1.具备成立业主大会的条件是什么？
答：开发商房屋出售并交付给业主面积占建筑总面积50%以上或开发商首套房屋交付已满两年。
2.业主委员会成员人数有什么规定？
答：五至十五名业主担任，业委会成员人数为单数。
3.业主委员会是如何产生的？
答：业主委员会是由业主大会选举产生。
4.业主委员会成员存在违反有关法律法规规定或者负面清单行为的，应如何处理？
答：由街道办事处、乡镇人民政府暂停其履行职责，提请业主大会中止成员资格，并公告全体业主。
5.业主委员会委员有犯罪行为的是否终止资格？
答：是的。
6.业主大会筹备组组长由谁担任？
答：由街道办事处代表担任。
7.业主大会筹备组成员由哪些组成？
答：业主代表、建设单位、街道办事处、社区组成。
8.业主委员会不作为怎么办？
答：由小区20%的业主联名要求召开业主大会改选业主委员会成员。
9.业主委员会任期是几年？
答：业主委员会任期最长不得超过五年(含五年)。
10.业主委员会多长时间召开一次业主大会？
答：业主大会一般每年召开一次，遇有重大决定时应及时召开。
11.业主委员会成员是否可以领取劳动报酬和津贴？
答：不可以领取劳动报酬。可根据业主委员会成员的工作情况，给予适当津贴，津贴从业主共有部分的收益中提取，或者由全体业主承担，具体办法和标准由业主大会决定。
12.业主委员会的办公用房有什么要求？
答：业主委员会的办公用房从物业服务用房中安排，最低不少于20平方米。
13.业主可否委托代理人参加业主大会会议吗？
答：可以。但是需要以书面形式作出委托。
14.物业服务企业可以不给开物业费发票吗？
答：如果业主要求开发票，物业公司不给开具，可以拨打电话“12366”向税务局投诉举报。
15.房屋已交付但未装修入住需要缴纳物业费吗？
答：房屋从交付之日起须按时缴纳物业费。
16.楼上卫生间渗水，导致楼下业主受损，楼上业主应承担责任吗？
答：楼上业主应承担修复和赔偿责任。
17.房屋在入住时发现外墙渗水由谁负责维修？
答：从房屋竣工验收之日起五年内由开发商负责维修，五年后可申请维修资金维修。
18.售房时，开发商可否将一楼公共部位转让给他人？
答：不可以。
19.开发商可否许诺他人在公共屋顶搭建阳光棚？
答：不可以。
20.楼上业主可否私自将无防水功能部位改成卫生间？
答：不可以。
21.室内水管老化、破损、脱落，物业是否要承担维修？
答：不需要，由业主自行负责维修。
22.业主装修时可否私自改变房屋外立面？
答：不可以。
23.物业服务不到位是否可以拒缴物业费？
答：不可以。
24.在房屋交付时发现房屋存在质量问题，是否可以拒收房屋？
答：可以拒收。
25.业主不缴纳物业费，物业服务企业是否有权关闭业主水电？
答：无权。
26.小区内车辆乱停乱放，物业是否要维护小区内车辆停放秩序？
答：物业服务企业应安排专人巡逻，发现违规停放车辆要及时通知车主按规定停放。
27.物业服务企业每年是否应向业主公示物业收支情况？
答：物业服务企业应每年向业主公示不少于一次物业收支情况。
28.物业服务企业每年是否应向业主委员会汇报设施设备运行状况？
答：应该汇报。
29.业主可以在楼道里堆放杂物吗？
答：不可以。
30.业主可以私拉电线充电吗？
答：不可以。
31.房屋维修资金续存等由谁来决定？
答：房屋维修资金余额不足首期金额的30%，应当及时续交，由业主大会决定续存方式。
32.物业管理水平低，但收费高，这种情况由哪个部门监管？有什么管理措施？
答：业主和业主大会监管。物业服务不到位可以召开业主大会征求意见解聘物业。
33.物业在管理过程中发现违反物业管理条例，业主有权利进行相应的惩处吗？
答：不可以，但有举报的权利。
34.由于高空抛物造成财产损失，物业找不到责任人，业主可以要求物业承担责任吗？
答：可以。
35.小区内物业服务用房面积有什么规定？
答：建设单位按照物业总建筑面积千分之二的标准，最低不少于一百二十平方米。
36.业主拒交物业费的，物业服务企业是否可以向法院起诉？
答：可以依法起诉。
37.物业小区保安的主要职责是什么？
答：①公共秩序的维护;②公共安全管理;③各类突发事件预防及应急处理等。
38.如何理解物业服务企业与业主委员会和业主之间的关系？
答：物业服务企业接受业主委员会和业主的监督。
39.物业服务企业泄露业主信息属于违法行为吗？
答：属于违法行为，业主应向公安机关举报。
40.人防地下室是否可以出售？
答：不可以。
41.住宅小区在什么情况下可以增设停车位？
答：在不影响消防安全、通道通行的前提下，经业主大会决定，可以利用物业服务区域内业主共有道路等可用场地增设停车位。
42.小区公共停车位收费如何确定？
答：由业主大会确定。
43.哪个部门负责物业小区违章建筑监督管理？
答：城市管理部门。
44.房屋从什么时间开始计收物业服务费？
答：按照购房合同约定从房屋交付之日起开始计算。
45.业主有权私自审查物业服务企业的收支吗？
答：只有业主委员会可以申请有关审计部门进行审计。
46.小区车辆的停放费用有哪些？
答：车位租金、物业服务费。
47.一个物业管理区域是否可由多个物业服务企业管理？
答：不可以，一个物业管理区域只能有一个物业服务企业管理。
48.业主不交装修垃圾清运费，自行清运可以吗？
答：可以。
49.房屋的共用部位是指哪些？
答：是指楼盖、屋顶、梁、柱、外坪、基础、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等。
50.小区内的公用设施损坏，维修费用是由物业服务企业承担吗？
答：公用设施的小修和日常保养费用包含在物业服务费中，如涉及中修、大修、更新、改造，需申请使用维修资金进行修复。
51.业主家被盗，物业服务企业是否要赔偿？
答：物业履职到位，不需要赔偿。
52.物业服务企业收费标准是否要在小区内公示？
答：要在小区内醒目位置公示。
53.电梯多长时间检修一次？
答：电梯每半月检修一次。
54.物业服务企业把小区整体承包给他人合法吗？
答：不合法。
55.业主可以私自对排烟道进行改造处理吗？
答：不可以。
56.物业服务企业是否可以自主改变物业管理用房的用途？
答：不可以，物业管理用房的所有权归属于全体业主。
57.空置房是否要交纳物业服务费？
答：需全额缴纳物业服务费。
58.续聘物业服务企业由谁来决定？
答：由业主大会决定。
59.小区备用发电机多长时间检查一次？
答：定期检查，每年要进行一次维护保养。
60.消防设施设备是否需要定期检查？
答：每月需对设施设备进行一次检查。
61.小区二次供水水箱多长时间清洗一次？
答：每年不少于2次。
62.小区内消防通道能否停放电动车或机动车？
答：不能。
63.物业管理区域内公共区域的水电费如何分摊?
答：有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
64.高空抛物属于违法行为吗？
答：是的。
65.小区业主是否可以在小区公共区域种菜？
答：不可以，侵占公共部位破坏小区绿化。
66.小区业主违规饲养家犬可以向哪里举报？
答：向辖区派出所举报。
67.开发商是否可以代收业主房屋维修资金？
答：不可以。
68.按时交纳物业服务费用是业主的基本义务吗？
答：是的。
69.违规安装空调外机存在危险吗？
答：违规安装空调外机既影响立面外观，又存在高空坠物的危险。
70.业主在物业管理活动中，有哪些权利？
答：监督物业服务企业履行服务职责。
71.业主在物业管理活动中，有哪些义务？
答：按时交纳物业服务费;履行《小区管理规约》。
72.物业管理区域划分的原则是什么？
答：物业建设用地规划许可证确定的红线范围内一般划为一个物业管理区域。
73.物业服务费标准是怎么定的？
答：结合市场行情和服务标准，通过物业招投标确定。
74.物业服务费主要由哪几部分组成？
答：根据《物业服务收费管理办法》规定， 物业费主要包括以下9大项：
①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
③物业管理区域清洁卫生费用;
④物业管理区域绿化养护费用;
⑤物业管理区域秩序维护费用;
⑥办公费用;
⑦物业管理企业固定资产折旧;
⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
⑨经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
75.为什么物业公司一次性收取一年的物业费？
答：根据合同约定物业服务费可以按季、半年、年预收取物业服务费，但最长不得超过12个月(含12个月)。
76.什么是前期物业？
答：由开发企业前期招聘的物业服务企业为前期物业。
77.业主未按时交纳物业费怎么办？
答：物业服务企业可以依法起诉。
78.交了物业费，为什么还要交车位管理费？
答：车位费是租赁费用，物业费是服务费用。
79.小区的停车费归谁？
答：全体业主共有的车位收费归全体业主所有;权属归开发商的收益所得归开发商。
80.楼栋卫生几天搞一次?
答：根据物业服务合同约定。
81.地下停车场是否可以安装充电桩？
答：需经消防部门批准。
82.二次供水水箱是否定期有清洁消毒？
答：二次供水水箱每年清洗不少于2次。
83.电动车充电设施、晾晒设施不足如何解决？
答：可通过业主大会征求意见，动用维修资金在小区内增设。
84.被困电梯时如何联系物业？
答：电梯内设有五方通话，可以通过呼叫器联系物业。
85.楼道内消防设施缺少怎么办？
答：有维修资金的可以申请维修资金购买。
86.停车位少怎么办？
答：有场地的可以征求业主大会意见在小区内增设停车位。
87.污水管道阻塞谁解决？
答：小区公共部位由物业负责疏通，如水管损坏可以申请维修资金维修。
88.小区内是否有夜间巡逻？
答：物业服务企业对服务项目必须设置夜间巡逻岗。
89.小区路灯损坏该如何解决？
答：有物业服务企业的，属小修范围的由物业服务企业进行维修。
90.休闲广场杂草丛生该如何解决？
答：物业服务企业应定期对杂草进行修剪。
91.物业公司撤离后，小区由谁管理？
答：召开业主大会招聘物业服务企业或实行自治。
92.物业公司如何指导和监督业主装修？
答：物业服务企业在业主装修期间应定期上门查看，发现违规装修应及时与业主沟通要求停止装修，并向相关执法部门反映。
93.小区门口经常有大货车停靠影响出行，可以要求物业清理吗？
答：物业有告知和劝阻的权利。
94.可以要求物业在小区内道路设置减速带吗？
答：便于安全管理，可以。
95.小区监控设施不到位，可以要求物业整改加装吗？
答：可以申请维修资金增设监控摄像头。
96.楼道内共用部位被隔壁业主占用，可以要求物业清理吗？
答：物业有义务告知、劝阻业主不得占用公共部位，并通知搬离。
97.业主财物在小区内遭行窃，可以要求物业赔偿吗？
答：物业履行了合同义务，不需要付赔偿义务。
98.要求物业完善小区室内休闲锻炼场所可以吗？
答：物业是服务企业，完善小区的设施和建设不是物业的义务，但可以申请维修资金进行改造。
99.房屋出现渗水现象，可以减免物业费吗？
答：不可以，在质保期内开发企业负责维修，质保期外公共部位申请维修资金维修。
100.业主未按规定进出大门出行被门杆碰到，可以要求物业赔偿吗？
答：主体责任在业主，物业不需要赔偿。
101.雨天积水摔跤可以追究物业责任吗？
答：如果是物业服务不到位造成的可以追究责任，不是物业原因不承担责任。
102.个别业主对小区物业不满可以要求更换物业吗？
答：更换物业服务企业，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
103.底楼商铺开餐厅造成污染，我可以不交物业费吗？
答：不可以，应向市场监管局和城管局反映。
104.车辆可以停放在楼梯口吗？
答：不可以。
105.房屋质量出现问题，可以不交物业费吗？
答：不可以，房屋质量出现问题，不是物业企业的原因。
106.物业可以对小区业主进行罚款吗？
答：不可以，物业服务企业无权对业主进行罚款，如业主损坏公共设施，物业有权要求业主造价赔偿。
107.哪些事项需要由业主共同决定的？
答：《民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
(1)制定和修改业主大会议事规则;
(2)制定和修改管理规约;
(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(5)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(6)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
(7)改建、重建建筑物及其附属设施;
(8)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(9)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
108.在小区交了停车费，管理单位应负什么责任？
答：维护停车场的管理秩序。
109.有的业主不交物业费，对我有影响吗？
答：有，侵占了已交物业服务费业主的利益，且还得不到相应的物业服务。
110.业主不交物业费，物业服务企业会起诉吗？
答：会，大部分物业服务企业在服务期间只会向你催交物业服务费，不会起诉你，一旦退出小区，服务企业一定会向法院起诉，而且物业企业必然会胜诉。
111.厨房烟道堵塞反烟可以要求物业维修吗？
答：可以要求物业维修，但属于有偿服务。
112.楼上住户渗水到我家，物业可以动用维修资金帮楼上做防水吗？
答：不可以，物业应负责协调楼上业主对渗水部位进行维修，如是公共部位渗水可以申请维修资金维修。
113.物业可以对乱丢垃圾业主进行处罚吗？
答：不可以。
114.可以要求物业禁止外来车辆进入小区吗？
答：主要是看小区管理规约是如何约定的。
115.物业对外来车辆收取停车费合理吗？
答：若业主大会授权物业服务企业对外来车辆收取停车费是合理的。
116.楼顶可以搭阳光棚吗？
答：楼顶是公共部位，不可以私自搭建。
117.垃圾桶破旧，可以要求换新吗？
答：可以要求物业公司进行更换。
118.小区路面停车占用消防通道会罚款吗？
答：根据消防法相关规定，对占用消防通道的有权进行处罚。
119.小区物业有没有进户维修自来水管道、电路线等责任？
答：室内属于业主自有部分，物业维修属有偿服务。
120.小区绿化、基础设施被破坏，但物业追究不到责任人，业主可以要求物业维修吗？
答：如物业服务不到位造成，物业应当承担赔偿责任。
121.对物业处理、解决问题不满，业主有什么途径协调解决？
答：可向业主委员会或社区等部门反映。
122.小区内存在的安全隐患因物业没有及时解决，出现问题后物业要承担责任吗？
答：如物业未履行职责，出现责任安全事故，理应承担法律责任。
篇2：《物业管理条例》法规知识问答培训
《物业管理条例》法规知识问答培训
1、为什么要制定《物业管理条例》(以下简称《条例》)？
答：为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境(第一条)。
2、什么是物业管理？
答：《条例》中所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动(第二条)。
3、业主在物业管理活动中有哪些权利和义务？
答：针对实践中业主权利和义务不明确的问题，《条例》规定业主在物业管理活动享有10项权利：
(1)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
(3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
(4)参加业主大会会议，行使投票权；
(5)选举业主委员会委员，并享有被选举权；
(6)监督业主委员会的工作；
(7)监督物业管理企业履行物业服务合同；
(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
(10)法律、法规规定的其他权利。
同时规定业主在物业管理活动中必须履行6项义务：
(1)遵守业主公约、业主大会议事规则；
(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金；
(5)按时交纳物业服务费用；
(6)法律、法规规定的其他义务(第六条)。
4、如何成立业主大会，什么情况下可以不成立业主大会？
答：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政
主管部门的指导下成立业主大会。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。
决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责(第十条)。
5、业主在业主大会会议上的投票权如何确定？
答：业主在业主大会会议上投票权的确定，应当根据业主大会议事规则的规定来确定。
但首次业主大会会议召开时，由于业主大会议事规则尚未制定，《条例》规定业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定(第十条、第十八条)。
6、业主大会会议可以采用什么形式召开？如何作出决定？
答：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主
可以委托代理人参加业主大会会议。但无论采用哪种方式召开会议，都应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加(第十二条)。
召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，住宅小区的业主大会
会议，还应当同时告知相关的居民委员会(第十四条)。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和
修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过(第十二条)。
7、业主委员会是怎样产生的，它和业主大会间是什么关系？担任业主委员会委员必须具备哪些条件？
答：业主大会成立时，应当选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案(第十条、第十五条、第十六条)。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任(第十六条)。
8、业主大会、业主委员会和居民委员会之间有何关系？
答：业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议(第二十条)。
9、建设单位在前期物业管理活动中承担什么责任？
答：建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益，应当在物业销售前向物业买受人明示，并予以说明(第二十二条、第二十三条)。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业(第二十四条)。
建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权(第二十七条)；建设单位应当在办理物业承接验收手续时向物业管理企业移交竣工总平面图等资料(第二十九条)；应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房(第三十条)；应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任(第三十一条)。
10、《条例》对前期物业服务合同作了哪些要求？
答：前期物业服务合同应当以书面形式订立(第二十一条)。
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容(第二十五条)。
前期物业服务合同可以约定期限。但前期物业服务合同是附终止条件的合同，约定的期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止(第二十六条)。
11、怎样签订物业服务合同，物业服务合同包括哪些主要内容？
业主大会作出选聘物业管理企业的决定后，业主委员会应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定(第三十五条)。
12、物业管理用房归谁所有，如何使用？
答：物业管理用房的所有权依法属于业主。物业管理企业使用物业管理用房，应当根据物业服务合同中的约定。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房交还给业主委员会(第三十八条、第三十九条)。
13、物业管理企业能否把取得的物业管理服务再转移给其他的物业管理企业？
答：物业管理企业不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业。但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业管理企业可以把物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业(第四十条)。
14、物业服务费用如何确定？物业服务费用由谁交纳？不交纳物业管理费用的承担什么法律责任？
答：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定(第四十一条)。
业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳(第四十二条)。
业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉(第六十七条)。
15、《条例》对水、电、气、热等费用的代收作了哪些规定？
答：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受有关单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用(第四十五条)。
16、物业管理区域内发生安全事故，物业管理企业应当承担什么责任？对物业管理企业保安人员有什么要求？
答：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作(第四十七条)。
物业管理企业对物业管理区域内发生的安全事故承担的法律责任，应当根据物业服务合同的约定来确定，未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任(第三十六条)。
物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益(第四十七条)。
17、《条例》对物业的使用与维护作了哪些规定？
答：《条例》对物业的使用与维护作了四个方面的规定：
一是业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途。
二是供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任(第五十二条)。
三是业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主(第五十三条)。
四是利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用(第五十五条)。
18、哪些物业的业主应当交纳住房维修资金？住房专项维修资金归谁所有，什么用途？
答：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，任何人不得挪作他用。《条例》对挪用专项维修资金的行为规定了严格的法律责任(第五十四条、第六十三条)。
篇3：前期物业管理知识问答
前期物业管理知识问答
问：什么是前期物业管理
答：一般意义上的物业管理，是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司后开始，而“前期物业管理”仅存在于业主委员会成立之前。前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，那只能由开发商选聘物业管理单位，或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。由于实施物业管理的时间越长，其经济效益才越能显示；短期的物业管理，由于开始时得做大量准备，要理顺和协调各种关系，还要在某些方面先投入点资金等，它的效益是出在一段时期以后。所以开发商在选聘物业管理单位时，签约一般都签几年，否则物业公司不大愿意接受短期协议。然而，开发商与物业公司的签约，却无法制约业主，业主委员会成立以后，任何时候都有权解聘物业公司。
问：前期物管需要吗
答：为使发展商便于日后管理，楼内各项设施便于维护、保养，物业管理在楼宇设计、施工准备阶段介入为最佳时期，因为这是管理公司可在兼顾发展商利益的条件下，更多地为业主的生活便利考虑。从物业管理的专业角度提出客观的意见，为发展商省去一些不必要的支出，又为今后业主的生活带来方便。
列举了一个有关垃圾的问题，一般来说她们将在业主用餐后收取垃圾，每层楼已经为业主设了垃圾桶，但物管收垃圾的路线应避免遇到业主，肯定不能从每幢楼的正门进出，于是在她的建议下开发商在每幢楼增加了一个后门。此外，还有通过前期物管的参与，来确定同等的装饰材料哪种更便于保养，一幢电梯公寓需要配几部电梯、选多少承重量的电梯、用什么品牌的电梯合适等第问题。
前期物管就是开发商、后期物管公司及业主之间的饿一座桥梁。物管公式依据自己多年的物管经验从施工、设备、材料等方面提出可行性意见，以确保开发商的资金用在刀刃上，使后期物管公司介入楼盘时具备良好的先天条件，也为业主有效地控制了维修费用。
问：什么是物业管理法律责任？
答：物业管理主管部门的工作人员、物业管理企业、业主或使用人，在进行管理、服务、使用物业的活动中，必须遵守国家关于物业管理法律法规、规章政策的规定和物业管理委托合同、业主公约，如果因为故意或过失违反了物业管理法律规范，就属于违法行为或违约行为。例如违章搭建、损坏公共设施等。又如房屋所有人不依法修缮房屋，以致房屋倒塌，使承租人或者其他人遭受损害，具备了法律规定的危害后果，也符合法律规范所规定的制裁条件，由当事人承担物业管理的法律责任。
问：物业管理企业与房地产开发企业的关系？
从二者隶属关系来看，一般有两种情况：一种是房地产开发企业自身进行物业管理，所设的物业管理公司为其下属的分支机构或子公司，二者之间是从属关系，目前国内这种关系占有很大比例；另一种是房地产开发企业以原始业主的身份在物业建成以后负责第一次选聘物业管理公司，这时二者之间是一种短期的合同关系，当业主委员会成立后，选聘物业管理公司的工作则由业主委员会负责，房地产开发企业在原始资料移交后，与物业管理公司基本上将不再发生联系。从活动范围来看，二者既密切关联又有相对独立性：一方面，房地产开发建设为物业管理提供一定的物质基础，房地产开发项目设计与建造质量及环境的优劣，将直接影响到日后物业管理的开展，因此物业管理企业必须与房地产开发企业保持良好的关系，尽可能作到物业管理能早期介入，以确保和提高房地产开发建设的质量；另一方面，虽然物业管理可以看作是房地产开发的延续和完善，但物业管理企业与房地产开发企业的活动范围却各有侧重点，房地产开发企业主要涉及物业的建设、流通和消费的前期活动，而物业管理企业则是对已建成并投入使用的各类物业实施全方位的综合管理与服务，其主要活动领域在物业的消费阶段。因此，不管二者是从属关系还是一种短期的合同关系，在管理活动中必须明确二者的责任。如，因设计、施工或材料原因造成的物业质量事故应明确由开发企业承担修缮责任(当然可委托物业管理企业实施修缮工作，但开发企业应支付相应的费用和报酬)；若属使用不当、管理不善造成的质量事故则由物业管理企业承担相应的责任
问：住户装修时，是否应向物业公司交纳装修押金？
答：住户对房屋进行二次装修已是普通现象，为了保证住户装修不破坏房屋主体结构，保证房屋的安全使用，住户在装修时，必须向物业公司提出申请，经物业公司批准后方可施工，而且还必须与物业公司签订装修协议，明确装修的内容、装修时间、垃圾处理方式以及违约责任的处理等内容。对于物业公司是否应收取装修押金，应按照购房人在买房时与开发商双方约定为准，即按《房屋使用、管理、维修公约》中的规定执行。
问：机动车停车费用到底是什么费用？
答：规定的是“机动车存车费”，而不是“占地费”。在小区里能收取此项费用的只能是具备《物业管理资质证书》的物业管理公司，其他单位和个人不得收取此项费用。物业公司收取存车费后，双方应签订存车看管协议书，物业公司履行看管责任，发生丢失时，按照双方签订的协议进行处理。
问：物管公司应提供哪些服务？
常规性服务是最基本的服务，包括：
1.房屋建筑主体管理；
2.房屋设施、设备和管理；
3.环卫管理；
4.绿化；
5.治安；
6.消防；
7.车辆道路；
8.代办服务
物业管理收费项目的构成 答：
1.房屋建筑及其设备、设施的自有部位、自用设备的维护、维修、保养费用；
2.共用部位、共用设备设施的日常运营和管理费用；
3.物业范围内的市政设施道路、维护维修费用；
4.物业所有人、使用人在使用物业过程中，为维护公共环境的安全、清洁、秩序、优美，而要求物业经营人所进行的管理和服务费用；
5.物业所有人、使用人要求物业经营人提供的特殊和专业的服务项目而付出的费用。
物业管理公司应承担的义务包括：
1.全面履行物业管理合同，对房产消费者委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化绿扩、清扫保洁以及房产消费者日常生活必需的便民服务。
2.接受物业管理委员会和居民的监督。
3.重大的管理措施提交物业管理委员会审议决定。
4.接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督。
5.发现违反法律、法规和规章的行为，要及时向有关行政管理机关报告。有关物业管理公司应根据国家规定，结合管辖小区实行情况，制定较具体的义务和责任条款并公之于众，以方便房产消费者的了解和监督。
问：业主与开发商有纠纷而拒绝交纳物业管理费，物业公司该怎么办？
答：商品房买卖与物业管理属于不同的法律关系。业主与开发商之间的任何纠纷应由开发商与业主解决，业主不能以此为由拒交物业管理费。业主拒交物业管理费的行为构成对物业管理公约的违反，是一种违约行为，物业管理公司有权要求业主履行义务，交纳物业管理费；如业主继续违约的，物业管理公司可以采取法律手段，起诉业主或提出仲裁，要求业主履行物业管理公约的义务。 最后提醒住房消费者一定要分清在住房消费过程中房屋买卖关系与物业委托管理关系，出现不同的问题由不同的责任人承担违约责任，不能因为开发商与物业公司之间存在着委托关系，就将开发商的行为与物业公司的行为混在一起。除房屋交付时存在这个问题之外，在房屋维修方面也存在这种类似的情况，希望消费者辨清责任的承担者，避免开发商与物业公司之间的互相推诿，让应该承担责任者无法推托，以便住房消费者更好地保护自己的利益。