公寓项目设备设施维修、养护方案
一、房屋维修的内容
1．编制房屋维修计划。
2．确定维修施工方案，周密组织施工。
3．制定合理的材料消耗定额和技术革新措施，在施工过程中进行材料和技术管理工作。
4．加强对房屋维修现场的管理，在施工过程中严格质量控制和全面协调衔接。
5．进行维修工程的竣工验收，其方法："看、摸、敲、照、靠、吊、置、套"等八种检查方法。
6.房屋维修工程验收后，及时对竣工图纸、资料进行收集、整理、保存。
二、房屋维修范围
1.主体结构、梁、柱、楼地面、屋面、墙体、基础等损坏，或外力创击造成的损坏。
2.房屋内部：墙面抹灰、起壳、开裂、空鼓、剥落，地面起砂、空鼓、裂缝，屋面渗漏现象，卫生间墙面瓷砖脱落，屋面漏水，下水管道堵塞等。
3.外墙面：面砖缺损、掉角，涂料起皮、剥落等。
4.室外工程：坡道、散水、破损下沉，水泥路面不平整积水，裂缝破损，路牙砖损坏等。
5.外防火梯，及露天设备锈蚀严重，油漆剥落等。
三、房屋维修工程造价控制的原则
1.预算造价严格按照国家规定，北京市预算定额，施工图纸，计算工程造价。
2.造价核算（即决算）严格按实际发生量，详细记录施工过程中增减项目，系统全面地归集、分配、处理，计算出准确的工程造价。
3.坚持修缮原则，保证修缮质量，不任意扩大修缮范围。
4.降低材料消耗，要做到物尽其用，在保证质量的前提下，充分合理地利用旧料。
5.为保证修缮工程质量，施工要选择技术好、责任心强、报价合理的队伍。
四、房屋维修工程的验收
1.主体工程：指屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面基础等，当主体工程损坏严重时，不论哪一等级维修，均要求牢固，不留隐患。
2.门窗及装修工程：要求门窗开启灵活，不松动，不透风，装修要求美观，接缝严密、平整，面砖粘贴均匀，无掉角，线条整齐。
3.楼地面工程：要求牢固、平整，不起砂，拚缝严密不闪动，不空鼓、开裂，地面无倒坡泛水的现象。
4.屋面工程：经维修后的屋面必须确保质量，不渗漏，排水畅通。
5.抹灰工程：做到接缝平整，不开裂，不起壳，不起泡，不松动，不剥落。
6.油漆粉刷工程：要求不起壳，不剥落，色泽均匀，尽可能保持与原色一致。
7.金属构件：应保持牢固、安全、不锈蚀，损坏严重要更换，无保留价值应拆除。
五、房屋建筑及配套公用设施维修养护方案（略）
篇2：物业辖区房屋(设备设施)养护和修缮作业指导书
物业辖区房屋（设备设施）养护和修缮作业指导书
1.0目的
定期对房屋进行养护和修缮，保持或恢复其使用功能。
2.0适用范围
适用于**物业工程部**项目内房屋设施的养护和修缮。
3.0职责
物业工程部（或值班工程师）负责对房屋本体状况进行巡查，并接受业主的投诉，对发现的异常情况及时向直接上级反映。
3.2工程人员负责一般性的养护和维修工作。
3.3工程部经理负责外委养护和维修项目的联络、实行情况检查和监督工作，并组织验收。
3.4管理公司经理负责审批管理公司《房屋设施养护计划》。
4.0工作程序
4.1工程部经理于每年12月制订本物业下年度《房屋设施养护计划》并报公司总经理审批。
4.1.1养护
4.1.2工程人员按《房屋设施养护计划》的规定具体实施养护工作并记录于《房屋设施养护记录表》内。
4.1.3工程部主管对养护工作进行监督和检查。
4.2修缮
4.2.1一般性的修缮。
4.2.1.1更换水表
a）关上水表前第一个阀门，排空管内的残余水后拆下水表。检查水表的接头胶圈，如已经断裂或变形时应选同一型号、规格的具有合格证的水表安装上去；
b）安装时注意水表的水流方向与供水方向保持一致；
c）维修结束后，打开阀门检查有无渗漏，表针转动是否正常；
d）维修人员会同物业管理部做好用户新启用水表底数记录。
4.2.1.2更换电表
a）断开电源拆下电表，确认电表已经失灵时，可选用具有检验合格证的同一型号电表进行安装，安装时注意进出线接法正确；
b）安装结束后合闸试电，保证用户用电设备使用正常，电表转动正常；
c）维修人员会同物业管理部做好用户新启用电表底数记录。
4.2.1.3维修开关
a）分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因；
b）如果是短路故障，道先将空气开关置于"OFF"位置，用万用表（兆欧表）检查线路，查出故障点后给予排除；
c）经试电后如确认需要更换空气开关或熔断器时，必须采用同一技术规格的合格配件进行调换安装。
d）如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏，在更换损坏元件后应将该线路负荷减少。
4.2.1.4灯管、白炽灯的维修
a）切断电源、取出白炽灯，如果灯丝已经烧断，可更换同一型号的卡口或螺旋头灯泡安装上去，试电查看是否正常；
b）灯管不亮可先检查启辉器，如损坏可更换新的；试电检查如不亮时，取出灯管并更换同规格、同型号的灯管，再次试电检查，如仍不亮时可检查接线和镇流器，查出故障立即排除，恢复正常照明。
c）其他情况造成的灯不亮情况，可根据原因参见本章4.2.1.3、4.2.1.5进行处理。
4.2.1.5线路检测
a）线路停电检修应及时通知用户；
b）用户开关烧坏的处理见本章4.2.1.3维修开关进行处理；
c）电表损坏的维修见本章4.2.1.2更换电表进行处理；
d）进户接线端子接触不良可先切断电源，将接头紧固；
e）线路短路时可用万用表对线路逐一检查，找出故障原因并及时处理；
f）当确认故障排除后方可送电。
4.2.1.6门铃维修
a）无电情况时可更换新电池；
b）电极板腐蚀或接触不良可进行除锈、紧固处理；
c）因线路短路问题造成的故障，用万用表（兆欧表）检查线路找出故障点并及时处理。
4.2.1.7插座无电
a）由于市政停电或线路维修造成的停电应通知用户；
b）插座接线端子松动，可拆开插座板紧固接线头后重新安装，检查试电情况；
c）线路短路造成的停电参见本章4.2.1.5e）进行处理；
4.2.1.8水龙头漏水
a）关闭户内水阀门，拆卸下水龙头并检查出故障点；
b）根据用户需要，更换破损的胶圈部件或更换新水龙头；如因水龙头有砂眼漏水的，必须更换新的水龙头。
c）打开水阀门检查水龙头是否有渗漏，使用时切勿过度拧紧。
4.2.1.9马桶不通
检查堵塞的原因，用马桶抽子或疏通机进行疏通，使其排水畅通。
4.2.1.10洗脸（菜）盆堵塞、漏水
a）检查存水弯管，取出杂物，如仍不通畅，可用竹篾、铁丝或疏通机对下水管道进行疏通，排除故障后试验排水情况，使用其排水畅通；
b）检查盆体与下水管接口，查出漏水处用玻璃胶封闭漏水处，待胶干后试水检查，保证无漏水现象。
4.2.1.11浴缸堵塞、漏水
a）如管道堵塞见4.2.1.10a）进行处理；
b）浴缸缸体漏水应建议用户更换，如检查是接口漏水应征得用户同意打开修理待修理部位干燥后试水，检查有无再漏现象。
4.2.1.12部分楼层停水
a）查明停水的楼层后先关总阀，拆开支阀，并将滤网清洗后重新装上；
b）市政或其他维修造成的停水应通知用户，并作解释。
4.2.1.13疏通地漏
同本章4.2.1.9处理办法。
4.2.1.14修门窗
a）检查门窗附件有无损坏、不全，进行更新或补装；
b）清除门角和窗轨道的杂物，对门合页和窗轨道注油；
c）更换破损玻璃时注意防止玻璃片跌下伤人。
4.2.1.15换锁
拆下坏锁后先检查是体处坏，如能修理及时修理，无法修理好的可通知用户更换新锁。
4.2.2非一般性的维修委托专业维修公司进行。
4.2.3时间要求
a）接到《维修单》后立即安排人员进行处理，无特殊情况时不起过25分钟，一般性维修不超过7小时，较困难复杂的维修要求72小时内完成（工艺技术要求特殊的除外）；同时应向用户解释原因。
b）功能性维修，以恢复其原有功能为准，外观性维修要求与原有部位相比较表面应无色差，高低不平现象；
c）维修时应尽量满足用户的合理要求。
4.2.4维修工作的检查
a）工程部主管每周将《维修单》整理一次，以检查服务的及时性和用户的反映，对服务过程中发现的不合格和发现的隐患应立即查找原因，并采取纠正措施。
b）物业管理部根据《维修单》对用户进行回访，收集用户对维修人员服务态度及维修工作的反馈信息，管理公司经理对维修工作进行相应检查。
5.0相关记录
5.1《回访工作规程》
5.2《房屋（设施）年度养护检修计划》
5.3《房屋（设施）日常养护记录表》
5.4《维修单》