关于小区设施维修与业主委员会的补充协议

　　甲方：J州市GD小区业主委员会

　　乙方：J州市LJ物业管理有限公司

　　经甲乙双方友好协商，就甲方委聘乙方为J州市GD住宅小区(以下称 “小区”)提供物业服务相关事宜、在双方已经签订的《物业服务合同》(以下称“合同”)基础之上，补充约定如下：

　　1、小区内公共设施中的凉亭、花架乙方负责每年桐油一次，路灯秆、公共围墙铁栏杆负责每年除锈油漆一次，如有损坏需要更新或更换的不属于乙方负责。

　　2、小区所有房屋庭院和顶层、套内铁制护拦、木构件不属于乙方负责维护范围。

　　3、小区围墙抹灰局部脱落单一点面积不超过1㎝、全部面积不超过10㎡的由乙方进行维护，超过这个范围的或围墙裂缝、垮塌等不属于乙方负责范围。

　　4、小区电视监控、红外防越、楼宇对讲按照现状情况由乙方负责日常保养维护，损坏后需要进行电路板级别及此标准以上器件以及线路更换的，乙方不予负责，现状条件下无法正常使用的乙方不负责修复。

　　5、乙方仅负责自行车棚现状条件下对钢构件进行除锈油漆，其他如顶棚损坏等乙方不负责。

　　6、小区内不属于电力公司的电气开关由乙方负责维护，厢式变压器柜、配电柜和电表柜维护不属于乙方不负责。

　　7、小区房屋建筑本体、外檐抹灰涂料或面砖、防水等均不属于乙方维护范围。

　　8、乙方负责每年对小区主排水管道进行一次疏通，复式楼屋面公共排水立管由乙方负责疏通，但不负责更换;分户给水管道和其他排水立管、一楼出户排水横管疏通不属于乙方负责。

　　9、对设施设备的日常维护范围如遇双方有争议的，维护维修成本在50元以内的由乙方负责，超过此标准的一律不属于乙方责任范围。

　　10、小区绿化由乙方在现状条件下仅负责施肥、浇水、杀虫、修剪，不负责更换更新。

　　11、乙方按照甲方指令加强对门岗的管理过程中，如遇纠纷由甲方负责协调处理。

　　12、乙方负责在合同期内对小区75只道路照明灯进行改造，将现有的外挂灯具拆除后更换为单头铸铝灯臂PMMA球形罩，内装节能灯管，改造所有材料由乙方负责，所拆废品归乙方所有，改造后包括其他业主不同意见引起的纠纷以及灯具的后期损坏更换等一切问题乙方概不负责。

篇2：给排水设施设备维修保养作业规程

　　给排水设施设备维修保养作业规程

　　一、目的

　　规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。

　　二、适用范围适用于物业辖区内给排水设备设施（含消防供水机组）的维修保养。

　　三、职责

　　1、管理处主任负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

　　2、工程部主管负责组织制定《给排水设备设施保养年度计划》并组织监督该计划的实施。

　　3、水泵房组长/机电维修员具体负责实施给排水设备的维修保养。

　　4、事务部负责向有关用户通知停水的情况。

　　四、程序要点

　　1、《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定

　　(1)每年的12月15日之前，由工程部主管组织水泵房组长/机电维修员一起研究制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批。

　　(2)制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则：

　　①给排水设备设施使用的频度；

　　②给排水设备设施运行状况（故障隐患）；

　　③合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）；

　　(3)《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：

　　①维修保养项目及内容；

　　②备品、备件计划；

　　③具体实施维修保养的时间；

　　④预计费用。

　　2、水泵房机电维修员对给排水设备设施进行维修保养时，应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。

　　3、广场内主供水管（DN100以上加压管）爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变压器、PC中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由水泵房机电维修员负责。

　　4、水泵机组维修保养。水泵房机电维修员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。

　　(1)电动机维修保养：

　　①用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复；②检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；

　　③检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；

　　④清洁电动机外壳；

　　⑤检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。(2)水泵维修保养：

　　①检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承；

　　②转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；

　　③检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；

　　④清洁水泵外表；

　　⑤如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。

　　(3)检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。

　　(4)检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。

　　5、控制柜维修保养。水泵房机电维修员每年的5月、11月应对广场内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。

　　(1)用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。

　　(2)检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。

　　(3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。

　　(4)交流接触器维修保养：

　　①清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

　　②清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严惩不能正常工作的触头应更换；

　　③清洁铁芯上的油污及脏物；

　　④检查复位调簧情况；

　　⑤拧紧所有紧固件。

　　(5)自耦减压启动器维修保养：

　　①用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理；

　　②外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。

　　(6)热继电器维修保养：

　　①检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；

　　②检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

　　(7)自动空气开关维修保养：

　　①用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ，否则应烘干处理；

　　②清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；

　　③自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象；④检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭

　　。(8)中间继是器、信号继电器修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

　　(9)信号灯、指示仪表维修保养：

　　①检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡；

　　②检查各批示仪表指示是否正确，如有偏差侧应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。

　　(10)远传压力表维修保养：

　　①检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；

　　②检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；

　　③偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。

　　6、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养

　　(1)闸阀维修保养：

　　①检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；

　　②检查压横油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻油；

　　③对闸阀阀杆加黄油润滑；

　　④对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。

　　(2)止回阀维修保养：

　　①检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；

　　②检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；

　　③检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。

　　(3)浮球阀维修保养：

　　①检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；

　　②检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直；

　　③检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。

　　(4)液位控制器维修保养：

　　①检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；

　　②清除压力室内污物，疏通控制水道；

　　③检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；

　　④紧固所有螺母。

　　7、潜水泵或排污泵维修保养

　　(1)用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25MΩ以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。

　　(2)检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。

　　(3)检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。

　　(4)清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新没漆一遍。

　　(5)检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。

　　8、明装给排水管维修保养（每年10月进行一次）

　　(1)检查支持托架是否牢固，否则应加强。

　　(2)检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。

　　(3)检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。

　　(4)检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）。

　　9、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由机电处主管填写《申请延时维修保养表》经管理处主任批准后方可延时。

　　10、对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程部主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经工程部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报公司。

　　11、水泵房机电维修员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天之内由水泵房组长整理成册后交机交处存档，保存期为长期。

　　12、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由机电处主管填写《停申请表》，经物业经理批准后通知公共事务部，由事务部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。

　　五、记录

　　六、相关支持文件

篇3：盟共用部位及共用设施设备运行、维修养护管理标准

　　盟东城共用部位及共用设施设备运行、维修养护管理标准

　　序号项目“z城”管理标准

　　1)综合管理

　　1.设备用房方便物业管理企业使用，达到集中、集约管理效果、应集中设置（二次供水、消防供水、高低压配电房、消防控制室、监控室与物业服务中心尽可能集中设置。建立房屋及共用设施设备的基础档案。建立房屋及共用设施设备的基础档案。

　　2.运行、检查、维修养护记录应每月归档。

　　3.组织实施房屋使用安全情况评估检查。

　　4.共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。

　　5.每年第四季度制定下一年度维修养护计划。

　　6.特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。

　　7.雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。

　　8.设备机房1）.每月清洁1次，室内无杂物。2）.设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。3）.在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次消防器材，确保完好有效。4）.设施设备标志、标牌齐全。5）.在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6）.交接班记录、设备运行记录、工作日志、清洁记录等齐全、完整。

　　2)共用部位

　　1.房屋结构每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。

　　2.建筑部件1）.每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）.每周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。3）.每月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

　　3.附属构筑物1）.每周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）.每月检查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大门、围墙、围栏等。4）.每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5）.每年检测1次防雷装置。信号系统应加装信号线路电涌保护器。

　　3)空调系统

　　1.运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。

　　2.运行期间每日巡视1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。

　　3.制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。

　　4.每年检查1次管道、阀门并除锈。

　　5.每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。

　　6.每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2次风机盘管滤网；每2年清洗消毒1次风管。

　　7.每年对空调系统进行1次整体性维修养护。

　　4)二次供水设施

　　1.按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

　　2.每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。

　　3.每月切换1次备用水泵。

　　4.每季度检查1次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。

　　5.每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

　　6.水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，实行“双人双锁”保管制度；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

　　5)排水系统

　　1.排水设施每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。

　　2.污水泵汛期每日巡视2次，平时每日巡视1次，检查设备运行状态；每周进行1次手动启动测试；每季度养护1次。

　　3.化粪池每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。

　　6)照明和电气设备

　　1.楼内照明每班巡视1次，一般故障8小时内修复；复杂故障1日内修复。

　　2.楼外照明每日巡视1次，一般故障12小时内修复；复杂故障3日内修复；每2周调整1次时间控制器。

　　3.应急照明每日巡视1次，发现故障，即时修复。

　　4.低压柜每日巡视3次设备运行状况；每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查2次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表。

　　5.低压配电箱和低压线路每周巡视1次设备运行状况；每半年养护1次，内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换1次双路互投开关。

　　6.控制柜每周巡视2次设备运行状况；每年养护2次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；每季度校正1次各种电器装置或控制设备的设定值；每年检查2次各类远控装置和节能装置。

　　7.发电机每月试运行1次，保证运行正常；每年2次带负荷运行；每年活化2次蓄电池；每班巡视1次充电机和蓄电池。

　　8.检测每年检验1次电能表。

　　9.配电室、楼层配电间防止小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志清晰、准确。

　　7)安全防范系统

　　1.报警控制管理主机每日巡查1次，检查设备运行状态；每日表面清洁1次；每季度内部除尘1次。

　　2.对讲门口机每周检查1次按键、显示屏等；每周表面清洁1次；每季度内部除尘1次。

　　3.网络控制箱每季度检查1次外观、接线；每季度表面清洁1次；每季度内部除尘1次。

　　4.红外对射探测器每月检查1次接线、探测范围、防水状况等；每月表面清洁1次；每季度内部除尘1次。

　　5.图像采集设备每日检查1次监视画面、录像功能；每周表面清洁1次；每季度内部除尘1次。

　　6.摄像机每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。

　　7.解码器每季度检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每季度表面清洁1次；每半年内部除尘1次。

　　8.云台每季度检查1次运转、接线，进行清晰度调校；每季度表面清洁1次；每半年转动部位上润滑油1次。

　　9.巡更点每周检查1次外观，表面清洁1次；每日存储巡更记录。

　　10.读卡器每周检查1次外观；每周表面清洁1次，查看防水状况。

　　11.电磁锁门锁每2周检查1次吸力、外观、接线。

　　12.出门按钮每2周检查1次开锁功能、接线。

　　8)电梯

　　1.电梯在投入使用前按照相关要求向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。

　　2.在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。

　　3.日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。

　　4.应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。

　　5.配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

　　6.制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15分钟内到达现场，专业维修人员应在30分钟内到达现场。

　　9)水景

　　1.启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。

　　2.使用期间每日巡查1次喷水池、水泵及其附属设施，每周检查1次防漏电设施。

　　3.设置必要的安全警示标志。

　　4.水质符合卫生要求。