注重细节，减少无效管理，提高经济效益

　　每当家物业管理公司进入一个新的小区，要做的第一件事就是从开发商手中接管物业，代表业主去验收所接管物业的质量。按常规，在验收物业时要检查所接管物业是否接通水、电:室内外墙丽、天花、地面是否有裂纹:水管是否漏、渗水:排水管是否通畅:楼道，阳台护栏是否焊接牢固，油漆是否做好，门窗是否安装到位:开关是否灵活等等。如果验收无误，就算OK。

　　但是，在这常规验收合格的背后，我从服务和人性化的专业角度来看，仍然存在着诸多的隐患和细节问题被忽视了：当我们仔细检查就会发现楼道铁护栏转弯处的角可能是锐角，非常容易将业主小孩的腿、脚划伤并引发纠纷:护栏虽然做了油漆，但可能没有做防锈漆，这样就间接增加了物业公司韵开支;又比如，楼道是一梯三户并错层的，即使少安装一套灯具也会给其中的部分业主出入带来不便;有的物业，房屋主体结构虽然没有大问题但是地面的水泥砂浆标号太低，刚交楼地面就出现严重起砂的现象;如果空调孔位置不合理，空调外机位置容量不够或者外机无法散热，就会严重影响业主的日常生活;卫生间的排气量是否充足，门锁是否有生锈现象、玻璃是否有破损;小区的路灯线在绿化植树时如果被划破包皮，下雨时就会导致漏电跳闸;如果单元门上的雨棚漏水，很快就会将门禁面板短路等等。

　　有些开发商对其应负的维保责任，采取的态度却是一等，二拖，三推。保修期一过就“甩包袱”，由于物业公司前期的工作不到位，在后期的管理中就要投入大量的人力物力去处理这些事情。还有许多的隐蔽问题就更难处理，物业公司也难以让所有业主都理解，进而影响物业公司形象，增加管理成本。在这些方面，世房物业就做得比较细致，有严格的体系要求。我们在接管物业的前期，要派专人与开发商联络，特别是对隐蔽工程要逐一检查，连小区内绿化树种都要加以前期管理。在公司进驻前，尽量签订三方(开发商\承建商\物业)维保协议，对施工方安装的所有公共设施都要进现场跟踪检查，了解施工与设计图纸的差距，减少今后的维修费用和管理成本。

篇2：附属工程管理控制细节

1、给水工程的管线布置应符合图纸设计要求。

2、给水管道安装隐蔽前应做好水压试验,仔细检查各连接点的密封性,检查管道有无砂眼,管线无裂纹和缺陷、渗漏。

3、热熔接管道同样要做水压试验,检查熔接点的密封性无渗漏。

4、水压试验是实际工作压力的1.5倍来进行,试验时必须有甲、乙、监理三方人员在场,并做好记录,经三方现场签字确认。

5、在正式通水前应检查各阀门和水咀关闭情况,确定无误后进行通水,正式通水后检查各阀门和水咀的渗漏情况。

6、自动喷淋系统逐条管线在未装喷头前应封堵做水压试验,试验压力是实际工作压力的1.5倍来进行,试验时必须有甲、乙、监理三方人员在场进行监督,并做好记录,现场签字确认。

7、自动喷淋系统必须做联运试车运行试验,检验设备是否符合规范和消防的要求,试车运行试验时必须有甲、乙、监理三方人员在场进行监督,并做好记录,现场签字确认。

8、排水管道必须做通水、通球试验,并做好记录,现场签字确认。

9、卫生间沉箱和厨房做好防水后应做蓄水试验,试验时间为48小时。

10、卫生间沉箱和厨房的蓄水试验水位、卫生间沉箱不低于30CM,厨房平楼面为准。

11、48小时后应检查底部是否有渗水痕迹,并做好记录,现场签字确认,发现渗水漏痕必须返工处理后重做蓄水试验。

12、卫生间、厨房防水卷边平楼面上翻15CM,不低于10CM,防止墙面产生渗漏。

13、电梯验收时应增加政府部门验收合格后建设单位自行检验运行10天无任何故障才算验收合格。

14、电梯门坎铺贴应高于电梯大堂15MM,防止大堂的水进入电梯井道,损坏电梯部件。

15、楼梯扶手高度不低于900MM,楼梯端部栏杆不低于1100MM,其他栏杆符合图纸设计要求。

16、平顶屋面的防水卷边必须上翻300MM以上,并做好钢性细石砼保护层厚度50MM以上,加砌隔热层块。

17、斜屋面及天沟的防水必须做到天沟面层,落水孔周围必须做双层防水。

18、屋面各门洞包括电梯机房门洞必须用细石砼做门坎,高约100MM,以防挡雨水。

篇3：装饰装修工程管理控制细节

工程项目现场施工过程中,注重的是管理,管理出效益,出成绩,出优质的产品。控制细节是不可忽视和重要的一环。有的细节是设计图纸和规范上明确有的,应参照执行,有的是设计图纸和规范上没有的,可针对现场的具体情况,根据多年积累的工作经验加以运用,各地的情况不同可以在现场的实际操作中做为参考。本细节分四大部分:基础工程、主体工程、装饰装修工程和附属工程,还有很多不完善和考虑不周全的,请领导和同志们批评指正。

装饰装修工程

一、砌体

1、根据建筑施工图做好放线定位工作,线条要准确无误,放线尺寸要保证在允许偏差之内,不能随意改动。
2、按砌筑顺序:砌体的转角和交接处应同时砌筑,不能同时砌筑时应按规定留槎,接槎。
3、搁置预制梁、板的砌体顶面应找平,安放时应座浆。当设计无具体要求时,应采用1:2.5的水泥砂浆。
4、设计图纸要求的洞口、管道、沟槽应在砌筑时正确留出或预埋,不得随意打凿墙体和墙体上开凿水平沟槽。
5、砌筑墙体时注意墙面平整度和垂直度,砖砌体的灰缝应竖直、厚薄均匀,水平灰缝的宽度宜为10MM,但也不少于8MM,也不应大于12MM。
6、用于清水墙、柱表面的砖应边角整齐,色泽均匀一致。
7、在砌筑砖砌体时,砖应提前1-2小时浇水湿润,严禁砌干砖。
8、砖砌体施工临时间断处补砌时,必须将接槎处表面清理干净,浇水湿润,并填实砂浆,保持灰缝平直。
9、竖向灰缝不得出现透明缝、瞎缝、假缝和通缝。
10、砖砌体组砌方法应正确,上下错缝,内外搭砌,砖柱不得采用包心砌法。
11、修补脚手架眼孔时,灰缝应填满砂浆,不得用干砖填塞。
12、构造柱浇灌砼前,必须将砌体留槎部位和模板浇水湿润,将模板内的一切杂物清理干净,并在结合面外注入构造柱相同的水泥砂浆。振捣时,应避免触碰墙体,严禁通过墙体传震。
13、构造柱与墙体连接处应砌成马牙槎,马牙槎应先退后进,预留的拉结钢筋位置正确,施工中不得任意弯折。
14、填充墙砌至接近梁板底时,应留一定的空隙,待填充墙砌筑完应至少间隔7小时,再将补砌挤紧,防止上部裂缝。

二、内外墙粉饰、抹灰(批荡)

1、内外墙的粉饰要求墙面平整度、垂直度,满足规范和设计要求。
2、粉饰抹灰前首先冲筋踏饼,做好定点位置,确保墙面的平整度和垂直度。
3、墙面、柱面的阳角、阴角要求垂直成型,水平角度要平直,天棚抹灰要求平整,不出现波浪型。
4、墙面抹灰的厚度10MM,不超过15MM,防止墙面开裂。
5、墙面抹灰前必须湿水,防止造成空鼓。
6、砼柱与砖墙连接处必须铺设钢丝网连接,宽度300MM。
7、粉饰抹灰的脚底灰必须及时清除干净,以免形成楼面高低不平,直接影响楼面的平整度。
8、窗台、装饰线条、阳台、露台和其他装饰面根据图纸设计要求的坡度,粉饰成斜面。
9、批308灰最后一遍在公共部位楼梯面、走廊等要抛光,确保墙面的光洁度和平整度。
10、楼梯和窗台上部、阳台上部、空调板沿口,要求粉饰滴水线。

三、外墙贴砖、挂石

1、外墙砖的选择,根据设计图和建设方的要求,型号、色彩必须均匀一致。
2、外墙砖放线定位、水平线和垂直线必须严格要求。
3、外墙砖的间隙横线和竖线必须一致。
4、外墙砖铺贴、灰浆要饱满,墙面平整,无空鼓。
5、勾缝颜色一致,填充饱满,填缝均匀一致,确保铺贴质量。
6、挂石拼缝严密、平整、牢固,符合图纸设计和规范要求。