房屋设施养护维修工作规程
一、引言
1. 本规程是为了规范房屋设施养护维修工作，保持房屋设施的正常运行和延长使用寿命，确保居民舒适、安全的居住环境。
2. 房屋设施包括但不限于电器、水管、管道、门窗、卫生设施等。
3. 所有与房屋设施养护维修相关的工作人员都必须按照本规程执行。
二、工作目标
1. 定期对房屋设施进行养护和修缮，保持或恢复其使用功能。
2. 处理常见的设施问题，如电表更换、插座维修、水龙头漏水等。
3. 维护修缮工作的及时性和效果，并接受用户的评价和反馈。
三、工作职责
1. 设施养护维修人员
1.1负责定期检查房屋设施，并进行养护维修工作。
1.2处理和解决用户报修的设施问题。
1.3根据工作要求，及时完成维修计划，并确保修缮效果。
1.4接受用户的评价和反馈，并不断改进工作。
2. 大厦事务部
2.1监管和协调设施养护维修工作，确保工作按时完成。
2.2提供必要的技术支持和相关资源，以保障工作的顺利进行。
2.3进行用户满意度调查，并及时反馈结果给维修人员以提高服务质量。
四、工作指引
1.一般性的设施修缮
1.1更换水表
1.1.1 关上水表前第一个阀门，排空管内的残余水后拆下水表。
1.1.2 检查水表的接头胶圈，如已经断裂或变形时应选同一型号、规格的具有合格证的水表安装上去。
1.1.3 安装时注意水表的水流方向与供水方向保持一致。
1.1.4 维修结束后，打开阀门检查有无渗漏，表针转动是否正常。
1.1.5 维修人员会同大厦事务部做好用户新启用水表底数记录。
1.2更换电表
1.2.1 断开电源拆下电表，确认电表已经失灵时，可选用具有检验合格证的同一型号电表进行安装。
1.2.2 安装时注意进出线接法正确。
1.2.3 安装结束后合闸试电，保证用户用电设备使用正常，电表转动正常。
1.2.4 维修人员会同大厦事务部做好用户新启用电表底数记录。
1.3维修开关
1.3.1 分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因。
1.3.2 如果是短路故障，首先将空气开关置于“OFF”位置，用万用表(兆欧表)检查线路，查出故障点后予以排除。
1.3.3 经试电后如确认需要更换空气开关或熔断器时，必须采用同一技术规格的合格配件进行调换安装。
1.3.4 如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏，在更换损坏元件后应将该线路负荷减少。
1.4灯管、白炽灯的维修
1.4.1 切断电源、取出白炽灯，如果灯丝已经烧坏断，可更换同一型号的卡口或螺旋头灯泡安装上去，试电查看是否正常。
1.4.2 灯管不亮可先检查启辉器，如损坏可更换新的;试电检查如不亮时，取出灯管并更换同规格、同型号的灯管，再次试电检查，如仍不亮时可检查接线和镇流器，查出故障立即排除，恢复正常照明。
1.4.3 其他情况造成的灯不亮情况，可参见3.1.3、3.1.5进行处理。
1.5线路检测
1.5.1 线路停电检修应及时通知用户。
1.5.2 用户开关烧坏的处理根据3.1.3维修开关进行处理。
1.5.3 电表损坏的维修根据3.1.2更换电表进行处理。
1.5.4 进户接线端子接触不良可先切断电源，将接头紧固。
1.5.5 线路短路时可用万用表对线路逐一检查，找出故障原因并及时处理。
1.5.6 当确认故障排除后方可送电。
1.6门铃维修
1.6.1 无电情况时可更换新电池。
1.6.2 电极板腐蚀或接触不良可进行除锈、紧固处理。
1.6.3 因线路短路问题造成的故障，用万用表(兆欧表)检查线路找出故障点并及时处理。
1.7插座无电
1.7.1 由于市政停电或线路维修造成的停电应通知用户。
1.7.2 插座接线端子松动，可拆开插座板紧固接线头后重新安装，检查试电情况。
1.7.3 线路短路造成的停电根据3.1.6e)进行处理。
1.8水龙头漏水
1.8.1 关闭户内水阀门，拆卸下水龙头并检查出故障点。
1.8.2 根据用户需要，更换破损的胶圈部件或更换新水龙头;如因水龙头有砂眼漏水的，必须更换新的水龙头。
1.8.3 打开水阀门检查水龙头是否有渗漏，使用时切勿过度拧紧。
1.9马桶不通
1.9.1 检查堵塞的原因，用马桶抽子或疏通机进行疏通，使其排水畅通。
1.10洗脸(菜)盆堵塞、漏水
1.10.1 检查存水弯管，取出杂物。如仍不通畅，可用竹篾、铁丝或疏通机对下水管道进行疏通，排除故障后试验排水情况，使其排水畅通。
1.10.2 检查盆体与下水管接口，查出漏水处用玻璃胶封闭漏水处，待胶干后试水检查，保证无漏水现象。
1.11浴缸堵塞、漏水
1.11.1 如管道堵塞根据3.1.10a)进行处理。
1.11.2 浴缸缸体漏水应建议用户更换，如检查是接口漏水应征得用户同意打开修理，待修理部位干燥后试水，检查有无再漏现象。
1.12部分楼层停水
1.12.1 查明停水的楼层后先关总阀，拆开支阀，并将滤网清洗后重新装上。
1.12.2 市政或其他维修造成的停水应通知用户，并作解释。
1.13 疏通地漏
1.13.1 同3.1.9处理办法。
1.14修门窗
1.14.1 检查门窗附件有无损坏、不全，进行更新或补装。
1.14.2 清除门角和窗轨道的杂物，对门合页和窗轨道注油。
1.14.3 更换破损玻璃时注意防止玻璃碎片跌下伤人。
1.15换锁
1.15.1 拆下坏锁后先检查是何处坏，如能修理及时修理，无法修理好的可通知用户更换新锁。
2.非一般性的维修
对于一些复杂或特殊的设施问题，需要委托专业维修公司进行维修工作。维修人员应及时联系专业维修公司，并确保维修方案的合理性和质量。
3. 时间要求
3.1 接到《维修单》后立即安排人员进行处理。一般情况下，处理时间不超过25分钟;一般性维修工作不超过7小时;较困难复杂的维修工作要求在72小时内完成(工艺技术要求特殊的除外)。
3.2 维修人员需向用户解释延迟维修的原因，并及时提供解决方案。
4. 维修工作的检查
4.1 机电主管每周将《维修单》整理一次，以检查服务的及时性和用户的反馈。对于不合格的维修工作和发现的隐患，应立即查找原因并采取纠正措施。
4.2 大厦事务部负责对用户进行回访，收集用户对维修人员服务态度及效果的评价，并及时反馈给维修人员，以提高服务质量。
五、补充条款
1. 维修人员应遵守安全操作规程，保证自身和他人的安全。
2. 维修人员应保持工作区域的整洁和清理，确保设施养护维修工作的工作环境。
3. 大厦事务部应定期组织技术培训，提高维修人员的专业技能和服务质量。
4. 房屋设施养护维修工作需按照相关法律法规和行业标准进行，维修人员应遵守并执行相应规定。
六、附则
1. 本规程的解释权归大厦事务部所有。
2. 本规程自颁布之日起生效，可根据实际情况进行调整和修订。
以上为房屋设施养护维修管理规程的主要内容，目的是为了确保设施维修工作的规范性和有效性，提高居住环境的舒适度和安全性。各相关人员应严格按照规程执行工作，以达到预期的效果。
篇2：盟共用部位及共用设施设备运行、维修养护管理标准
盟东城共用部位及共用设施设备运行、维修养护管理标准
序号项目“z城”管理标准
1)综合管理
1.设备用房方便物业管理企业使用，达到集中、集约管理效果、应集中设置（二次供水、消防供水、高低压配电房、消防控制室、监控室与物业服务中心尽可能集中设置。建立房屋及共用设施设备的基础档案。建立房屋及共用设施设备的基础档案。
2.运行、检查、维修养护记录应每月归档。
3.组织实施房屋使用安全情况评估检查。
4.共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。
5.每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
6.特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
7.雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。
8.设备机房1）.每月清洁1次，室内无杂物。2）.设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。3）.在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次消防器材，确保完好有效。4）.设施设备标志、标牌齐全。5）.在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6）.交接班记录、设备运行记录、工作日志、清洁记录等齐全、完整。
2)共用部位
1.房屋结构每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。
2.建筑部件1）.每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）.每周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。3）.每月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。
3.附属构筑物1）.每周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）.每月检查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大门、围墙、围栏等。4）.每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5）.每年检测1次防雷装置。信号系统应加装信号线路电涌保护器。
3)空调系统
1.运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。
2.运行期间每日巡视1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。
3.制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。
4.每年检查1次管道、阀门并除锈。
5.每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。
6.每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2次风机盘管滤网；每2年清洗消毒1次风管。
7.每年对空调系统进行1次整体性维修养护。
4)二次供水设施
1.按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。
2.每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。
3.每月切换1次备用水泵。
4.每季度检查1次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。
5.每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。
6.水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，实行“双人双锁”保管制度；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
5)排水系统
1.排水设施每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。
2.污水泵汛期每日巡视2次，平时每日巡视1次，检查设备运行状态；每周进行1次手动启动测试；每季度养护1次。
3.化粪池每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。
6)照明和电气设备
1.楼内照明每班巡视1次，一般故障8小时内修复；复杂故障1日内修复。
2.楼外照明每日巡视1次，一般故障12小时内修复；复杂故障3日内修复；每2周调整1次时间控制器。
3.应急照明每日巡视1次，发现故障，即时修复。
4.低压柜每日巡视3次设备运行状况；每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查2次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表。
5.低压配电箱和低压线路每周巡视1次设备运行状况；每半年养护1次，内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换1次双路互投开关。
6.控制柜每周巡视2次设备运行状况；每年养护2次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；每季度校正1次各种电器装置或控制设备的设定值；每年检查2次各类远控装置和节能装置。
7.发电机每月试运行1次，保证运行正常；每年2次带负荷运行；每年活化2次蓄电池；每班巡视1次充电机和蓄电池。
8.检测每年检验1次电能表。
9.配电室、楼层配电间防止小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志清晰、准确。
7)安全防范系统
1.报警控制管理主机每日巡查1次，检查设备运行状态；每日表面清洁1次；每季度内部除尘1次。
2.对讲门口机每周检查1次按键、显示屏等；每周表面清洁1次；每季度内部除尘1次。
3.网络控制箱每季度检查1次外观、接线；每季度表面清洁1次；每季度内部除尘1次。
4.红外对射探测器每月检查1次接线、探测范围、防水状况等；每月表面清洁1次；每季度内部除尘1次。
5.图像采集设备每日检查1次监视画面、录像功能；每周表面清洁1次；每季度内部除尘1次。
6.摄像机每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。
7.解码器每季度检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每季度表面清洁1次；每半年内部除尘1次。
8.云台每季度检查1次运转、接线，进行清晰度调校；每季度表面清洁1次；每半年转动部位上润滑油1次。
9.巡更点每周检查1次外观，表面清洁1次；每日存储巡更记录。
10.读卡器每周检查1次外观；每周表面清洁1次，查看防水状况。
11.电磁锁门锁每2周检查1次吸力、外观、接线。
12.出门按钮每2周检查1次开锁功能、接线。
8)电梯
1.电梯在投入使用前按照相关要求向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。
2.在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。
3.日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。
4.应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。
5.配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。
6.制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15分钟内到达现场，专业维修人员应在30分钟内到达现场。
9)水景
1.启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。
2.使用期间每日巡查1次喷水池、水泵及其附属设施，每周检查1次防漏电设施。
3.设置必要的安全警示标志。
4.水质符合卫生要求。
篇3：投资广场房屋及公用设施维修养护计划
1、提要:
制订砌体、钢筋混凝土、钢结构支架、防水、玻璃幕墙、装饰、门窗等结构、工程以及公用设施的详细维修养护计划和实施细则。
定期进行房屋查勘,确保房屋和公用设施的安全、正常使用。
1.1建筑物结构特色
××市××广场××号楼项目(---),位于××市××区滨海广场南侧,总建筑面积约167,000平方米,由四栋30层(不含地下部分),地下3层,建筑高度一百多米;裙房地上3层并相互连为一体。
1.2房屋本体和公用设施维修养护目标
我们对××广场××号楼项目(---)房屋本体和公用设施维修养护的目标是:保证房屋的使用功能和安全,维护房屋外观完好,延长房屋使用寿命,充分发挥房屋的使用价值,实现物业的保值增值,房屋及配套设施完好率99%以上,房屋零修、急修及时率为100%,中大修工程质量合格率为100%,重大维修工程回访率为100%。
1.3对××广场××号楼项目(---)房屋及公共设施的管理策略
为做好××广场××号楼项目(---)的房屋和公共设施的维护保养,我们采取如下三大管理策略:
1.3.1预防性保养策略
重视××广场××号楼项目(---)房屋本体和公共设施的日常检查和养护(来自:www.pmceo.com)工作,采用计划性保养与日常检查监督相结合的预防性保养策略,根据设施设备的实际状况和老化周期,制定详细的检查计划,通过检查及时发现并解决问题,化被动为主动,保障房屋公共设施的完好,延长其使用寿命。
1.3.2重点服务策略
根据建筑物管理中的重点服务事项,进行重点防护。
1.3.3技术先行策略
我们将重视技术的引进和开发工作,防止因技术不足影响正常维修与养护,确保物业养护和管理的专业化,保障维修养护的高质量。
1.4建筑物管理的重点及对策
1.4.1管理重点之一:玻璃幕墙维修养护
××广场××号楼项目(---)大量使用玻璃幕墙,根据××市建筑幕墙检测曾对××市玻璃幕墙工程的现状进行的调研,结果发现随着幕墙使用时间的推移,目前已有10%以上的工程出现了不少质量问题,涉及调查的931个建筑,有90个出现问题。其中包括幕墙玻璃碎裂、结构胶老化、五金件锈蚀乃至损坏、坠落等已属涉及安全使用的严重质量问题。所以,玻璃幕墙的维护是建筑物管理的一个重点。
对策:
(1)建议甲方委托专业机构每年对玻璃幕墙进行空气渗漏、雨水渗漏、风压变形的"动风压三性能检测"检测一次。
(2)做好玻璃外墙、金属部件材料贮备工作,尽量选用与原来一致的材料,确保外墙、金属部件外表饰面的零星修补与整体色泽和质量保持一致。
1.4.2管理重点之二:房屋地基、屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的维修养护
对策:
(1)采取预防为主的计划性维修保养和应急修缮养护相结合的原则,定期对房屋和公用设施屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的完好情况和防水性能等进行针对性的检查(来自:www.pmceo.com)养护。针对性地制定养护措施和计划,及时做好房屋和公用设施外墙、基础、屋面和勒脚等维修养护工作。如夏季来临前及时做好天面、窗户和外墙等防水修补,消除墙面和金属漆面起泡、脱漆、开裂、窗户接缝不严等现象,保证房屋和公用设施经受台风暴雨的袭击。
(2)针对一些薄弱环节,制定专门措施,进行防护,如在台风来临前做好门窗关闭工作,地下室等做好排水防水工作。
(3)加强建筑物使用和装修的安全宣传,严把装修管理关,加强安全检查,杜绝违章装修。
(4)加强建筑物地基、地面和勒脚等饰面的维护工作,做好防损管理工作,及时修补损坏的饰面等。
1.4.3重点管理之三:外墙不锈钢材料、铝型材料、金属构件的维护
对策:
(1)加大检查力度,将建筑物的巡查、保养工作量化分解到人,实施质量专业控制;采用多重保障制度,日常维护、定期保养、日常巡查和定期巡查相结合,防患于未然。
(2)做好玻璃外墙、铝型材、金属部件材料贮备工作,尽量选用与原来一致的材料,确保外墙、金属部件外表饰面的零星修补与整体色泽和质量保持一致。
(3)做好外墙、金属部件漆面的清洁和防损工作,并采取预防性养护等措施,减少大修次数,降低维护成本。
(4)对施工过程进行严格控制、跟踪管理,及时纠正任何有可能损坏建筑结构、危及配套设施安全的行为。
1.4.4重点管理之四:钢筋混凝土结构、砌体结构的修缮和养护
对策:
(1)定期对房屋及配套设施进行勘察、鉴定,并根据勘察、鉴定结果,制定科学维护保养方案并组织实施。
(2)加强员工业务技能培训,提高维修技术。
(3)做好材料特性的研究和技术贮备工作,掌握其技术标准和参数,包括材料配比方案等。
1.4.5重点管理之五:装饰材料的养护
对策:
(1)了解掌握××广场××号楼项目(---)各种装饰材料的使用和维护特性。
(2)加强外墙等饰面的日常性维护和检查工作,及时处理变色、脱落、破损,发现问题及时处理。
(3)定期进行大理石打蜡和大理石、花岗岩去黄处理,对进口的黑色大理石日常重点检查,定期清洁、维护,更要注意在清洁、维护中,要使用适当的药剂,禁止使用对这些大理石有破坏的清洁、维护材料和工具。
(4)加强对橡木等木质墙面材料防潮、防白蚁的日常性养护和清洁卫生工作。
(5)严格把好材料和维修质量的验收关,工程材料的采购严格按照质量验收控制程序执行。
(6)及时做好走道、墙面等表面的积水和污物的清理,及时做好排水管、排污管等维修和排水等清理工作,避免污水等侵蚀房屋设施。
1.5房屋本体及公用设施维修养护范围
房屋本体维修养护范围是:承重结构部位(包括柱、梁、楼盖、屋顶等)、内外墙体、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、竖井、卫生间、车库、设备机房的维修、养护和管理。(电梯、消防设施、室内外照明、中央空调、加压供水设备、配电系统、中央空调水质处理、上下水管道等设备设施的维修养护详见《2.设备管理》)。
公用设施维修养护范围:规划红线内的道路、室外管网、化粪池、沟渠、垃圾房、路灯等。
1.6房屋本体及公用设施维修养护计划
1.6.1房屋本体维修养护计划:
房屋本体维修养护计划表
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序 号 |
项目 |
时间 间隔 |
次数 |
维修养护内容 |
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|
1 |
地基基础 |
半年 |
一 |
检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。 检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。 |
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|
每季 |
一 |
1．适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用户，了解其办公室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。 |
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|
每年 |
一 |
1．检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。 |
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|
2 |
承重结构 |
梁 |
每季 |
一 |
1．检查有无变形、裂缝、腐蚀。 |
||
|
每年 |
一 |
1．检查整体结构性能是否完好。 |
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|
板 |
每季 |
一 |
1．检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。 |
||||
|
每年 |
一 |
1．检查整体结构性能是否完好。 |
|||||
|
柱 |
每季 |
一 |
1．检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。 |
||||
|
每年 |
一 |
1．检查整体结构性能是否完好。 |
|||||
|
承重墙 |
每季 |
一 |
1．检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。 |
||||
|
每年 |
一 |
1．检查整体结构性能是否完好。 |
|||||
|
备注：对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，我们委托专家进行分析、计算，拟订维修方案，由专业公司实施处理。 |
|||||||
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3 |
非承重墙 |
每月 |
一 |
1．检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。 |
|||
|
每年 |
一 |
2．检查墙体结构性能是否完好。 |
|||||
|
4 |
楼地面 |
每季 |
一 |
1．检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。 2．检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。 3．更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。 |
|||
|
每年 |
一 |
1．检查楼地面面结构功能的完好性。 |
|||||
|
5 |
楼地面 |
每季 |
一 |
1．检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。 2．检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。 3．更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。 |
|||
|
每年 |
一 |
1．检查楼地面面结构功能的完好性。 |
|||||
|
6 |
公共通道、门厅等 |
每周 |
一 |
检查地面有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修复。 公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。 |
|||
|
每半年 |
一 |
检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。 补换损坏的地板。 修复空鼓的地板。 |
|||||
|
每年 |
一 |
油漆扶手。 |
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|
7 |
外墙面 |
铝型材、玻璃幕墙、大理石 |
每周 |
一 |
修补外墙饰面裂缝、脱落部分。 更换破碎的玻璃外墙饰面，发现问题立刻处理。 |
||
|
每半年 |
一 |
1．结合外墙清洗作业，一并检查外墙面的使用状况。 2．特别注意检查玻璃幕墙的玻璃是否有松动迹象。 |
|||||
|
每年 |
一 |
1．雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。 2．对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。 |
|||||
|
备注 |
台风暴雨天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。 大风、台风、暴雨过后及时进行巡查。 外墙清洗选用适宜的清洁剂。 更换外墙饰面应按原设计要求进行。 3．建议每25年翻新外墙面一次。 |
||||||
|
8 |
吊顶 |
每周 |
一 |
1．检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修补。 |
|||
|
每月 |
一 |
2．加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。 |
|||||
|
9 |
门窗 |
每月 |
一 |
1．检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽，发现总问题及时处理。 2．门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。 3．（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。 |
|||
|
每半年 |
一 |
1．更换门窗的易磨损部件。 |
|||||
1.6.2公用设施维修养护计划:
公用设施维修养护计划表
|
序号 |
项目 |
时间 |
次数 |
维修养护内容 |
|
1 |
路面路基 |
每周 |
一 |
检查路面有无积水。 检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。 检查路基有无塌陷。 发现异常及时处理或修复。 |
|
2 |
路灯及线路 |
每日 |
一 |
1．检查灯具完好情况，即坏即修。 |
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每周 |
一 |
检查玻璃灯罩有无破损。 有无金属灯架松脱现象。 灯口、灯栅有无损坏。 |
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每季 |
一 |
检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。 金属灯架有无锈蚀。 发现异常即时处理或修复 |
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每半年 |
一 |
1．油漆灯具支架。 2．检查路灯线路有无老化现象。 3. 油漆灯具线管一次。 |
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3 |
停车场（库） |
每日 |
一 |
检查路面有无积水。 检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。 检查车道灯有无损坏。 检查行车指示标志是否正常。 发现异常即时处理或修复。 |
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每月 |
一 |
检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。 限速牌、指示牌是否齐全、完整。 检查挡车器是否正常。 |
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4 |
沟渠池井 |
每周 |
一 |
检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。 检查雨水篦有无异常。 |
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每季 |
一 |
检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。 检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。 检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。 井盖及雨水篦刷漆。 检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。 |
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5 |
雕塑、建筑小品 |
每周 |
一 |
全面清洁。 检查有无破损，如有异常及时修复。 检查有无乱刻乱划现象，发现问题及时处理。 |
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6 |
公共标识标牌等设施 |
每周 |
一 |
保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常及时处理。 检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。 |
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每半年 |
一 |
1．检查完好程度，加固。 |
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7 |
管网 |
每日 |
一 |
检查管线接头有无渗漏现象。 检查管线固定支架的松紧情况。 |
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每周 |
一 |
1．检查管道保温层有无损坏。 2．管网支架完好。 |
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每半年 |
一 |
1．管道刷漆。 2．检查或更换管网。 3．发现异常及时修复。 |
1.7维修养护实施细则
1.7.1砌体结构的修缮与养护
砌体结构大量分布于房屋建筑的墙体,它们在不良的环境和不利的工作条件下容易遭受侵蚀、开裂等损坏,导致透水、渗漏,不仅影响建筑物的外部观感,对房屋的正常使用、维护、管理都会有不利的影响,严重的甚至可以影响到房屋结构的安全。
电脑、通讯、自动控制等网络设备的房间,内墙采用了如静电屏蔽等相关的技术处理和措施,对于这些部位墙体的维修和加固,除了保证墙体的耐久性外,还要保证相关材料及设施的完整性。
1.7.1.1砌体结构的修缮
(1)砌体裂缝的修缮
砌体裂缝的修缮,一般应在裂缝稳定以后进行,以免维修后又很快出现新的裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时,应首先考虑消除产生裂缝的隐患,避免反复多次的修补。对强度裂缝则应采取整体加固或拆除重砌。
根据砌体裂缝的大小和范围,我们可以采用高分子防水材料水泥混合砂浆嵌缝、块体嵌缝、密封、抹灰、压力灌浆和喷浆等方法予以修复。
(2)砌体腐蚀的维修
对腐蚀的砌体进行维修前,首先将已腐蚀的墙面、呈酥松的粉状腐蚀层清除干净。一般通过人工凿除,用钢丝刷清除浮灰、油污和尘土等,然后用压力水冲洗,根据受损程度,主要采用剔砌、掏砌等方法维修已被腐蚀的砌体部分,最后重新修复墙面。
1.7.1.2砌体结构的加固
随着大厦投入使用时间的推移,砌体结构的承重构件(如墙、柱等)可能出现开裂、腐蚀、变形,对经鉴定已达到危险程度的构件,我们将对砌体结构进行适当的加固,以确保房屋建筑的使用功能。
根据砌体结构的损坏程度,可采用增大墙和柱的截面、对原砌体局部外包钢筋混凝土或型钢等方法,提高砌体的强度,维护房屋建筑的稳定性。
1.7.1.3砌体结构的养护
为防止砌体结构受损,我们将做好如下养护和管理工作,保证砖砌体结构完好。
(1)定期检查,加强对砌体结构受潮和受腐蚀情况的观测和监视,查明原因并及时采取措施,对容易被腐蚀的特殊部位加强观测。
(2)对湿度较大或经常用水而容易产生渗漏问题的房间,如厨房、卫生间等,我们将着重加强对防水层、给排水设施的维护,发现问题及时修复。
(3)经常检修屋面,保持屋面排水系统通畅,做到屋面不积水、不存杂物;屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏要及时修复,减少和稳定温度裂缝发展。
(4)保持室外场地平整和一定的排水坡度,防止建筑物周围积水。
(5)禁止在墙上随意开洞直接排放污水或蒸汽等,防止墙体结构受浸湿,减弱墙体的承载力。
(6)地基基础的损坏,在出现不均匀沉降时就及时进行加固处理,以免造成结构损坏或扩大损坏。
(7)房屋按设计要求使用,不得随意改变用途,特殊需要时,若要改变其使用功能或更新改造,要先进行结构验算,需进行加固时要做加固处理。
1.7.2钢筋混凝土结构的修缮与养护
钢筋混凝土结构的常见缺陷和损坏是结构构件中出现蜂窝、麻面、孔洞、露筋、裂缝及混凝土、钢筋被腐蚀等。
1.7.2.1钢筋混凝土结构的修缮
(1)钢筋混凝土表面损坏的维修
钢筋混凝土结构构件,在房屋建造和使用过程中遭到破坏、侵蚀,引起表面受损,根据损坏程度,我们采取涂刷水泥浆和环氧树脂配合剂等方法对其予以修复,防止进一步风化、侵蚀和钢筋锈蚀,以免损坏结构或构件的核心部分,从而提高建筑物的使用年限和耐久性。
(2)钢筋混凝土深层损坏的维修
当混凝土结构部件的损坏深度已超过了混凝土保护层时,将严重削弱构件的有效截面,并且钢筋砼内的钢筋暴露在空气中引起锈蚀,影响构件的强度和结构使用的可靠性。我们采用环氧混凝土或较原混凝土高一个强度等级的细石混凝土修补、嵌填、喷注混凝土结构部件的蜂窝、孔洞和破损部位,对其予以修复。
(3)钢筋锈蚀的维修
钢筋锈蚀尚不严重时,混凝土表面仅有细小裂缝,或者个别破损较小,我们对裂缝或破损处的混凝土保护层进行修补。若钢筋锈蚀严重,混凝土破裂,保护层剥离较多时,我们采取焊接或加钢筋网加固补强。
1.7.2.2钢筋混凝土结构的加固
当钢筋混凝土梁、板、柱承载力不足或经鉴定成为危险构件时,应聘请具备资质的专业公司,通过对构件或结构的变形、损坏程度的检查和观测,对使用状态和周围环境的调查,以及对有关资料的验算、分析,采取增加板厚、配筋和增加支承点等方法,提高原构件强度,实现钢筋混凝土结构的加固目的。
1.7.2.3钢筋混凝土结构的养护
钢筋混凝土结构是房屋的重要组成部分,直接关系到房屋的使用安全,所以管理处会高度重视钢筋混凝土结构的养护工作:
(1)对混凝土结构的变形缝、预埋件、给排水设施等的使用情况,进行定期检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和垃圾杂物等情况即时处理。对在混凝土结构上任意开凿孔洞的违章使用行为及时予以制止。对易受碰损的混凝土处,如建筑物的拐角、车库的砼柱等增设必要的防护措施。
(2)即时修补钢筋的混凝土保护层损坏部位,以防钢筋锈蚀。若房屋室内环境中存在侵蚀性介质或相对湿度较大时,可以采取加强通风的措施,并在构件处表面涂抹耐腐蚀层(如沥青漆、过氧乙烯漆、环氧树脂涂料等)进行防护。
(3)做好建筑物屋面隔热层、保温层、室外排水设施以及地基基础等维护工作,发现问题及时处理,避免和减小由此对结构带来的不利影响。
(4)房屋的使用应满足设计要求,提醒用户不随意改变房屋用途和改变房屋结构,严禁超载使用。
1.7.3房屋防水工程的修缮与养护
1.7.3.1玻璃墙面涂料防水工程的修缮与养护
随着使用年限的增加,玻璃墙面防水层在使用过程中,可能出现开裂、破损、起鼓和剥离等损坏,引起渗漏水。在日常维护工作中,我们注重对防水屋面的修缮与管理。
(1)玻璃屋面防水工程的修缮
对于防水材料的裂缝、局部破损、起鼓和粘结不牢的缺陷的处理,可以铲除缺陷部位,重新涂上玻璃防水材料。
(2)屋面防水工程的养护
①加强对屋面玻璃、防水伸缩缝、天窗、天沟、落水管和落水口的检查,发现异常及时维修。
②重视对屋面的清扫,保证屋面排水通畅。
③制定屋面日常保养制度,及时做好屋面维修工作。
1.7.3.2墙体防水工程的修缮与养护
(1)墙体防水工程的修缮
外墙体防水取决于外墙饰面和墙体结构的情况,××广场××号楼项目(---)大楼的外墙材料主要采用花岗石、玻璃和铝型材作为饰面材料,窗框与墙体接触间缝的密封不严或密封材质差,饰面材料局部脱落、开裂,或者墙体结构的开裂导致饰面遭受破坏,外墙防水的第一道防线将失去作用。因此,我们会注意检查外墙饰面的状况,对于损坏、空鼓、脱落的饰面板及时维修或更换;外墙砖砌体上的结构裂缝和变形裂缝,我们采用高弹性软体高分子防水材料嵌缝、密封、压力灌浆法修复;外墙门窗框与洞口侧壁嵌填不严引起渗漏,采用高分子防水密封材料嵌填的方法进行修缮;施工孔洞、预埋管线处渗漏,用墙体一般开裂的维修方法进行处理,渗漏严重时,采用局部高压灌浆进行加固堵漏。
(2)墙体防水工程的养护
①定期检查。容易发生渗漏的部位,如墙面凹凸槽(线)、饰面板上部接头处、饰面块材、门窗与墙体的交接部位进行周期性检查。
②建立技术档案。对墙体的使用情况、损坏检查、维修等记录备查。
③合理施工。禁止随意在墙体上钉钉子、打洞等破坏墙体整体结构的行为。
④对于外墙体的防水工程,出现损坏,及时修复。
⑤定期清洗外墙饰面。
1.7.3.3地下室防水工程的修缮与养护
(1)地下室防水工程的修缮
地下室渗漏,一般情况下,大多是水压较小的慢渗漏水,对于孔洞和裂缝渗漏,先找出渗漏源,采用直接堵漏法进行修补;对于水压较大的慢渗或快渗裂缝渗水采用下线堵漏法修补;对于水压较大的急流裂缝渗漏水采用下半圆铁片堵漏法进行堵漏;能有效消除渗漏水现象。
(2)做好地下室防水工程的养护工作。
(3)定期检查。主要是检查地下室的防水薄弱部位,如变形缝墙根部、管道穿墙部位、蓄水池等部位,发现异常及时修复。
(4)建立技术档案。
(5)正确、合理使用地下室,禁止随意穿、凿、拆,以免破坏防水层。
1.7.4房屋装饰工程的修缮与养护
房屋装饰工程包括外装饰、内装饰、顶棚、楼地面装饰等。通过对房屋装饰工程的维护,既可以保持房屋的美观,创造良好环境,又可以起到隔热、隔音、防潮以及减缓外界不良环境的侵蚀,延长房屋的有效使用期。
1.7.4.1定期检查,发现缺陷及时处理。
1.7.4.2重点检查板材饰面上部收头处,发现开裂及时修补,避免开裂扩大。
1.7.4.3及时处理因房屋其它部位渗漏或其它原因导致墙面潮湿或渗水等情况,防止抹灰层及涂料层受潮发霉变黑而损坏。
1.7.4.4检查窗台等突出部位的稳固情况,注意有无饰面(来自:www.pmceo.com)块料的破损、脱落和开裂。同时搞好用户正确合理使用的宣传工作,不在块料饰面上钉钉子、随便打洞。确需打洞时,由专业人员操作,以免损坏饰面。严禁因硬物碰撞饰面,搬抬家具、重物可能碰撞饰面时,先对饰面进行保护。
1.7.4.5对各类釉面砖进行擦洗时,选用稀肥皂水或清水擦洗,禁止使用强酸、强碱,以免损坏灰缝和釉面。
1.7.4.6大理石板面有微细毛孔,它对有色液体具有强吸收性,一旦有色液体倒在大理石板上,液体将会通过大理石板的微细毛孔渗入到大理石内层,使大理石变色,并且无法擦洗干净,因此,建议施工方先用环保防护剂进行处理,使有色液体无法进入大理石板内层,保证大理石面永不变色,光亮如新。
1.7.4.7定期进行清洗,保持饰面洁净。
1.7.4.8外墙饰面附近的铁质构件,要刷油漆防锈并定期检查漆面完好情况,以免锈水流到饰面上造成污染。
1.7.4.9定期检查吊顶内隐蔽的管线和空调、消防等设备是否有漏水现象,有无虫、蚁、鼠患,及时消除隐患,确保安全。注意保持良好的通风条件,不要让吊顶长期受潮,特别注意检查木面板的防潮、防蚁及防火。
1.7.4.10加强正确、合理使用房屋设施的宣传工作,避免人为的不合理使用造成的墙面不美观和损坏。
1.7.5公用设施的维修和养护
公共设施的维修和养护,主要以加强日常巡视检查,及时处理小的损坏和隐患为主。
1.8搞好房屋查勘工作
通过房屋查勘工作,可以全面地了解房屋建筑的完损状况,确定房屋的完损等级,并为制订房屋建筑的定期维护计划提供依据。因此,我们将对房屋进行定期查勘和季节性查勘工作,掌握第一手技术资料,及时处理发生的相关问题。
1.9加强房屋装修与改造的管理
房屋二次装修和改造主要影响到房屋结构、荷载的改变。不合理的装修和不科学的施工方法,直接危害到房屋建筑的安全性。同时,盲目选用不合适的装饰材料,还会破坏人们的工作生活环境,危及人体健康。我们在房屋的管理工作中,重视对二次装修和改造的审批、监督、追踪和验收工作,确保房屋使用安全。
物业管理处将严格执行××市政府物业主管部门的装修管理的相关文件,参照建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》,按程序对房屋装修实施有效管理和控制。