浅析泰州市物业管理的走向 泰州市广厦物业管理中心
纵观物业管理的起源与发展,已走过较长的历程,我国第一家物业公司的崛起,也近30年,随着社会的发展,人们生活水平的提高,物业管理越来越成为社会不可替代的社会服务行业,尤其是20**年9月1日国务院颁布实施《物业管理条例》给物业管理进行了法律定位,经过几十年来的探索,物业管理正朝着社会化、专业化、企业化、经营性轨道转变,物业管理也趋向成熟,得到了社会的认同和支持,随着时间的转移,物业管理将进一步凸现它的优势和生命力。
泰州的物业管理诞生于20世纪90年代,从95年的3家物业公司发展到今年的65家,其速度与规模发展之迅猛,目前物业服务已渗透到小区、工厂、商场、医院、办公大厦等场所,回首泰州物业管理走过的历程与其他县、市物业管理比较,笔者认为,虽取得长足进展,但仍需探讨和完善,有待于政府加大政策的扶持力度,有待于社会各职能部门予以大力支持和配合,有待于物业公司提高管理水平和服务质量。否则各物业公司运着"无谱",各行其是,我行我素,不能真正体现为社会服务的职责,甚至变成政府的包袱,对泰州的经济发展,人们的安居乐业不能起到应有的作为,为此,对泰州物业管理如何走向笔者浅谈如下见解。
一、尽快制订物业管理实施细则,规范物管工作
物业管理的发展,必须要有引路指航的条例、办法等法规来保证,但更重要的是要有具体的实施意见来指导。国家和江苏省已颁发《物业管理条例》、《物权法》。泰州市依据国家法令、法规相继出台了《泰州市城市住宅区物业管理办法》、《泰州市市区住宅共用部位共用设施设备专项维修基金管理办法》、《泰州市物业服务收费管理实施细则》等一系列政策,这些纲领性文件对物业管理的发展指明了方向,起到了政策引导的作用。但是在物业管理具体实施时,人们最期盼有一部如何执行好政策若干实施细则的出台,这样可进一步明确责任,更具有政策的指导意义和可操作性,否则,在具体运着中会感到法规只是宏观条文,职能不够明确,责任不够分清,导致答复问题不果断,处理问题不得力,甚至会出现扯皮、推诿现象,不能服务好广大业主。为此,政府职能部门须进一步制定物业管理行业实施细则,使其做到有章可循,操作性强,克服现有的政策多门,随意答复和处理问题不负责的态度,达到规范物业管理工作的目的。
二、履行职责,抓好定位
物业管理是一个综合性、系统性工程,它除了要有一系列方针、政策、法律、法规给它指导外,社会各职能部门履行职责,配合物业管理做好工作势在必行,而现在各职能部门抓政府看得见,容易出成效的工程较多,而对物业管理产生的难题就不太重视,甚至推诿。由于物业管理权限的限制,许多难题需要执法部门出面解决,若不及时解决,业主认为物业"不作为",产生的怨气都堆积到物业管理头上,造成业主与物业的对立。譬如:违章装修,违章搭建这个问题解决起来就相当难,百姓一生一世,省吃俭用好不容易买了一套新房,总想安居乐业,而他们一旦发现左右四邻违章装修,第一感觉就是房屋质量受损,无安全感,他们急盼物业公司立即到现场进行抵止,由于物业公司无
篇2：国有物业管理企业如何走向市场
国有物业管理企业如何走向市场
随着国有企业经济体制改革的进一步深化，主辅分离势在必行。后勤服务社会化的浪潮已经在全社会掀起，物业管理的模式正是其最佳的载体。
一、国企物业管理市场化的可行性和必要性
20世纪80年代，深圳学习我国香港及国外的经验，在住宅区实施物业管理，开了中国大陆物业管理的先河。20多年来，物业管理先后在全国各地各行业迅猛发展，初步建立了企业化、社会化、专业化、市场化的物业管理体制。物业管理行业的成功和发展，为国企物业管理市场化指明了方向。
职工住房制度改革，使职工住房货币化。人们在买到住房后要求保持住房完好并使其保值、增值。除了要求对房屋进行维修外，必须对附属物、设备、场地、环卫绿化、道路、治安进行专业化管理，发挥整体功能和综合效益。这样，原来企业单位的后勤部门就不能适应现实需要，那种行政福利型的直接管理和无偿服务也随之过时，代之以一个实施经营型管理和有偿服务的企业实体是非常必要的。物业管理正是以服务型管理为主要内容，同时开展多种经营，以业养业，良性循环，既减轻了企业的压力与负担，又使物业管理经费有了稳定可靠的来源。
长期以来，由于受计划经济的影响，国有企业承担着许多社会功能，这样，严重影响企业的核心竞争力，阻碍了企业的发展。解除国有企业的社会负担，必须把企业所承担的大量的社会保障与社会福利功能分解出来，使企业由原来承担多种社会职能的“社区单位”转变成为以生产经营活动为中心的真正意义上的市场主体。为此，原国家经贸委等八部委于20**年联合下发了《关于国有大中型企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员的实施办法》（国经贸企改〔20**〕859号文件）。文件中提出的主辅分离辅业改制的有关政策，既是解决国有企业人员负担与社会再就业矛盾的有效途径，也是在新的形势下盘活资产、精干主业、实现国有资产有进有退，进一步深化国有企业改革的重大举措。这个政策的出台，不仅为国有企业物业管理走向市场提供了政策依据，也预示着国有企业物业管理必须最终走向市场。
二、国企物业管理市场化面临的主要困难
职工住房制度改革以来，许多企业也相继成立了物业公司，引入物业管理的概念对职工住房进行管理，虽然较之原来的后勤管理有了很大的进步，但还存在着相当多的福利内容，与市场化的物业管理还相距甚远。这其中既有与之相关配套政策不完善的原因，也有企业物业管理自身的原因。
（一）房屋设施严重老化，维修欠帐多。企业职工住房大多建于二十世纪七、八十年代，楼龄相对较长，回报率已出现负值。这部分房产长年失修失养，造成房屋本体、公共设施设备老化，跑、冒、滴、漏现象经常发生，而且存在许多安全隐患。小区内私搭乱建，道路、绿地破损严重。职工住房是按照国家规定以成本价扣除工龄等优惠购买的，并根据房屋售价的2%-3%提取住房维修资金。由于房屋售价低，提取的住房维修资金相对较少，尽管在公房出售中预留了部分房屋维修资金，但也是杯水车薪。大部分属于工薪阶层的企业职工收入偏低，让住户分担这部分费用存在很大困难。目前大部分城市物业管理费收费标准偏低，且对该项费用规定比较模糊，物业公司根本无力承受如此巨大的费用。
（二）“养人”的负担很重。企业后勤部门一直被看作是“养人”的地方，一些老、弱、病、残等不能在一线工作的职工，均被安排在后勤部门工作。这样造成企业后勤部门一方面人员臃肿，而另一方面许多苦、脏、累的工作无人问津，需要雇用很多临时工。如：水泵房、存车棚等一些比较轻松的工作岗位由企业正式职工承担，并且人满为患，一个只能存三、四百辆自行车的车棚也至少需要四名正式职工，费用之高，靠收取存车费是远远不够的。而卫生清扫和垃圾清运等工作还需要另雇临时工。这样给物业管理带来巨大的成本压力。
（三）代收的水电等费用亏差很大。计划经济时期，国有企业的职工通过企业无偿分配的方式获得住房，形成了一定的存量国有资产，职工生活用水、用电等费用均由企业代为支付，然后再从职工的收入中扣除，这种办法一直沿用至今。由于以前后勤管理松懈，加之设施老化，跑、冒、滴、漏现象严重，企业代为支付的费用和实际收回的费用存在较大的亏差。引入物业管理概念以后，这部分工作就由物业公司来承担。由于这部分属于代收费用，物业公司不是供用水电合同的当事人，管理权限受到限制，这种现象并未得到根本改善，这些亏差仍由企业负担。
三、国有企业物业管理走向市场的对策
以上三个看似简单的主要问题，就像“三座大山”，严重阻碍了国有企业物业管理走向市场的进程，要解决这些问题，使国企物业管理市场化，是一个比较复杂的系统工程，大致需要经过三个时期，即准备期、过渡期和发展期。准备期是在企业内部模拟物业管理形式对职工住房进行管理，在此期间，企业应每年安排一定的资金，对年久失修的公用设施分批进行全面的维修。过渡期是将物业管理从企业中分离出来，形成具有独立经营资格的子公司，企业对物业管理公司给予支持和帮助并承担一定的费用补贴。发展期是对物业管理公司进行改制，使物业管理公司资产和人员与原企业完全脱钩，成为真正意义上的市场主体。
国有企业物业管理市场化是国有企业改变大而全、小而全的旧体制，分离办社会职能，卸下后勤生活服务等沉重的包袱，安排大量的富余职工，实现减人增效的目标，提高企业核心竞争力的有效途径，而且具备一定的实施条件。但这毕竟关系到相当一部分职工的生活和安定，需要一定的时间，需要政府和企业有步骤、分阶段地推动、支持和帮助，同时需要物业管理人员不断努力。
（一）政府扶持。物业管理是一个微利行业，搞不好就要亏损。加之国有企业属于后勤部分的资产比较有限，且可供升值的空间非常小，同时还背负着沉重的人员负担。国有企业物业管理走向市场除企业和自身努力外，需要政府进行协调和大力扶持。
1、捋顺物业管理与水电等供应部门的关系，由这些部门对水电用户进行直接管理。或由水电等部门委托物业管理公司管理，明确授权范围，支付代理费用。
2、明确房屋维修资金的来源及管理使用办法。房屋建筑是百年大计，随着房龄的增加，维修费用越来越大。维修资金短缺对于国有企业物业管理来说，表现得尤其明显。因此，需要政府研究制定既符合市场规律，又满足国有企业现状的房屋维修资金的筹集和管理使用办法。
3、政府应从工商、税收和物价等方面扶持国有企业物业管理公司积极开展与服务有关的多种经营，以分流安置富余人员。
（二）企业支持。物业管理企业普遍存在管理规模小，专业人才少等问题。国有企业的物业管理单位，是从后勤机构演变过来的，更有设备落后、人员文化程度偏低、年龄偏大等不足，要想自负盈亏难度很大。因此，国有企业要在资产、资金、技术和政策上给予有期限的适当的倾斜。要扶上马，送一程。除了加大力度对职工住宅进行全面维修改造外，从“大物业”的角度出发，适当增加机关、厂区物业管理经费，弥补职工住宅物业管理费用的缺口。同时，将属于物业范围的经营性资产交给物业管理公司，从资产、资金等方面积极支持物业管理公司发展第三产业。
（三）自身努力。在积极争取政府和原企业支持的基础上，国有企业物业管理公司要在完善自我上下功夫。
1、转变思想，提高服务质量。物业管理的根本是服务，所谓物业管理就是为业主管好家、服好务。长期以来，由于国有企业的体制和机制问题，造成许多职工对企业的依赖和松散，服务意识淡薄，因此，国企物业管理公司要加强管理，正确引导职工树立服务意识，教育职工认清改革形势，了解物业管理的发展方向，增强危机感、紧迫感和责任感。坚持服务创新，提高服务质量。
2、开展综合经营服务。充分利用物业资源条件，发挥人才特长和地域优势，从“特、便、专”几个方面开展经营服务。“特”就是特殊服务，如接送孩子上下学、代理业务。“便”就是便利服务，利用地域和资源优势提供方便快捷的服务，如送货上门等。“专”就是专业服务，发挥人才特长开展服务，如机电修理、房屋装修等。另外要对外开展经营服务，拓宽经营范围，丰富服务内容，承接简单的物业改造工程。
3、开展联合经营。打破部门、单位和地域界限，物业管理企业之间组成新的联合体，各方优势互补，优化资源配置、组织结构和人员结构，实现规模效益，增强市场竞争力。
刘献民/太原煤炭气化（集团）有限责任公司
篇3：浅谈物业管理实行招投标制度后的市场走向
浅谈物业管理实行招投标制度后的市场走向
--企业发展源于市场规范，市场繁荣基于企业贡献
当前，随着房地产市场“开发建设”与“物业管理”的逐步脱轨，物业管理的专业化和科学化逐步显形。物业管理项目公开招投标政策的逐步完善，也使得物业管理市场得到了进一步的拓宽。
首先，物业管理招投标政策从根本上规范了物业管理市场，使其能够在平等的环境中进行公平竞争。
在物业管理从城市房屋维修福利型的行政管理体制向企业化、专业化、科学化的物业管理市场体制方向转型的过程中逐步形成了一种以“政府宏观调控为中心、企业公平竞争为基点、社会经济综合效益为目标、规范化高标准服务为已任、创品牌上规模为方向”的发展局面，从而鼓励和带动了一批集体型、民营型企业的健康成长，逐步实现了物业管理市场化的目标。
物业管理的市场化，促进了物业管理质量的相对提高，《物业管理条例》和招投标政策的颁布和实施，更进一步规范了物业管理市场的发展方向，为物业管理企业提供了一个客观且公平的竞争平台，同时也为物业管理服务的使用人提供了一个更为宽松的选择空间，带动了物业管理企业在服务质量上多下功夫，竭力寻找更为宽广的品牌化发展空间，激励着物业管理企业开发出更多的新型服务商品。
其次，物业管理实行招投标以后，其市场的可比性和可选择性进一步增强。
物业管理企业是通过接受物业所有人（或物业使用人）的委托，按照物业管理服务合同的要求对已投入使用的各类物业实行多功能的、全方位的统一管理、维护和修缮。为物业所有人和物业使用人提供高效、周到、方便、快捷的服务，以实现物业本身的经济效益、社会效益和环境效益的“三丰收”。物业实行招投标以后，不仅使业主和前期建设单位能够依据所需在市场中公开选聘物业管理公司，同时物业管理企业也可以借助规范化、法制化的选聘程序，在物业管理选聘过程中维护自身的合法权益，从而确保了招投招工作在法律面前的公开、公平和公正的原则。
物业管理服务的使用人（或单位）在物业管理招投标的环境中，能够更为充分地通过物业自身所需，以及物业委托方所需客观地评价和选聘物业管理企业，使物业管理企业能够在公正透明的环境中接受委托人（或单位）的评价，从而体现出自身的优势，以此获取该物业的管理权。同时，物业管理企业也在招投标更为规范和严格的制度下，逐步规范自身的管理，从而提高自身较之同行业的可比性，以此获取生存和发展的权利。
再次，招投标制度的实行，市场竞争的加剧，提升了物业管理企业的服务质量，并促使其向尽善尽美的目标靠近。
物业管理招投标制度将促使物业管理企业着力打造自己的服务品牌，把服务工作做得尽善尽美，在招投标过程中赢得物业的管理权。
综上所述，物业管理招投标制度将使物业管理企业在更高的基础上寻求更大的发展，在市场竞争中，特别是在物业管理招投标活动中寻找自己的定位。但是，作为一种起步时间不长的市场竞争形式，物业管理招投标活动还存在一些尚待完善之处。
第一，要提高物业管理招投标活动的规范程度，除了对物业管理企业自身要严格要求外，对开发单位也要进行科学的管理和合理的约束。
自物业管理招投标制度颁布实施以来，物业管理企业为了在市场中寻求生存和发展，在体现自身服务特色，练好内功上下了很大的功夫。但物业管理招投标活动涉及多方利益，单靠规范物业管理公司的行为还远远不够，更要对其物业的建设单位，也就是招标方进行科学、合理的约束，这样才能保证招投标活动的平衡关系。例如：对开发建设单位所开发的项目及配套设施进行细致的规定，“什么级别的物业配置什么样的配套设施”，“具备什么标准的开发单位才有公开招标的权利”等等，达不到公开招标标准的开发单位可以采取议标的形式进行公开选聘，其标准可以依照双方约定的《物业服务合同》进行规定等。
第二、民营物业管理企业的发展要依靠政府法律制度的不断规范。
目前，由于许多开发单位与物业管理企业还存在着 “父子”关系，使得一些独立、自由的民营物业管理企业在市场中，经常处于被动状态，为了生存，不得不向一些物业管理服务的使用人（或单位）妥协，签订一些不平等的合同。根据“十六大”鼓励民营企业发展的政策精神，物业管理行业的管理部门，应尽快制定相应的政策法规，给予民营物业管理企业平等待遇。
第三、在物业管理市场发展运行中要以法律为依据、以制度为准绳。
目前，在物业管理市场运作当中，少数物业的使用人（或所有人）没有按照法律制度规定的招标程序进行招标，而是借助招投标这一“冠冕”的程序进行公开招标，达到自我宣传的目的，严重损害了物业管理企业的利益，浪费了大量人力、物力、财力，这种行为应该得到制止和制裁。为了净化物业管理招投标市场，必须抓紧制度、完善相应的法律法规。
文/赵文发 北京华特物业管理公司总经理