小区自管：凤凰涅槃或火中取栗

　　说到小区自管，很多人并不太理解。尤其是新闻媒体，很容易在报道中把“小区自管”与“业主自治”混淆起来。业主自治，就是小区业主们依法成立业主大会并选举出业委会，由业主们讨论决定小区的物业服务定什么价格和标准。至于在业主大会成立后，如何提供物业服务，《物权法》确定了三种方式：选聘物业公司、其他管理人，还有业主自行管理。其中的自行管理，通常简称为“小区自管”。简单地讲，实行自管的小区，就是不再把物业服务外包出去，而是由业主们自己管理，或者由业主们自己成立起社区物业服务中心提供物业服务。

　　一、物业公司突然撤出之后

　　“物业公司突然撂挑子，从小区撤离，导致既没有保安站岗执勤，也没有清洁工打扫，小区无人管理。”【1】这种情况在各个城市里，发生的频率越来越高。这种现象，被称为“撤管”或“弃管”。就是物业公司突然撤出小区，不再提供物业管理服务。此时，业主和居民们往往被突如其来地物业公司撤管弄得措手不及，人心惶惶。

　　从媒体报道来看，因为物业公司撤管导致业主们选择自管方式提供物业服务，是小区自管的最直接原因。而这其中，那些公房私有化转变而来的老旧小区和入住10年左右的小型社区又居多数。

　　按照我国的物业管理制度，小区入住之后应由开发商聘用物业公司进行管理，即“前期物业管理”。业主们往往处于“被交费”“被管理”的地位，体会不到小区主人的权利和尊严。而时间一长，随着人力和物料成本逐年上升，原有的物业费就不太能满足小区的管理成本。加之入住六七年后，小区设施设备日常养护成本越来越高，及业主们与物业公司的矛盾日积月累，拒绝交纳物业费的比例也与日俱增，物业公司纷纷爆出亏损--尽管账面上有很多物业费欠费的债权，但物业公司们既不愿意协商打折收费，也不太可能集体诉讼追讨物业费--对于可能引发的“集体事件”，物业公司们是不愿意承担“政治后果”的。

　　特别对于小型社区和老旧小区，尤其是那些没有地面停车场、电梯广告及地下室出租等收益的，物业公司放弃小区就变得“顺理成章”了。在过去几年，物业公司大规模的撤出小区的弃管行为，在东北、上海以及广东都有发生。

　　面对物业公司的弃管，一些社区的业主们自立自强，反而让小区走出了物业管理的新路。几年实践下来，小区犹如凤凰涅槃一般焕发出新的生机。比如，珠海市拱北粤海中路的拱北炮台山侨社宿舍是个小型社区，共66户，居住着海外归侨、侨眷100多人。“由于小区日渐老旧，加上经济利益等问题未谈妥，原物管公司于20**年7月放弃续约，小区曾数次招募新物管未果，导致出现管理真空，治安、环境卫生问题日益突出：小区垃圾长时间堆放无人清理;没有保安值守，盗贼猖獗，失窃频繁发生;电费也未能及时缴纳”。【2】面对物管公司的弃管，小区业主们展开“自救”，很快召开业主大会并成立社区自管小组，选举出大家信得过的四位老人承担物管事务。

　　根据媒体的报道，自管小组的工作属“半义务”性质，经费主要来源于住户每月缴纳的0.5元/平方米管理费。自管小组接手小区的物业管理工作后，很快解决了几年都未能解决的管道堵塞污水横流的情况。经过自管小组的努力，墙面粉刷修缮一新，车辆停放井然有序，环境卫生整洁。自管小组也得到业主居民的交口称赞。

　　类似炮台山侨社宿舍这样，面对物业公司对小区放弃管理，业主们召开业主大会决定自管的小区以实现小区自救，是自管小区出现的主要原因。更为著名的，是北京市海淀区品阁小区，一个个只有148户业主的小型社区。06年，物业公司突然撤管的情况下，业主们成立了业委会。但是，面对前期物业公司留下的烂摊子，没有物业公司愿意接受。经过征求业主们的意见，小区自治带头人邵里庭带领业主们注册了“社区服务中心有限公司”，148位业主成为股东，开始尝试小区自管。几年下来，已经形成一套自管模式。【3】

　　而无锡春江花园、芜湖江城国际·瑞虹苑等几个小区，则是在对物业公司的管理不满意的情况下，主动炒掉了物业公司，由业委会负担起小区物业管理的职责。相比被迫自救的物业弃管小区，主动炒掉不满意的物业公司，通过自管解决小区物管难题，是更为大胆的尝试。可以说，风险与机遇并存。而能否成功，就在于业主们对风险的了解和认识是否深刻，是否找到解决难题的办法。

　　二、打开社区物业管理“死结”的一把钥匙

　　毫无疑问，业主和物业公司之间的矛盾已经成为困扰社区治理和发展的难题：业主们因为开发商遗留的建筑质量问题，抱怨物业公司拖延解决;物业公司的服务难以达到业主们的满意程度而拒绝交纳物业费;物业公司因为收费不足而减少压缩人力成本，减少保洁和保安人数;业主们对物业公司公布的财务亏损报告表示不信任，对公共收益被物业公司擅自使用严重不满。

　　物业管理的难题环套环，似乎成为无解的循环死结。一方面是业主们对物业公司服务的满意程度不断下降，一方面是物业公司们报亏不断叫苦不迭。尤其是老旧小区和入住时间较长的小区，业主和物业公司之间的矛盾几乎到了不能化解的地步。即使是成立了业主大会选举出业主委员会，还有更令人头疼的事情等着业主们。业主们想了解小区的管理成本，物业公司以是公司商业秘密不提供资料;业主们想通过公开招标选聘新的物业公司，老物业公司赖着不走，新物业公司进不了小区。而且，即使这次成功更换物业公司，下次会不会在选聘物业公司时还发生这种“交接矛盾”呢?用华南和谐社区中心伍嘉穗大姐的话说，“筹备业主大会难，换物业公司难上加难”。而现实中各地的小区也一再重复着交接上演“全武行”的丑剧。【4】

　　正是与物业公司之间难解难分的矛盾，让部分小区业主选择了自管这种小区物业管理模式，尝试着打开物业管理的“死结”。

　　无锡春江花园是一个大型社区，共分3期。目前已经交房入住一、二期建筑面积47万平方米，住户3000余户，堪称无锡市第一大盘。20**年12月22日召开第一次业主代表大会，选举产生了业主委员会。之后委托会计师事务所对前期物业管理的财务进行全面审计，希望通过审计来了解自己小区的家底，了解物业公司的运行情况。由于物业公司不配合，审计过程并不顺利。“春江花园于20**年6月21日召开第二次业主代表大会，公布了审计报告。审计报告给出的结论是陆家嘴物业不能提供系统、规范的会计报告及会计账簿，不具备审计条件，其提供的一些《收付账》、经营情况表互相矛盾，是突击拼凑的”。“物业公司的不配合以及长期侵占业主公用部位收益的事实激怒了业委会，他们在这次会议上同时提出了一个很重要的议案，题目是《平稳过渡实施自治》”。具体方案是：请走陆家嘴物业公司，保留物业服务原班人马。在得到业主代表支持下，方案获得通过。无锡春江花园成为大型社区里实施业主自行管理小区的中国第一社区。

　　作为大型小区的自行实施物业管理难度，肯定比独立楼宇或小型小区要大。无锡春江花园的做法是：业主委员会下设物业管理处，聘请职业经理人担任管理处主任，全面负责物业管理日常工作;增设监委会，强化对业委会的制约机制。同时，留用了原来物业公司的工作人员。也就是说：春江花园物业管理处原来是上海陆家嘴物业公司的下属，现在与陆家嘴脱钩，变成为春江花园业委会的下设机构。“业委会从原来监督物业变成领导物业，日常事务性工作虽然增多了，但仍然和从前一样不拿工资，以义务为主”。【5】

　　无锡春江花园的很多经验被全国的业委会同行们引为骄傲。第一，通过诉讼，成功向前期物业公司陆家嘴物业追讨回517万公共收益。这个司法判例被最高人民法院列入司法判例，向全国发布。第二，解决了小区的车位不足的情况。私家车的乱停乱放曾是无锡春江花园小区物业管理中最头痛的事。“小区私家车3200多辆，而当初小区车位设计规划比例为0.5，不到1700个车位。”以小区一期为例，有2168户业主，现有汽车2185辆，缺额达800个车位。经过三分之二以上业主同意后，由专业园林公司规划草坪车位250个，既未破坏绿化、又未减少绿化面积;在小区网球场旁新增停车位，改非机动车库为机动车库增加车位70个;增加路面、会所、加油站、大门等周边一切可以停车的车位150个。同时，小区请当地交警在小区外设置占道停车场，解决车位175个，并在附近商场为小区居民提供晚间错时停车。【6】

　　无论是追讨公共收益，还是改善停车位不足和治理私家车乱停乱放，在很多没有建立起“业主主权”的小区，都还只能停留在业主的想象里。更为关键的，无锡春江花园的业主们以后不会再受到更换物业公司的“全武行”的困扰，只要监督起业委会，业主们就可以安心地享受物业服务了。

　　三、自管小区的风险与化解

　　业主自管小区不仅可以因非赢利性质减少了10%左右的物业费，还避免了物业公司因为赢利需求而做假账;更可以不再出现更换物业公司所产生的“新老交接”纠纷。有这么多好处，但为什么实施业主自管的小区这么少呢?表面看，是小区聘用物业公司是“惯例”，导致人们不敢“为天下先”。但深入分析后会发现，自管小区有很多不易克服的风险，业主们在决定自管之前，若没有充分准备，很可能遇到麻烦。

　　文汇花园位于济南市中心，有两栋小高层，共197户。据媒体报道,20**年4月以来,该小区业委会开始自管小区，为业主提供物业服务。但小区里有20多户业主因为对物业服务质量不满意而拒绝缴纳物业费。业委会将拒绝交费的吴女士告到法院，请求法院判令吴女士支付物业费和停车费。经过审理，法院认为业委会未能证明其自20**年4月对小区进行物业管理取得业主大会授权,故其向被告主张的物业管理费、车位费的证据不足,法院不予支持。经过这个诉讼之后，业委会已经决定召集全体业主开会，讨论小区的物业管理如何实施和改善。【7】

　　这个案例警示准备实施小区物业自管的业委会，改变物业管理模式，从原来聘用物业公司到自行管理，一定要依照小区的管理规约和议事规则，经过业主们的公开讨论和决定。如果没有获得业主们的授权，业委会擅自实施小区自管，将面临巨大的法律风险和财务风险。

　　除此以外，还有哪些风险需要准备实施自管的小区业主们注意规避呢?

　　1.解决物业费发票如何开具的问题。表面看，是开具发票具有一定的难度。实际上，是业委会现在仅仅是在街道办事处或房地局备案的非法人组织;而业主大会甚至都无须备案。因此，无论是业委会还是业主大会，都无法从工商局那里取得开具发票的资质。品阁小区的经验，值得参考--成立一个全体业主是股东的小区物业管理公司。

　　2.解决物业管理的专业性问题。物业管理是具有一定专业性的，尤其是涉及到建筑物管线和设施设备的维护、公共部位的保险、防汛防涝的预案等等。无锡春江花园的经验是，雇佣一位具有专业资质和经验的职业经理人，作为小区物业管理的日常负责人。

　　3.如何监督小区的业委会不发生贪腐行为，也是个应该值得注意的问题。随着业主们的权利意识逐步增强，很多小区选出业主代表，或业主监督委员会，对业委会和日常的物业费的使用给予监督。这是规避业委会“变质”的好方法，但机构的设置和授权，要在管理规约和议事规则中尽量明确。

　　4.很多老旧小区用居委会替代业委会实施小区物业自管，这也具有一定的法律风险。如同前述济南文汇花园的案例，如果没有经过全体业主(即产权人)的讨论，自管行为很可能无法得到法律的支持。

　　在小区业主与物业公司之间的矛盾纠纷普遍化的社会背景下，小区自管应该是个“彻底”的解决办法--财务管理的主动权掌握在业主手里了，小区不会再受到新老物业交接的困扰了。一句话，业主真正“当家做主”了。尤其是20**年《物权法》出台后，以前一直困扰业主的法律支撑的问题解决了。但是，业主对物业服务的不满依旧可能发生，对业委会的质疑和担忧可能会更大了。面对物业公司的弃管，或者是业主对物业公司的不信任，小区自管的命运究竟是凤凰涅槃还是火中取栗，从根本上讲，决定权掌握在业主们自己的手中。

　　文中案例出处：

　　【1】《北京部分小区物业自治模式调查 核心人物压力大》，北京晨报，20**年9月4日。

　　【2】【3】《旧小区无物管古稀归侨挺身而出自己管 “老管家”保洁治安样样行》，珠海日报，20**年8月3日

　　【4】《深圳业主自选"管家婆" 物管交接上演"全武行"》，20**-07-18 ，南方日报。

　　【5】《平稳过渡 实施自治》，无锡春江花园业主委员会，20**年6月21日。;《积极探索物业管理新模式 敢做无锡小区自治第一人》

　　【6】《样本小区停车有苦难言》20**-07-20 北京晚报 ，丁文亚，

　　【7】《告欠费业主业委会败诉 未取得业主大会授权》，20**-12-28 07:08:00 作者：殷亚楠 来源：齐鲁晚报

篇2：水利科学研究院自管生活小区物业管理办法

一、成立业主委员会
1、凡具备物业管理条件的本院自管生活小区,分别召开物业产权人、使用人代表会议,采取选举或自荐的形式,推选出部分热心于小区公益事业、办事公正的代表,组成业主委员会,业主委员会设主任一名,执行秘书一名,委员若干名。
2、业主委员会审议物业管理部门制定的管理计划和物业管理重大措施,维护物业产权人、使用人的合法权益。
3、业主委员会协调物业产权人、使用人与物业管理部门之间的矛盾。
4、业主委员会可以监督物业管理部门各项管理工作的执行情况,提出合理化建议。
5、协助物业管理部门落实各项管理措施。
6、业主委员会应接受物业产权人、使用人的监督。
7、业主委员会应接受物业管理行政主管部门、各有关部门及物业所在地街道办事处的指导和监督。

二、物业管理的承担部门
凡具备物业管理条件的本院自管生活小区的物业管理由院综合服务中心承担。

三、物业管理部门提供的服务内容:
1、负责房屋建筑共用部位的日常管理和维修、养护项目的申报。
2、负责建筑共用设施的日常管理和维修、养护项目的申报。
3、负责物业管理区域内的公共设施和附属建筑的维修、养护。
4、负责物业管理区域内的绿化维护、::管理。
5、负责物业管理区域内公共环境及房屋建筑物共用部位的卫生保洁和垃圾的收集清运。
6、负责物业管理区域内道路交通秩序和车辆的停放管理。
7、协助公安部门做好物业管理区域内的公共保安和消防管理。
8、负责物业及物业管理档案、资料的收集和管理。
9、逐步提供政府规定的应由物业管理部门操作的其它服务项目。

四、小区管理制度
1、为保障小区安全,创造良好的卫生环境和良好的生活秩序,居民应自觉遵守小区各项规章制度。
2、物业管理部门对任何破坏居民安宁、影响或骚扰他人、制造各种污染、破坏草坪和各种公共设施等不道德行为有权进行规劝,直至追究当事人的责任。禁止任何违章搭建。禁止种植蔬菜。
3、住户应加强消防意识,不得损坏消防设施,不得堵塞、占用消防通道。引起火灾的,肇事者应承担相应的经济及法律责任。
4、住户应有法律意识,不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品;不超标准排放污染物或者发出超标准

篇3：浅谈小区自管

　　浅谈小区自管

　　小区经历自管后，业主们才知道痛，才更愿意请物业公司来管理!

　　某自管小区公示的收费价格

　　3月17日至19日，本报记者通过调查问卷的形式，在南宁市几个自管小区中随机选取了50名业主进行了调查，深入了解自管小区居民的看法。

　　一 超七成业主对自管现状不满

　　“没有物业公司在，还真管不住一些人。”南宁市怡宾路某自管小区业主刘先生向记者抱怨说，他们小区属于老旧单位房住宅区，只有6栋住宅楼。小区当初有物业公司进行管理，但后面由于各方面原因，大伙就把物业公司炒了，小区开始实行自管。

　　小区自管一段时间后，刘先生楼上业主经常半夜三更制造响声，导致他一家人睡眠质量受影响。为解决这个问题，刘先生向管理小区的相关负责人反映了情况，虽然该负责人每次都答应“尽快跟楼上住户沟通”，但实际效果并不明显，问题一直没有解决。

　　“可能因为都是老熟人，抹不开面子去动真格。”刘先生坦言，要是严格执行物业公司的管理规定，这一问题应该早就能解决。

　　对小区自管现状感到不满的业主不在少数。据调查问卷数据显示，对小区自管感到满意的业主仅占调查数据的18%，超过70%的自管小区业主表示对现状不满。

　　二自管后问题集中在几方面

　　自管小区并非一无是处，有些方面还是能得到部分业主的认可的。某自管小区业主周先生表示，小区目前除了环境整洁、绿化养护到位外，最关键一点就是物业费便宜，“这些年都没涨过，还是0.8元/平方米，比物业公司管理时便宜”。

　　然而问卷调查表数据显示，认可小区自管模式的业主占比少，超过70%的业主想对自管团队吐槽。

　　有的自管小区业主说，物业公司撤走后，小区整体环境更差，很多时候生活垃圾清理、运输不及时，导致垃圾桶周边脏乱差，且时常散发异味;也有业主认为，“自管”团队成员大多有自己的工作，管理小区只是“兼职”，用在服务小区上的时间远不能跟正规物业公司的工作人员相比，导致他们反映的很多问题不能及时得到处理。

　　据悉，除上述问题外，有74%的业主认为小区公共收益和支出不透明，还有46%认为业主群里容不下质疑的声音等。只有12%的业主投票认为，自管当中没啥问题，一切都还好。

　　三经历自管后更倾向于请物业公司

　　“经历过自管后，我更希望小区重新由物业公司接手管理。”记者在走访部分自管小区时，一名业主向记者袒露心声。他坦言，虽然自管时物业收费标准低，但自管提供的服务质量远不如物业公司，对居住在小区的业主居住环境及生活质量均有一定影响。

　　也有业主认为，自管收费低廉，提供的服务质量虽然比不上专业的物业公司，但整体上基本满意，有些业主不能以不同的标准来衡量同一问题，“好比你只给了去大排档吃饭的钱，就不能琢磨着能享受五星级饭店的服务”。

　　据问卷调查数据显示，倾向第一种呼声的业主更多。据统计，在“如果再给你一次选择的机会”选项中，66%的业主选择由物业公司来管理小区，14%的业主表示“很纠结”，他们既想少交物业费，又想享受物业的好服务，只有20%业主选择继续自管模式。