科大教材建设工作规定

　　教材建设和管理工作是学校深化教学改革、提高教学质量的重要内容。学校鼓励教师积极参与教学改革和教材建设工作。

　　为搞好教材建设，规范教材编写工作，特制定本规定。

　　一、组织领导

　　1、学校由主管教学的副校长领导下的校教学指导委员会负责指导全校的教材规划和建设工作。

　　2、各学院(部)负责规划全院(部)的教材建设工作。

　　3、校教材规划和建设的日常办事机构设在教务处教材建设科，由教材建设科组织全校的教材建设实施工作。

　　二、教材编写范围

　　1、参与国家有关单位组织统编的规划教材、特别是国家规划教材。

　　2、填补国内空白和绝版的教材。

　　3、与承担国家和省级教学改革和教学研究项目相关的教材。

　　4、与校内教学改革、素质教育试点有关的教材。

　　5、具有我校专业特点并在行业内有影响的教材。

　　6、开设新专业或新课，征订不到的教材。

　　三、编写教材的要求

　　1、各学院(部)要制定出本单位教材建设的计划并积极推动实施。

　　2、教材的主编应具有副教授以上职称，参编人员应具有讲师以上职称。

　　3、编写的教材要保证在内容、体系、知识结构上与培养目标相适应，与教学改革的需求相适应，与学科的发展趋势相适应。

　　4、编写教材的字数，根据教学计划的总学时数，每学时不超过4000~6000字。价格适中。

　　5、编写出版的教材除了内在质量外，还要保证编校、印刷、装订及纸张等方面的质量。

　　四、编写教材的申报程序

　　凡申请编写出版教材，由主编提出教材编写申请报告(附编写讲义)，经学院(部)同意后报教务处，由教务处提交校教学指导委员会审定批准后立项。

　　五、自编教材的使用

　　1、未经校教学指导委员会审定批准后的自编教材，一律不准使用。若擅自让学生使用，将追究有关人员的责任。

　　2、对于校教学指导委员会审定批准后的自编教材，学校原则上用多少订多少。超过两届学生使用的教材，采用分期付款的方式购买。

　　3、自编教材必须在校内以讲义的形式使用一年以上，经修订完善后方可出版。

　　六、编写教学讲义的有关规定

　　1、如无法选购到合适的教材，根据教学需要，任课教师可以编写教学讲义。

　　2、教师印刷自编讲义，应在每年征订教材时写出申请报告，经学院(部)批准后，连同讲义稿送教务处，由教务处组织审查后方可印刷。

　　3、对自编讲义，学院(部)要严格把关，使讲义有质量、有特色，有利于教学。

　　4、自编讲义印出后，由教材建设科验收入库，学生到教材建设科统一领取。

　　5、未经审批的讲义，不准自行印刷使用。

　　七、奖励

　　1、由学校教学指导委员会负责推荐优秀教材，参加省或国家举行的优秀教材评奖。

　　2、学校对获各级优秀教材奖的教师将给予奖励。

　　八、本规定的解释权属校教学指导委员会。

篇2：物业知识教材：小区物业管理法制建设与维护

　　物业知识教材：小区物业管理法制建设与维护

　　一、小区物业法制管理的意义与作用

　　(一)小区物业法制管理的内涵、意义

　　小区物业法制管理，即是指在物业管理中，依据国家或地方有关法律、法规和规则，对 物业及其物业管理进行法制宣传、教育、管理与服务的总称。

　　众所周知，小区开发与小区物业管理本来就是一对孪生兄弟，小区物业管理是小区开发 建设的延续，在制订和完善有关房地产开发的法规时，也应同时制订和完善物业管理的法律、法规。物业管理涉及面广，存在多方面的权利和义务关系，因此法律关系相应也要十分明 确。应该意识到，如果没有相应健全的法律、法规体系作为物业管理的保障，物业及其物业管理工作就难以维系。

　　目前，我国大部分城市还没有结合各自地区实际情况，认真制订出具有法律约束力的有 关物业管理的法规、制度，所以物业管理相关各方面的法律地位尚未得到明确。由此导致了在进行行业规范和调整中缺乏行之有效的法律手段，使得澄清行政管理和物业管理的关系、 理顺多头管理等问题，在不少地方得不到解决。从而，形成了物业管理工作具体实施上的难度和阻力。因此，小区物业法制管理的意义就在于:

　　1.建立健全有关物业及其物业管理法规，可以使小区物业在规范化管理中作到有法可依

　　物业管理的发展需要一个既有竞争，又有秩序的市场环境，而市场的正常运行又取决于 法制的完善和市场规则的制定。如果没有统一的立法以规范市场行为与物业管理，在物业管理与业主或房屋使用人的利益发生诸如收取费等矛盾时，就会出现无法以法律手段维护各自 的权利与义务。

　　所以，建立健全物业管理法规来明确物业管理中主体与客体的权利和义务，对规范市场 行为具有重要的现实意义。

　　2.建立健全物业管理法规，才能确立政府对其管理的权威

　　随着早期开发的物业相继投入使用，物业管理中的问题也逐渐暴露出来。住宅小区中的 楼宇管理，绿化、环卫、治安、水电设施等方方面面都存在着严重管理问题。政府有关部门为解决这些问题，虽已出台一些临时的、原则上的规定，但是从实际情况来讲，许多原则规 定既不具有操作性，也缺乏约束力度，政府部门的监督管理也难以形成权威。这就需要相应建立一套完整、科学、严密、可操作的法律、法规体系，以增强政府对其管理的权威。

　　3.建立健全物业管理法规，可以保证业主的基本权益

　　一般来讲，住宅小区物业管理内的各个业主对其房屋产权拥有不容争辩的决定权，他们 是房屋的所有人，有对房屋的使用权和处置权。但是，我国目前的现状却是由开发商决定物业管理的委托，物业管理则往往脱离开政府有关部门的监督，单方面制定物业及其物业管理 费用等标准。这就难以保证业主的基本权益，从业主自身的利益出发，迫切要求物业管理制度法制化，依法办事。

　　综上所述，加强住宅小区物业法制管理，依法推动和保障物业及其物业管理的健康发展 。以便更好的服务于广大住宅用户并有效地提高政府法制管理的执法力度，调整好物业管理与广大业主或住户的关系，正是我们强调小区物业法制管理的意义所在。

　　(二)小区物业法制管理的作用

　　加强小区物业法制管理，通过国家或地方立法可为物业执法提供法制保障。实践证明， 对物业立法与执法在小区物业的法制管理中，可以发挥如下作用:

　　1.可以起到依法治市的作用

　　从某种意义上说，市场经济即是法制经济。在小区物业及其物业管理中，建立健全法制 管理就可以监督与约束开发商对物业房屋实施保修的承诺，可以监督与约束小区物业与业主、小区物业与住户等之间的法律行为，即依法办事，违法必究是市场经济法制建设的客观要 求。只有强调法的威力，使法律成为约束人们行为准则，小区物业的法制管理就可以起到依法治市的作用。

　　2.可以起到协调各方关系的作用

　　加强法制管理，一方面可以使人们在介入小区物业管理时，可以作到有法可依，有章可 循;另一方面可以树立工商、税务、治安、卫生防疫等政府部门的执法权威，使各方面在处理相关的市场行为时，可以起到配合、协调一致的社会监督及其相互关系的作用。

　　3.可以起到保护房屋所有者权益的作用

　　制定好小区物业法规，加强法制管理，是解决物业管理中诸多事件，乃至国家稳定繁荣 ，促进社会主义物质文明与精神文明建设所必需的前提条件。因此，只有制定和建立健全法规、制度，才能从法律上保护房屋所有者与租用者的合法权益，起到依法保护所有者权益的 作用。

　　4.可以起到促进物业管理深化改革的作用

　　小区物业及其物业管理是国民经济管理的重要组成部分。深化小区物业经济管理改革是 加强小区物业法制建设与管理的需要。因此，只有加强小区物业的法制管理，运用经济手段和法制手段，推动物业管理改革的不断深化，起到促进物业管理不断深化改革的作用。

　　5.可以起到物业纠纷依法解决的作用

　　小区物业及其物业管理，是民事纠纷的多发性领域，从司法部门受理的民事案件看，物 业纠纷仅次于婚姻纠纷被列入第二位。可见，加强物业法制建设与管理，建立健全相关的物业法规，就会减少纠纷，有利于司法与小区物业管理对民事纠纷的处理。使物业法律宣传、 教育增强了力度。因此，从加强法制管理中我们不难看出，它可以起到依法解决民事纠纷的作用。

　　二、小区物业法制管理的范围与职责

　　物业管理是建立在契约基础之上的民事商务行为，因此，须由法律、法规来调整人们在 物业管理行为过程中形成的权利义务关系，其法律关系的主体包括物业管理者，物业所有者或使用者以及政府业务主管部门和相关单位、个人等。作为物业管理的法规，不仅应当解决 物业管理运作中直接面临的各种障碍，而且应当和其他相关法律相协调、相统一、相互补充和衔接，形成一个较为严密的法规体系，以使各种问题从根本上、各个环节上，全面、彻底 的解决。

　　(一)住宅小区法制管理范围

　　如前所述，物业法制管理，从狭义上讲亦称立法管理。小区物业立法管理的范围应包括 房屋的建设、物业所有权、物业市场、物业修缮、物业管理等方面的立法及其法律关系和法律责任。事实上它应是属于房地产业立法范围的组成部分。

　　1.房屋的建设

　　长期以来我国各种房地产物业(尤其在住宅方面)的建设规模和速度，与城市发展的情况和城市人口增长速度严重不协调，造成住宅建设不足，住宅管理混乱。住宅市场培育不起来 ，导致住宅建设资金短缺、材料质量缺乏控制，从而使房地产业住宅在国民经济中应起的作用远远没有发挥出来，与住宅相关的市场整体水平在低水平上徘徊。因此，房地产及物业立 法，应把住宅建设作为一项重要内容，明确规定逐步提高住房标准，逐步改变现行住房分配制度。并相应将住房问题列入到国民经济和社会发展计划中，并对住宅建设的设计、施工、 规划及用地、拆迁、环境要求、配套基础设施、材料供应以及工程验收、接管等各个环节，均应属立法的范围。

　　2.住宅物业所有权

　　在我国，土地是属于国家或集体所有的，房地产物业所有权是指物业建筑物本身的所有 权及其相关土地的使用权，物业所有者对相关土地只有使用权，不得进行非法转让，也严禁买卖或变相买卖。

　　明确物业的所有权，是维护物业领域秩序的关键。住宅物业所有权不明，往往是引起物 业管理纠纷的结症所在。所以物业所有权是物业法制管理的基础。物业法规必须对物业所有权的内容、所有权的形式、所有权的获得、变更和丧失的登记、审核的方法，以及物业的共 有关系，物业代管等方面做出明确的立法。

　　各种所有权都应受到法律的保护。归国家、集体所有的房屋及其相关范围的利益不得受 到侵占或变相侵占，个人所有的不得非法查封、没收和挤占。

　　3.物业市场

　　目前我国住宅物业市场的发展是远远不够的，我们必须开拓和完善诸如住宅物业买卖市 场、租赁市场、相关的金融市场以及物业中介服务市场。应该允许物业的多种所有制形式和多种所有权形式，以及物业多种经营方式的并存。为了与此相适应，还要完善住宅物业的金 融体系和中介体系，建立一个综合型、配套性的完备的物业市场。为此，需要加强对物业经济发展的规划和计划，加强物业的立法、司法、行政干预的力度，加强社会的法制建设。

　　4.物业维修

　　对小区住宅的建设管理上，必须采取新建与维修并举的方针。不能只抓建设，不管维修 。事实上，住宅物业的维护、维修是对我国住宅建设、和规划发展的重要补充。由于住宅同样是有年限要求的，通过日常维修可以延长其使用寿命，也就提高了住宅的经济效益。从另 一方面看，对一些实际情况如果投入相同的人力、财力、物力，可以经济地提供更多的房屋。因此，物业的修缮应该是物业立法的一个重要内容。物业法规必须明确规定，物业修缮的 职责、维修的要求。物业维修制度的建立，物业维修资金的来源，物业维修材料的标准及供应，维修队伍的素质和合理的组合等等。

　　5.小区物业管理

　　小区物业管理的目的在于求得各方面、各环节的最佳效益。广义的讲如小区建设管理、 住宅经济市场管理和住宅维修管理等的社会效益、经济效益和环境效益。为达到管理的这一目的，必须运用管理的经济手段、法律手段和行政手段。相关法规的制订就是代表了法律手 段的具体运用的开始，通过对物业管理的立法和司法，可使物业经济的行政的管理手段规范化和科学化，可以运用物业法规去调整物业管理中的多种关系。

　　(二)住宅小区法制管理的职责

　　建国以来，我国住宅建设和住宅物业管理方面的法律、法规是不健全的，存在的问题相 当复杂，管理方面的漏洞、缺陷相当严重，远远落后于实际的需要。因此在住宅物业上需要立法，依法来加强管理，由单一的行政权力管理向社会的经济管理、法律管理过渡。用法律 来统一行动，做到“有法可依，有法必依，执法必严，违法必究”。只有这样才能逐步建立正常的住宅管理秩序和相应的经济秩序。小区物业进行法制管理的重要职责，就是通过立法 ，使物业立法起到如下作用:

　　1.保护物业所有人和使用人的合法权益

　　制定好物业法规，解决物业事务中的诸多问题，是使国家稳定繁荣，促进社会主义物质 文明和精神文明建设的必要条件，也只有制定了健全的物业法规，才能从法律上保证公民的仅利，保护物业所有人和使用人的合法权益，杜绝侵占业主或住户所有权或使用权的现象发 生。

　　2.促进物业的建设和维修

　　我国整体物业供给水平是紧张的，造成的原因，除了房屋建设跟不上需要外，另一方面 是旧的房屋严重失修，淘汰率增加。如果把现有的物业维修好，延长使用年限，不仅可以保证业主的利益，而且还会缓和城市土地房屋的紧张状况。建立相应物业法规的任务，就是把 维修物业的措施制度化、固定化，以促进物业的修缮工作，增加和保证物业的质和量，尽量弥补物业供给的不足。

　　3.促进房地产物业经济的改革

　　经济是基础，法律是上层建筑。法律是经济的反映，同时又反作用经济，为经济服务。 当前我国正在深化改革，有关法律的制订应当促进改革，保障改革顺利进行。房地产经济是国民经济的重要组成部分，应该在深入调查研究，总结新经验的基础上，及时把国家关于物 业的方针和政策规范化、法律化。

　　4.促进物业管理持续稳定发展

　　为了使改革健康的推进，经济稳定地发展，必须更多地运用经济和法律的手段，强化管 理，做到管而不乱，活而不乱。在物业管理方面也应该这样，以物业立法，促进物业改革和物业经济的发展。

　　三、小区物业管理中内部法规的建立

　　强化物业管理，必须围绕房屋管理为主体建立完善的管理法规、制度、办法、标准，做 到依法治理，依章管理。要对住户及管理服务工作人员进行经常性的宣传教育，使其自觉遵守法规。要做到管理制度化、经常化，避免管理工作上的随意性和盲目性。为此，立法重要 ，但管好用好立法更重要。小区物业内部法规的建立是多方面的，就其具有法规性质的规章制度建立与管理而言，应包括的内容有:

　　(一)办理入住手续、签订入住合约

　　双方在办理手续、签定合约时，应掌握好如下的原则内容:

　　1.售楼或出租房屋时，售楼合同或租赁合同书都应清楚地标明“本物业内实行统一管理，为购楼者提供有偿服务”。日后楼房交付使用时，业主应服从物业内部各项管理制度，按 章交纳各种费用。如不执行管理制度则视为违约行为，违约一方要负由此产生的一切经济损失或法律责任。

　　在出售房屋前把“房屋交付使用后要服从管理，按章缴纳各种费用”作为向购买房屋提 出的交易条件是合理的，也是必要的。而购房者在选择购房时也可充分、自愿地考虑是否接受。这样的合同条款符合“自愿、公平、等价有偿、诚实信用”的原则。

　　2.入住前必须向物业公司办理入住手续

　　物业公司是向业主提供常规服务项目的服务管理机构，由于双方在决定出售房屋和购买 房屋时所签订的购楼合同以确认了接受管理的条件和提供服务的责任，因此，在向购、租者交楼时必须办理入住手续。如果购楼者拒签入住合约，售楼一方有权不向购买者交出房屋， 直到经协商让购房者愿意办理并办好入住手续时才交楼。如确认协商不成的，应按原价退回房款，收回房屋。

　　应坚持谁入住，谁签订入住合约手续的原则，不得接受委托书而由他人代办的手续。因 为接受条件和日后履约的应是实际居住者。

　　一般物业公司要与业主签定的书面合约主要有:①入住合约;②居住公约;③物业管理 规定等。

　　(二)协调关系、严格管理

　　物业公司应取得当地政府有关职能部门的支持和配合。如若取得公安派出所的支持，可 规定凡新入住的居民，一律凭物业公司开具的证明才给予办理户籍迁入登记，这一措施对个别不接受管理的住户可起到监督、制约的作用。

　　房管部门的支持也很重要，购房者在向房地产管理机构申办产权证时，若规定没有物业 公司开局的证明不接受产权登记，便可促使业主自觉接受小区管理的各项规定。

　　规划管理部门若要求业主凡申报装修的，一律要经物业公司先行提出原则性意见才接受 申报，这样有利于整个物业的规划管理，保证房屋的基本建筑要求。其他还有诸如学校、幼儿园、托儿所、街道办事机构、工商管理机构等的支持和配合，对于物业管理都是十分重要 的。

　　上述有关协调关系的内容，均应在内部建章立制中作出明确的阐述。

　　(三)物业内部法规的建立应以国家大法为基础

　　中华人民共和国宪法第二十四条规定，“国家通过普及理想教育、道德教育、文化教育 、纪律和法制教育，通过在城乡不同范围的群众中制定和执行各种守则、公约，加强社会主义精神文明建设”。物业管理法规的制定，应根据国家法律、法规的要求，结合《中华人民 共和国城市规划法》和有关《细则》以及物业实际情况，对于普遍性和人们容易违例的行为，以相互约定的形式制定公众行为准则，对签约双方都具有同等约束力。如在条文中，就楼 宇外貌及内部布局，规定了所有楼宇的建设均应在基建项目实施前，经市(县)规划局审定批 准，未征得管理处同意、城市规划管理部门批准之前，任何单位或住户不得改变楼宇外貌或 内部布局(含花园、平台层)，不得改变原设计的使用功能。未经批准、强行施工属违法行为。管理处将视情节有权采取说服、教育、罚款等措施进行制止，甚至追究违法户的法律责任 。如此规定，才能使内部法规达到如下目的。

　　1.告诉业主(或住户)，他所购买或居住的房屋是经政府备案的建筑，不能随意改动或损坏，要维护规划法的严肃性。

　　2.控制乱搭、乱改，防止损坏物业外貌的行为发生。

　　3.保证楼宇结构不受人为的破坏，保障业主和他人的生命财产安全。

　　4.防止业主任意改变楼宇使用功能。

　　(四)重视人才培养，提高管理素质

　　提高物业管理中管理层与操作层的人素质，是小区物业及其物业管理常抓不懈，任重路 远的任务。在内部法规建设中应把各层次人才结构的培养、培训，作为内部建章立制的重要法规内容。只有把培养初、中、高级不同知识结构的培养人才计划，列入具有内部法规性质 的制度规定中去，才能明确职责权限，划定职责范围，作到各负其职，才能使全体员工较有成效的完成和实施如下工作:

　　1.以身作则，廉洁奉公，尽职尽责地处理好分管工作或维修任务。

　　2.坚持对分工负责，又要相互配合，模范地遵守国家法律、法规和小区物业内部各项管理制度。

　　3.管理好包括计划生育在内的全方位服务工作，在发现和处理违章违约等行为的过程中，要善于运用法规、制度，以理服人的作好法制宣传、教育工作。

　　4.坚持上门访问，听取业主与住户对管理服务工作的意见、要求。及时处理业主和住户对管理服务工作的投诉。

　　5.代表业主和住户就小区内的公共事务进行协商与洽谈。

　　6.定期或不定期组织业主和住户进行相互间的交流、联欢活动，为他们之间的沟通和联络提供帮助。

　　7.完成上级布置的其他工作。

　　(五)物业的民主管理

　　小区物业的民主管理是物业管理建立法规、制度的重要组成部分。它包括两个方面的制 度内容:

　　1.成立物业管理委员会

　　物业管理委员会，是在物业所属地区政府有关部门领导下，由物业及其物业管理牵头， 由社区街道办事处、公安派出所、城市监察队、业主代表、住户代表等人员组成的委员会。按有关法规及内部规定，进行建立章程、制定各项制度，实施民主管理。通过讨论物业管理 方面的重大问题发挥桥梁作用;物业管委会受全体业主委托，对物业管理起监督作用;协调业主之间、业主与物业公司间的关系;维护业主和住户的合法权益。

　　2.物业管理委员会的职权和范围

　　物业管理委员会是业主与住户参与物业民主管理的组织形式。其主要职权有:

　　(1)讨论和决定物业管理服务工作中的重大问题;

　　(2)检查、督促小区内各办事机构、专业服务机构工作情况;

　　(3)检查、考核物业各项法规、协议、制度、规定等的贯彻执行情况;

　　(4)检查管理服务费用收取与使用情况;

　　(5)针对物业管理与服务的工作情况，提出有关议案，交物业管理机构实施;

　　(6)向业主和住户宣传物业管理制度，协助物业办事机构纠正违章、违纪行为，教育业主或住户自觉维护公共集体利益，支持物业管理工作;

　　(7)监督物业管理人员工作，提出奖励或处罚建议;

　　(8)对物业管委会成员提出增补和罢免意见。

　　四、小区物业管理中的纠纷与仲裁

　　物业及物业管理中的纠纷，是指关于土地、房屋的权利和义务的争议。民事权利主体享 有的财产所有权，具有占有、使用、收益、处分四种权利。通常情况下，当所有人的权利与所有权的事实状态相吻合的时候，对所有权不存在纠纷;只有所有权人的权利与所有权的事 实不相吻合时，即在占有、使用、收益和处分的权利，受到侵害或发生争议的情况下，才发生纠纷。

　　物业及物业管理纠纷案件，是财产权益纠纷案件中的一个重要方面。据资料介绍，各级 法院房地产及物业纠纷收案数是全国民事财产纠纷中的一个突出的问题。仅住宅房产租赁纠纷就占物业纠纷的一半以上。

　　(一)房地产及物业纠纷的类型

　　发生房地产及物业纠纷的原因、类型较多，通常情况下纠纷的主要类型和表现形式有:

　　1.土地使用权纠纷，指租赁土地而引起的纠纷，因借用土地引起的纠纷，擅自占用土地纠纷，使用耕地引起的纠纷，侵犯公共用地引起的纠纷以及土地使用权有偿转让中发生的纠 纷及宅基地纠纷等。

　　2.退租搬迁纠纷。不少业主以收回房屋自用、修缮危房、出卖或另租为由，强行让承租人退租，有些人在单位分得住宅后，仍继续占用原协议房。

　　3.房租暴涨、强行收回纠纷。有的业主以收回房屋使用权相要挟，大幅度提高房租，强迫使用人退出房屋而引起纠纷。

　　4.高租强住纠纷。在房屋租赁期间发生第三者出高租强行入住，房产主则乘机抬高房租。

　　5.房屋转租、转让引起的纠纷。

　　6.拖欠房租，损害业主权益引起的纠纷。

　　7.因离婚问题、遗产问题引起的房产纠纷。夫妻离婚后或被继承人死亡后，离婚当事人或继承人对房产的使用、分割等问题发生争执，互不相让。

　　8.其它物业纠纷。包括业主不按期向国家交纳有关费税，房屋建、管、用不善以及妨碍城市建设、市容、防火、交通、绿化等，即由妨碍社会公益而引发的纠纷。它们往往和未尽 社会义务相关。

　　以上八类物业纠纷是相互关联、相互渗透的，而且可能发展成为刑事犯罪和违反治安管 理处罚条例的行为。事实上的房地产及物业纠纷的种类更多、法律关系更复杂。过去，人民法院审理房地产及物业纠纷是起了一定的作用。随着房地产业及物业法制建设的健全，行政 或司法程序受理房地产及物业案件的职责、范围将会要求更加明确。依法处理物业纠纷案件，保护业主或使用人的合法权益，促进社会的安定团结，不仅是必要的，也是可能的。

　　(二)房地产及物业纠纷仲裁的必要性

　　房地产及物业管理纠纷产生后，当事人可根据房地产及物业法规的有关条款，以事实为 依据，自行解决;当协商解决不成时，任何一方都可向国家有关管理部门申请调解或仲裁。

　　所谓“仲裁”，即是指依据事实，对当事人双方纠纷的性质，进行说服、教育，采取必 要的法律程序给予调解或裁判。仲裁包括行政仲裁和司法仲裁。

　　房地产及物业的行政仲裁与人民法院的司法仲裁是两种解决房地产及物业纠纷的不同方 式，它们在权限性质、处理程序、法律效力等方面有所不同。但二者又都依据国家现行的法律、法规及相关政策进行处理，所要达到的目的则是相同的。房地产及物业仲裁的必要性就 在于:

　　1.在现实经济生活中存在着大量的房地产及物业纠纷，完全依靠法院解决这些纠纷仲裁是不可能的。许多纠纷通过房地产及物业行政调解、仲裁可以得到解决。所以，房地产及物 业仲裁是十分必要的一种有效形式。是正确解决纠纷、进行仲裁的一个不可缺少、不可忽视的有效途径。

　　2.我国传统观念中一般都忌讳法院“打官司”，除非万不得已，单位或个人之间都担心互伤感情，影响以后的协作和人际关系。仲裁制度主要以调解、协商的方式解决纠纷，易于 当事人接受，利于执行。

　　3.物业管理部门在调解纠纷过程中，仲裁工作人员须反复向当事人阐明使用的法律、政策，从而可以使申诉人和被申诉人经历一个对房地产法规、政策从知之甚少到知之较多、最 后自觉遵守的过程。在这一过程中，也许会使一些当事人在申诉立案后，或因觉察自己理亏，或因对方停止侵害而主动撤诉的情况。

　　4.调解和仲裁房地产物业纠纷要充分听取当事人双方的陈诉，进行一系列搜集证物，查阅凭据，剔除伪证，查勘现场，技术鉴定等工作，从而为法院受理不服物业管理部门仲裁的 起诉案件奠定坚实的基础。

　　(三)房地产及物业仲裁原则

　　为了保证及时、正确地解决物业纠纷，房地产及物业行政主管部门应确立一系列仲裁原 则，籍以形成仲裁工作的新秩序。通常应包括如下原则:

　　1.先行调解的原则

　　房地产及物业行政主管部门受理申请仲裁的房地产或物业案件时，应首先进行调解。只 有经过调解达不成协议或者调解书送达到一方或双方后反悔的，仲裁庭才采用仲裁的办法解决。

　　2.以事实为依据，以法律为准绳的原则

　　仲裁机关在受理仲裁过程中，应开展深入细致的调查研究，查阅户籍档案和有关资料， 在弄清事实的基础上，依据国家的有关法律和房地产管理法规进行仲裁。

　　3.当事人在法律面前一律平等的原则

　　申请仲裁的双方当事人都应是自然人或独立法人，在法律上处于平等的地位。因此，当 事人无论社会地位怎样，隶属关系如何，仲裁机关都应支持当事人在使用法律上一律平等，保护当事人的合法权益与平等的行使权利。

　　4.不得妨碍当事人行使诉讼权的原则

　　仲裁发生后，如果当事人一方或双方不接受仲裁裁决，只要一方当事人坚持向司法机关 起诉，任何人不得妨碍其行使这项权利。也就是说，在仲裁机关做出仲裁裁决后，任何一方当事人不服，都有权在规定的期限内向法院提出起诉。

　　5.一次裁决的原则

　　仲裁行政部门在其职权范围内处理纠纷案件时，实行一次裁决制度。即国内仲裁制度规 定，当仲裁机关做出仲裁裁决后，若当事人一方不服，不再进行仲裁复议，可直接向法院起诉。实行一次仲裁制度可以使纠纷得到及时解决，可以避免纠纷长期无法解决的弊端。

　　(四)在房地产及物业仲裁时应注意的几个问题

　　1.要搞准纠纷的性质

　　不同性质的纠纷，有不同的特征，因而适用一些不同的法律原则。只有理清相关纠纷问 题的性质，在适用法律时才不会张冠李戴。属于权属纠纷，就适用所有权及使用权的原则;如果属于一般债权纠纷，就适用一般债务的原则;如果属于继承纠纷，就适用继承原则;属 于其他一方未尽社会义务的纠纷，则适用行政、财政、环卫或治安等相关法规的对应原则。

　　2.要抓住发生纠纷的要害或其产生的主要原因

　　一起纠纷，往往涉及到多个矛盾，要抓住主要矛盾，抓住要害或主要原因。搞准纠纷的 性质后，还要进一步搞清它主要是围绕什么权利、义务发生的。例如，搞准是产权纠纷后，还要搞清它主要是围绕确认产权发生的，还是主要围绕产权受到妨碍发生的等等。要做到这 一点，就要对纠纷的产生、经过、现状作系统周密的调查研究，不能主观臆断、坐堂问案。

　　3.要查明事实，分清是非，正确适用法律

　　解决房地产纠纷的方法，有调解、仲裁和诉讼，不管用何种方法解决，均应查明事实， 分清是非，正确适用法律，及时处理纠纷。即使通过诉讼程序的也还应本着:“先调解，后裁决”的原则进行。借以确认当事人的民事权利、义务关系。

　　(五)房地产及物业的仲裁程序

　　1.仲裁的申请。纠纷当事人中的任何一方，均有权按时效规定(即知其权利被侵害之日起的1年以内)向其案件所属的仲裁机关提出申请书，申请仲裁。其中申请书要写明:申请 人姓名、地址或法定代表人的姓名、职务，被起诉人名称、地址或法定代表人姓名、职务，申请的理由、具体要求、掌握的有关证据和证人等。仲裁机关在接到申请书后，如符合仲裁 的法律规定条件，应在7日内受理。对不符合条件的，应在7日内通知申请人，不予受理。

　　2.仲裁前的准备。仲裁机关受理后，应在5日内将申请书副本送达被仲裁人。被仲裁人应在收到副本后15日内提出答辩书和有关证据。仲裁员应审阅申请书和答辩书，调查事实 ，收集证据，必要时可进行现场勘察及对物证进行技术鉴定。

　　3.开庭仲裁。在开庭仲裁前可进行调解，调解失败即开庭仲裁。开庭时，首席仲裁员宣 布仲裁员和书记员的姓名，询问当事人是否有应申请回避的情况;听取当事人的陈述和辩论 ，出示有关证据，对申诉人和被申诉人征询意见;然后，再进行一次调解，调解不成，由仲 裁庭评议后裁决。对裁决的案件，当事人一方或双方有不服裁决的，可在收到仲裁决定书的 15日内，向人民法院起诉。如期满不起诉的，裁决即发生法律效力，双方当事人应按照裁 决自动履行。如一方不履行裁决的，另一方或裁决机关可向人民法院申请履行。

篇3：物业知识教材：网络智能化小区建设与管理

　　物业知识教材：网络智能化小区建设与管理

　　随着网络技术日新月异的发展,e时代的浓厚气息正一步步地进入人们的日常工作和生活,2000年宽带接入服务商风起云涌忙于圈地,智能化、网络化小区拔地而起,网络已影响人们的生活,历史已进入一个崭新的时代--网络信息时代。

　　一、网络化小区建设是社会发展的必然趋势

　　信息革命将给整个社会带来巨大的变革,人们的思维方式也将随着“网络信息革命浪潮”的冲击而发生根本性的改变。人们迫切需要获取各方面的信息,可以说谁充分拥有了有利的信息,谁就把握了生存和发展的先机。

　　各种不同功能、形式和范围的社区形成了现代化社会的框架,人们的一切社会活动都是在各个功能有别的社区中进行的,无论是工作还是生活中追求和实现的目标,都离不开人们相互之间的理解、沟通与交流。随着科学技术的迅猛发展,单纯的电话通讯时代正以前所未有的发展速度向无线移动通讯和信息化、智能化网络信息时代跨越。“时间就是金钱,时间就是效益”,网络信息化技术为整个社会的发展提供了一个无限广阔的虚拟空间,人们的日常工作、生活必将随着网络社会和网络经济的建立与发展而发生根本性变革,网络的信息化、智能化即将渗透到每一个家庭、每一个社会成员的工作、学习和生活中,跨越地域界限、跨越空间概念,“地球村”的实现已不再是遥远的梦想。

　　高速宽频网络技术和市场的成熟与运用,网络系统的建立就像树根一样盘根错结地向城市的各个社区蔓延,四通八达的宽频网络形成了“数字信息高速公路”,尤其近两年来房地产开发商更是将建立宽带网络作为新开发楼盘销售的一个市场的卖点,以至于e住宅、SOHO物业持续的市场热销,表明相当部分物业消费者已成为或即将成为社区网民。

　　信息化小区建设所提供的服务能够使各种详实的信息和服务与社区物业管理工作有机地结合起来,真正将服务更为准确、迅速、便捷地送达千家万户。因此,信息化小区建设是迈进信息化社会的必然趋势。

　　在欧洲智能建筑联盟BRE的大院内就有一座可以称之为网络住宅的三层别墅建筑,它包含了环保、节能、智能控制和网络化技术等特色,把计算机网络、智能控制的概念引入到家居住房中来。每个房间里安装了声音、数据、电视网布线,每个房间至少有一个接口,客厅、办公室里安装了更多的接口,用于处理数据与娱乐。ISDN为该住宅提供了10个电话号码,同时具有TNTERNET功能,可以在别墅内任何内部网上的计算机快速进入网上操作。10BT数据网形成一个主服务器,在家庭的办公室内、厨房及一个卧室里有工作站。笔记本电脑可以接到任何房间里的网络上。在住宅的大厅里还提供了模拟、数字卫星电视服务。

　　在别墅前门、暖房、蓄水池处还有CCTV的接口,别墅主人可以在网上的任何屏幕上或计算机终端上看到那里发生的情况。联合的信号系统如卫星转播等可以在房间内任何屏幕上使用,包括计算机屏幕。网络被组织成为一个家庭互联网,可以分享数据如文件、日记簿、电子邮件。通过互联网还可以进入住宅的管理系统,可以观察家里发生的情况和控制家用电器。别墅中的家电都与网络相连。房屋主人可以通过办公室的电脑,检查自家冰箱中是否需要补充新的水果和食品;房屋主人可以把自己需要的菜谱和如何制作的演示节目,从INTERNET网上下载到厨房的微波炉显示屏上,对自己的实际操作进行指导。

　　随着IT技术的不断发展,其结果就是计算机网络的普及,智能化和网络化将是未来住宅建设发展的必然趋势。网络化的家用电器设备是未来家庭网络的终端,会在未来的5~10年内走进普通家庭。当网络家用电器通过网络连接起来,能够方便地被使用,使得人们的生活质量得到提高、生活更舒适、更安全、更方便的时候,就必须依赖网络住宅。家庭网络上的家用电器既独自工作,又互相通信,并可以被集中控制。

　　二、物业网络化管理实施意义

　　1.可以满足消费需要

　　带宽的不断增加和上网费用的大幅下调,使网络家居为越来越多的人所接受。一个个信息化小区纷纷崛起,强大的社区信息网络体系逐渐形成,仅深圳有数百个社区住宅具备宽通信能力,根据CNNIC的统计,到去年年底中国已有网民2230万,已形成巨大的市场群体。这必将促进产业结构升级并形成一个庞大的信息服务业,网络的发展将物业管理公司与业主们一起推向市场经济第一线。

　　2.可将社区中人的需求与设施的功能统一起来

　　越来越多的智能化配套设施(如三表远程抄送系统、消防自动控制系统、巡逻系统、停车场IC卡管理系统、红外线安防系统等)进入社区,直接关系到物业管理公司中不同的部门和人员的监控管理工作,与每一住户日常生活息息相关。通过网络化管理,可实现对集成的智能化设备、系统、网络、数据库等进行全面的管理和监控,从而可高效地利用这些设施为住户服务,将社区中管理的需求与基础设施的功能统一起来,以达到设备的应用管理、人的管理和住户的服务高效统一。例如一旦出现事故报警,不仅控制中心、保安部门可以立即进行处理,同时相关部门、高层管理人员以及住户均可同时了解到事故的处理过程,以便于及时采取相应的配合措施。

　　3.促进社区管理规范高效运营

　　在住宅小区的物业管理中,大量日常工作是围绕居住保障进行的。它包括上水、下水、煤气、交通、通讯线路的畅通,供电的稳定,冬季的用暖供给,土建结构的安全保障,外墙装饰的破损补救,以及对突发事故的急修、抢修等。这些工作相当复杂、繁重。网络化管理,可将其纳入程序化管理,则能够极大地降低劳动强度,使社区的服务管理规范有序,同时为企业持续发展和追求长期利润最大化奠定基础。

　　4.为物业管理公司带来增值效益

　　住宅建设飞速发展,人们对居住环境也有了更高的要求。居室不仅仅是一个居住的中心,也是教育的中心、交流的中心。这就要求物业管理公司为客户提供更方便、迅捷的个性化服务和定制信息。随着人们对网络的种种便捷的习惯和逐渐依赖,日常生活服务将逐步纳入物业管理的范畴,并最终实现与物业管理良性互动。可以实现物业管理公司与住户间的“零距离沟通”,为物业公司实行个性化服务提供了可能。目前深圳天安数码城、梅林一村等小区,已经可以在网上实现物业费用查询,网上建议,上网投诉、报修等功能。

　　网络化的管理给住户带来了便捷高效的服务,也给管理公司带来了商机。物业管理公司还可以通过网络拓展服务的深度和广度,开展各种在线的增值服务,如VCD点播、远程教育、远程医疗,使用户享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务,并从中获取增值效益。

　　目前住宅大多已经在教育、购物、交通、娱乐、休闲等生活配套方面比较齐全,在小区保安人员24h的“巡更”下,小区住户车出车入,与外界的交流依靠着先进的网络系统,连日常费用的缴纳也“出户”且“远程”了。面对激烈的竞争,物业管理公司必须有效利用社区资源,将其转化为真正为自己业主服务的生活配套,让项目的业主能够真实地拥有这些服务。

　　5.网络可以补充自身配套的不足

　　通过网络化管理,物业管理公司可以与外面的配套取得联系,将周边的生活配套视为自己的资源,以补充自身配套的不足。而学校、医院、装修公司、家具公司、商场、超市进驻小区,占有客户,也正是他们的发展战略目标。有了系统的网络化管理手段,物业管理公司可以同其他传统销售业达成合作:业主刚入住就会得到附近超市和娱乐场馆的会员卡、某著名学校还将接纳其子女入学,附近某医院还将为其建立医疗档案,其指定装饰公司也会推出优惠服务,附近某家具城将提供折扣优惠等等。物业管理公司也可以利用自身优势获取一定的中介利润。

　　三、网络化管理在公司内部管理中的应用

　　如果公司下属管理处众多、分散、会造成管理的不便,资源的浪费。网络化管理能对分散的管理处实现统一高效的管理,能有效运用现代管理科学和先进的维修养护技术,以经济手段对物业实施多功能、全方位的统一管理,提供高效、周到的服务,使物业发挥出最大的使用价值和经济价值。

　　1.实现高效统一的管理

　　据深圳市住宅局2000年公布的最新统计,深圳物业管理企业进军全国大市场,在全国其他地方管理面积突破3000万㎡大关。有些公司管理面积突破600万㎡。随着市场的变化,小公司的抗风险能力是有限的,大公司的出现,可起到整合市场的功效。

　　发展速度快本来是一件好事,但同时也暴露出了一些问题,如点多、片大、线长、不便管理。远程统一化管理问题成了让物业管理公司头痛的难题。利用网络可将物业管理公司旗下的项目联结起来,达到资源共用、信息共享,以较少的资源投入,发挥更大的功效,有效地解决了远程化管理问题。大公司只有提早着手建立起远程统一化管理运行机制,及时调整策略,才有可能走在市场竞争的前列。

　　物业管理的网络化可做到工作统一安排,分头实施;管理统一标准,分片服务;财务统一收支,分别核算;保证公司信息的上传下达快速准确,不会失真;总部领导可在任何时间、任何地点了解下属单位实时的营运情况。

　　2.减少中间环节,有效降低成本,提高工作效率

　　网络化物业管理最大限度地解决提高了服务质量与降低管理成本之间的矛盾,有效的削减中间管理层,实现管理“扁平化”、无纸化,大大降低管理成本,简化了费用核算、文件传递等中间环节,大大降低了管理成本;并实现资源共享、信息公用,从而有效降低经营成本;网络化管理可以实现集中采购、统一库存、集中培训等,不仅堵住了管理漏洞,还有效降低经营成本。

　　网络化物业管理中的流程化管理,能提高工作效率和服务水准;每一工作环节的下一步做什么,由谁做,系统均有提示,保证工作效率,避免出现推委扯皮现象;统一的规范化工作流程,保证每个管理处都能保持一流的服务水准;使许多繁杂的重复劳动如送账单、建立财务报表、信息统计等变得简单,提高工作效率。

　　3.实现交互式管理与个性化服务

　　统一的信息平台实现了交互式管理与个性化服务,缩短了领导与员工的距离,实现了公司内部的交互式管理,营造出宽松的企业文化。

　　四、社区网站建设

　　1.建立社区网站是社会发展的需要

　　物业管理公司建立社区网站是时代发展的要求,更是自身建设的需要。

　　①四通八达的宽频网络形成了“数字信息高速公路”,各种类型的网站为人们提供了获取大量信息和寻求各种服务的交互平台。人们未来工作和生活所追求的目标,将更多地通过网络和网站所构成的虚拟社会得以实现。

　　②建立社区网站可以最贴近人们所有的社会活动,通过社区网站所提供的服务能够使各种详实的信息和服务与社区物业管理工作有机地结合起来,真正将服务更为准确、迅速、便捷地送达千家万户。因此,建立社区网站是迈进信息化社会的必然趋势。

　　③随着网络社会和网络经济的逐步建立和完善,人们的工作和生活理念及方式将会发生根本性的改变。建立社区网站,物业管理公司能适应这种改变,向广大居民提供更多、更方便、更及时快捷优质服务。社区网站的建立关系到物业管理这项朝阳产业能否突破传统物业管理发展的“瓶颈”,登上更高层次的发展平台,不被时代所抛弃。

　　2.建立社区网站是网络经营公司较佳的切入点

　　网络和网站是当今整个世界共同的热点,有识之士都在憧憬着网络社会和网络经济为人类和自己所创造的美好未来。建立社区网站,是网站经营者亟待开发的处女地,从整个社会上看,开发社区网站有着非常广阔的市场前景。

　　网站经营的根本目的,是通过向社会提供与人们生活密切相关的各种资讯服务,来追求企业经济效益和社会效益的最大化。开发和建立社区网站,从某种意义上说,它把准了网络经济跳动的“脉搏”。由于社区网站是在特定的区域内为特定的人群服务,因此它容易通过民意调查来充分地了解网民的各种心态,具体而细致地把握到人们实际需求,从而可以真正地解决网站资讯与实际需求的矛盾。由于社区网站是扎根于人们的实际生活中,虽然它的服务半径较小,但它有利于在特定的范围内,实现对网民开展方便快捷、真实可靠的服务。

　　3.社区网站资金的筹措

　　建设社区网站就必须投入一定量的资金。物业管理公司是在“以区养区,略有节余”的微利原则基础上进行管理经营的,即使运作好的企业,其利润的积累也是相当有限的。单靠物业管理公司的自身建设社区网站,其难度是可想而知的。因此,如何处理社区网站建设资金的“瓶颈”现象,是物业管理公司的当务之急。

　　①与网络经营公司合作,充分发挥各自在管理与技术上的优势,共同建立社区网站。物业管理公司有与广大业主(住户)最紧密联系、能实现良好沟通的地位优势和完善的社区服务体系;网站经营公司虽具备了建设网站的经济实力和技术条件,但缺乏与网民顺畅沟通的渠道和有效的社区服务网络。

　　从各自服务的对象来看,物业管理公司是向广大的业主(住户)提供全方位的优质服务;网站经营公司是向广大网民提供及时、准确的信息服务。实际上这里的业主(住户)就是网民,网民也就是业主(住户),仅表述不同。因此,物业管理公司与网站经营公司有着大致相同的经营理念和奋斗目标。

　　从各自服务的过程来看,网站经营公司是通过“高速信息公路”向广大的网民提供及时、准确的服务信息:物业管理公司是向广大业主(住户)提供最终的实际服务。因此,社区网站是物业管理公司及时、准确地掌握广大业主(住户)服务需求的理想途径,物业管理公司是社区网站向广大网民提供各种详实服务信息的最终执行者。

　　上述两个方面表明,采取物业管理公司与网站经营公司双方合作的方式共同经营社区网站,发挥各自在管理与服务、资金与技术的优势,相互取长补短,充分而有机地融合,就可以实现最终的“双赢”。

　　②采取“网站会员制”筹措建设资金。物业管理公司可以通过在管辖区内实行“网站会员制”的方式来筹集建设社区网站的建设资金。对于“休闲会所”,物业管理公司往往是采取“会员制”的形式进行经营管理的,从实际效果来看,这种经营方式广大业主还是乐于接受的,其经济效益也易于达到收支平衡。因此,物业管理公司建设社区网站,同样依据“取之于民、用之于民”的经营方针,设计合理的方案,采用“网站会员制”的方式筹集社区网站的建设资金,也许是物业管理公司解决建设资金问题的有效途径之一。

　　4.物业管理公司建设、经营社区网站的模式

　　管理好社区网站,保证服务和效益双“丰收”,需要物业管理企业根据网站经济规律,按照各自的经营理念,制定出一套适合本企业特点的社区网站经营管理模式。

　　物业管理公司采取与网站经营公司双方共同合作建立社区网站,并在网站经营上对网民实行“会员制”的经营管理模式,有以下几个优点:

　　①由于是按双方共建和“会员制”的建设经营模式,这种思路较为容易地解决网站的前期建设资金和网站基本运作基金,减轻经营网站的财务压力,从而使社区网站能在一开始就形成一个良好的开端。

　　②社区网站上所发布的很多服务资讯,不仅仅是让网民进行一般性的浏览,其最终目的是要将信息转化为具体的服务上。这些具体的服务有一部分与物业管理的传统服务内容相重叠,另一部分是物业管理企业亟待开发的经营服务项目。社区网站的建立所形成的快速互动通道,也将使各种服务在方式、时间和质量上得到很大的改进和提高。因此,双方共建社区网站,可以有效地避免由网站经营公司独立设立社区网站对传统的物业管理工作模式的冲击和造成原有物业管理市场的分化。

　　③由于对业主(住户)实行“会员制”的网站经营策略,必然会出台一系列优惠条件和贴近生活的服务内容吸引广大的业主(住户),从而可以迅速扩大网站在社区的影响力,提高业主(住户)的入会率,增加电脑使用的普及率,加快其向网民转变的进程,为在社区中尽快实现网络虚拟社会和网络智能化物业管理工作模式创造良好的条件。

　　④未来的社区网站不仅是提供各种社会信息和服务资讯的平台,还应是整个社区网络服务的智能化控制中心,物业管理工作也最终需要通过控制中心的功能,形成网络智能化的新型物业管理模式。因此,合作共建方式可以充分发挥双方在各自行业的专业优势,为研究物业管理工作的网络智能化和建设社区智能化网络控制中心奠定良好的基础。

　　⑤双方共建可以使各自的经营管理和专业技术优势得到发挥,扩展物业管理的服务领域和服务内容。网站经营公司在社区中可开展各种电脑技术支援的服务项目,使技术潜能得到进一步的挖掘。物业管理公司一方面可充分利用网站,向业主(住户)广泛地宣传物业管理知识,使他们可以随时在线查阅物业管理相关内容,增加物业管理工作的透明度;另一方面通过网络的互动功能,可以使业主(住户)能够更多、更直接地参与社区的物业管理事务,及时地反映物业管理工作存在的缺陷,提出改进意见和合理化建议,从而促进物业管理工作向更高层次发展;物业管理公司还可以针对居民的需求,在网上开展更为丰富多彩的,甚至传统物业管理方式无法开展的社区安全、教育、医疗和文化娱乐等服务活动,使物业管理工作在未来网络所构成的虚拟社区中继续得到更新和完善。

　　⑥采取“会员制”的经营方式,有利于物业管理公司划分免费服务与有偿服务项目之间的界限,也有利于物业管理公司本着“收支平衡,略有节余”的原则,制定出更加细化和具体化的有偿服务收费标准,从而促进社区的多种经营活动向更广阔的领域开拓和发展。

　　⑦采取“会员制”的经营方式,业主在入会时缴纳一定入会费后,每月只需随同物业管理服务费一起缴纳固定的会员费即可上网和得到有关的免费服务,这种做法既使广大业主在较低的费用下获得较丰厚的回报,又便于物业管理公司能够收取比较稳定的收入,使其成为公司利润增长点。

　　总之,把网络技术科学有机地融入于现代物业管理之中,已是整个物业管理行业刻不容缓的研究课题。社区网站对物业管理行业是一个崭新的事物,采用什么样的管理模式去建立和经营管理社区网站,是物业管理行业面临的重大挑战,需要物业管理行业不断地开拓、改进和完善自我,迎接挑战。