对物业管理招投标中预算问题的思考
文/ 张一民
在物业管理招投标活动中，无论是招标方还是投标方，都十分重视管理预算的问题，而招投标中关键的标的就是预算结果即管理费收费标准。目前物业管理企业对管理预算的具体操作和预算方法原则等等都是八仙过海，各显神通。笔者结合自己在上海地区众多市场项目招投标活动中，遇到的预算方面普遍性问题，提出我们的思考，以期与同行探讨。
预算和管理费确定的现状
1、预算的随意性和不确定性
目前的预算是各管理企业在现有经验基础上对新项目的估算，有着很大的随意性和不确定性；显然，这种预算往往成为双方讨价还价的因素，由于没有双方一致的认识，容易造成预算的失真。
2、管理费标准与预算案倒置
在目前的招投标活动中，尽管预算方式不同，但应标方(物业管理企业)在测算出的管理费标准上似乎有着惊人的一致，这并不是预算本身的结果，事实上，这是因为管理费标准前置而预算倒拍帐或招标方愿意补贴造成的。在我们的许多招投标活动中，招标方（开发商或业主委员会）往往已经确定了管理费标准，因此，预算就显得没有因果性，无论预算结果如何，对今后的住户来说必须按照既定的管理费标准收取，至多其产生的差额由招标方补贴。从而使预算成了形式主义。
3、管理标准承诺与预算脱节
由于上述原因，预算并不能反映客观实际，从而在招投标活动中，应标方的管理标准承诺的真实可行性就令人怀疑。应标方为了取得项目管理权，在预算和管理费标准不符的状态下，管理标准的承诺往往很少修改，而一旦管理付诸实施，由于成本太高必然会降低服务标准，造成服务诚信的问题。
4、政府定价管理费的制约性
目前上海地区大多数住宅小区的物业管理费标准是由政府前几年确定的指导价进行的。政府的管理费指导价在一定时期起到了制止乱收费的行为，但随着市场化的发展、以及物业管理行业的管理运行日渐成熟和新开发楼盘智能化水平以及其它设施水平的日趋提高，管理成本也越来越高，而过去的指导价水平已经无法满足管理的需要；同时，过去的指导价考虑的是同类物业的一般标准，并没有考虑小区规模大小、设施差异，因而对于较小楼盘的管理从一开始就陷入收不抵支的状况。
管理标准与管理费必须互动
1、确定不同的管理标准
物业管理企业在招标文件编制和日常管理中确定的基本管理标准应按照建设部以及上海市的行业基本要求确定，但对于许多特殊的楼盘则管理标准难以细化成个性。因此，确定不同的管理标准（建设部已经有了初步的意见），并且能够随物业的不同而相应能调整的标准就显得尤为重要。
确定基本的预算范围
2、物业管理企业应按以下18个方面作为预算范围：
（1）员工年度薪金；包括员工月薪、福利、节假日及平时加班费、年度员工保险、年度奖金等费用；（2）公用事业费；包括公共电费、公共水费（消防水、绿化用水、保洁用水）、电话费等；（3）电气设备维护费；包括动力/照明灯管等器材备用维护费、强电费用、消防监控系统、安保监控系统维护费、弱电费用等；（4）管道维护系统费用；包括各类管道/阀门/龙头等备品及维护费、各类水泵/变频泵备件及维护费用等；（5）建筑/装修费用，包括房屋建筑防水、房屋建筑/装修、道路修缮等费用；（6）电梯维护保养费，即交专业公司负责的电梯保养维护费；（7）年度检测费，包括电梯年度检测办证费、沉降测试费、水箱清洗水质检测费、避雷系统检测费等；（8）改良性工程维护费；（9）设备维护不可预见费；（10）湖景运行维护费；（11）保险费，包括财产险、公众责任险；（12）清洁灭虫费；包括清洁物料费、生活垃圾清运费；（13）园艺绿化养护费；（14）车库管理系统维护费；（15）行政办公费，包括办公用品及印刷、招聘费、
篇2：项目物业管理预算草案
管理预算草案
项目名称
计算入住率
部位 底商 板楼 塔楼 车库
面积平米数
1.收入 面积 *入伙率 *月份数 *物业费 *汇率= 管理费
1.1已入伙管理费 M*M %RMB元/M*M人民币元
商场
酒店
公寓
写字楼
小计
1.2空置面积管理费 面积 *空置率 *月份数 *管理费 *空置费比率按 *汇率= 管理费
M*M %元/M*M 部分管理费计算人民币元
商场
酒店
公寓
写字楼
小计
1.3其他收入 人民币元
第一项
第二项
小计
收入合计 RMB
2.支出
2.1人员开支
2.1.1国内员工结构及工资
部门 职位人数月工资 币种 年薪小计
A.总经办 总经理名工资RMB元/月
本部门人数 副总经理名工资RMB元/月
总经理秘书名工资RMB元/月
名工资RMB元/月
B.财务部 财务经理名工资RMB元/月
本部门人数 会计名工资RMB元/月
出纳名工资RMB元/月
库管名工资RMB元/月
名工资RMB元/月
篇3：物业管理费用预算方案（一）
概念解说:
物业管理费预算方案是企业将其物业的管理外包给他人(物业管理公司),并由物业管理公司制作物业管理费用的预算方案(报价),作为双方确定物业管理费用的依据。
××××物业管理费开支预算方案
受××公司的委托我们根据开展管理服务工作所需要的工作量,结合本物业公司实际情况,现将有关管理费用开支预算列排如下:
一、设管理员0.5名(含工资福利等)
0.5×2500=1250元/月
水电工0.5名(含工资福利等)
0.5×1800=900元/月
二、保安员7名(含工资福利、装备、培训等)
7×1500=10500元/月
三、清洁工2名(含工资、福利、物料损耗等)
1200×2=2400元/月
四、清洗水池
上水池30立方米×2=60立方米,下水池20×2=40立方米共100立方米7元/立方米/月
7×100÷3=233元/月
五、市政管道清疏3.8元/户/月 共123户
3.8×123=467.4元/月
六、抽粪共8组300元/组(一年一次)
8×300÷12=200元/月
七、公共环境灭"四害"费用100元/月
100×l=100元/月
八、绿化保养200元/月
1×200=200元/月
九、公共设备保养(水泵、浮球、相关开关、机本体、翻新等)
1元/户/月 按123户算为
1×123=123元
十、公用楼层开关、灯泡更换等l元/户/月
按123户算为 1×123=123元
十一、低压电房保养费约20元/月
十二、办公费用、水电、纸张文具及电话费等约为150元/月
以上支出共16666.40元/月
零星维修占总额1%=16666.40×l%=166.66元
税费占总额5.7%=16666.40×5.7%=949.99元
公司酬金占总额10%=16666.40×10%=1666.64元/月
总支出:16666.40+166.66+949.99+1666.64=19449.63元/月
注明:
1.对大院内的公司将提供有偿服务,具体见附页。
2.室内疏通部分,将免费为租户做疏通处理。
3.对于部分设施修缮,我处将根据具体项目以人工费和材料费的方式进行报价。人工具体费用如下(包材料):
砌单面墙:12~15元/平方米铺瓷片15元/平方米扇灰5元/平方米(包材料)