目前我国房改房面积约有80亿平方米。仅广州市就有8千万平方米,几乎牵涉到所有大中小型国有企事业单位,约有65%的家庭买的是房改房。如此巨大的管理市场,物业管理的覆盖面却很低。目前多数小区基本上没有物业管理或仍是原产权单位的一些不需要交管理费的简单管理。今年初的房改工作会议上,很多经济发达城市都把房改房的物业管理撇开,只搞新建小区的物业管理。物业管理企业也不愿接手房改房。房改房的物业管理虽有巨大的市场需求,但也受到种种因素的制约。
存在的问题
1.小区硬件设施落后给物业管理带来很大困难。
2.业主的物业管理消费观念尚未形成。
3.双向选择机制尚未建立,市场竞争环境还未形成。
4.物业管理收费标准低,收费难,行业亏损严重。
5.维修基金不到位。
6.物业管理公司与居委会缺乏沟通,职责不清。
7.物业管理公司大多不愿接手房改房。
相应的对策
1.加强前期投入,设施先行。
政府对房改房小区的基础配套设施及环境质量进行整治改造,同时将一系列社会公共服务设施一并纳入规划进行改造,增加对房改房的前期投入,使其具备物业管理条件后,再引进市场机制下的物业管理服务。这样既能吸引大批物业管理公司接手房改房,又减轻了业主的维修金的负担,改善了业主生活环境,有利于业主接受物业管理。
2.大力发展经济,宣传物业管理。
从住房实物分配到货币化分配,贵阳人转变观念用了近10年时间。从单位免费修房到交费的物业管理,广大业主也需要一定的时间来转变观念,政府要加大物业管理的宣传力度,引导人们转变观念,认识物业管理。
经济发展水平不高,相当部分业主物业管理消费承受能力较弱,是业主对物业管理收费耿耿于怀的根本原因。谁不想让自己的房屋接受专业化、高标准的维修和养护呢?发展经济,增加居民收入,是推行房改房物业管理的根本措施。
3.居委会等基层组织也要改变“地头蛇”心态,支持物业管理。
居委会作为群众自治组织,没有权利要求物业管理公司为其服务。它与物业管理公司争地盘,在小区内乱搭乱建,最终对业主不利,违背了其本身的宗旨。居委会应支持物业管理公司,尽可能地为物业管理公司提供服务和方便,而不是把物业管理公司当成“摇钱树”,或处处加以限制。
4.政府对房改房物业管理公司给予补贴和扶植。
目前大多数房改房物业管理还处于“福利”或“半福利”状态,业主观念尚未转变过来,不愿交费或少交费;而房改房基础设施、配套服务设施陈旧、老化且不健全,使物业管理先天不足。硬件和主观上的双重阻力,往往令物业管理公司不愿接手房改房。政府应对房改房物业管理公司在税收、外来工使用和办证等方面给予一定的政策优惠;同时拨出专款补贴给物业管理公司,保证物业管理公司能保本微利,在正常经营状态下不致于亏损严重而纷纷退出房改房物业管理市场。通过一系列的优惠和补贴,扶植物业管理公司接手房改房,形成良性循环机制,使房改房物业管理进入市场运转,这比政府自己管理房改房要经济得多。
5.业主要转变观念,增强被服务意识。
现代社会分工越来越细,财富的积累要靠效率。完善的分工和较高的效率才能使社会高速有效运转。把房屋交给物业管理公司来维修养护,业主可以有更多的时间和精力在本行业中发挥才智。被服务意识的增强,可以让业主更好地分配时间,也会更加容易接受物业管理。
6.物业管理公司要合理收费,规模经营,引入竞争机制。
鉴于目前业主不愿交或只愿交少数物业管理费,物业管理公司要确定合理的收费标准,让业主有一个适应的过程。
规模出效益,目前房改房物业管理基
篇2：按房改房出售房屋物业费由原单位负担
案情重演
1992年至2000年,某银行与某物业中心签订委托管理合同,将所属的位于朝阳区华威北里31号楼的72套自有产权房委托给某物业中心管理。期间,银行均交纳了管理费用。
20**年,银行将上述房屋部分按照商品房、部分按照房改房出售给了职工个人,并规定由单位向职工发放物业管理补贴,不再负担职工的物业管理费用及供暖费。
银行将上述告知物业中心,且未再与其签订合同,但上述房屋仍由物业中心管理。其中,部分买房职工拖欠物业管理费。后物业管理中心将银行诉至法院,要求其给付物业管理费12.7万余元。最终,朝阳法院认定银行对按房改房规定出售的公有住宅楼房负担物业费,支付物业公司欠款9.6万余元。
法律解释
物业中心与银行签订的房屋委托代管合同不是长期合同,故自2000年合同期限届满后,权利义务即告终止,双方不再受原合同条款约束。
20**年以后,双方没有再签署物业管理合同,银行将房屋以成本价或商品价售与职工个人。
根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的规定,按房改房规定出售公有住宅楼房的单位应负担产权人的交费项目。所以,银行按房改房规定出售的房屋,物业费用仍由该行负担;以商品房价格售出的公有住房或已上市的二手商品房房屋,其在售出前发生的物业管理费用,由该行负担。售出后的费用,由购房者个人负担。法院最终确认欠款数额为9.6万余元。
法官普法
商品房产权完全归买主所有,义务应由买主承担。而房改房,职工不享受完全产权,因此,单位仍应承担部分义务。
篇3：房改房物业管理问题
目前我国房改房面积约有80亿平方米。仅广州市就有8千万平方米,几乎牵涉到所有大中小型国有企事业单位,约有65%的家庭买的是房改房。如此巨大的管理市场,物业管理的覆盖面却很低。目前多数小区基本上没有物业管理或仍是原产权单位的一些不需要交管理费的简单管理。今年初的房改工作会议上,很多经济发达城市都把房改房的物业管理撇开,只搞新建小区的物业管理。物业管理企业也不愿接手房改房。房改房的物业管理虽有巨大的市场需求,但也受到种种因素的制约。
存在的问题
1.小区硬件设施落后给物业管理带来很大困难。
2.业主的物业管理消费观念尚未形成。
3.双向选择机制尚未建立,市场竞争环境还未形成。
4.物业管理收费标准低,收费难,行业亏损严重。
5.维修基金不到位。
6.物业管理公司与居委会缺乏沟通,职责不清。
7.物业管理公司大多不愿接手房改房。
相应的对策
1.加强前期投入,设施先行。
政府对房改房小区的基础配套设施及环境质量进行整治改造,同时将一系列社会公共服务设施一并纳入规划进行改造,增加对房改房的前期投入,使其具备物业管理条件后,再引进市场机制下的物业管理服务。这样既能吸引大批物业管理公司接手房改房,又减轻了业主的维修金的负担,改善了业主生活环境,有利于业主接受物业管理。
2.大力发展经济,宣传物业管理。
从住房实物分配到货币化分配,贵阳人转变观念用了近10年时间。从单位免费修房到交费的物业管理,广大业主也需要一定的时间来转变观念,政府要加大物业管理的宣传力度,引导人们转变观念,认识物业管理。
经济发展水平不高,相当部分业主物业管理消费承受能力较弱,是业主对物业管理收费耿耿于怀的根本原因。谁不想让自己的房屋接受专业化、高标准的维修和养护呢?发展经济,增加居民收入,是推行房改房物业管理的根本措施。
3.居委会等基层组织也要改变“地头蛇”心态,支持物业管理。
居委会作为群众自治组织,没有权利要求物业管理公司为其服务。它与物业管理公司争地盘,在小区内乱搭乱建,最终对业主不利,违背了其本身的宗旨。居委会应支持物业管理公司,尽可能地为物业管理公司提供服务和方便,而不是把物业管理公司当成“摇钱树”,或处处加以限制。
4.政府对房改房物业管理公司给予补贴和扶植。
目前大多数房改房物业管理还处于“福利”或“半福利”状态,业主观念尚未转变过来,不愿交费或少交费;而房改房基础设施、配套服务设施陈旧、老化且不健全,使物业管理先天不足。硬件和主观上的双重阻力,往往令物业管理公司不愿接手房改房。政府应对房改房物业管理公司在税收、外来工使用和办证等方面给予一定的政策优惠;同时拨出专款补贴给物业管理公司,保证物业管理公司能保本微利,在正常经营状态下不致于亏损严重而纷纷退出房改房物业管理市场。通过一系列的优惠和补贴,扶植物业管理公司接手房改房,形成良性循环机制,使房改房物业管理进入市场运转,这比政府自己管理房改房要经济得多。
5.业主要转变观念,增强被服务意识。
现代社会分工越来越细,财富的积累要靠效率。完善的分工和较高的效率才能使社会高速有效运转。把房屋交给物业管理公司来维修养护,业主可以有更多的时间和精力在本行业中发挥才智。被服务意识的增强,可以让业主更好地分配时间,也会更加容易接受物业管理。
6.物业管理公司要合理收费,规模经营,引入竞争机制。
鉴于目前业主不愿交或只愿交少数物业管理费,物业管理公司要确定合理的收费标准,让业主有一个适应的过程。
规模出效益,目前房改房物业管理基