物业管理问答(6)
19、物业管理的性质、目的如何?
答:物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理,是与随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理;是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。按照社会产业部门划分的标准,这种高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体、寓经营与管理于服务之中的物业管理是一种服务性行业,属于第三产业。
实行物业管理是为了发挥物业的最大使用功能,使其保值增值,并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境,最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。
20、什么是物业管理企业?物业所有人是指谁?
答:物业管理企业,通常称为物业管理公司。物业所有人,即产权人,指房屋所有权和土地使用权人。
21、物业管理企业应做好哪些服务事项?
答:①住宅的共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新;
②住宅区保洁服务;
③绿地、花草树木的养护、管理;
④车辆进出及停放管理;
⑤配合公安部门做好住宅区内的公共秩序维护和安全防范工作;
⑥接受市住宅装修行政主管部门的委托,进行住宅装修的日常监督管理;
⑦物业维修、更新费用的帐务管理和物业档案资料的保管;
⑧业主委员会与物业管理企业约定的其他服务事项。
22、物业管理公司应从何时开始收取物业管理费?
答:物业公司一般从购房者验收房屋、签字认可后,开始计取物业管理费;也有物业管理公司以住户办理入住手续时开始计取管理费的。开发商与购房者双方对物业管理费计取另有约定的除外。
23、在计算物业管理费时,计费面积以什么为准?
答:计费面积以房产证上标明的建筑面积为准,建筑面积包括两个部分,一部分是套内建筑面积,另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋,以开发商与购房者所签购房合同上的销售面积为准。
24、什么是房屋的建筑面积?基底面积?
答:房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之合。
房屋基底面积指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
25、我国第一家物业公司叫什么名字?
答:我国(大陆)第一家物业管理公司是深圳市物业管理公司。
26、什么是自用部位?
答:自用部位是指用户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备,包括自用阳台、门、窗、防盗网,室内自用隔墙、墙(板)面等。D@
©深圳物业管理信息网 -- 物业管理信息论坛,讨论物业管理的方方面面。 OBv
27、什么是共用部位?
答:共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备,包括:房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)、抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道(管)、电梯、机电设备、本体消防设施等。bn
©深圳物业管理信息网 -- 物业管理信息论坛,讨论物业管理的方方面面。 iN"o"
28、什么是毗连部位?
答:毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。
29、房屋毗连部位的维修养护由谁负责?
答:在房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。毗连部位及设施的维修养护由毗连的业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司组织实施。(H,
30、物业管理用房的计算方法是怎样?
答:物业管理用房的计算方法是:物业管理用房面积(平方米)=人均管理用房规划指标(0.06)×住宅区房屋总套数(住宅、单身公寓套数加上非住宅房屋每 100平方米建筑面积折一套;写字楼、商业面积、工业厂房等物业亦按每100平方米建筑面积折一套)×户均人口数(3.75)。E
31、物业专项维修基金的概念与作用是什么?
答:物业专项维修基金是专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修交、更新、改造的维修保障资金。按规定新建商品住房(包括经济适用住房)和公有住房(在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房),都应建立专项维修基金。建立物业专项维修基金是保障住房售后的维修管理,维护住房产权人和使用人的共同利益的重要途径。物业专项维修基金如果管理不善,影响了物业的正常维修和更新改造,对物业的安全使用造成严重隐患,从而导致物业的使用寿命缩短,国家利益、物业产权人和物业使用人的利益都会受到严重损害。因此,加强物业专项维修基金的管理具有十分重要的意义。
32、住宅区公用设施专用基金所说的重大维修项目的标准是什么?
答:区内道路路面、路基严重损坏,造成无法通行的;路灯线路需要改造或重新敷设的;沟、渠、池、井、井壁(面)出现严重断裂或破损的;园林绿化地树木、草皮及雕塑、小品等设施需重新造植或更新改造的;文化娱乐体育场所需改造、改建或因房屋的基础倾斜造成裂缝或因结构等原因造成柱、梁、板墙、裂缝或严重损坏的;停车场、连廊、自行车房(棚)需要更新、改造、改建的;地下排水管网大修、更新、改造等。
33、申请机动车停车场《道路运输经营许可证》的企业或者个体工商户,应当向该停车场所在地的区、县级市交通行政管理部门提交哪些资料?
答:1、经营许可申请书;
2、场地使用权证明(附列明停车场面积的四至图)。租用他人场地的,应当提供合法有效的租赁合同。临时占用城市道路设置停车场的,应当提供市政管理部门发给的《临时占用道路许可证》;
3、工商行政管理部门核发的营业执照;
4、场内交通标志核标线以及消防、环保等符合规定的批准文件;
5、具有与其业务量相适应的固定资产及流动资金的合法资信证明或者资金担保证明;
6、符合法律、法规、规章规定的其他条件的证明资料。
34、营业性停车场的经营者应当遵守哪些规定?
答:1、按照经营证、招核定的范围、地点经营;
2、使用市交通行政管理部门统一监制的营业性停车场标志和统一格式的车辆停放保管凭证;
3、在停车场入口显眼位置悬挂价格行政管理部门核发的收费许可证及其统一监制的标价牌,并严格按照标明价格收费;
4、依照税收管理有关规定使用发票;
5、对进出机动车进行登记;
6、负责场内设施的维修、保养、更新,保持场内交通标志、标线清晰和完整;
7、维护场内车辆停放秩序和行驶秩序,杜绝事故隐患,防止车辆丢失、损坏;
8、执行消防、环保等有关管理规定;
9、公开管理制度,公布交通管理部门的投诉电话;
10、按照交通行政管理部门的规定如实填报有关的经营统计资料;
11、遵照其他法律、法规和规章有关营业性停车场管理的规定。
35、营业性停车场的经营者不得有下列行为?
答:1、扣押车辆停放者的证件或者财务;
2、擅自改变停车场使用功能,未经批准利益或者容纳他人利用停车场从事旅客运输、货物运输、搬运装卸、运输服务和机动车维修等经营活动;
3、涂改、转让、伪造有关证照、票据、或者使用涂改、转让、伪造的有关证照、票据
4、无正当理由拒绝提供车辆停放保管服务;
5、法律、法规、规章禁止的其他行为。
36、营业性停车场管理的相关法律责任?
答:1、性停车场因为保管不善造成停放车辆丢失或者损毁的,或者因为交通标志、标线不清晰、不完整造成交通事故的,应当依法承担相应的责任。
2、车辆停放者不遵守停车场管理制度和工作人员指挥调整,造成停车场设施、设备毁损或者交通事故的,应当依法承担相应的责任。
37、根据《广州市区分所有建筑物消防安全管理规定》物业管理单位应当履行哪些消防
安全职责?
答:1、建立健全消防安全制度,实行防火安全责任制,确定本单位及内设各部门、各岗位的消防安全管理人,对本单位工作人员进行消防培训;
2、对业主或非业主使用人开展防火宣传教育,督促、指定业主或非业主使用人履行消防安全责任;
3、根据实际需要建立由本单位工作人员组成的义务消防队,制定灭火和应急疏散预案,定期组织消防演练;
4、组织防火检查,开展日常防火巡查,及时消除火灾隐患;
5、按照国家有关规定完善消防设施、消防安全标志,配置灭火器材,定期组织检查维修、保养,确保消防设施和器材完好、有效;
6、保障疏散通道、安全出口畅通无阻;
7、依法应当履行的其他职责。
物业管理单位每年应当将前款第5项规定的对自动消防设施维修、保养的情况
按照国家有关消防安全单位分级管理的规定报所在地公安消防机构备案,属于消防
安全重点管理单位的,报市公安消防机构备案:不属于市消防安全重点单位的,报
区分所有建筑物所在地的区、县级市公安消防机构备案。
38、业主、非业主使用人应当履行哪些安全责任?
答:1、遵守国家有关消防法律、法规、规章的规定和业主公约及有关消防安全责任的约定;
2、配合物业管理单位的消防安全管理工作,消除火灾隐患;
3、根据物业管理服务合同、业主公约、业主委员会的决议和决定或者消防安全责任书等的约定,对维修、保养、完善消防设施和器材提供必要的经费保障;
4、维护、保养自己所有或使用的区分所有建筑物的专有部分的消防设施和器材,确保其完好、有效;
5、依法或依约定应当履行的其他责任。
篇2:物业管理问答(6)
物业管理问答(6)
19、物业管理的性质、目的如何?
答:物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理,是与随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理;是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。按照社会产业部门划分的标准,这种高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体、寓经营与管理于服务之中的物业管理是一种服务性行业,属于第三产业。
实行物业管理是为了发挥物业的最大使用功能,使其保值增值,并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境,最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。
20、什么是物业管理企业?物业所有人是指谁?
答:物业管理企业,通常称为物业管理公司。物业所有人,即产权人,指房屋所有权和土地使用权人。
21、物业管理企业应做好哪些服务事项?
答:①住宅的共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新;
②住宅区保洁服务;
③绿地、花草树木的养护、管理;
④车辆进出及停放管理;
⑤配合公安部门做好住宅区内的公共秩序维护和安全防范工作;
⑥接受市住宅装修行政主管部门的委托,进行住宅装修的日常监督管理;
⑦物业维修、更新费用的帐务管理和物业档案资料的保管;
⑧业主委员会与物业管理企业约定的其他服务事项。
22、物业管理公司应从何时开始收取物业管理费?
答:物业公司一般从购房者验收房屋、签字认可后,开始计取物业管理费;也有物业管理公司以住户办理入住手续时开始计取管理费的。开发商与购房者双方对物业管理费计取另有约定的除外。
23、在计算物业管理费时,计费面积以什么为准?
答:计费面积以房产证上标明的建筑面积为准,建筑面积包括两个部分,一部分是套内建筑面积,另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋,以开发商与购房者所签购房合同上的销售面积为准。
24、什么是房屋的建筑面积?基底面积?
答:房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之合。
房屋基底面积指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
25、我国第一家物业公司叫什么名字?
答:我国(大陆)第一家物业管理公司是深圳市物业管理公司。
26、什么是自用部位?
答:自用部位是指用户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备,包括自用阳台、门、窗、防盗网,室内自用隔墙、墙(板)面等。D@
©深圳物业管理信息网 -- 物业管理信息论坛,讨论物业管理的方方面面。 OBv
27、什么是共用部位?
答:共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备,包括:房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)、抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道(管)、电梯、机电设备、本体消防设施等。bn
©深圳物业管理信息网 -- 物业管理信息论坛,讨论物业管理的方方面面。 iN"o"
28、什么是毗连部位?
答:毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。
29、房屋毗连部位的维修养护由谁负责?
答:在房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。毗连部位及设施的维修养护由毗连的业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司组织实施。(H,
30、物业管理用房的计算方法是怎样?
答:物业管理用房的计算方法是:物业管理用房面积(平方米)=人均管理用房规划指标(0.06)×住宅区房屋总套数(住宅、单身公寓套数加上非住宅房屋每 100平方米建筑面积折一套;写字楼、商业面积、工业厂房等物业亦按每100平方米建筑面积折一套)×户均人口数(3.75)。E
31、物业专项维修基金的概念与作用是什么?
答:物业专项维修基金是专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修交、更新、改造的维修保障资金。按规定新建商品住房(包括经济适用住房)和公有住房(在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房),都应建立专项维修基金。建立物业专项维修基金是保障住房售后的维修管理,维护住房产权人和使用人的共同利益的重要途径。物业专项维修基金如果管理不善,影响了物业的正常维修和更新改造,对物业的安全使用造成严重隐患,从而导致物业的使用寿命缩短,国家利益、物业产权人和物业使用人的利益都会受到严重损害。因此,加强物业专项维修基金的管理具有十分重要的意义。
32、住宅区公用设施专用基金所说的重大维修项目的标准是什么?
答:区内道路路面、路基严重损坏,造成无法通行的;路灯线路需要改造或重新敷设的;沟、渠、池、井、井壁(面)出现严重断裂或破损的;园林绿化地树木、草皮及雕塑、小品等设施需重新造植或更新改造的;文化娱乐体育场所需改造、改建或因房屋的基础倾斜造成裂缝或因结构等原因造成柱、梁、板墙、裂缝或严重损坏的;停车场、连廊、自行车房(棚)需要更新、改造、改建的;地下排水管网大修、更新、改造等。
33、申请机动车停车场《道路运输经营许可证》的企业或者个体工商户,应当向该停车场所在地的区、县级市交通行政管理部门提交哪些资料?
答:1、经营许可申请书;
2、场地使用权证明(附列明停车场面积的四至图)。租用他人场地的,应当提供合法有效的租赁合同。临时占用城市道路设置停车场的,应当提供市政管理部门发给的《临时占用道路许可证》;
3、工商行政管理部门核发的营业执照;
4、场内交通标志核标线以及消防、环保等符合规定的批准文件;
5、具有与其业务量相适应的固定资产及流动资金的合法资信证明或者资金担保证明;
6、符合法律、法规、规章规定的其他条件的证明资料。
34、营业性停车场的经营者应当遵守哪些规定?
答:1、按照经营证、招核定的范围、地点经营;
2、使用市交通行政管理部门统一监制的营业性停车场标志和统一格式的车辆停放保管凭证;
3、在停车场入口显眼位置悬挂价格行政管理部门核发的收费许可证及其统一监制的标价牌,并严格按照标明价格收费;
4、依照税收管理有关规定使用发票;
5、对进出机动车进行登记;
6、负责场内设施的维修、保养、更新,保持场内交通标志、标线清晰和完整;
7、维护场内车辆停放秩序和行驶秩序,杜绝事故隐患,防止车辆丢失、损坏;
8、执行消防、环保等有关管理规定;
9、公开管理制度,公布交通管理部门的投诉电话;
10、按照交通行政管理部门的规定如实填报有关的经营统计资料;
11、遵照其他法律、法规和规章有关营业性停车场管理的规定。
35、营业性停车场的经营者不得有下列行为?
答:1、扣押车辆停放者的证件或者财务;
2、擅自改变停车场使用功能,未经批准利益或者容纳他人利用停车场从事旅客运输、货物运输、搬运装卸、运输服务和机动车维修等经营活动;
3、涂改、转让、伪造有关证照、票据、或者使用涂改、转让、伪造的有关证照、票据
4、无正当理由拒绝提供车辆停放保管服务;
5、法律、法规、规章禁止的其他行为。
36、营业性停车场管理的相关法律责任?
答:1、性停车场因为保管不善造成停放车辆丢失或者损毁的,或者因为交通标志、标线不清晰、不完整造成交通事故的,应当依法承担相应的责任。
2、车辆停放者不遵守停车场管理制度和工作人员指挥调整,造成停车场设施、设备毁损或者交通事故的,应当依法承担相应的责任。
37、根据《广州市区分所有建筑物消防安全管理规定》物业管理单位应当履行哪些消防
安全职责?
答:1、建立健全消防安全制度,实行防火安全责任制,确定本单位及内设各部门、各岗位的消防安全管理人,对本单位工作人员进行消防培训;
2、对业主或非业主使用人开展防火宣传教育,督促、指定业主或非业主使用人履行消防安全责任;
3、根据实际需要建立由本单位工作人员组成的义务消防队,制定灭火和应急疏散预案,定期组织消防演练;
4、组织防火检查,开展日常防火巡查,及时消除火灾隐患;
5、按照国家有关规定完善消防设施、消防安全标志,配置灭火器材,定期组织检查维修、保养,确保消防设施和器材完好、有效;
6、保障疏散通道、安全出口畅通无阻;
7、依法应当履行的其他职责。
物业管理单位每年应当将前款第5项规定的对自动消防设施维修、保养的情况
按照国家有关消防安全单位分级管理的规定报所在地公安消防机构备案,属于消防
安全重点管理单位的,报市公安消防机构备案:不属于市消防安全重点单位的,报
区分所有建筑物所在地的区、县级市公安消防机构备案。
38、业主、非业主使用人应当履行哪些安全责任?
答:1、遵守国家有关消防法律、法规、规章的规定和业主公约及有关消防安全责任的约定;
2、配合物业管理单位的消防安全管理工作,消除火灾隐患;
3、根据物业管理服务合同、业主公约、业主委员会的决议和决定或者消防安全责任书等的约定,对维修、保养、完善消防设施和器材提供必要的经费保障;
4、维护、保养自己所有或使用的区分所有建筑物的专有部分的消防设施和器材,确保其完好、有效;
5、依法或依约定应当履行的其他责任。
篇3:物业管理问答集(4)
物业管理问答集(4)
34、普通住宅小区物业管理服务二级标准如何?
答:一、基本要求
1、 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。
2、 承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。
6、公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场,有报修、维修和回访记录。
7、根据业主需求,提供物业服务合同之外的服务的,公示服务项目与收费价目。
8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见,满意率75%以上。
二、房屋管理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限,适时检查房屋共用部位的使用状况,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修。
3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有小区平面示意图,各组团、栋及单元(门)、户有明显标志。
三、共用设施设备维修养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。
2、建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修或者更新改造。
5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。
6、消防设施设备完好,可随时启用;消防通道畅通。
7、设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。
9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
四、协助维护公共秩序
1、小区主出入口24小时值勤。
2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。
3、对进出小区的车辆进行管理,引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。
五、保洁服务
1、按幢设置垃圾桶,生活垃圾每天清运1次。
2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次;电梯厅、楼道每日清扫1次,半月拖洗1次;楼梯扶手每周擦洗2次;共用部位玻璃每月清洁1次;路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。
3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每季度检查1次,并视检查情况及时清掏;化粪池每2个月检查1次,每年清掏1次,发现异常及时清掏。
5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
六、绿化养护管理
1、 有专业人员实施绿化养护管理。
2、 对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
3、定期清除绿地杂草、杂物。
4、适时组织浇灌、施肥和松土,做好防涝、防冻。
5、适时喷洒药物,预防病虫害。
35、普通住宅小区物业管理服务三级标准如何?
答:一、基本要求
1、 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。
2、 承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续
齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。
6、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场,有报修、维修记录。
7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见,满意率70%以上。
二、房屋管理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限,检查房屋共用部位的使用状况,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修。
3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,定期维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。
6、各组团、栋、单元(门)、户有明显标志。
三、共用设施设备维修养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。
2、建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检修等记录齐全。
3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修或者更新改造。
5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。
7、路灯、楼道灯完好率不低于80%。
8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
四、协助维护公共秩序
1、小区24小时值勤。
2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。
3、车辆停放有序。
4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。
五、保洁服务
1、小区内设有垃圾收集点,生活垃圾每天清运1次。
2、小区公共场所每日清扫1次;电梯厅、楼道每日清扫1次;共用部位玻璃每季度清洁1次;路灯、楼道灯每半年清洁1次。
3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每半年检查1次,并视检查情况及时清掏;化粪池每季度检查1次,每年清掏1次,发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定清洗,水质符合卫生要求。
六、绿化养护管理
1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
2、定期清除绿地杂草、杂物。
3、预防花草、树木病虫害。
36、物业管理费申报或调整收费标准的程序是什么?
答:1、由物业管理单位向分管物价局报送申请报告,并填写《物业管理服务收费申请表》;
2、营业执照复印件(首次申报的必须提供);
3、物业管理单位的资质证明复印件;
4、小区(楼宇)总平面图复印件;
5、广州市住宅小区(大厦)物业管理手册或物业移交管理合同复印件;
6、重新调整的要附上原物价局核定的批准文件复印件;
7、已成立业主委员会的附委托管理合同复印件和业主委员会成立批准文件复印件;
8、收费标准经批准后,物业管理单位应办理《广东省经营服务性收费许可证》,并按规定设置《广东省物业管理服务收费标价 牌》,实行明码标价、亮证收费,接受业(用)户的监督。
37、物业管理服务的收费中有关公共水、电费用的分摊问题如何确定?
答:1、住宅小区物业管理单位办公及生活等自用水、电,必须单独设置计量表,其费用由物业管理单位负担,不得向住(用)户分摊。
2、小区绿化物养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭以及喜庆活动、宣传、装饰等用水用电,其费用均由物业管理综合服务费列支,不得向住(用)户分摊。
3、小区开展多种经营活动的水、电费用,由该项经营收益列支,不得向住(用)户分摊。
4、住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费用,由本楼住(用)户合理分摊。
5、小区范围的路灯用电费用,由小区的所有住(用)户合理分摊。
6、广州市区的高层住址(含商铺、办公楼)的电梯等共用设备运行的电费,暂按广州市物价局穗价 [1997] 52号文的规定,设独立计量表,由所有使用该电梯和设备的住(用)户合理分摊。凡电梯等共用设备没有独立设置用电计量表的 ,其电费由物业综合服务费统一列支,不得向住(用)户分摊。其他各市、县高层住址的电梯等公用设备运行电费,是采取由住(用)户另行分摊,还是采取由物业管理综合服务费统一列支的办法,由当地物价部门决定。
7、广州市区的高层住宅物业管理综合服务收费标准如果包括了公共电费的(即不另行向住户分摊电梯等公用设备运行电费),在执行省定高层住宅收费标准确有困难时,其收费标准可适当提高,具体标准由同级物价部门按实际情况从严审定。
8、为提高公用水、电费用分摊的透明度,减少价格纠纷,凡属向住(用)户分摊的公用水、电费用,必须单独列帐,向住(用)户公布费用分摊的办法和总金额以及各住(用)户应负担的金额等。严禁把分摊的水、电费用与住(用)户自用的水、电费用的混合统收。
38、差额电量,水泵用电量,电梯用电量,梯灯用电量如何定义?
答:1、差额电量是指总表电度数与其属下分表之和的电度差,主要由变损、线损和表损等损耗电量构成。
2、水泵用电量是指用加压供水或抽水入水池的二次供水,电力部门所设水泵表的抄表测量值。
3、电梯用电量是指住户住宅专用电梯的耗用电量,并由电力部门装设电能表。
4、梯灯用电量是指住宅公共楼道照明电器所耗用电量,并由电力部门装设电能表。