物业部工作计划(篇5)
一、完善安全管理体系,建立长效管理机制
为了做好安全管理工作,物业部计划在五月份成立保安组、保洁组、维修组归口部门,在物业部的形式下,在公司副总经理管线领导下,负责公司的全盘安全工作。下设执行小组,物业部以物业经理为小组成员,保安、保洁主管、维修主管为组员。同时公司实行主管级以上人员夜间巡岗制度,使项目在夜间公司各项目的突发应急事件得以快速稳妥处理,安全隐患得以消除。具体到每人晚上在项目住宿并负责夜班的巡查工作。
二、实行半军事化管理,培养保安精兵。
(一)严把进人关,狠抓基本功。
首先,在保安招聘过程中公司一直坚持“宁缺毋滥”的原则,建立了一套完整的保安员招聘、培训和使用机制。对公开招聘和定点定向输送来的男青年从身体素质、文化素质、政治素质等方面严格把关,经严格检查后才能进入公司,在入职后试用期一个月,培训期间满后采用考核的方式,考核合格才能正式上岗。从此使上岗队员能尽快的熟悉工作情况,进入工作状态。
(二)有为才有位,实行带班、队长竞争上岗制度。
竞争上岗是一种科学选人用人机制,它有助于形成正确的用人选人导向,克服用人上的不正之风。过去挑选班长,实行的是一种“伯乐相马”的用人方式,难免存在看关系、讲来头、凭交情、论亲疏的情况。而公开的竞争上岗是一种“赛场比马”的用人方式,它为广大保安员提供了一试身手,一比高低的平等机会,这有助于保安员勤奋工作创出成绩。今后只要努力工作,不断提高自己,在公平竞争中就有获得留用或晋升的机会。采取科学用人的机制。同时物业部将根据公司的要求,适当拉开保安员、班长、队长的工资待遇,便宜层级管理,稳定员工。
(三)保安食宿训练一体化。
为了便于日常管理,公司物业部将实行保安员统一住宿、统一就餐、统一训练,达到了公司半军事化管理的目标。内容具体化,要求每天定点、定时训练,适时有序。
三、细化内部管理,提升安全服务品质。
(一)实施保安管理标准化。
面对目前轻纺城与建材城严峻的治安形势,为了使安全管理进一步规范化、标准化,创建新城一流保安队伍的管理目标。物业部将制定《员工手册》和《保安管理制度》等,其标准化的主要内容包含了物业安全管理人员职责标准化;治安保卫管理制度执行标准化;保安服务管理工作执行标准化;安全应急事件处理工作标准化;安全管理工作考核及奖惩标准化等。标准化的实施有效的推动了整体安全工作的提升,使公司安全管理更加规范和细致。
(二)加强消防管理,减少火灾隐患。
在消防管理过程中,以坚持“预防为主”、“防消结合”的思想。首先从物业服务的特点出发,在宿舍、办公楼与房屋装修巡检等日常性工作中,始终把消防问题作为一个主要标准进行控制,确保防范在先。其次建立完善的公司保安管理档案,落实目前租户的紧急联络方式和联络人,使租户在消防管理要有认识,在第一时间能与物业服务人员,特别是保安的联系。第三,制定适应九园工业园区实际、实效性强的火灾应急处理方案,使整个项目的灭火救灾工作处于有序的运行状态。第四由保安主管负责制订消防月检查的制度,对存在的问题隐患及时上报维修及更换、更新,使消防系统时刻处于完好状态。
(三)强化技防系统运用,将人防、技防有机结合。
在做好人防管理的同时,物业部将运用各类技防系统做到操作规范、及时报修。对物业部的技防系统实行了统一管理,由姚主管主抓,建立各小区技防设施档案,对规范操作、问题报修、维修养护等,使技防设施的有效利用率得到充分提高。同时为了使人防与技防的有机结合,要不定期组织进行各类综合演练,通过演练与培训增强保安员的实战能力,保障了宿舍楼与办公楼与在管区域内的财产安全和人身安全。
(四)成立专职巡逻监督岗。
为了加强保安岗位人员监督和夜间外围巡查,物业部将根据公司进度成立巡逻监督岗。白天负责检查保安员的岗位形象和值勤纪律,夜间负责各小区外围巡查和突发事件的紧急处理。巡逻监督岗的成立,一方面对检查过程中发现的保安员岗容风纪和值勤状况等方面出现的问题及时纠正,并对违纪人员给予教育批评,严重者报公司给予处分,从而严整队伍作风,有效提高值勤质量;另一方面由于巡逻监督岗良好的机动性使夜间项目的外围安全得到了保障,保证了夜间突发事件及时调度、及时处理,使区域防范工作得到深化和加强。
综上所述,物业部今年的重点工作放在安全管理上,包括对资产的重点清点与台账管理,同时在防汛、防寒上为了加强保安岗位人员监督和夜间外围巡查,物业部将根据公司进度成立巡逻监督岗。白天负责检查保安员的岗位形象和值勤纪律
开展工作。在安全管理工作中将根据新城公司这几年的工作经验,进行充分总结,吸取经验教训。同时,物业部充分认识到目前的管理安全工作距离现实的要求还存在较大差距,物业部将在今后的安全管理工作将仍以服务为重点,提高安全服务品质,在公司领导的指导下,使整体安全服务工作再上一个新台阶,争取20__年以崭新的面貌为新城贡献为量。
篇2:新楼盘物业部管理工作计划
依据集团的管理要求和物业管理运作需要,物业部将工作分为介入期管理、入住期管理(将验收好的房屋交给业主;二次装修管理、迎接业主迁入新居等)和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则,拟定如下管理工作计划:
<一>介入期
根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排,制定相应前期介入工作计划,力求务实、高效,并有利于集团的销售服务。
1、从物业管理的角度出发,提前掌握物业的情况,做好以下各项前期准备工作:
(1)根据集团公司相关销售承诺内容,制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》,并与集团签定《前期物业服务协议》;对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审,避免入伙后口实不符导致纠纷;
(2)对园林布置及景观设计方案、园林绿化,从物业管理角度提供专业建议;
(3)参与项目组的工程例会,适时提出物业管理的专项建议;对智能化系统提出专项建议;对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工,从物管专业角度提出合理化建议;
(4)收集工程图纸,建立设备档案,参与设备的安装调试;
(5)对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理;
(6)配合销售部物业管理咨询,同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通;
(7)业主入伙前,先行参与房屋的验收过程,发现问题及时汇总提交书面整改报告;
(8)收集装修、装饰材料供应商,以及相关设备厂家的信息(厂家联系人、联系方式等),以满足日后维修中的材料供应;
(9)与集团公司相关部门协商建立维保机制,力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率,使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决;
(10)建立与社会专业机构的联系,开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作;
(11)与集团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置,确定装修方案;人员配置、培训计划的制定与实施;
(12)拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料,并印刷装订成册(业主入伙时发放给业主)。
(13)针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。
2、开展业主服务需求调查
积极参与集团公司开展的业主联谊活动,集中收集了解业主反馈的信息,在销售部帮助下,在入住前开展业主需求调查,以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求,通过分析,确定管理服务标准及各项服务收费标准,使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。
3、按规范实施接管验收
充分利用前期介入取得的各类资料和数据,以及对大儒世家物业的了解,本着“对业主负责,对集团负责”的宗旨,对大儒世家进行严格、细致、全面的接管验收。
4、介入期管理工作计划表
序号
项 目
内 容
时 间
一
前期介入参与规划设计和建设
1、项目实地考察、研究规划设计意图,掌握工程施工现状;
2、从物业管理的角度提出合理化建议。
20**年5月至
20**年10月
二
拟订物业管理服务方案
1、总结同行业物业管理服务的成功经验;
2、对大儒世家项目深入调查研究;
3、针对大儒世家新区特点拟订管理方案。
20**年5月至
20**年6月
三
组建物业管理服务队伍
1、物业处组织架构的建立、相关人员的招聘;
2、人员培训;
3、人员上岗。
20**年5月至20**年11月
四
完善管理及办公条件
1、安排管理用房;
2、安排员工宿舍;
3、管理物质装备。
20**年10月至20**年11月
五
制定管理规章制度
1、制定或完善切合实际的各项制度;
20**年6月至20**年7月
六
对业户的宣传及对员工的培训
对二次装修须知进行口头宣导、书面宣导,现场指导、培训。
20**年10月至20**年3月
七
物业的验收与接管
1、根据标准,逐项检查发现问题督促整改;
2、与开发商办理书面移交手续,做好工程遗留问题备案。
20**年9月至20**年11月初
八
内业档案
建立与管理
1、收集档案资料;
2、科学分类;
3、建档;
4、运用。
20**年5月起
<二>入住期
1、高效便利办好入住
入伙期是物业管理工作关键的一个环节,同时也是物业管理人展示自身形象,打开工作局面,为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机,为此做好如下几项工作:
(1)与销售部配合,告知业主详细的入伙流程、各项手续办理办法以及应收的有关费用,以便业主事前做好准备;
(2)销售部应合理安排业主的入伙时期,加强节假日的入伙办理;入住服务;
(3)一条龙办理入住手续,随到随办,与销售部密切合作,对业主提供一对一的入住服务;
(4)事前联系供气、供电、供水、电信、银行等社会相关专业机构,同步办公,方便业主入伙;
2、提供入住期的便民服务措施
(1)延长工作时间,随到随办,同时提供物业管理及其收费项目的咨询答疑、装修咨询等;
(2)通过公开招投标方式引入4~5家具有一定品牌、资质、售后服务良好的正规装修商、电器商、各类装修材料商,进驻社区并向业主推荐方便业主的同时进行经营创收;
(3)组织有偿便民服务队,解决入住期间搬运量大,搬家难的问题;解决家庭装修后清洁卫生问题,同时也方便装修期间民工流的控制。
3、记录并处理业主在接楼验房中提出的合理的意见与建议
4、装修管理
(1)装修宣传培训。根据《建筑发》,建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》及福州市有关装修管理的规定,制定《房屋装饰、装修管理办法》、《装修期间电梯使用管理规定》、《二次装修申请表》等,对相关管理员以及业主、装修施工单位的施工人员进行装修的法律、法规及专业知识培训。
(2)强化装修审批二次控制的要点,制定装修审批程序。
(3)落实二次装修跟踪监管责任制。
(4)制定违章装修处理流程。
(5)依据装修方案结合日常的装修巡查记录和装修变更记录进行装修验收。
5、治安管理
(1) 建立高素质的安管队伍,按高标准、严要求的指导思想,严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节,实施“准军事化管理”。
(2) 确立治安重点,加大对入住期人流、物流、车流的有效监控。
车位、车主、车型、车色)
(3) 实施科学有效的防范体系,全面防范实施巡逻岗、固定岗(守卫岗)、机动岗三岗联合防范,各岗有效的配合与互动;
(4)完善并发挥智能化系统的安防优势。
6、入住期管理工作计划表
序号 项 目 内 容 时 间
一 入住手续办理
1、准备好业主入住资料;
2、合理设置办理入住手续的流程与岗位;
3、为业户办理入住手续,提供便利服务。
20**年11月起
二 住户装修管理
1、对业户和装修队伍的宣导、培训
(发通知、公示、面谈、现场交流);
1、装修申报审批;
2、装修施工过程监管;
3、装修验收。
20**年11月起
三 业户档案建立与管理
1、收集档案资料;
2、科学分类;
1、建档;
2、运用。
20**年5月起
<三>常规期管理
1、培训工作
通过培训,提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平,为大儒世家物
业项目培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍,使大儒世家社区的物业管理更加赋有成效。
(1)安管培训计划
项次 培训主题/教材 培训人培训对象
1 消防甩带(二节)/依据考核标准
安管
队长
全体队员
2 《安管员考核细则》
安管
队长
全体队员
3“三流”管理
依据《安防管理培训教案》《预案》
安管
队长
全体队员
4《门岗工作流程》、《巡逻工作流程》、
安管
队长
全体队员
5中队训练(每周星期三、五进行)
依据考核标准
安管
队长
全体队员
6 队伍建设/自编和依据《中国保安》
安管
队长
全体队员
7 《水浸事故、周界反攀爬、煤气泄漏、困梯解救预案》培训
保安经理
全体队员
8 《岗位职责》
安管
队长
全体队员
9新队员上岗培训及《岗位职责》、公司理念、服务意识。依据相关材料分阶段进行
新队员
老队员
10安防大队在二次装修管理中的岗位职责、巡楼要点;如何在现场及时传递业户的投诉、报修;
全体队员
11高层楼宇消防预案现场培训及演练
全体队员
(2)绿化培训计划
项次 培训主题/教材 培训人 培训对象
1 绿化工岗位职责
绿化
班长
绿化工
2 绿化基础应知应会
绿化
班长
绿化工、楼管员
3 割草机、高压喷雾器等器具的使用及保养/依据产品使用说明书
绿化
班长
绿化工
4 安全操作规程
绿化
班长
绿化工
客户主管
5苗木习性管养特点
绿化
班长
绿化工
客服主管
6 各类表单使用的培训/依据现场使用表单
绿化
班长
绿化工
楼管、客户主管
7 气候、土壤水分与苗木的关系
绿化
班长
绿化工
客户主管
8 苗木等级标准及如何检查苗木病虫害依据绿化施工及相关材料
绿化
班长
绿化工
楼管、客户主管
(3)行政培训计划
项次 培训主题/教材 培训人 培训对象
1 物业相关法律法规培训
物业部经理
2学习本项目的《新建商品住宅质量保证书》、《新建商品住宅使用说明书》
物业部经理
全体客服人员
3社区概况/书面与现场相结合
物业部经理
全体客服人员
4 新楼管员上岗培训
物业部经理
全体客服人员
5 学习《业主临时公约》、《前期物业管理协议》、《房屋装饰、装修管理办法》、《接楼特别提示》、《业主基本情况登记表》等
物业部经理
全体客服人员
6 服务礼仪/依据礼仪培训资料结合现场
物业部经理
全体客服人员
7各项物业费用收取标准、正确开票据时注意事项/依据公司计财部相关要求
物业部经理
客服、收款员
8 各类相关表单使用
物业部经理
全体客服人员
9 入住亲情服务、有偿服务项目讲解
物业部经理
全体客服人员
10 现场对客服口员工进行房屋配套设施使用功能及操作培训
物业部经理
(4)新区工程部培训计划
项次
培训主题/教材
培训人
培训对象
1 新员工入职培训物业公司简介、(规章制度,岗位职责)/依据管理规范文件培训
物业部经理
全体工程人员
2 公司管理文件培训
物业部经理
全体工程人员
3 安全知识、及礼节、文明礼貌用语培训。
工程
主管
全体工程人员
4 现场培训:组织现场人员到社区熟悉环境及根据楼书平面图了解各幢楼结构,方位特点,户内给排水走向,五金门配件产地品名等。
工程
主管
全体工程人员
楼管员
5 现场操作表单填写、各岗位操作规程、规章制度的培训
工程主管
全体工程人员及楼管员
6 建筑电气工程施工质量验收规范,智能化系统验收规范,针对各口负责人进行专项培训/依据建设部标准、及机电设备调试验收标准培训。
工程
主管
全体工程人员
7 小区变配电糸统知识、给排水系统知识培训。
工程
主管
全体工程人员
8 业主交接楼验房知识培训。
工程
主管
全体工程人员及楼管员
9 业主二次装修、日常监督巡查注意事项培训。
工程
主管
全体工程人员
10 电梯安全技术知识培训。小区智能化系知识培训。
工程
主管
全体工程人员
2、常规期工作计划表
序号 项 目 内 容 时 间
一 房屋及公共设施维修保养
1、制定房屋养护和维修计划方案;
2、制定维修基金的收集及管理办法;
3、房屋的养护及维修管理。
06年12月起
06年12月起
06年12月起
二 机电设备的维修养护
1、设备的基础资料管理
2、设备的运行管理;
3、设备的维修管理;
4、设备的能源和安全管理。
06年9月起
视移交时间而定
三 安全防范管理
1、治安管理;
2、交通秩序车辆管理;
3、消防管理
06年12月起
06年12月起
四智能化设施管理
1、智能化设施的日常使用操作;
2、智能化设施的维护;
3、智能化系统的完善。
06年9月起
视移交情况定
五小区环境管理
1、园林绿化管理;
2、清洁卫生管理
3、环保管理
篇3:房屋租赁平台物业部管理思路计划
房屋租赁平台物业部管理思路计划
一、部门整体概括
1、架构层面:公司岗位、职权不清晰,导致员工无法清晰判断是否汇报,是否有权处理,汇报给谁的情况;
2、专业技能、指导层面:岗位作业规程及操作流程空白,导致员工工作技能差,工作效率低下,工作效果不理想,员工归属感差,离职率也高;
3、团队层面:因人员离职较多,工作交接不到位,接管的房子品质不一,前期沟通不到位,于房东关系较差,给工作带来极大的不便;
4、员工层面:员工素质不一,对自己岗位定位不清晰,服务意识差。
二、物业部整改思路
1、前提:办公环境完善,岗位确定,人员到位(服务站的架构完善及岗位的固定也利于人员的招聘和提高团队凝聚力)
2、措施:
序号 目的 措施 责任人 计划时间 备注
1、规范工作标准,提高工作质量和工作效率梳理各岗位工作难点,梳理工作流程,制定标准作业规程物业经理9月份
2、专业技能培训、模拟、考试每周组织至少一次培训。现场模拟事项,检验员工处理事项技能。举行一次理论考试,检验员工专业技能掌握情况物业经理、服务站站长10月份
3、制定层级检查制度以服务站区域为整体,采取“背对背”方式,对服务区域进行保洁、客服、维修检查,并进行排名物业经理、服务站站长12月份
4、解决卫生问题1、根据公司服务情况,采取全职,兼职,机动岗位结合方式提高保洁服务品质物业经理10月
5、新员工技能提升及在岗员工专业技能巩固制定岗位百问百答服务站站长11月-12月
6、日常工作管控,保证事情有计划,有落实,有监督,有总结PDCA 的建立和落实全体人员10月份
7、提升突发事件处理能力制定突发事件处理流程物业经理10-11月
8、每季度召开一次部门全部人员沟通会,全员畅言,聊聊各工作,聊聊生活,聊聊对领导,对公司的想法,增加团队感情
三、需要协助的问题
1、人员招聘,按照目前2个服务站的标配,还需要5-6个人。
2、绿塘服务站组建迫在眉睫,急切需要解决。
3、接管的房屋渗水、墙体开裂、瓷砖开裂等维修问题,房东无法及时维修时公司是否可以按照合同就行扣款然后进行维修。
4、接管房屋厨房卫生责任划分至今不清晰,无论房东还是物业都无法完成厨房的清洁。
物业部zz
20**年9月21日