物业项目承接查验的六大步骤和七大要点

六大步骤

　　第一步

　　地产项目部向物业服务中心移交竣工资料，移交资料的内容参考附件，交接前对档案的装订质量、是否有目录等表观情况进行查验，对欠缺的资料登记在案，双方确认并在补齐后再次移交。物业服务中心要持续跟踪资料的移交进展，直至所有资料完成移交。

　　第二步

　　接到地产公司向物业发来的关于承接查验的工作配合或邀请后，物业服务中心应该在10日内成立接管验收小组，组员需要包括水电设备、智能化设备、设施管理方面的专业人士，准备前期介入的相关记录和相关图纸。

　　第三步

　　根据各单项工程具备验收条件时间表，服务中心组织相关人员进行现场验收。

　　第四步

　　将验收过程发现的问题书面反馈至地产公司，请其确认整改方案及完成时间、责任人，资料存档。

　　第五步

　　整改完成后复查时需要在整改跟踪记录上确认整改情况，如存在新发现的问题，一并二次汇总书面反馈至地产公司。

　　第六步

　　总体查验及整改需要在入住前完成，服务中心向地产项目部发送接管通知，未整改完成的项目及地产公司确定不需要整改的项目进行书面签字确认，要求项目部向服务中心提供移交工程各参建单位名录，持续跟踪地产公司工程验收资料的移交。

七大要点

　　01　房屋主体工程查验

　　主体工程验收需要房屋主体的竣工图纸及文字资料移交完成，高层建筑承接查验前，物业服务中心需提前安排维修或安全人员对楼内的消火栓、应急灯、疏散指示灯、烟感报警头的现场完好情况进行检查。查验过程中重点对地下车库及人防工程等有排水设施的主体验收时，需要现场对水泵进行启动测试。

　　02　园建工程查验

　　园建工程查验需要竣工图纸移交完成，各种苗木数量、规格清单、各种灯具、水点、水泵、配电箱等清单编制移交完成;绿化班(外包养护单位)提前核对苗木清单，维修班的电工、水暖工要提前核对灯具、水泵等清单，对园区电气的线路走向及回路分配、给水线路走向同竣工图纸进行核对，现状与图纸不符则要求施工单位重新绘制竣工图。查验重点是现场对电气回路、水泵等进行启动测试。

　　03　消防工程查验　(公建、人防、车库等部位)

　　消防工程的查验前提是消防竣工图纸及消防检测报告移交完成，消防设备调试完成且具备启动条件，各种设施设备清单编制移交完成，施工安装单位对物业公司的相关维护及操作人员进行培训(消防主机的使用)完成，做好培训记录。消防工程查验需要重点对现场报警回路(烟感、手报按钮等)、水泵联动等进行启动测试，报警地址码是否准确以及消防系统是否上水进行核实，发现的问题物业服务中心及时完成汇总，请地产公司确认整改方案及时间节点，验收记录存档。并持续跟进整改进展并及时进行通报。

　　04　设备房查验　(中控室、水泵房、空调机房等)

　　设备房查验前需要先检查设备安装竣工图纸移交是否完成，专业管理部门检测验收合格，各种设备调试完成且具备启动条件，各种设施设备清单编制移交完成，地产项目部组织施工安装单位对物业公司的相关维护及操作人员进行培训完成，做好培训记录。查验工程中要现场对各种设备进行启动测试。

　　05 智能化系统查验

　　系统竣工图纸移交完成各种设备调试完成且具备启动条件，各种设施设备清单编制移交完成，施工单位对物业维护人员进行操作培训完成后就可以开始查验，现场需要对各种智能化设备功能实现情况，施工规范性进行查验。

　　06　园区给排水系统查验

　　给排水系统的查验在竣工图纸移交完成，管井内的杂物清理完毕后即可开展。为了提高查验效率，维修人员可以提前核对给排水井室及化粪池的位置、数量进行核对，了解走向是否与竣工图纸吻合，现状与图纸不符则要求施工单位重新绘制竣工图。查验的重点是现场抽查化粪池及井室内部的清理、井壁抹灰、井盖安装情况，特别关注排水系统的放坡等是否合理。

　　07　电梯查验(含机房)

　　电梯完成调试具备启动条件，质量技术监督局出具了验收报告、检测报告以及检测合格证移交完成，施工人员对电梯的整改维修基本完成即可开展电梯的承接查验工作。电梯的承接查验需要现场对电梯进行运行测试，检查机房及井道内的设备安装情况，五方对讲的通畅情况，安全触板或光目的灵敏度等。

篇2：物业承接查验办法(2011)

　　物业承接查验办法(20**)

　　关于印发《物业承接查验办法》的通知

　　建房[20**]165号

　　各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：

　　为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《物业承接查验办法》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告知我部房地产市场监管司。

　　中华人民共和国住房和城乡建设部

　　二〇一〇年十月十四日

　　物业承接查验办法

　　第一条 为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本办法。

　　第二条 本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

　　第三条 物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。

　　第四条 鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。

　　第五条 国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。

　　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。

　　第六条 建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

　　第七条 建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。

　　第八条 建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。

　　前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。

　　不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

　　第九条 建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

　　第十条 建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

　　第十一条 实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

　　（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

　　（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

　　（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

　　（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

　　（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

　　（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

　　（七）法律、法规规定的其他条件。

　　第十二条 实施物业承接查验，主要依据下列文件：

　　（一）物业买卖合同；

　　（二）临时管理规约；

　　（三）前期物业服务合同；

　　（四）物业规划设计方案；

　　（五）建设单位移交的图纸资料；

　　（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。

　　第十三条 物业承接查验按照下列程序进行：

　　（一）确定物业承接查验方案；

　　（二）移交有关图纸资料；

　　（三）查验共用部位、共用设施设备；

　　（四）解决查验发现的问题；

　　（五）确认现场查验结果；

　　（六）签订物业承接查验协议；

　　（七）办理物业交接手续。

　　第十四条 现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

　　（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（五）承接查验所必需的其他资料。

　　未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

　　第十五条 物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

　　第十六条 物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：

　　（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

　　（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

　　（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

　　第十七条 建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。

　　第十八条 现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。

　　第十九条 现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。

　　第二十条 现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。

　　第二十一条 建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。

　　第二十二条 物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

　　第二十三条 物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

　　第二十四条 建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

　　第二十五条 物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。

　　第二十六条 交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。

　　第二十七条 分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

　　第二十八条 物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

　　第二十九条 物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：

　　（一）前期物业服务合同；

　　（二）临时管理规约；

　　（三）物业承接查验协议；

　　（四）建设单位移交资料清单；

　　（五）查验记录；

　　（六）交接记录；

　　（七）其它承接查验有关的文件。

　　第三十条 建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

　　第三十一条 物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。

　　第三十二条 物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第三十三条 物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

　　第三十四条 自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

　　第三十五条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。

　　物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。

　　第三十六条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。

　　建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。

　　第三十七条 建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。

　　第三十八条 建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。

　　第三十九条 物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

　　第四十条 建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动*同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。

　　第四十一条 物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。

　　第四十二条 建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

　　第四十三条 建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。

　　第四十四条 物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。

　　第四十五条 前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可以参照执行本办法。

　　第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法，制定实施细则。

　　第四十七条 本办法由国务院住房和城乡建设主管部门负责解释。

　　第四十八条 本办法自20**年1月1日起施行。

篇3：物业管理师物业管理实务试题汇编之物业承接查验(附答案解析)

　　物业管理师物业管理实务试题汇编之物业承接查验(附答案解析)

　　物业管理师物业管理实务试题汇编之第五章物业的承接查验

　　一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

　　1．物业的承接查验步骤有：(1)物业移交；(2)物业管理企业组织人员进行承接查验；(3)对查验中发现的问题进行处理；(4)物业建成通过竣工综合验收。选择正确的流程顺序()。

　　A、(1)、(2)、(3)、(4)

　　B、(4)、(2)、(3)、(1)

　　C、(4)、(1)、(2)、(3)

　　D、(2)、(3)、(4)、(1)

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是考生对新建物业承接查验的掌握程度。新建物业承接查验的流程是：①物业建成通过竣工综合验收；②物业管理企业组织人员进行承接查验；③对查验中发现的问题进行处理；④物业称交。故本题选B，有关内容可参见教材第78页。

　　2．以下哪项不属于物业查验的主要内容：

　　A、物业资料

　　B、居室户门

　　C、物业共用部位、共用设备设施

　　D、园林绿化工程

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是考生对物业查验内容的掌握程度。物业查验的主要内容是：物业资料、物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施。故本题选B，有关内容可参见教材第79页。

　　3．对新建物业承接查验中发现的问题，不属于一般处理程序的是()。

　　A、收集整理存在问题

　　B、处理方法(由建设单位提出处理方法，物业管理企业可提出相应整改意见)

　　C、跟踪验证

　　D、负责监控整改质量

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是考生对承接查验发现问题处理的掌握程度。对于承接查验发现的问题，一般的处理程序有：收集整理存在问题、处理方法和跟踪验证。故本题选D，有关内容可参见教材第81页。

　　4．以下哪一项不属于新建物业管理工作移交的内容()。

　　A、产权资料，竣工验收资料

　　B、业主资料

　　C、设计、施工资料，物业保修和物业使用说明资料，机电设备资料

　　D、房屋装修资料

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是考生对新建物业移交的掌握程度。D选项“房屋装修资料”在新建物业管理移交时还不存在，属于物业管理机构更迭时管理工作的移交内容。故本题选D，有关内容可参见教材第83页。

　　5．物业管理机构更迭时移交工作应注意的事项不包括()。

　　A、明确交接主体和次序

　　B、移交工作的难点、重点要想全，签合同、办手续留有余地

　　C、确认原物业管理企业退出或留下人员名单

　　D、对仍在保修期内的项目要多方签字，明确保修责任

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时管理工作移交的掌握程度。物业管理机构更迭时的注意事项有：明确交接主体和次序；移交工作的难点、重点要想全；对仍在保修期内的项目要多方签字；签合同、办手续留有余地，明确保修责任。故本题选C，有关内容可参见教材第86页。

　　6．物业管理机构更迭时的准备工作不包含哪一项内容()。

　　A、符合承接查验条件

　　B、成立物业承接查验小组

　　C、准备资料和工具

　　D、环境准备

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时承接查验的掌握程度。物业管理机构更迭时准备工作包括：符合承接查验条件、成立物业承接查验小组和准备资料和工具。故本题选D，有关内容可参见教材第82页。

　　7．物业查验的相关资料由()提供。

　　A、建设单位

　　B、施工单位

　　C、物业管理企业

　　D、开发商

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是考生对物业承接查验方式的掌握程度。物业承接查验的相关资料由建设单位提供，物业管理企业主要是进行必要的复核。故本题选A，有关内容可参见教材第80页。

　　8．物业查验的相关资料，由()进行必要的复核。

　　A、建设单位

　　B、施工单位

　　C、物业管理企业

　　D、开发商

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是考生对物业承接查验方式的掌握程度。物业承接查验的相关资料由建设单位提供，物业管理企业主要是进行必要的复核。故本题选A，有关内容可参见教材第80页。

　　9．物业承接查验发现的工程质量问题整理出来之后，由()提出处理方法。

　　A、建设单位

　　B、施工单位

　　C、物业管理企业

　　D、开发商

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是考生对承接查验发现问题处理的掌握程度。在承接查验所发现问题的处理方法中指出“工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法”。故本题选A，有关内容可参见教材第81页。

　　10．通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以监测其是否符合质量要求的检查方法是()。

　　A、观感查验

　　B、使用查验

　　C、检测查验

　　D、试验查验

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是考生对物业承接查验方式的掌握程度。A选项“观感查验”是对查验对象外观的检查；B选项“使用查验”是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象；c选项“检测查验”是通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量；D选项“试验查验”是通过必要的试验方式测试相关设施设备的性能。故本题选C，有关内容可参见教材第80～81页。

　　二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

　　1．关于物业承接查验以下说法正确的是()。

　　A、物业的承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业公用部位、共用设备设施进行承接查验

　　B、物业的承接查验必须和建设工程竣工验收同步进行

　　C、新建物业的承接查验发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中

　　D、物业管理机构更迭时的承接查验发生在业主大会或产权单位向新物业管理企业移交物业的过程中

　　E、物业管理的承接查验的主要方式是核对

　　【答案】A C D E

　　【解析】本题考查的是考生对物业承接查验的掌握程度。B选项“物业的承接查验必须和建设工程竣工验收同步进行”应为“物业的承接查验可以和建设工程的竣工验收同步进行”。故本题选A、C、D、E，有关内容可参见教材第78页。

　　2．新建物业承接查验是技术难度高、专业性强、对El后影响大的工作，除人员准备外还要作好以下哪几方面的工作()。

　　A、计划准备

　　B、资料准备

　　C、查验的仪式策划

　　D、设备工具准备

　　E、符合承接查验条件

　　【答案】A B D

　　【解析】本题考查的是考生对新建物业承接查验准备工作的掌握程度。准备工作包括：人员准备；计划准备；资料准备；设备、工具准备。故本题选A、B、D，有关内容可参见教材第78。79页。

　　3．物业承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用()。

　　A、观感查验

　　B、使用查验

　　C、检测查验

　　D、试验查验

　　E、感觉查验

　　【答案】A B c D

　　【解析】本题考查的是考生对物业承接查验方式的掌握程度。物业承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用感观查验、使用查验、检测查验、试验查验等具体方式进行检查。故本题选A、B、C、D，有关内容可参见教材第80～81页。

　　4．物业管理机构更迭时物业查验的内容包括()。

　　A、物业资料情况

　　B、物业共用部位、共用设施设备及管理现状

　　C、各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况

　　D、物业管理用房、产权属全体业主的设备、工具、材料及市政管理单位的供水、供电合同、协议等

　　E、物业可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等

　　【答案】A B C D

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时物业查验内容的掌握程度。E选项“物业可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等”属于物业查验的方式，而不是查验的内容。故本题选A、B、C、D，有关内容可参见教材第82～83页。

　　5．物业管理机构发生更迭时，新的物业管理企业必须满足下列哪些条件下才可实施承接查验()。

　　A、物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业管理服务合同

　　B、物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同

　　C、原物业管理企业已决定撤离

　　D、物业服务合同约定的期限届满

　　E、原物业管理企业已宣布破产

　　【答案】A B

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时承接查验准备工作的掌握程度。在物业管理机构发生更迭时，新的物业管理企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验：①物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业管理服务合同；②物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同。故本题选A、B，有关内容可参见教材第82页。

　　6．以下哪些项属于新建物业管理工作移交的内容()。

　　A、产权资料，竣工验收资料

　　B、业主资料

　　C、设计、施工资料，物业保修和物业使用说明资料，机电设备资料

　　D、房屋装修资料

　　E、合同协议

　　【答案】A B c

　　【解析】本题考查的是考生对新建物业移交的掌握程度。D选项“房屋装修资料”和E选项“合同协议书”在新建物业管理移交时还不存在，属于物业管理机构更迭时管理工作的移交内容。故本题选A、B、C，有关内容可参见教材第83～84页。

　　7．物业管理机构更迭时移交工作应注意的事项包括哪些()。

　　A、明确交接主体和次序

　　B、移交工作的难点、重点要想全，签合同、办手续留有余地

　　C、确认原物业管理企业退出或留下人员名单

　　D、业主人住、房屋装修资料

　　E、对仍在保修期内的项目要多方签字，明确保修责任

　　【答案】A B E

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时管理工作移交的掌握程度。物业管理机构更迭时的注意事项有：明确交接主体和次序；移交工作的难点、重点要想全；对仍在保修期内的项目要多方签字；签合同、办手续留有余地，明确保修责任。故本题选A、B、E，有关内容可参见教材第86页。

　　8．物业承接查验中出现的质量问题主要原因有()。

　　A、施工单位的不规范

　　B、给排水系统

　　C、设计不当

　　D、门窗、阳台等五金件

　　E、原材料把关不严

　　【答案】A c E

　　【解析】本题考查的是考生对物业工程质量问题的原因的掌握程度。发生物业工程质量问题的原因主要有以下几个方面：设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷；施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；验收检查不细、把关不严；建材质量不合格；建设单位管理不善；气候、环境、自然灾害等其他原因。故本题选A、C、E，有关内容可参见教材第81页。

　　9．物业管理工作的移交是物业管理操作中一个重要环节。移交工作分为哪几种情况()。

　　A、建设单位向物业管理企业移交

　　B、业主大会向物业管理企业移交

　　C、物业管理企业向业主大会或物业产权人移交

　　D、物业管理企业向建设单位移交

　　E、原物业管理企业向准备承接的物业管理企业移交

　　【答案】A B c

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理工作移交的掌握程度。移交工作分为3种情况：一是由建设单位将新建物业移交给物业管理企业；二是在业主大会选聘新的物业管理企业并订立物业服务合同后，由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业管理企业；三是在物业管理企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业管理企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。故本题选A、B、c，有关内容可参见教材第83页。

　　10．物业管理机构更迭时办理交接手续时的注意事项包括()。

　　A、评价物业及共用配套设施设备的使用状况

　　B、移交资产和费用

　　C、业主和装修资料

　　D、合同协议情况

　　E、提出遗留问题的处理方案

　　【答案】A B E

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时办理交接手续的掌握程度。在办理交接手续时应注意以下几个主要方面：①对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价；②各类管理资产和各项费用应办理移交；③确认原有物业管理企业退出或留下人员名单；④提出遗留问题的处理方案。故本题选A、B、E，有关内容可参见教材第85-86页。

　　三、案例题

　　”1．A公司建设了一座涉外商务大厦，由于当时A公司自身并不具备直接管理大厦的经验和能力，便招标了F公司作为专业机构负责该项目的物业管理工作。由于F公司是以低价中标，因而财务压

　　力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。随即A公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，在粗略看过机房后，接收人员便在“一切正常”的字样下签了名。

　　春夏之交，在进行空调运行准备过程中发现，前管理公司对机组的维护保养工作做得很差，竟然在过去的一年里从未给机组加过油，有的机头已不能启动，需要更换部分零件。F公司要求A公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而A公司则认为F公司在受委托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分。这时F公司的律师出场了，手里拿着有A公司工作人员“一切正常”签字的交接验收记录的复印件向A公司提出了法律交涉。请问A公司在这场“物业管理机构更迭”的移交工作中存在什么问题?如何避免?

　　【答案】(1)在物业管理机构更迭的移交工作中，各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分

　　析全面，考虑周期，以利交接和今后工作的开展。从案情介绍我们知道，A公司在物业管理方面不具备很多经验和能力，A公司的失误在于空调机组验收时没有进行开机运行，如果当时不具备开机条件，则应标注存疑，而不能草率签字。

　　(2)在这种情况下，A公司应聘请专业机构或专家来指导移交文件的起草和指导移交工作的进行。特别是移交合同，对双方都十分重要，要谨慎签署。对遗留问题要签署“遗留问题备忘录”，这时的签字可能是“一字千金”的。

　　”2．说明新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验之区别。

　　【答案】物业承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验，前者发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业管理企业移交的过程中。两种承接查验的区别主要是：

　　(1)移交的主体不同：新建物业承接查验移交的主体是建设单位；物业管理机构更迭的是承接查验移交的主体是业主委员会及原物业管理企业。

　　(2)机构更迭时新的物业管理企业接管的前提是物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同。

　　3．如果你是某物业公司的高级管理人员，公司委派你参加新建物业的承接查验工作，请说明新建物业承接查验的内容和方式。

　　【答案】内容包括：①物业资料；②物业共用部位；③共用设施设备；④园林绿化工程；⑤其他公共配套设施。

　　物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可以采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方式进行查验。

　　4．你是某物业公司的工作人员，公司委派你负责某项目的更迭物业承接查验工作，请说明物业管理机构更迭物业承接查验的内容。

　　【答案】物业管理机构更迭物业承接查验的主要内容包括：

　　(1)物业资料情况。

　　(2)物业共用部位、共用设施设备及管理现状。

　　(3)各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况。

　　(4)物业管理用房、与市政管理单位的合同等其他内容。