智能化楼宇接管验收浅见
文/吴忠名
高档智能化办公楼宇具有地理环境优越、建筑结构独特、设计先进复杂、使用功能齐全等特点，这就需要有高品质的物业管理与之配套，而物业管理的前期介入服务是物业管理工作中举足轻重且不可或缺的一项内容。在此笔者结合自己参与智能化楼宇建设、物业接管验收和日常管理和服务的实践，针对建筑与设备的管理谈几点个人经验。
一、摆正位置，当好业主参谋
实践证明，物业管理单位提前介入项目开发建设意义深远。但是对于物业管理公司前期介入立项决策和规划设计，笔者认为在实际操作中不仅难度很大，有些工作甚至脱离现实。物业管理公司有管理的职能，但更多的是服务，因此物业管理单位应摆正位置，从完善物业功能、方便使用的角度多给业主出谋划策，诸如物业的立项决策和规划设计这类问题，即便是建设方也是建立在较高的层面上来商讨解决的，从物业管理专业的角度也有很好的意见，一般也很难左右建设方和设计方的思路。例如南方的设计师在设计北方的建筑时，对气候变化的把握就不很准确，对北方四季的温差和风沙考虑不周全。我公司负责管理的一座大厦，荣获了国家设计金奖、建筑鲁班奖，大厦南北厅堂的大门设计得恢弘美观，材料选用钢化玻璃。但无论是旋转门、平开门还是推拉门，门体与门框间都留有较大的缝隙，形成了漏风点，冬季难免造成大堂温度较低，还给保洁工作带来了很大的难度。这一问题我们在施工阶段曾向建设方提出变更设计，但是被设计方以建筑风格和理念的原因委婉回绝了，对此物业管理公司只能接受这个结果。但是我们制定了一个恰当的空调运行方案，以及妥善的保洁措施克服这一矛盾。通过这件事，我们感到物业人员一定要调整好心态，摆正位置，毕竟物业管理人员的知识层次与建设专家存在差距，对于前期介入实际发现的问题，应在充分尊重建设和设计专家的基础上，根据国家规范的有关要求，提出合理化建议，当好业主的参谋。
二、妥善沟通，做好业主管家
物业管理企业前期介入后，有一项非常重要的工作就是收集各种资料。《物业管理条例》第29条规定：物业接管验收时，建设单位应向物业管理单位移交有关资料，主要包括基建资料、施工资料和技术资料。这些资料对日后物业的管理和服务至关重要，而无论从建设部早期颁布的《房屋接管验收标准》，还是现在的《条例》，强调比较多的仍是基建资料、施工资料。但是笔者认为，这些资料对日常的物业管理和服务缺乏指导性，而技术资料中的竣工图纸、设备设施的操作和维护使用说明、所有建材、设备设施供货商的名录等几种资料的收集工作，应该作为物业管理前期介入重点，同时也是难点。这项工作虽没有开荒保洁那样轰轰烈烈，却完全是由很多的细节所组成。实践证明这两类资料全面准确与否，对今后日常的管理和服务将有着深远的影响，产生的效益也是不可估量的，同时还可以验证目前流行的“细节决定成败”这句话。
三、把握原则，赢得各方尊重
在一个工程项目建设过程中，往往比较多地考虑建筑的时尚性和标志性，忽略了其使用功能，甚至在漂亮的外观下隐藏着一些安全隐患，有些问题成为死结无法根治。这些问题需要物业管理企业在接管验收时发现，并协助各方找出解决的措施，这是对物业管理企业技术实力的重大考验。
智能化楼宇一个突出的特点是设备系统自动化控制程度比较高。1990年建设部对建设项目的验收做出了明确的规定，但规定所要求的内容比较多的是外观检查，一般情况下验收人员通过目测即可完成检查，单个设备集成为系统后应该怎样验收、依据的标准，介绍的相对比较少。这就要求物业管理前期介入人员具备良好的专业结构，对专业知识的掌握不仅要广泛，更要有深度，能够真正找出原则的问题来，才能引起各个方面的重视，避免给未来管理带来障碍，当然验收时要注意把握好原则性与灵活性的分寸。
在正常情况下，建设方在施工后期最关心的是施工进度，那么物业管理人员就应该从这方面入手，把在验收过程中发现的问题转化成为施工进度的矛盾向建设方提出
篇2：物业智能化系统接管验收标准与检验办法
1.0目的
1.1本指导书规定了接管物业内智能化系统接管验收标准及验收办法,确保智能化系统投入正常运行。
2.0适用范围
2.1本指导书适用于接管物业内的可视对讲系统、IC卡门禁系统、消防和电梯及围墙报警网络系统、闭路电视监控系统、巡更管理系统、自动抄表系统、车辆出入和停车管理系统、通讯和接入网系统、物业管理数据库管理系统、家庭智能化系统的验收。
3.0职责
3.1接管验收小组按本指导书对所接管物业的智能化系统进行验收。
4.0工作程序
4.1标准
参照国家JCJ/T16-92《民用建筑电气设计规范》、GB50200-94《有线电视系统工程技术规范》、GA/T75-49《安全防范工程程序与要求》、CECS89-97《建筑与建筑群综合布线系统工程施工及验收规范》、GB50166-92《火灾自动报警系统施工及验收规范》、GBJ303-88《建筑电气安装工程质量检验评定标准》、EIA/TIA568A《商业建筑物电信布线标准》、ANSI/TIA/EIA570《家居布线标准》、EIA/TIA569《建筑通讯线路间距标准》及达到设计要求。
4.2验收标准
4.2.1可视对讲系统:
a)主机和各分机面板目视完无损坏、刮伤,连线紧固良好,主电源工作正常,备用电源在主电源断电情况下能自动切换;
b)能实现来访者与楼内住户的双向通话及画面可视,声音、图像清晰;
c)楼内住户可遥控开启或关闭大楼入口的控制装置;
d)楼内住户可直接向监控中心报警。
4.2.2 IC卡门禁系统:
a) 主机和电磁锁应完好无损,安装牢固可靠;
b) 电磁门锁安装于每座楼可视对讲机机旁和地下车库的电梯门口处;
c) 220V交流电源使用专用电源,备用电源使用电源箱,线路电缆间的绝缘电阻不小于1KΩ;
d)使用操作员卡可测试开锁,电磁锁在平时使用IC卡或在可视对讲分机上可进行遥控,紧急情况下里面可以手动开锁,外面可用机械钥匙打开;
e) 只有合法的持卡者使用自己的非接触IC卡靠近配套的读写器才可自动开锁;
f) 发卡计算机的IC卡管理软件具有发放初始用户卡、修改或删除已发卡号的功能;
g) 电磁门闭门器安装牢固,能自动闭门;
h) 门被强行打开或门保持开启状态超过了预先定义的延迟,则报警响起,系统连续发出蜂鸣音并闪光;
i) 键盘操作时只有输入合法的命令后方可开门。
4.2.3消防与电梯、围墙报警网系统:
a)破碎按钮装置于每层楼的楼梯间,应完好无损;
b)各楼层的声光装置及区域联动装置能可靠动作;
c)每个防火区至少设一个手动报警按钮,任意相近两个按钮步行距离不大于30米;
d)消防控制、通信和警报线路,金属管保护良好,各线连接牢固,无松动现象;
e)消防控制系统有下列功能:
控制消防水泵的启、停,显示其工作、故障状态,显示闸阀、水流批示器状态;
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