在近期内不可能以强者的态势出现，这源于它的“先天不足”：
1、社会对民营物管企业存在观念障碍。
因受长期以来计划经济的影响，政府、媒体、社会很大程度上还残留着“迷信国企，质疑民企”的思想观念，对民营企业特别是对发展历史还不太长的民营物业服务企业存在一定偏见。同时，我国的社会信用体系尚未建立，企业的资信等级难以通过市场的方式得到体现，民营物管企业毫无疑问与老牌国有物管企业不在同一起跑线上。从国家的宏观政策上来说，虽然给予了民营企业生存发展的大环境，但很多实施细则还没有跟上，这从客观上也抑制了民营物业服务企业的发展。
2、不同起源的民营物管企业面临着不同的发展问题。
对于由民间资本发起组成的物业服务企业来说，规范发展是一个不可忽视的问题。不少民营物管企业不同程度地存在着“家族化”管理的问题。家族化不仅仅包括家族对企业所有权的控制，更为重要的是在关键管理岗位上使用家族成员或自己人的内部继任方式，在领导和决策风格上家族化，在内部管理上非制度化和非程序化，从而导致决策的随意性，给企业成长带来莫大风险。
对于由国企改制而来的民营物业服务企业来说，存在着改制以后的转制问题。由于历史原因，这类企业遗留问题多多：一是人员沉淀严重。在企业还属国有性质时，企业“婆婆”多，社会关系复杂，物业服务给人们的印象也就是“扫扫地”、“看看门”，不需要太高的文化和技能，于是自然而然地成了一个人员的“蓄水池”，可用、不可用的人全往物业公司塞，造成一般工作人员富余，而真正具专业水准的骨干就寥寥无几，就给改制后的企业带来了短时间内无法卸下的沉重包袱；二是思想观念落后。企业体制改革了，而大部分干部员工的思想观念却还停滞在“老国企”状态，还残留着吃“大锅饭”时期的“等”、“靠”、“要”思想，工作效率低下，创新意识薄弱，没有市场竞争观念，与企业体制形成鲜明的反差。观念的改变需要一个较长的过程，并且改变观念比树立观念更难；三是企业形象已被定位，很难有新的突破。这些企业改制后，虽然在质量管理、服务意识、企业文化等方面做了很大改进，但是社会各界已给这些企业打下了“老国企”的烙印，短时间内不会改变已固有的定位；四是部分企业资产不良。企业在与母体剥离时所形成的不良资产，使企业背上了沉重的历史包袱，制约了企业自身的发展。因此，改制企业能否适应市场的需求，随着产权制度的变化，建立起符合企业实际的现代企业制度，是这些企业改制能否成功、能否生存和发展的关键。
三、民营物业服务企业具有广阔的发展前景
虽然民营物业服务企业现阶段不能与老牌物业服务企业直接抗衡，但其迅猛的发展势头已引起政府、社会、行业的高度关注。中国物业服务协会常务副会长徐俊达在一次行业研讨会上指出：“要正确认识民营物业服务企业在我国物业服务行业中的地位和作用......民营企业要克服困难，在激烈的市场竞争中站稳脚跟，不断发展壮大，成为我国物业服务行业中的一支生力军。” 事实上，民营物业服务企业面临着前所未有的发展机遇，理由是：
1、民营物管企业的自身优势决定了它的竞争优势。
民营物管企业最大的优势是其良好的运作体制非常适应现阶段社会和行业的发展需要。如：
①民营物业服务企业产权清晰，人员精炼，运作成本低，对市场反应敏锐，决策效率较高，遇到重大事项进行决策时不必经过太多的程序和反复讨论的过程，只经调研确认无误后，可在短时间做出果断决策，便于抓住机遇，容易找到新项目；
②民营物管企业具有较强的市场忧患意识，其体制创新、管理创新灵活适用，紧随时代步伐，这是每一个发展中企业所迫切需要的；
③民营物业服务企业用人观念不像有些国有企业那样论资排辈、能上不能下。“能者上，庸者让”、“优胜劣汰”、“薪酬与业绩紧密挂钩”等现代用人机制可在民营物管企业得到充分体现，人才成长速度要比国有企业要快得多；
④民营物管企业实施的完全是市场化的分配制度，绩效考核实事求是，使员工的收入与效绩挂钩，并通过效绩考核全面培养职业经理人，让员工得到合理的甚至超值的回报，这种健全的分配体制能最大限度地激发企业全员的创业热情；
⑤个性化服务、差异致胜是现代物业市场的特点，而这是老牌国企的劣势所在，这种现状为民营物管企业提供了合适的发展空间。
2、行业的规范发展给民营企业带来了福音。
我国首部《物业服务条例》的出台，标志着物业服务步入规范化发展轨道，使行业发展有章可循，有法可依，这必将推进行业的进步与发展。并且，《条例》第24条中明确规定：住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。这给民营物业服务企业带来了平等竞争的机会。同时，与《条例》相配套的相关实施细则的出台，物业服务行业的法制环境和市场环境将会大大改善。
3、中国入世为民营物管企业提供了契机。
中国加入WTO以后，首先将导致物业服务市场的扩大，尤其使物业服务利润相对较有保障的中高档的物业服务需求增加；其次，外资物业服务企业的进入，会带来新的竞争理念和管理模式，从而促使国内物管市场竞争更加激烈，民营物管凭借其较高的敏感度和较好的接受能力，会抢得一定的市场份额。
民营物管企业虽然面临着诸多机遇，但对每一个企业来说，竞争还是残酷的，这需要从业人员有良好的业务素质、服务意识以及高度的心理承受能力，要能够“忍辱负重”，才能求得生存和发展。国家建设部已明确提出要鼓励民营企业的规范发展，这无疑给民营物管企业打了一支强心针，相信民营物管企业最终会在残酷的市场竞争中杀出一条血路来，并逐步发展壮大，成为行业的主力军。
四、几点建议
1、民营物业服务企业应致力于营造良好的“政治环境”。
中国民营企业从诞生的那一天起，就是在一种特定的“政治环境”中生存和发展。深圳华为、四川希望集团、陕西海星等明星民营企业的成长历程，清晰地证明了民营企业政治营销的重要性。在民营企业中，深圳的华为公司应该称得上是一位“政治明星”，它获得的从中央到地方政府的支持力度是许多民营企业望尘莫及的：中央领导来深圳，都会到华为去看看，深圳市委市政府有关领导更是亲自出面为华为解决订单和贷款问题，这些无疑为华为的高速发展提供了良好的条件。地处内陆的陕西海星集团为什么能够在短时间内做强做大，并在1999年就能够拿到上市指标，与有一个好的政治环境有很大的关系。企业的政治环境一部分是人家营造的，一部分是自己营造的。营造政治环境的前提是，你要有相当的学识，就政治问题你可以和当政的人去对话，在政治方面你是很熟悉的，你对他是关心的，你对他是了解的。他们关心的不是你这个产业，严格地讲，你去和他谈电脑，他第二天就不见你了。他有可能问“需要解决什么问题?”解决了这就完了。你要能就他关心的问题和他讨论，跟他交谈流，最后变成朋友。这时候，他才能设身处地给你营造一个非常宽松、非常自如的环境。
中国物业服务行业从诞生起，就自觉承担起了较多的社会责任，比如深圳同行提出的大力开展社区文化宣传活动，寻求社会效益、环境效益、经济效益统一的经营模式，解决市内下岗员工再就业问题，等等，这些措施在物业服务行业初期，确实起到了很好的作用，为物业服务企业赢得了较好的发展环境。而对于新生的民营物业服务企业来说，更需要政府的扶持和帮助，不管是通过实际行动赢得政府的支持也好，通用投身公益事业使政府刮目相看也好，通过自己已取得的政治地位直接参与和影响政府决策也好，通过种种努力，使民营物业服务企业的政治地位得以逐步提高，发展环境得以逐步改善，在行业中的权重也会日益增加。
2、民营物业服务企业应致力于建立现代企业制度。
由民间资本发起的民营物业服务企业和由国企改制而来的民营物业服务企业同样存在着建立现代企业制度的问题。民营物业服务企业只有真正建立起符合市场经济要求的、切合企业实际的内部决策机制、监督机制、激励机制、分配机制，才能使体制上的优势转化为竞争优势。一是要建立起科学的决策机制，使企业的决策更符合市场实际需求；二是要有行之有效的监督机制，要解决好企业所有者对经营者的监督问题。特别是对于改制而来的民营物管企业来说，这一点事关企业成败。现在行业中不少改制企业均采取了员工持股的方式，这当然可以很大程度地提高员工的主人翁责任感，从而有效提高工作效率；但同时，如果不能解决好监督机制问题，让权利集中在缺乏监督的少数经营者手中，则很可能会造成新的矛盾；三是要有良好的分配和激励机制。企业的竞争是人才的竞争，吸引和留住人才是企业能否在21世纪夺取“制控权”、形成战略性竞争优势的关键。良好的分配和激励机制，就是要使人才有归属感，心甘情愿地为企业效劳。如联想集团实施的“期权计划”、中关村科技园的“技术入股”、华为的“知本主义”等，使公司发展与员工的个人利益休戚相关、唇齿相依，从而促进企业的发展。
3、民营物管企业要加强企业的综合经营能力。
企业经营能力的强弱直接影响到企业的生存和发展，而“经营”是一门综合性较强的学科，这需要经营者独具慧眼，运筹帷幄，充分利用自身以及各方资源，科学、有效地将“死”钱变“活”钱，为企业注入新的血液，为企业发展提供强有力的资金保障；再者，企业经营所带来的良好经济效益将相对提高企业对股东和员工的回报率，这从另一方面调动了股东和员工的积极性，从而使企业呈良性循环的势态飞速发展。
4、民营物管企业要培育自己的企业家--职业经理人。
物业服务职业经理人是指专门从事企业经营和管理服务的专业经理，它不是一种职务，而是一个具备某种能力和精神特征的社会群体。职业经理人代表着双重身份：一是企业的决策者，二是企业内部运作的首席执行者。这要求职业经理人必须具备企业文化气氛的培育和评价、内部管理、市场拓展、职员评价、队伍建设、资源配置和物业服务研究及评价等素质，并且要紧跟时代步伐，不断拓展物业服务新视野，创新管理理念，构建适应市场经济动态管理模式。如是，企业前景将无限广阔。
篇2：中国民营物业管理企业希望在前
中国民营物业管理企业希望在前
中国民营物业管理企业现在之所以没有以强者的姿态出现，有其历史的和现实的原因。
还有外部生存环境问题。以物业管理的“主流”--有企业作参照系，目前民营物业管理企业的外部生存环境极为严峻。
一、民自物业管理企业缺乏市场支撑
现在市场中物业管理企业70％属于开发商自办，20％属于房管所改制或后勤单位改制。也就是说，70％的开发商自办物业管理企业有开发商的“米”可以下锅。20％的房管所改制或后勤单位改制企业可以利用改制前的物业资源，也可以利用其政府的“权利资源”占有市场。那么，剩下的10％民营物业管理企业怎么办呢？只有自己去找“米”。从哪儿找呢？从市场中去抠，而且这个市场是已经被预先瓜分过一次的，若从食物链的角度去论述，民营物业管理企业是处于较低一级的，所以，拿到市场份额这块“奶酪”的难度可想而知。
二、民营物业管理企业缺乏资金主持
据统计，在服务行业的投资中，国有经济投资占60％左右。而占80％以上的国有物业管理企业具备雄厚的资金实力自不待言，开发商办的物业管理公司也有资金实力，唯民营公司在资金运作方面非常艰难。一般人认为，物业管理不属于资金密集型行业，不需要太多的资金投入。实际上，要提升物业管理的技术水平必须有资金支持。上市融资对民营物业管理企业来说，现在还只能是一个梦想，至于银行借贷，则是难于上青天。只有依靠微利的管理费等收入的缓慢积累，慢慢向先进水平靠拢。
三、民营物业管理企业缺乏政府支持
对政府而言，任何企业应不分国企、民营身份，只要合法并遵守游戏规则即可。而事实上，政府所制定的游戏规则，客观上起到了抑制民营物业管理企业的作用。这是因为，在物业管理发展至今的20多年历史中，国有企业发挥了至关重要的作用，而且可以说，20多年的历史是由国企缔造的。因此，政府在制定相关政策时，所依据的是国企所创造的事实。比如，在资质的认定上，国家一级资质企业必须具备七个条件，这七个条件有着极为严格的限制，而不具备一级资质的企业，在全国范围内最多只可承接30万平方米以下的物业项目，甚至不可出省承接项目。由于历史的原因，纯粹具有独立产权的民营物业管理企业，在资质认定的条件上不具备优势。
民营物业管理企业的希望在哪里？为迎接民营物业管理企业的春天，我们应该做哪些事情？
一、加快推进“分业经营”的步伐
物业管理与房地产业“分业经营”的提法至今已有两年了。而且已形成一致共识，但实际推行的速度却很缓慢。一段时间以来，物业管理公司与业主间的矛盾重重，从媒体报道的情况来看，与“分业经营”没能有效推行颇有关联。“分业经营”应至少明确以下两点：
一、是房地产业与物业管理行业必须彻底脱离“父子”甚至“祖孙”关系。
对开发商开办新的物业管理企业，要通过制定有效的条件予以限制，对已存在的，则通过改制等方式实现脱钩。二是房地产商新开发的项目实行物业管理，必须彻底实现社会公开公平招投标。按现行法规规定，在物业未入伙或入伙但业主达不到成立业委会法定人数的情况下，开发商仍以最大业主的身份对物业管理单位的选择有决定权，如不公开招投标，已成立物业管理公司的开发商仍会将项目交给自己的物业管理公司，这对靠市场吃饭的民营物业管理公司来说，有失公允。
二、进一步完普物业管理的法制环境
要确立物业管理招投标的透明度、程序性、公正、公平与公开，须由政府部门牵头组建物业管理专业招投标委员会和物业管理招投标专家库，由这些专业人才承担物业管理项目的招投标工作。无论是开发商新开发的项目，还是已由业主委员会管理的二手项目，当其需要新的物业管理公司时，均需要经过物业管理专业招投标委员会同意，在满足他们的管理质量、价格等要求的前提下，由其从专家库中选聘评委，最终项目花落谁家，决定权就在这些专业评委手中。同时如若能对物业管理招投标子以立法，则会使各方面的权益得到更有效的保。
三、加紧实施企业间的兼并与重组
据报载，20**年间，北京的物业管理公司平均每家管理物业的建筑面积仅为15.5万平方米。这样小的管理面积怎会有竞争力？当国外先进的物业管理企业进入中国市场时，这种现状是很难与其抗衡的。因此，必须走兼并联合的道路。怎么联合呢？这就需要政府的力量之手，一是限制小规模物业管理企业的发展，当在一定时间内小规模物业管理企业仍未能达标时，取消其市场资格，所属物业自然交由市场进行调节。二是政府对物业管理的资源进行科学评估，先评估出优良资产，然后以其作主体，将其他小规模物业管理企业联合到他身边来。这里面最关键的是资源的评估，将最具活力、最有发展前景的物业管理企业选出来，做中国物业管理的开拓者。
四、建设物业管理职业经理人队伍
地产、家电、IT行业等，基本上都引入了职业经理人制度，成为推动社会进步的有生力量，自身也取得了巨大的社会和经济效益。优秀的职业经理人将会改变企业的运营机制，成为管理的枢纽，成为许多产业有序发展的实际管理者。他们的管理不仅关系到企业的运营质量和利润，而且将直接影响到企业的健康成长。物业管理必须尽早走职业经理人道路。
五、加速物业管理的产业化进程
20多年来，我国物业管理的服务对象主要局限在住宅物业。服务内容也限于保安、清洁、维修三大类。而发展到今天，不仅业主的要求越来越高，物业管理的风险也越来越高，因各种原因受到损害的业主常常会向物业管理公司索赔几十万甚至上百万。而物业管理公司要增强抵御风险的能力，唯一有效的途径就是增强获利本领。在当前物业管理微利的现实情况下，就需要政府大力倡导、积极引导并大力推行物业管理的产业化进程。
六、制定公平的游戏规则
民营物业管理企业并不奢望游戏规则对自己有利，因为自己既不是规则的制定者，也不是制定规则所依据事实的创造者。但规则也是随着时间的前进而变化的，先进的规则应能推动行业的进步。现在，衡量一个物业管理公司的水平有几个关键指标，如管理面积、创建优秀小区的数量等，这也是政府制定的有关规则的重要内容，但对如何确认这些指标却没有规则。一个物业管理公司所管理物业的建筑面积是现在在管的，还是现在所有签约的，还是包括曾经管理现己解约的，有没有时间的限制。谁来审核这些数据，这都应是游戏规则的组成部分。再者，资质的认定本身已确认了该企业的实力，为其在市场上竞争增加了难以估量的分值。但如再限制其经营范围，对整个行业探索新的领域和新的发展道路会产生负面的影响。
实际上，民营物业管理企业作为弱势群体，对环境还有更多的希望。当这些希望暂时无法实现时，就要先练好“内功”，等待机会，蓄势待发。
篇3：民营物业管理将成市场主流
民营物业管理将成市场主流
我国物管企业从刚开始发展的纯国有性质已逐步演化成国有独资、国有参股、外资以及民营等多种经济成份并存的格局，并且这种格局随着时间的推移也在悄然发生变化，民营物管企业占据物管市场的主流地位将逐步形成。
一、物管企业经济属性的现状及特征
目前，仍有不少人对物管企业经济属性的现状及特征认识不清，认为目前仍然是国有物管企业占据市场主流地位。其实，这只是某些指标的反映，另外一些指标己显示目前民营物管企业实际上已经占据了市场的主流地位。
1、从管理规模上看，固有物管企业占主流地位
物管企业主要是从房地产开发企业衍生而来，而早期的房地产开发企业基本上是国有体制，由其所衍生的物管企业一般也是国有体制。由于长期以来物业管理基本上沿袭的是一种自建自管模式，因此，随着房地产开发企业开发规模的不断增加，其下属的物管企业管理规模也在不断增加。在物业管理非完全市场化的情况下，这种原先占有垄断性资源的物业公司能够通过市场接到更多的优质物管项目，使这些物管企业更加壮大，目前已有相当多的物管企业成为“庞然大物”。而后期出现的民营物管企业，虽然数目较多，但管理规模较小，占物业管理市 场的份额低。因此，从目前在管项目的角度分析，国有物管企业占主流地位。
2、从物管企业数量、注册资金上看，民营物管企业实质上已占主流地位
国有物管企业形成主要有三种形式。一是由国有房地产开发企业衍生而来，二是由房营所转制形成，三是由机关事业单位后勤制度改革形成。民营物管企业形成也有三种主要形式。一是由民营房地产开发企业衍生而来，二是由国有物管企业改制形成，三是新成立的民营物管企业。早期成立的物管企业主要是国有性质，但近几年注册成立的物管企业，以民营企业为主。从物管企业注册的数量来看，近几年新成立的物业公司数目特别多。目前，从工商注册的资料分析，就全国而言，民营性质的物管企业在企业数量、注册资金方面已经占据整个物管行业的主流地位，而且这种主流地位越来越明显。
3、从业主认同的角度上看，民营与国有基本相当，但民营物管企业的认同感呈上升趋势
由于人们对物业管理的服务性质认识不足，而且也由于业主对物业管理企业没有选择权，因此早期人们一般选择、认可国有物管企业，认为这些企业信誉好，一般不会出问题，即使出了问题也可以找到它。在深圳早期的物管企业改制中，就出现国有物管企业改制成民营物管企业，但得不到市场认可，最后不得不戴回国有帽子的例子。由于物业管理是一种服务性的行业，从经营属性上分析，它更适合民营物管企业发展。因此，随着后期部分民营物管企业入市后，民营物管企业低廉的价格与优质的服务让人们对物业管理有了更深的认识。近期笔者认识了两个业主委员会主任。一个是深圳民营小企业管理项目的业主委员会主任，该业主委员会主任认为小企业管理水平低，大企业管理水平高，因此，想炒掉原来的物业公司而聘请大型物业公司管理。另外一个是深圳大型物业公司管理项目的业主委员会主任。由于国有大企业机构庞大，办事效率低下，管理品质低下，这让老百姓吃尽了苦头，因此，该业主委员会主任及业主们想选择一家机制灵活而又能提供优质服务的小物管企业。从目前的发展趋势来看，越来越多的业主更认可民营的物管企业。
4、经济越发达的城市，物管企业民营化程度越低
人们一般认为，经济越发达的城市，其商品的市场化程度也就越高。但是目前作为一种特殊商品的物业管理则恰恰相反。主要原因如下：一是从国有物管企业主要的三种来源来看，越大的城市，由于历史发展的原因，国有的成份越浓，因此相应产生了更多的国有物管企业，二是由于对物管企业参与竞标进行资质限制，国有物管企业很容易凭借其先天形成的垄断资源而获得项目，从而得到更大的发展，而民营物管企业则被排除在外，连参与市场竞争的资格都没有，民营物管企业的发展受到了很大限制；三是早期人们对物业管理认识不足，人们更愿认同国有物管企业而对民营物管企业不放心。因此，由于这些条件的限制，使得民营物管企业在大城市中发展更为困难，从而导致大城市物业管理的市场化程度反而低。
5、在中小城市中，民营物管企业已成为市场主流
实际上，目前在中小城市中，民营物管企业已占物管市场的绝对主流。主要原因：一是在中小城市，民营的房地产开发企业较多，因此，相应产生了较多的民营物管企业，二是由机关事业单位改制而产生的国有物管企业较少，三是由于中小城市物业管理收费低，物业管理企业经营困难，因此物管企业必须民营化才能求得生存和发展；四是由于物业管理项目不赚钱而且繁琐事多、遗留问题多，更多的房地产开发企业想甩掉包袱而将物业管理项目外包，因此物业管理的市场化程度反而高。做物业管理市场的人都明白，在深圳获取一个物业管理项目非常困难，因为深圳物业管理项目大多数挣钱，你有钱都买不到，因此没有物业管理市场存在。而在内地中小城市，大把的物业管理项目，人家送给你，你都不敢要，因为项目不挣钱，所以物业管理市场到处存在。
对物业管理市场产生误解的主要原因是长期以来，人们一直关注大城市特别是深圳的物业管理，把局部的深圳物管市场等同于全国的物管市场。
6、外资物管企业在我国成不了气候
在加入世贸之前，人们普遍认为，加入世贸后，外资物管企业将大量进驻我国。但是到目前为止，外资物管企业在我国并没有形成多大的影响，而且外资物管企业有逐步退出的迹象。大量现象表明，原先进驻中国的一些知名物管企业，其战线正在收缩，其发展优势正在减弱。由于物业管理是一种服务性行业，而且极易同质化，外资物管企业在人力资源、运作成本等方面并没有什么优势，外资物管企业在我国成不了气候。
二、物管企业民营化趋势演变加剧
在某些方面，民营物管企业已成为市场主流，但物业管理的民营化趋势还在加剧演变。
1、新入市的国有物管企业数目急剧减少
一方面，目前新成立的国有房地产开发企业将会非常少，因此由其成立固有物业公司的机会也非常少。另一方面，房管所改制工作已经基本结束，将不再会新增由房管所改制而产生的物业公司。再一方面，国有机关事业单位成立物业公司的主要目的是想减轻后勤工作压力。在以前一段时间内，成立这种性质的物业公司比较多。但从目前的情况看，成立下属的物业公司并没有完全减轻原单位的负担。现阶段及以后机关事业单位更情愿将物业管理项目外包给专业化的物业公司而不再自己成立物业公司，因此，由此而新成立的物业公司的数目将非常少。
2、国有物管企业通过改制，数目正在减少从物业管理的特征来看，固有物管企业并没有什么优势。目前国有物管企业所形成的优势是历史形成而不是由市场形成的。因此，国有物管企业要想生存，就必须改变体制。目前，大量的物管企业正在由国有体制向民营体制转化，国有物管企业数目正在减少。
3、大量民营物管企业入市由于物业管理投资较少、风险较小、收益稳定等特点，已吸引了大量的民营资本进入物业管理行业。通过近期工商注册资料可以看到，现阶段及以后仍会有大量的民营物管企业入市。因此，总量不会再增加只会减少的国有物管企业将被大量入市的民营物管企业所稀释，民营物管企业将真正成为市场主流。
文/梁柱