商场高压配电间、空调维护保养规范(二)
1.供配电设备(设施)运行规范
2.目的
保证供配电设备的安全运行，保证供配电设备操作正确性和安全性。
3.供配电设备(设施)运行规程
3.1变配电房
--变配电房是商场供电系统的关键部位，设专职电工对其设备进行运行值班。未经管理部门的许可，非工作人员不得入内，如进入必须在〖设备房出入登记表〗上进行登记。
--值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项。
--值班员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的记载情况;禁止过载运行。
--保持配电房及设备清洁，保持良好通风及照明，门窗开启灵活。
--配电房设备的倒闸操作必须保证安全，采取有效的管理组织措施和制度。执行工作票制度，认真填写〖倒/送闸操作票〗。
--因故需停某部分负荷时，应提前向使用该部分负荷的商户发出停电通知。对于突发性的停电事故应立即向部门领导汇报并向商户作出解释。
--保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。
--做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞;严防蛇、鼠等小动物进入配电房。
--值班员应认真做好值班记录和巡检记录。
3.2管理人员工作程序
3.2.1设备主管
--负责设备的技术资料和档案的收集、保管;负责零星设备的配件和材料的采购计划，外协保养、检测的联系工作。
--每年按运行状况制订中、大修计划。
--对供配电设备维修保养提供工作指导及检查监督。
--负责编制供配电设备台账。
3.2.2商场物业
商场物业经理负责对上述工作的审核和检查督导。
3.2.3安全操作工作程序
--工程维修人员须严格按操作规范进行作业，保证设备安全、正常运行。
--停电或部份停电作业时，应在断开的开关处悬挂“有人工作，禁止合闸”的警示牌。
--自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电一次。
--高压开关操作须穿戴绝缘手套、绝缘鞋，确认安全才可进行。
--因工程维修或抢修原因停电须报管理部经理批淮，提前通知物业管理处，告知相关商户
4.空调机维修、保养、质量检查工作规范：
4.1.目的
确保空调机组技术性能处于良好状态，及操作的正确性和安全性，保证商场正常供冷、供热。
4.2.空调机维修、保养、质量检查
4.2.1空调设备(设施)巡检、保养
--对空调机组换季进行定期保养。
--巡检、保养的主要内容可包括：
--检查空调机组工作电压、电流是否超额定值，三相是否平衡。
--检查油压、高压、低压是否超额定值。
--检查空调主机、风机运转是否有异常振动或噪音。
--检查管道、闸阀是否有渗漏，冷冻保温层是否完好。
--检查控制柜(箱)各动作是否正常，有无异常噪音或气味。
--检查电动机轴承有无阻滞现象，如有应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承。
--检查循环水泵压盘根处是否切成线，如漏水成线则应加压盘根。
--检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫。
--检查风扇是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。
4.2.2月度保养
--检查节制阀与调节阀是否泄漏，如泄漏则应加压填料;阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油;如阀门破裂或开闭失败，则应更换同规格阀门;检查法兰连接处是否渗漏，如渗漏则应拆换密封胶垫。
--检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油;如油已变色则应彻底更换润滑油。
--检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。
--检查压缩机运行电流、压缩机油压、压缩机外壳温度。
--检查压缩机吸气压力、排气压力。
--检查压缩机是否有异常的噪音或振动、是否有异常的气味，如有则应修复或更换压缩机。
--清洁控制柜内外的灰尘、脏物;检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。
--检查交流接触器、热继电器清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;清除触头表面及四周的污物，如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器;清洁铁芯上的灰尘及脏物;拧紧所有紧固螺栓。
--检查各信号灯;各指示仪表是否正确，如偏差较大则应作适当调整，调整后偏差仍较大应更换。
4.2.3年度保养
--控制屏系统、中央处理器、印刷线路板检修、调试如出现问题，则申请外委维修或更换。
--用500V摇表检测风机电机线圈绝缘电阻应不低于0.5M,无变形、鼓胀或开裂，如有则应更换同规格电容;检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如有则作相应整修。对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换;送检温度计、压力表合格后方可再使用;检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换;检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。
--通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀、压差调节阀;对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应加压填料。
--检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤器。
--清洁蒸发器散热片;清洁冷凝水盘。
--清洁风机盘管外壳、风机风叶、积水盘上的污物，拧紧所有紧固件。
--检查电动机风叶有无“擦”现象，如有则应修整处理。
--转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承;如是水泵叶轮问题则应检查水泵，拧紧水泵机组所有紧固螺栓。
--清洗水泵过滤网，清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆。
--检查供回水管路、冷凝水管路、送风管路、风机盘管保温层是否破损，如有则应重做保温层，并填写〖变风量机房巡视表〗(按实际情况执行)。
篇2：消防湿式报警阀维护保养规程
消防湿式报警阀维护保养规程
1．0目的
维持设备的正常，有效监控中心消防喷淋系统的状态；
2．0适用范围
适用于z客户服务中心
3．0管理职责
3.1工作负责人:工程主管；
3.2相关岗位维修人员具体实施设备的维护保养；
4．0定义
无
5．0规程
5.1清除湿式报警阀、排水阀、放水阀、及管道上所有杂质并刷油漆；
5.2检查各阀门开闭是否灵活有无漏水；配件是否齐全；
5.3检查压力表、压力开关动作是否灵活；玻璃及防护罩是否完好；
5.4湿式报警阀标志是否清楚；
5.5检查过滤器有无堵塞、水力警铃内叶轮是否灵活；
5.6过滤器前及排水管的阀门是否开启；
5.7打开放水阀放水一分钟试验水力警铃是否鸣动；
5.8检查压力开关是否动作（压力开关动作以后水泵有无启动）；
5.9水泵启动后检查压力表指示是否正常；
6．0附则
按照程序定期实施保养检修计划，根据实际情况进行测试；
7．0支持性文件
篇3：物业设备维修、维护、保养基础知识
物业设备维修、维护、保养基础知识
一、物业管理服务的设备、设施构成(十大类)
物业管理中常见的设备、附属设施，主要有：
供电设备
给排水设备
消防设备
电梯设备
空调暖通设备
电讯设备
安防设备
楼宇智能控制设备
加工维修工具设备
房屋本体及其附属设施
常见的附属设施，主要有：
道路、绿地、停车场库、照明路灯、给水设施、井、化粪池、垃圾箱(房)等。
二、物业管理服务的设备管理意义：
1、设备、设施管理是一项极为重要的基础管理工作。
2、有利于完善物业使用功能和实现物业保值增值。
3、有利于推动物业管理，反映出物业管理公司的管理水平及企业形象。
三、物业管理服务的设备管理服务意识
四、设备运行维护管理的分类(检修等级)
1、 日检：________________
2、 月检：________________
3、 季(半年)检：__________
4、 年检：________________
5、 大修：________________
五、设备管理的运作方式：
房屋设备、设施管理主要包括：
1、专业技术管理和组织管理
2、设备设施管理的内容：
基础资料、设备运行、设备维修、设备能源、文明安全
3、备技术资料的统计分析
4、管理制度的建立：
六、设备设施的维护要求
对人员要求：
三严：严查、严管、严控
四会：会操作、会保养、会维修、会记录
对设备环境要求：
三干净：设备干净、机房干净、工作场所干净
对设备要求：
四不漏：不漏水、不漏电、不漏气、不漏油
五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好
七、设备设施的预防性管理
了解设备故障的规律：
减少设备的故障率：重保养方式，通过高密度保养，延长设备的低故障稳定运行时间，减少高额的大修费用支出。
八、节能管理
技术节能：通过对设备的了解、技术改造、引入先进节能技术等
管理节能：通过了解设备的运行规律，通过管理手段达到节能效果。
九、设备的前期介入主要考虑的方面：
1、设计方面的要求：从物业管理对物业功能、维护角度考虑及时要求地产修正设计。
2、施工管理的要求：从业主使用功能出发修正缺陷。
3、竣工验收阶段：图纸资料的准确性、资料齐全、设备功能符合设计要求。
十、设备突发事件的处理。
1、设备方面的突发事件有哪些：
2、设备突发事件处理流程
3、处理设备的突发事件应注意的几个方面
遇事不慌(特别是在顾客面前)
迅速，有条不紊处理。
正确评估事件等级，避免事态的扩大化
要对事件原因进行认真的分析。确保分析数据的可靠性
注意回避风险。
十一、讨论设备管理中运行维护、预防、突发事件处理、技术档案管理之间关系。