优质物业管理的10个条件

　　高水平的商业项目物业管理至少要具备以下10个条件：

　　条件1：健全的服务制度

　　物业管理公司应该有一整套规范、系统、科学的服务制度，以确保为业主提供稳定的服务。

　　条件2：热情的服务态度

　　物业管理属服务行业，服务的对象是人，所以在服务中一定要 “以人为本”，管理人员应发自内心为业主热情服务，做到文明礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁、动作雅观、称呼得当。

　　条件3：统一的服务标准

　　服务标准是物业公司保证服务水平的具体表现。如礼仪标准、入室清洁标准、入室维修标准、绿化标准等，从中体现出 物业管理人员待人接物和工作要求的一致性以及展现给业主清洁美观的卫生环境等。

　　条件4：规范的服务程序

　　服务程序是指服务的先后次序和步骤，它是物业管理重要内容之一。如电话接听程序、设备操作程序、装修审批程序、清洁程序等都要严格按次序一项接一项、一环扣一环，紧急情况处理程序则能体现在事故隐患中能否及时有效进行处置，保证业主人身安全和物业财产安全。

　　条件5：娴熟的服务技能

　　服务技能是物业管理人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功，如工程人员应具备过硬的设备维护技术，保安人员应具备过硬的治安消防本领，管理人员应具备丰富的管理知识和专业知识。

　　条件6：快速的服务效率

　　服务效率是向业主提供服务的时限，管理公司应尽量提高员工素质，减少工作环节，缩短办事时间，提高服务效率。

　　条件7：完好的服务设备

　　硬件设施的完好运行是实现高水平物业管理的先决条件，机器设备(如空调、电梯)、卫生设备、通讯设备、交通工具、电器等设备要使之始终处于完好状态，保证正常使用。

　　条件8：合理的服务收费

　　物业管理属有偿的服务行为，但物业管理公司制定的综合服务收费标准不能高于政府规定的收费标准；物业管理公司开展的特约服务和便民服务也应以满足业主需要为目的，不能乱收费。

　　条件9：齐全的服务项目

　　在做好物业管理综合服务所包含的必要内容之外，物业管理公司还应努力拓展服务的深度和广度，使业主享受到完善的服务。

　　条件10：灵活的服务方式

　　物业管理除了做到规范管理、依法管理外，还应设身处地的为业主着想，努力为业主提供各种灵活的服务方式，尽可能在办事手续、营业时间、服务范围等方面给业主提供方便。

篇2：高校物业管理的关键：满足需求、优质服务

　　高校物业管理的关键：满足需求、优质服务

　　高校的物业管理和社会物业管理相似，是指物业经营人运用现代经营手段按合同对已投入使用的各类物业实施多功能、全方位的统一管理，为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务，以提高物业的经济价值和使用价值，创造一个安全方便的居住和工作环境。因此，高校物业管理的管理对象也是物，服务对象也是人，而且它更突出对物的良好管理，为师生的良好服务。因此可以说高校物业管理一切为了学校、一切为了师生。

　　这是高校物业管理服务的基本出发点和归宿。它不仅仅是提供对学校房产物业本身的管理服务，更重要的是通过这种管理服务构筑起一个有利于人与人之间沟通，人与自然和谐，人与文化融通，健康、开放的工作和生活环境。所以，高校物业管理公司要生存，就必须以业主需求为导向，不断调整服务内容，不断提高服务水平和能力，向服务要效益。只有这样才能确保学校和师生对物业管理企业的认同，物业管理企业也才能求得生存与发展，才能取得良好的社会效益和经济效益。

　　一、“满足业主需求、提供优质服务”是高校物业管理的立足点和生命线。

　　高校物业管理的目的就是为了满足业主(学校、师生)对工作环境的要求，对保洁、绿化、维修服务以及特约服务的需求。概言之，高校物业管理是“始于业主要求，终于业主满意"。高校物业管理公司和员工只有满足了他们的当前需求，他们才会对物业公司产生一种信任和满意，进而才会有进一步的需求，从而，高校物业管理公司才能不断完善服务类别和职能，才能不断发展和壮大。服务贯穿在整个高校物业管理的工作当中，因此，满足业主需求是高校物业管理生存和发展的立足点，提供优质服务是高校物业管理的“生命线”。

　　1、“满足业主需求、提供优质服务”是高校物业管理企业服务标准的体现。

　　高校物业大多隶属于后勤服务公司，后勤服务公司的所有服务的目的就是“让学校满意，让老师满意，让学生满意”。满意的经营时代，业主对高校物业管理的满意程度必将是高校物业管理考核自身服务水平的~项重要标准。企业想在今天这个以业户为主导的物业管理市场竞争中生存，惟有做到“满足业户需求、提供优质服务”，学校和师生才会对高校物业管理产生满意和信任，才能继续满意地接受高校物业管理企业的服务。

　　2、“满足业主需求、提供优质服务”是高校物业管理企业赢得效益的基础。

　　高校物业管理企业也大多实行的是“自主经营、自负盈亏、独立核算、自我发展”的运行机制，高校物业管理企业主要的收入来源就是物业管理费用。服务工作搞的好，就会得到业主的满意，得到业主的支持，物业管理的基本任务就算完成，物业管理的服务内容就能得到有效的延伸，物业管理企业就会赢得较好的社会效益和经济效益。相反，服务水平差，缺乏服务意识，服务内容比较少，就不能得到业主的认可，不用说其它工作的开展，轻则拒物业管理费，重则从新聘请物业管理单位。因此，“满足业主需求、提供优质服务”影响着物业管理企业的效益。我公司物业中心正是将“满足业主需求、提供优质服务”作为物业管理的立足点和出发点，才能不断赢得经济效益，拓宽了服务内容。

　　20**年，学校拿着试试看的态度将下沙校区首块楼盘--2#教学楼的物业管理项目交给公司物业中心。当时物业中心没有物管的专业人员、没有物管的经验，但是，却提出了“有事找物业，物业帮您忙”的服务宗旨，只要学校、分院提出的服务任务:搬家、开荒、军训送水、道路管理、会议布置、接待服务等等，只要您有需求，我们就帮您完成。在物业以仆人的姿态、尽心的工作，圆满地完成学校各部门教给我们的各项任务后，物业管理得到了学院和师生的首肯。而且学校也放心地将学院所有楼盘都委托给了公司进行物业管理。我们的项目也从0 1年的单幢楼扩展到今年的l 2幢楼，面积共达181782.32平方米，物管费用达到2 0 0余万元。

　　3、“满足业主需求、提供优质服务”是高校物业管理企业提升声誉的基础。

　　高校物业管理企业要想在日趋激烈的市场竞争中取得一席之地，只有走“树立自己的企业形象、创出自己的企业品牌”之路。良好的企业形象，知名的企业品牌，是企业一项宝贵的无形资产。高校物业管理企业要想树立自己的形象，创建自己的品牌，服务是重要的途径。只有“满足业主需求、提供优质服务”，才能得到广大业主的认可，才能在广大业主心目中树立良好的企业形象，继而在社会中提升企业良好的声誉，增强企业的市场竞争能力，加大企业的市场占有率，创造更大的经济效益。公司物业中心正是始终坚持将“满足业主需求、提供优质服务"的服务理念落实到平时的服务中，才能一贯获得了学校、师生的好评，并在多次师生考评中连续获得最高满意率。

　　二、高校物业管理优质服务的标准和高校物业管理的特点和难点。

　　1、高校物业管理优质服务的标准

　　“满足业主需求、提供优质服务”始终是高校物业管理企业的服务理念，“服务没有最好，只有更好”。企业与业主之间的一切往来都是在为学校、师生服务。优质服务的具体标准表现在以下几个方面:

　　1)公司上下各部门员工，都同业主友好相处，对师生的问讯以及师生碰到的难题迅速做出反应;

　　2)及时回访学校各部门、分院、师生，根据服务需求，调整服务内容;

　　3)尽量为每个业主提供有针对性的个别服务;

　　4)对服务质量做出可靠承诺，尽量满足业主的需求;

　　5)所有交往中表现出礼貌、体贴和关心;

　　6)永远做到诚实、诚信、尽责地对待业主;

　　2、高校物业管理的特点和难点

　　作为一种新型的物业管理模式...高校物业管理有着和社会物业管理相似的地方，也有着区别于小区物业管理的种种特点与难点，具体来说可以总结为以下几点:

　　1)保洁的面积占整个建筑总面积比例较大，且保洁难度大，要求高，需要很强的技巧性和明确的作业流程;

　　2)工作时间段明确，它要求物业公司保洁，保安，维修工作都要配合学生的作息时间，要做到零干扰服务;

　　3)人员密集，产生的生活垃圾量较大;

　　4)人员流动性大.安全防范难度大;

　　5)维修工作频繁;

　　6)服务工作必须人性化，精细化。

　　在高校跨越式发展的背景下，高校物业管理企业起步晚，管理弱，如何提高我们的服务水平，做到管理、服务齐头并进，把握市场机遇，发展壮大高校物业管理企业，笔者认为“满足业主需求，提供优质服务”是关键。

　　三、如何更好地做好“满足业主需求、提供优质服务”。

　　1、建立和完善各项高校物业规章制度。

　　一是建立和完善学校房屋及维修管理的法律、法规、规章;二是建立和完善学校设备设施管理法律、法规及规章;三是建立和完善环境卫生管理的法律法规及规章;四是建立和完善保安保卫、消防管理的法律法规及规章;五是建立和完善覆盖学校各类物业的管理法规及规章。

　　通过这些法律法规、规章及办法的制定与施行，使高校物业管理的管理、服务、经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作。使高校物业管理竞争得以有序化、规范化。

　　2、树立“客户满意”的企业价值观，导入CS评价体系。

　　导入CS体系，就是赋予传统意义上的“服务意识”以时代的精神，要求高校物业管理企业主动地进行换位思考，以“客户满意”作为企业文化的精髓不断地向员工灌输，激发员工实现客户满意的积极性和创造性，使“客观满意”成为高校物业管理企业一切经营活动的出发点和归宿。

　　3、关注科技速步，提高管理服务水平。

　　当代科技的发展速度很快，日新月异的技术进步，会越来越多的应用到物业建设和物业管理中来。面对新技术的挑战，高校物业管理企业必须重视各类专业管理技术的掌握，从劳动密集型向技术密集型转变，不断更新、学习新的管理服务技术，适应现代物业管理的技术要求，加强管理技术的学习，努力提高管理技术水平，这样才能保证自己的管理实力始终与物业设备的科技进步同步。

　　4、加强与业主得沟通，加大物管透明度。

　　与业主制度化的充分沟通，首先有利于掌握业主需求、服务评估和改进意见，提升管理服务水平;其次有利于物管企业的长远发展:保住自己在管项目，同时还要去争取新开发的项目，都离不开同业主有效的沟通、职业化的服务和由此形成的良好口碑。通过双向沟通、相互理解，互相关心、支持和帮助，用我们的心血和汗水实现“业主满意”、“企业发展，的双赢目标，较好地解决了“企业与业主”之间的矛盾;也可以让潜在客户群体依序经历从不了解到了解、从了解到理解、从理解到肯定、从肯定到选择的四个发育阶段，最终成为企业真正的客户。加大物管透明度则是要充分调动业主的积极性，让他们自觉参与物业管理，使业主和物业公司一道积极参加物业管理活动，增强高校物业管理的凝聚力。

　　5、大胆进行服务创新，研究业主需求，拓展延伸服务内容。

　　要研究不同群体不同的服务需求，和其他相似物业相比照的形式确定服务项目，还要敢想敢做，服务是无止境的，不怕做不到，就怕想不到，你先想到了、做到了，你就领先了，你就走在前面了。

　　6、多渠道、多形式加强培训，优化人力资源，增强企业发展后劲。

　　发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专门人才，他们不仅要有良好的思想素质，而且要掌握现代管理科学技术，并善于运用于实践。企业不仅要实行优胜劣汰的用人机制，更要注意建立一套科学、客观、实用的培训体系，定期以客户满意为标准对员工进行实务技能和职业素养的训练，培养员工的“自我管理”能力，使他们面对客户的不同需求，能够真正提供全方位的“周到”(眼到、耳到、心到、口到、手到)服务。

　　“服务是本，管理是魂，信誉是源，形象是根”，是高校物业管理企业从起步至今，从实践中感悟出来的服务真谛。在以后的工作中，我们必须坚持自己的特色“人无我有，人有我快，人快我好，人好我新”的准则，坚持以优质的服务、科学的管理、良好的信誉、规范的形象为基础，树立品牌意识和精品意识，从而赢得学校和广大师生的信赖，努力做到“让学校满意，让老师满意，让学生满意"。

篇3：优质物业管理的几个特征

　　优质物业管理的几个特征

　　物业管理首先是管理物业，其次是管理服务。管理物业的对象是物业，必须保证物业所有人对物业的正常、高效的使用；管理服务的对象是业主，必须保证业主的生活素质(含资讯科技和生态环境)，使其得享安全、清洁、优美、舒适、方便、和谐及优质的生活。

　　所以，优秀的物业管理要以业主为中心，在维护物业和环境良好状态的同时，突出对业主的服务、关爱和影响，建立融洽和谐的社会关系，满足广大业主不同层次、多样化的生活需求，提供全面的社会服务；要尽最大可能满足业主要求和维护业主利益，为业主分忧解难，提供帮助；要始终贯彻“以人为本”的思想，谋求达到人和企业相对全面、自由的发展。

　　一、 科学的管理机制管理机制的科学与否，是创造良好的物业管理的关键因素；通过对管理机制进行优化，带来服务程序的优化，保证服务质量的优化。

　　1、简约化的服务架构。必须坚持实行扁平化、直线制管理。物业公司总部重点抓服务改进和对服务质量的控制，集中精力研究需求变化、服务创新、质量升级等重大问题。而管理处则重点抓服务运作，在服务的细化、实化上下功夫；同时将有关信息通过畅通渠道及时反馈回公司，由公司对相关内容进行优化后再返回管理处操作，形成优异的管理循环网络。

　　2、规范化的服务控制。通过有效控制切实保证管理服务按照既定的程序和标准高质量地持续、稳定运行。在贯彻ISO9000国际质量保证体系和ISO14000国际环境管理体系方面，切实做到一丝不苟，并把量化的检查结果与每个岗位员工的得失、升迁、去留紧密挂钩，以促使管理处把日常服务工作做得更扎实、更深入。

　　3、市场化的服务组织。一体化管理与市场化服务相结合，将日常管理服务中技术含量、商业含量、文化含量、艺术含量高的部分，交由专业公司和团体提供；简单劳动密集的部分，条件成熟的分判给社会上有相当资质的企业，条件尚未成熟的由管理处承担。上述均按照市场经营方式进行筛选，以彻底革除管理处小而全的弊端，简化内部管理事务。

　　4、专业化的服务运作。引进专业化服务的运作方式，通过规模化专业管理，实现最优化配置岗位工作，以提高工作效率，降低管理成本。如对所辖小区的电梯由专业的电梯公司提供维修保养服务，不仅因集中由厂家供应零配件而大幅降低费用，且在人力资源、技术力量上都占有极大的优势。

　　二、 完美的服务特色物业管理最终体现在服务内容及服务特色上，这是判断物业管理是否优秀的决定性因素。

　　在当今社会，物业管理几乎不存在什么商业机密，包括工作程序、技术标准等在内的服务内容极易被“克隆”和“拷贝”。只有紧密结合区域、物业和业主的特点，制订和完善个性化的管理设计，因地制宜地不断进行管理整合和提升，建立起令人耳目一新的质量模型，突出独具的特色，才能“木秀于林”迈进优秀的行列。

　　1、超前化的服务启动。物业公司一旦与发展商建立合作关系，应立即启动前期服务工作，从物业管理的独特视角为开发商提供各方面有说服力的建议，以保证项目的整体优化，既能有效地避免发展商的无谓投入，又可最大限度地降低日后的物业管理运行成本。

　　2、人本化的服务理念。以业主的满意作为管理服务的出发点和归宿点，争取零缺陷、无微瑕服务。如在所辖小区内酿造一种精神和行为能够得到升华的氛围，通过吸引、感化来实现管理有序。

　　3、菜单式的服务内容。不断充实、调整新的服务项目，全过程、全方位、全时空地满足业主用户发展变化着的、一切有支付能力的正当需求，同时逐步增加物业公司有承受能力的无偿服务。

　　4、合理化的服务成本。在各个层次均实行质量和成本双否决责任制，通过分项控制活劳动和物化劳动的消耗，保证使业主享受到最佳质量价格比的服务。

　　5、个性化的服务设计。每承接一个新项目，都要集中各方面的专家，为其度身定做管理方案。期间要考虑物业的要素，以使管理服务能够契合物业的实际情况，充分发挥物业的建筑设计功能；发展商的

　　要素，以使管理服务能够更好地配合发展商的发展战略；业主用户的要素，以保证管理服务能够适应业主用户的心理预期，并被他们接受和认可；地区的要素，以使管理服务能够为当地的社会环境、市场环境所接纳。

　　6、精确化的服务标准。要将物业管理的全部事务数据化，以可知、可感、可辨、可验的服务作业标准，保证为业主用户提供优质的服务产品。标准必须强调时效原则，即规定的事情必须在规定的时间内办结，超过规定时间，办得再好也要视为没有办好；质效原则，即规定的事情必须办到规定的程度，否则，即使流了再多的汗也是白流；综效原则，即规定的事情必须按照规定的程序办理，追求全过程的完美，让服务对象无可挑剔；情效原则，即规定的事情必须办出规定的最佳效果，用出色的服务征服人心。

　　三、超前的时代意识优秀的物业管理不仅在当代独领风骚，而且有敏锐的眼光，能够准确地预测到未来行业的发展趋势，提前介入占尽先机，不仅始终引领行业的发展潮流，而且以此推进社会文明程度的进展。以目前物业管理行业的现实而论，优秀的物业管理必然具备下述特征：

　　1、介入智能化领域。智能化物业管理的研究和实践将是今后评判物业管理发展好坏的重要标准；同时，智能化物业也是建设信息化社区必不可少的硬件基本设施，而且物业自身的智能化也将最大限度地节约资源、方便使用者。

　　2、引导消费新观念。根据时代的发展，适时推出新的服务项目，引导业主更新消费观念。如为部分业主用户有偿提供商务、信息、秘书、庆典、代理、家政等服务项目，以满足成功人士提高生活素质、提高工作效率的需求，立足于创造一种新的现代的上流社会的生存方式。

　　3、探索行业新趋势。随着物业管理不断出现新的课题，要维持并不断提升管理服务水平，就必须根据实际服务工作中发现的难题，有针对性地进行不同形式的联合和开发。优秀的物业管理必然网络各类卓异资源，联合各行业翘楚，以利于在统一的管理环境下对来自各方面的不同信息进行最优化的处理，且具有高效、经济、卓越的品质和优良的技术价格比。

　　4、引领发展新潮流。要想始终立于行业的潮头，必须不断创新，在与时代发展同步的同时，领先一步，实践具有超前性，理念具有前瞻性，从而保持优异的特质，为把优秀发扬光大提供不竭的动力源泉。

　　四、知名的行业品牌优秀的物业管理必然是物业管理行业的知名品牌，这个牌子就代表着行业的最高水准。一个物业管理品牌的确立是由三个方面的因素构成的：

　　1、业主的评价。业主的反映是检验管理服务工作的第一信号，业主的评价是确立物业管理品牌的根本所在。如开元国际物业公司的每一个小区管理处每季度公布一次财务收支情况；每年进行一次业主满意度抽样调查，辖区所服务的业主对其所做的评价平均满意率达96%以上；自1999年开始管理的雅豪轩花园业主对服务的抽样调查满意率高达99.6%。另外，开元国际在全国十几座城市签约管理高档物业建筑面积超过500万平方米；发展商和广大业主的选择是对开元国际品牌最好的评价。

　　2、政府的评价。定期邀请政府主管部门官员对物业管理服务工作进行讲评，有利于企业的健康发展。一个知名品牌的树立，与其积极寻求政府的指导、监督、帮助密不可分。企业要积极参加各级政府举行的优秀住宅小区(大厦)的评比，参加当地政府举行的文明小区(大厦)、环境社区、园林式花园式小区、社会治安模范小区(大厦)等评比。在参评的过程中，既通过各方面专家的视角改进自身的不足，也藉此获得综合社会知名度。目前，开元国际已建成国家优秀示范小区2个，省市级优秀称号18项。这些荣誉都是政府评价的最好例证。

　　3、行业的评价。行业具有权威的认定，很难设想，在行业间声誉口碑很差的物业管理会是优秀的物业管理。开元国际积极加强行业间的横向联系，所辖多个小区为向社会广为推荐的观摩基地，仅去年一年，到开元国际所辖海富花园小区观摩的海内外房地产商、业内同仁等客人就超过500人次，他们均给予了很高的评价。

　　五、优秀的员工队伍人才是企业发展的根本。优秀的员工队伍是创造优秀的物业管理的先决条件，高档次、高品位、高质量的服务建立在高素质人才的基础之上。

　　1、专业化的服务人才。解决制约物业管理水平提升的技术难点关键在于专业化的人才。物业管理现已走出初期的原始劳动密集型阶段，其分工愈趋专业和精确；而且随着社会的发展，建筑物的科技含量飞速提升，这一切都要求物业管理从业人员必须专业化。即以目前的行业现实来看，要保证高水平的服务，就要拥有电子计算机、自动控制、机电设备、精细化工、建筑、园林、环保、艺术等专业的中、高级技术人员。

　　2、高素质的员工队伍。高水准的物业管理要求管理层和技术系列员工具备较高素质，作业层员工也不能是泛泛之辈，如护卫员队伍，除受过严格的军事训练外，还须具有很高的综合素质，要接受过各种全面的抢险训练；其中大堂岗、车库、消防中心等处的护卫员要全部受过专业电脑培训。此外，在对员工的身高、容貌、气质等方面也要有较高的要求。

　　3、高层次的人才战略。卓越的用人方略和高超的用人之道，能够凝聚各具特色的优秀人才，并为其充分施展才能创造条件。不仅立足于目前的人才需求，更需着眼于未来的人才储备；不仅“广纳百川”接纳各路英杰，更注重内部的训练培育。同时，建立科学的激励机制和监管机制，为人才的成长和脱颖而出营造良好的环境和氛围。只有如此，才能使队伍充满了高涨的活力和创造力，始终保持物业管理的高水平。

　　六、卓越的企业文化只有以人为本，充分重视员工个人价值和企业群体价值的实现，鼓励全体员工充分发挥创造性劳动，形成灿烂的企业文化，才能使企业具有不竭的动力，进而不断推动物业管理行业的持续发展。企业文化涉及到方方面面，仍以开元国际物业管理有限公司为例证说明如下。

　　1、强劲的凝聚力。开元国际所有员工都有强烈的企业的归属感、责任感和集体荣誉感；所有工作实行首问负责制，强调1+1+1>3，即在任何情况下，都要自觉维护公司的利益和形象，使整体效能大于元素效能之和。

　　2、高度的责任心。为珍惜和用好来自业主用户的每一分钱，必须采取行之有效的措施，对可减、可缓、可免的支出锱铢必较。为此，开元国际坚持发扬艰苦创业精神，制订了有上百个条款的《内部财务管理办法》，重点抓好成本计划、成本预警、成本分析、成本否决等关键环节。

　　3、永远的创新力。开元国际确立了以“科技创新无止境、管理创新无止境、服务创新无止境、品质创新无止境”为核心内容的“创新永无止境”的理念结晶，以此激励自己不断超越，不断地为每一个楼盘、每一位业主提供高附加值服务。

　　4、丰富的包容性。开元国际的企业文化还包含着极其丰富的内容：如企业精神：立志创新、时时出新、求新求变、立新取胜；工作宗旨：以人为本，服务第一；品牌风格：时代物业特征，完美服务标志；服务追求：向最好不断努力；目标取向：让客户的满意最大化；发展战略：市场化生存、规模化发展、精品化管理、专业化服务......

　　上述几点，并不能完全概括优秀的物业管理的全部特征，仅表述了其中比较明晰可辩的大的脉络。总之，优秀的物业管理的实现，需要综合发挥各方面的因素。单独一个方面的优秀，并不能称之为优秀，如同蒙娜丽莎微笑的魅力并不是仅仅靠嘴角肌肉的抽动就能够完成的。