阐述物业管理服务

　　做好物业管理服务质量的管理，首要的就是必须对物业管理的服务质量有一个正确的认识，否则，将物业管理的质量简单地看作仅是小区卫生清扫的干净程度，就不可能把小区的物业管理工作做好。

　　物业管理的服务质量是指物业管理服务活动达到规定要求和满足业主需求的能力和程度，其服务质量主要包括以下几方面内容：基础设施的维护保养，物业管理服务的工作质量（服务态度、服务技巧、服务方式、服务效率、服务礼仪、小区的清洁卫生等），物业管理服务项目、物业小区的环境氛围等。

　　物业管理质量管理是企业全体员工和各个部门同心协力，综合运用现代管理手段和方法，建立完善的质量体系，通过全过程优先服务，全面地满足业主需求的管理活动，物业管理服务质量的优劣是物业管理各个部门，各个环节全部工作的综合反映，涉及物业管理小区内的全体员工和全体业主，管理者处于管理服务的角度，起关键作用，但是若没有被管理者即业主配合，再优秀的物业管理也只是一句空话，因此必须把小区的全体管理者业主的积极性和创造性充分调东起来，不断提高人的素质，牢固树立“质量第一”的思想，人人关心物业的服务质量，参与质量管理。

　　物业管理服务工作是对小区进行管理的服务前、中、后三个阶段，不仅是面对业主可进行的服务工作，还包括服务前可做的准备工作，以及服务后的一切善后工作，为此，一是，必须把物业管理的重点从市后把关转移到事前预防上来，以注重结果变动为主要因素，防患于未然，二是必须树立为业主服务的思想，物业管理工作的每一个环节的质量，须经得起业主的检验，满足业主的要求，每一个小区的质量管理不仅是管理者的管理，而且还包括对物业管理各级部门领导层的管理，以及对业主的管理，其中每种管理角色都有明确的质量管理活动的重点内容。对部门领导层则重于质量管理决策，充分发挥群众的智慧、组织、协调物业管理企业各部门各环节，各工种人员质量管理的统一活动，对基层管理者而言，要求每个员工都要严格地按标准、按规章制度进行操作、严格检查实际操作情况，完善质量监督机制、建立服务质量责任制，可以把同质量职能有关的各项具体工作同全体员工的积极性结合起来，组织起来，形成一个严密的质量体系，更好地保证业主服务质量的提高。

　　物业管理还要从服务质量教育的意识、培训，不断增加全体员工的质量意识并使之掌握和运用治理管理的方法和技术，要使每位员工牢固地树立“质量第一”的意识，认识到自己在提高业务管理水平和服务操作技术水平、严格遵守纪律和操作规程，不断提高自身的工作质量，同时要对业主入住后进行物业管理意识的宣传，如通过文化活动，宣传栏（即：主动服务、及时服务、满意服务、成本服务、有偿服务等）这样才能收到良好效果。

　　总之，完善了服务质量的管理体系，通过员工能力的提升与积聚，最终实现企业可持续发展，打造企业与员工和谐发展，共同进步的发展模式。

篇2：委托代扣物业管理服务费协议书

　　委托代扣物业管理服务费协议书

　　第一联：收费单位留存

　　甲方(收款人)：

　　乙方(付款人)：

　　丙方(委托银行)：

　　为了方便客户缴交物业管理服务费，乙方同意授权丙方，在以下乙方提供的银行结算账户中扣缴乙方每月的物业管理服务费，具体协议如下：

　　一、甲乙丙三方共同遵守中华人民银行关于《支付结算办法》的规定，由甲方通过z 市代收代付实时缴费系统每月在缴交物业管理服务费期内向丙方提供乙方应缴交物业管理服务费金额的电子数据，丙方于每月5日前(遇节假日顺延)通过电脑系统自动从乙方提供的银行结算账户中扣划，而无需事先征得乙方同意。

　　二、乙方同意委托广东南粤银行缴交物业管理服务费。

　　三、乙方应按《前期物业服务合同》所约定的收费标准向甲方缴交物业管理服务费,保证其委托付款帐户有足够扣付物业服务费的存款余额。如因乙方付款账户冻结或余额不足等原因而导致甲方未能足额收取物业服务费款项，则视为乙方逾期付款违约，甲方有权依照《前期物业服务合同》的约定收取乙方滞纳金。

　　四、物业管理服务费以人民币结算，通过丙方划扣方式付款。

　　五、因乙方自身原因需要变更付款账号时，乙方需在每月5日前到甲方客户服务中心办理协议变更手续，同时重新签订新的协议，原协议自动作废。在重新签订协议之前，本协议继续有效。

　　六、乙方办理本业务时，若为个人客户请携带付款人本人身份证（原件，复印件留存）和本人付款结算账户（活期存折/借记卡）资料，到甲方客户服务中心办理签约手续，不得代办；对公单位账户需加盖单位公章。

　　七、甲方有义务接受乙方的查询和咨询，代扣过程中如出现疑问，乙方可到甲方客户服务中心进行咨询，或拨打z-ZZZ电话咨询。

　　八、乙方应如实填写下表内容，其内容构成本协议的组成部分。乙方需保证所填内容的真实、准确和有效性。如因乙方填写内容不正确而造成的乙方不便和经济损失，甲方和丙方对此不负责任。

　　九、本协议一式三份，甲、乙、丙各执一份，均具同等法律效力。本协议自三方签字盖章后生效。

　　十、上述条款未尽事宜，由三方共同协商。

　　请在需要办理的业务类型框内打“√”□开通□变更□取消

　　住户地址：z 市区幢座房

　　付款人名称 付款人身份证号

　　缴费编号 联系电话

　　开户银行 付款账号

　　备注

　　甲方盖章：乙方签名 (或盖章)：丙方盖章：

　　年 月日

篇3：物业管理知识培训：保安服务知识

　　物业管理知识培训：保安服务知识

　　001治安管理主要是:必须通过现行的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备与工具，防止和终止任何危及或影响物业管理辖区内的业主或非业主使用人的生命财产与身心健康的行为与因素，比如电线短路、煤气泄露、电梯关人、水管破裂、火警、偷盗、滋扰以及噪声等，还有如自然灾害、人为事故、流氓活动以及各种破坏活动的预防与阻止，确保业主或非业主使用人人身不受伤害，财物不受损失，工作、生活秩序正常。

　　002治安管理的主要内容是:防扰乱秩序、防盗、防破坏、防流氓活动、防灾害事故。

　　003治安管理的目的是人身不受伤害，财物不受损失，工作、生活秩序正常。

　　004物业公司的治安管理队伍可采用委托保安公司实施安保服务和自建保安队伍实施安保服务。

　　005保安人员入职的基本条件是身高1.70米以上；20岁至28岁；高中以上文化程度；身体健康；思想品德好(当地县以上公安机关出具的无犯罪前科的证明材料)；符合计划生育规定；具备一定的军训基本功；有深圳户口的成年人担保。退伍军人、党员优先考虑。

　　006保安人员岗前培训的主要内容包括:公司简介；物业管理法规学习；企业内部的有关管理制度:员工守则，工作纪律等；安全防火教育；ISO9002质量体系有关安保方面文件的学习；普法学习；职业道德教育；军训。

　　007保安人员在岗培训的主要内容包括:安保操作规程；队列训练、擒拿格斗、体能训练、消防灭火训练、交通指挥训练等。

　　008保安人员单兵队列考核标准是:军人军姿；停止间转法；齐步走与立定；正步走与立定；跑步走与立定；敬礼。

　　009保安人员擒拿技术动作的基本内容是:基本功:直打、侧打、勾打；弹踢、侧踹、勾踢；综合练习。擒敌拳等。

　　010保安人员军事体能测试标准是:百米跑14秒以内；俯卧撑50个以上；爬楼20层60秒以内。

　　011保安守护工作的涵义是指保安人员根据有关特别服务的协议(委托管理合同、业主公约以外的协议)，采取各种有效措施，对指定的人、财物、场所地以及其他对象所进行的看护和守卫活动。从宏观的涵义来看，对一个住宅小区、对一栋或一组大厦以及对一个工业区等物业的保安工作实际上就是保安守护工作，只不过物业管理单位不承担生命及财产的保险责任。

　　012保安守护工作主要有:保护人身安全；保护财产安全；维护客户单位内部正常的秩序。

　　013在守护过程中可能遇到的主要问题是:火灾；盗窃；破坏；扰乱秩序；业主或非业主使用人求助。

　　014巡逻保安服务的主要任务是:维护巡逻区域内和保护目标周围的正常治安秩序；预防、发现、制止各种违法犯罪行为；及时发现各种可疑情况，抓获现行违法犯罪分子；警戒、保护刑事案件、治安事件和治安灾害事故现场；检查发现防范方面的漏洞；平息巡逻中突发事件和意外事故。

　　015遇有违法犯罪分子实施犯罪行为的主要处理方法是:及时予以制止，并尽量将其抓获；迅速报告公安机关；疏散无辜群众。

　　016遇有聚众闹事的问题的主要处理方法是:控制、稳住领头者；疏散围观者；迅速报告有关部门及公安机关，平息事件；协助客户单位处理问题；防止事态扩大。

　　017遇有疯、傻、醉汉闯入守护目标的主要处理方法是:将其劝出守护目标范围，无效时，通知其家属、单位及公安机关实施控制、监护。

　　018守护目标范围内发生盗窃案件的主要处理方法是:迅速向公安机关报案；保护好现场；安抚受害者；注意守护目标范围内可疑人员。如抓获犯罪嫌疑人，应迅速移交公安机关，防止其逃跑。遇闯卡车辆，应记下车牌号及车辆特征，必要时报告公安机关。

　　019发现守护范围内有形迹可疑人时的主要处理方法是:留心观察，注意其行为发展，并及时向有关领导报告，做好控制工作。

　　020遇有守护范围突然停电情况下的主要处理方法是:遇夜间突然停电或守护灯光突然熄灭，特别加强门卫和要害部位的守护，在照明恢复前，严格控制人员进出。

　　021遇有业主或住户当面或电话向保安人员反映情况时的主要处理方法是:问清反映者姓名、房号、单位，详细记录报告的内容；对当面报告者要记清其相貌、衣着特征；对报告内容及时向有关领导汇报。

　　022保安巡逻工作的主要方法是:采取定线、不定线相结合的巡逻线路；采取点与线结合的方法。

　　023保安巡逻工作应注意的事项是:在时空控制上应注重系统管理；经常结合治安方面的情况，及时调整力量和巡逻方法；经常教育巡逻人员增强危险观念，要求每个巡逻人员在巡逻中，要全神贯注，细心观察，不忽视一点可疑迹象，不放过任何应该解决处理的问题，夜间巡逻要更加注意行人、车辆表现出来的可疑点，以?a href=http://www.pmceo.com/wyfg/ahfg/ target=_blank class=infot*xtkey>安徽５难獭⒐獾取?/p>

　　024违反治安管理行为的主要内容是:扰乱公共秩序的行为；妨害公共安全行为；侵犯他人人身权利行为；侵犯公共财产的行为；妨害社会管理秩序行为；违反消防管理行为；违反交通管理行为；违反户口或居民身份证管理行为。

　　025违反治安管理行为与犯罪的主要区别是:情节轻重和对社会危害大小不同；触犯的法律不同；应当受到的处罚不同。

　　026正当防卫的条件是:1.正当防卫的不法侵害条件:必须有真实存在的不法侵害行为，才能进行正当防卫；必须针对正在进行的不法侵害行为，才能实行正当防卫。

　　2.正当防卫的防卫条件:正当防卫必须针对不法侵害者本人实行；正当防卫不能超过必要限度，造成不应有的损害。

　　027真实存在的不法侵害行为:指客观上发生了危害社会的行为。

　　028正当防卫的必要限度:要看防卫行为是否能有效制止住不法侵害；要把防卫行为与侵害行为进行比较，凡是经综合分析认为防卫行为与侵害行为在性质、强度、手段等方面大体相当，即可认定是制止不法侵害所必须的限度。

　　029非正当防卫的性质:属于不法行为。

　　030常见的非正当防卫有:假想防卫；防卫挑拨；不适时防卫；局外防卫；抗拒防卫；互殴行为；防卫过当。

　　031防卫过当:指行为人的防卫行为超过了必要限度，给对方造成了不应有的损害的行为。

　　032紧急避险的定义是:为了公共利益、本人或他人的人身及其他权利免受正在发生的危险，不得已采取的损害另一合法利益的行为。

　　033紧急避险的构成要件主要是:必须是合法利益受到紧急危险的威胁；危险必须是正在发生的；避险行为必须是为了使合法利益免遭损害而实施；避险行为必须是在没有其他方法可以排除危险，在迫不得已的情况下实施的；紧急避险必须是实际存在的，不能是假想的或推断的；避险行为不能超过必要的限度。

　　034保安员处理问题应遵循的原则:保安员在履行自己的职责时，会遇到许多问题需要处理，在维护业主(租户)的安全和利益的同时，依法办事，依法执行政策，不徇私情，以理服人。

　　035保安员处理问题应遵循的方法:对不同性质的问题采取不同的处理方法。对一般违反法规和管理规定的问题，如民事纠纷，可通过说服教育的方法解决，主要是分清是非，耐心劝导，对一时解决不了又有扩大趋势的问题，应采“o;可散不可聚，可解不可结，可缓不可急，可顺不可”o;的处理原则，尽力劝解，把问题引向缓和，千万不要将矛盾激化，因为这样不利于解决问题。对处理问题上，坚持教育与处罚相结合的原则，如违反情节轻微，不需处罚的，可当场教育，或协助所在单位、家属进行教育，如需要治安处罚的，交公安机关处理。违反其他行政规定的，交行政机关处理。对于犯罪行为，应及时制止，并把犯罪分子扭送公安。