物业消防安全管理存在的问题以及思考
关键词：物业管理；消防安全；问题；思考
摘要：笔者通过分析当前物业消防安全管理存在的问题，提出了加强物业消防安全管理的措施。
物业管理，是指物业管理企业对城市中各类住宅物业及其配套的共用设施、设备和绿化、卫生、交通、治安、消防、环境等统筹进行维护修缮、整治等管理服务的活动。确保管理区域内业主及物业使用人的生命财产安全是物业管理的一项基本内容和工作，而消防安全管理在生命财产安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前我国的物业消防安全管理还存在着许多亟待解决的问题，因此要进一步推进物业消防安全管理，必须尽快建立健全物业管理服务体制和运作规范体系，形成与目前蓬勃发展的房地产经济和住宅商品化、社会化相适应的新型物业管理模式。
物业管理作为城市社区管理中一个重要的基层管理体系，在我国起步较晚，要走向成熟的社会化、专业化、企业化和经营化的物业管理，还有许多问题值得探索。消防安全管理作为物业管理的一项重要工作，目前还存在着许多亟待解决的问题。
首先，物业管理是建立在契约之上的民事商务行为，它涉及许多行业和广泛的经营管理内容。尽管这些年出台了一系列规范物业管理的法规、政策，但现有的法规、政策对物业消防安全管理的法律地位、管理责任、管理维护经费，以及法律责任未作明确的规定，致使物业消防安全管理中产生的大量矛盾纠纷得不到解决，司法机关对日益增多的物业管理案件也因缺乏法律依据难以及时解决，例如消防设施设备管理维护责任不明确、维护费用不落实，发生火灾后消防设施成为火灾的殉葬品，火灾责任和赔偿责任等都难以明断。
其次，由于目前一些房地产开发建设与物业管理上明显存在着脱节现象，未从物业的生产、流通与消费的全过程出发来设计、施工和监督。这种建与用、建与管脱节的现象，造成物业投入使用和消费过程中建筑消防安全分区、分隔、疏散不合理，消防设施设备不齐全不配套，留下先天隐患。
第三，物业消防安全管理涉及到消防设施维护等有形管理和物业区用户日常消防管理等无形管理，至今没有准确界定物业管理作为企业行为，以及应当履行的消防安全管理的工作范围和内容。
第四，消防安全管理经费涉及消防设施设备维护和日常消防安全管理费，管理经费主要来自两个渠道：开发商提供的一定比例的物业管理维修资金和物业管理公司向业主或物业使用者收取的物业管理费。但这又引出以下问题：一是开发商提供的物业管理维修资金没有法定主管部门监督提留，开发商成了“只生孩子、不养孩子”，全部由业主和用户来承担造成物业管理收取费用过高，维修资金难以落实；二是业主和用户受传统住房消费观念的影响，往往将物业管理理解为无偿服务或低偿服务。加之物业管理公司与业主之间仅靠契约，使消防管理费用难以收取；三是物业管理资金筹措、使用、管理不统一、不规范，使缴纳者产生误解、拒缴或拖延。
由于消防管理经费的不落实，造成物业管理及消防管理不落实，物业运营几年后消防设施设备因缺少维护，形同虚设。
第五，目前物业管理的职业队伍尚未形成，作为专业技术性较强的消防安全管理人员更是严重缺乏，面对物业管理中设置的现代消防设施，物业管理人员往往知之甚少。
二、物业消防安全管理的必要性
首先，随着社会主义市场经济的不断发展，住宅商品化、市场化以及住房制度改革的推行，出现了房地产建设投资和营销渠道的多元化，一个住宅区域、一幢大楼物业产权多元化，且多家占有使用的多重化、分散化管理的复杂状况。而一个住宅区域、一幢大楼的消防安全整体性、消防设施设备配套性，以及消防安全管理，这都要求有一个统一的物业管理企业来实行消防安全管理。
其次，随着城市现代化进程的加快，城市建筑物向高空和地下不断延伸，建筑物的使用功能日趋多样化和复杂化，消防设施设备愈来愈多，功能也愈来愈复杂化、智能化，客观上要求消防安全管理具有专业性和技术性。
三、关于物业消防安全管理的思考
物业管理是一个发展前景广阔且有待于开拓的新兴行业。其中消防安全管理占有重要的地位和作用，因此，做好物业消防安全管理工作不仅是当前，更是今后长期的工作。笔者认为要做好物业消防安全管理工作，需处理好以下几种关系：
（一）理顺物业消防安全管理的各种关系，建立市场经济体制下的物业消防管理体系构架。以法律的形式确定物业消防管理中各主体的法律地位和相互之间的权利义务关系。业主或物业使用人与物业管理公司之间的关系是平等的民事主体关系，是委托与被委托的经济
合同关系。业主或物业使用人享有在管理中的决策权和监督权，负有服从物业整体消防安全的管理、合理利用物业项目、确保消防安全、承担相应费用的消防安全管理义务，物业公司必须按照法律法规、行为规范标准及业主委托合同的约定，实施消防安全管理，确保物业消防安全管理工作接受公安消防部门、业主及物业使用人的监督。（二）建立完整、系统的物业消防安全管理法律规范体系，规范其运作。制定物业消防安全管理基本法律、法规及实施细则，以规范政府主管部门、物业公司及业主或物业使用人的行为，协调其相互间的各种关系，将物业消防管理纳入法制化和规范化的轨道，同时制定统一的物业消防安全管理行业标准和规范，如公共消防安全契约、住户消防安全手册、物业消防安全检查规定，消防设施维修资金标准及实施方案规定，消防安全管理费收支规定，维修养护消防设施规定等。
（三）建立和推行物业消防安全管理早期介入制度。房地产开发、流通、消费是一个连续的过程，在物业的规划设计、开发建设阶段就应明确听取物业管理企业的合理意见，对隐蔽的消防设备应实施专业化物业消防安全管理监督和认可制度，并且严格把好验收、交接关。这种建管结合方式，能提高物业的有效价值。
（四）建立高素质的物业消防安全管理队伍。在物业管理中应确定专(兼)职消防管理员，具备一定的防灾灭火知识和消防管理知识，经消防部门培训后持证上岗。对消防控制室操作人员，必须具有现代消防技术方面的知识、熟练掌握消防系统的情况。对现代消防设施设备应委托专业化的消防设施维护保修公司来承担。
（五）公安消防机构应加强对物业消防安全管理的监督指导。公安消防机构应严格把好物业建筑设计审核关，不留先天隐患。对物业消防安全管理要加强宏观指导，定期实施防火监督检查。对物业消防安全管理要给予法律支持。对物业消防安全管理人员进行消防培训，帮助提高消防安全管理素质。
综上所述，物业管理企业要不断提高物业的经济效益、社会效益和环境效益，为业主和物业使用人提供一个安全、舒适的工作生活环境，就要加强物业消防安全管理，要逐渐形成“政府宏观指导，物业公司具体管理，业主自我防范，消防机构实施监督”的专业化、社会化、规范化和法制化的管理体制。
20**年第六卷第1期（总第55期）
◎陈琨（1977— ），男，江西南昌市人，在读工程硕士，江西省公安消防总队防火监督部技术处工程师，研究方向：消防安全监督管理、火灾事故调查。
舒慧慧（1983— ），女，江西南昌市人，大学，江西省丰城市消防大队助理工程师，研究方向：消防安全监督管理。
编号：1671-8089（20**）01-0056-02
篇2：谈物业管理中消防安全管理
谈物业管理中消防安全管理
随着苏州工业园区二、三期建设速度的加快，大批原有农民住宅已被动迁，在原来城镇周围相继建起了大批的动迁房，也建造了部分商品房，为此，住宅小区中物业管理也随之产生，而预防火灾，消防设施维护保养，消防安全检查，已成为物业管理中的重要内容，物业管理中消防管理基本目的，在于预防火灾的发生，最大限度上减少火灾损失，为业主和住户的工作、生活提供了安全环境，因此，可以说搞好消防管理是物业安全使用和社会安定的重要保证。如何加强物业管理中的消防安全管理，依笔者认为，须做好以下几个方面的工作:
一、明确物业管理人员职责，使自己知道干什么，怎么干，具体包括10个方面：
1、认真学习有关消防知识，熟悉并能正确使用各种消防设施和器材；
2、负责消防监控中心的日常值班。消防监控中心是接受火灾报警、发出火灾信号和安全疏散指令、控制消防水源、固定灭火、通风、空气调节系统等设施机构，中心应实行24小时值班。要对整个住宅小区进行消防监控，并做好值班记录。值班人员要忠于职守，认真工作。对部门经理和公司负责人，应做好管理、指导、督促、检查好辖区内的消防工作，对有问题的及时进行整改。
3、严格贯彻、执行消防法规，落实各项防火安全制度和措施。专职消防人员必须每天巡视管辖区的每个角落，及时发现并消除火灾隐患；定期对防火责任制、防火岗位责任制执行情况进行检查，并进行汇报、交流、评比；定期对业主(使用人)的住处进行防火制度执行情况检查，阻止私自乱拉乱接电源，违反安全用电、用气的不当行为。
4、负责管辖区内动用明火的批准和现场监护工作。
5、管理好管辖区内的各种消防设备、设施和器具，定期进行检查、试验、大修、更新，确保它们始终处于完好状态。
6、组织消防宣传教育，广泛开展防火宣传，动员和组织区内群众接受教育，增强防火意识。宣传方式可灵活多样，生动活泼，可以发通告、帖广告、出墙报，也可以观看消防自救电视录像。同时揭露批评违章违法行为，加强引导，培养建立全民的消防意识。抓好义务消防队的培训和演习，定期向业主或使用人传授消防知识。
7、定期对管区内要害部位进行检查是预防火灾的一项基本措施。特别是要检查各楼内的电器、电线、煤气管道有无腐蚀、氧化等情况，防止线路短路或爆炸引起火灾。
8、管理好消防监视中心的各种设备、设施，保障监视中心始终处于正常工作状态。
9、发生火灾时，协同公司、部门领导到场，现场指挥和扑救。
10、制止任何违反消防安全的行为和企图。
物业管理公司全体员工都应是义务消防员，义务消防人员应制定职责，主要是:学习有关消防知识，正确使用各种消防器材 和设备；积极开展小区消防宣传，深入辖区内住户、酒楼、商场、歌舞厅、公共娱乐场所开展安全检查，发现问题及时整改；制止任何违反消防安全的行为；管理好本部门和管辖区内的消防器材和设备；发生火灾时，公司全体员工无论是否当班，都必须立即投入抢救现场，实施抢救，不得借机逃避；要报告有关部门和消防队；要组织人员抢救险情，并注意查找起火原因，采取适当措施，力争尽快把火扑灭；要组织群众撤离危险地区，做好妥善安排；要做好现场安全保卫工作，严防坏人趁火打劫和搞破坏活动；要协助有关部门做好善后工作。
二、建立较完善的消防安全制度，做到有章可循。
1、消防中心值班制度。消防中心值班室是火警预报、信息通讯中心，消防值班员必须要树立高度的责任感，严肃认真地做好消防中心的值班监视工作，并做好消防设施每天运行情况记录。
2、防火档案制度。物业公司要建立防火档案，对火险隐患、消防设备状况(位置、功能、状态等)、重点消防部位、消防工作概况等要记录在案，以备随时查阅:还要根据档案记载的前期消防工作概况，定期进行研究，不断提高防火、灭火的水平和效率。
3、消防岗位责任制度。要建立各级领导负责的逐级防火岗位责任制， 上至公司领导，下至消防员，都对消防负有一定责任，从而建立健全防火制度和安全操作制度。每年年初由物业管理公司招集物业辖区内的单位和住户楼长签订《防火责任书》，确定消防联络员名单，并确定职责，层层明确责任，建立全方位的监督体系。
4、定期开展消防安全检查制度。要确保消防栓玻璃、阀门、水枪、水带完全完好。报警系统要准确无误，达到应急要求。配电房、值班室、管理公司应按规定配齐各种灭火器。备用发动机、消防水泵、消防电梯应能应急使用。定期组织大检查，每月管理公司进行普查，每周科室进行自查，平时设置专人重点抽查，做到发现隐患立即消除。
5、保安人员的定期和演习制度。从我们园区情况来看，苏都、都市、师惠坊等小区在这方面做得较好，他们在元旦、五一、“119”等节日期间与公安消防部队一起，假设居民住宅火灾，进行演练，效果较好，受到了居民的欢迎，也使得居民群众受到了消防知识教育。
6、其他有关消防规定。如严禁使用交流电门铃；严禁在物业内堆放易燃易爆物品；严禁在楼上燃放烟花爆竹；未经批准，不得擅自进行管、线路(电表)改装、增容；严禁堵塞防火通道；正确使用石油气，做到人走火灭等。
三、建立一支高素质的消防队伍
为加强物业的消防管理，物业管理公司全体员工都必须熟悉《中华人民共和国消防条例》和公安部发布的《高层建设消防管理规则》。物业管理公司必须成立一个专职或兼职的义务消防员，园区有的物业单位保安人员少则十几多则几十人，这是一支不可忽视的队伍，作为消防监督部门来说，一是对其加强防火业务指导，二要对其进行灭火技能培训，三要定期开展检查，达到充分发挥这支队伍的作用。
四、加强消防设备的管理
为了保障消防工作的安全，根据建筑设计防火规范，建筑物内部基本设有消防设备和灭火器材。目前，随着科技的发展和建筑防火要求的提高，一些先进的消防设备被应用到建筑领域。政府主管部门对消防工作也越来越重视，制定了许多政策和法规。对新建的较大的建筑项目，必须经消防验收，符合要求才发给合格证，允许投入使用。
作为物业管理公司，必须定期检查消防设备的完好，要禁止擅自更改消防设备的行为，特别是住户进行二次装修时，必须严格审查消防设备的完好程度，公共走道必须保证畅通，绝对不准放置其他物品。
五、物业的特殊消防管理
1、住宅装修时的消防管理
(1)装修者必须事先填写装修申请，列出装修计划，汇同装修图纸上报管理处审批，在确保安全的情况下进行装修。
(2)在消防设施和电气管网不受损坏的前提下方可施工。
2、服务场所的消防管理
(1)安装、使用电器设备必须符合防火规定，对临时增加的电气设备，必须按有关规定采取相应措施保证安全使用。
(2)严格控制明火，确实需要使用时，必须采取安全预防措施。严禁燃放鞭炮、焰火。
(3)安全出口处应当设置明显的标志并加装自动开启应急灯，疏散通道必须保持畅通，严禁堆放任何物品。
(4)各服务台每天的值班经理为当天的消防值班负责人，节假日领导要坚守岗位和排班值班，加强消防措施，确保安全。
物业管理是一种和现代化房产开发方式相配套的综合管理，它是和社会主义市场经济体制相适应的管理形式，而与其相联系的消防管理又是密不可分的，物业管理虽说自20世纪80年代引入中国后，时间已有10余年，但仍处于发展阶段，在消防管理这方面积累的经验还不丰富，有待以后不断总结，真正使居住小区居民有一个良好的消防安全环境。
篇3：物业社区消防安全协议书
物业社区消防安全协议书
甲方：zz物业服务有限公司
乙方：(业主/住户)
为坚决贯彻《中华人民共和国消防法》的实施和执行，落实“预防为主，防消结合”的消防方针，严格消防监督管理，加强消防管理力度，防止火灾发生，减少火灾损失，保障zz“梦湖香郡”别墅社区(简称本社区)的正常生活秩序及人员、财产的安全，甲乙双方根据《中华人民共和国消防法》及武汉市地方消防安全法规的要求，特签订本消防安全协议书，具体约定如下：
一、根据“谁主管、谁负责”的消防责任界定原则，甲方将本社区属乙方购买所有或居住的梦澜轩** 幢住宅房屋范围的消防安全保障工作分割委托给乙方负责。
二、甲方责任义务：
1.负责本社区消防安全防范的组织工作，定期开展消防安全知识宣传和消防逃生演习活动，定期安排防火检查，对火灾隐患及时上报或整改。
2.负责本社区公共消防设施设备的管理维护工作，贯彻执行各项消防管理规定，认真落实安全管理措施。
3.负责在本社区发生火警时及时组织扑救和协助政府消防部门进行消防灭火施救工作。
4.其它作为本社区物业管理企业所应承担的消防责任义务。
三、乙方责任义务：
1.积极支持配合和参加甲方组织的消防安全防范活动，自觉培养消防意识宣传消防重要性。
2.不在所属住宅房屋或车辆内贮藏保存易燃易爆危险物品。
3.不违规使用电器、不超容量用电和不违规使用液化气、管道煤气等燃气具。
4.教育和培养家庭成员特别是小孩学习消防逃生技能、会报警、不玩火和不燃放烟花爆竹。
5.遵守装修工程消防安全管理规定和工程施工安全技术规范。
6.在有火警紧急情况下能冷静准确向119报警并灭火、指引和协助他人逃生。
7.其它作为本社区业主或住户所应承担的消防责任义务。
四、甲乙双方对上述各项消防安全管理责任义务应认真执行，若有违反，承担相关法律后果。
五、本协议未尽事宜，可由双方约定签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。
六、本协议自双方签订之日起生效。
甲方：zz有限公司物业分公司乙方：______
日期： 年 月 日日期： 年 月 日