项目物业管理用房配置标准
一、总则：
1.物业服务有限公司一直遵循“业主就是亲戚”理念，持续改进客户服务体系，满足客户不断增长的需求。为了实现此目标，我们要为这些理想的开拓者提供优良的工作环境，善待那些为此付出辛劳工作的物业管理者们，因此制定人性化的物业管理用房设计标准是非常有必要的。
2.本设计标准是以20万M2住宅小区为计算依据，根据万国城MOMA南区及上第MOMA物业管理的经验，归纳总结，得出所需要配备的各类物业服务人员的人数，和相关的房间面积。
3. 物业管理用房包括八部分：客户服务区、财务收费区、物业办公区、工程区、中控室、秩序维护区、保洁区和为物业人员所用的宿舍与食堂。各功能空间的面积搭配及组合关系，参见《附件一、物业管理用房功能要求(图示)》。
4.物业用房面积为小区建筑面积的3.5‰~4 ‰(不含宿舍与食堂);地上面积不小于150m2。
5.物业管理用房方案设计应遵循物业人员与客户分区、互不干扰的原则。
6.每10000m2的小区管理面积，高层住宅配置的物业人员为7人，中高层住宅配置的物业人员为8人。可根据此指标推算宿舍和食堂的面积。
二、客户服务区：
1、位置要求：
客户服务区是物业形象展示单位。为方便业主，应在地上设置。
2、功能要求：
客户接待区 不小于3200mm的接待前台，前台高度为750mm。面积不小于40 M2
呼叫中心室 独立于接待区，设置4个工位，不小于2个工位，用于24小时接听业主来电，面积不小于12 M2
客服经理办公室 1间，面积不小于16 M2
投诉接待区 1间 靠近客户经理办公室 面积不小于15 M2
客服管家办公室 1间，设置10个工位，不小于5个工位，面积不小于20 M2
品鉴馆 1间，用于展示当代的文化、科技建筑、物业的服务理念等，面积不小于30 M2
客户等待休息区 1间，可与品鉴馆共用
洽谈室 1间，可与品鉴馆共用
吸烟室 1间，有外窗，面积不小于8M2
卫生间 男女各1间，有通风措施，面积均不小于8M2
3、装修要求：
3.1 标准LOGO墙：主入口迎面的墙，具体方案待定
3.2 地面：600*600地砖;卫生间为300*300地砖，做防水
3.3 墙面：白色乳胶漆饰面;卫生间为50*50面砖，做防水
3.4 顶面：白色乳胶漆饰面
4、家具布置要求：
4.1 接待前台
4.2 呼叫中心配备4台电脑及电脑桌、4部电话
4.3 墙上有服务人员展示窗(带照片等)
4.4 接待区设置沙发、桌椅
5、机电通信要求：
内部电话及网线：接待区2套、呼叫区4套、经理室1套，管家室10套、品鉴馆1套。
应设置监控摄像头一台
三、财务收费区
1、位置要求：
应在地上设置，为方便客户，应紧邻客服中心。
2、功能要求：
收费区和财务室
3、面积要求：面积不小于10M2
4、装修要求：
4.1 防盗门窗
4.2 地面：600*600地砖
4.3 墙面：白色乳胶漆饰面
4.4 顶面：白色乳胶漆饰面
5、机电通信要求：
内部电话及网线1套
应设置监控摄像头一台
四、物业公司办公区
1、位置要求：
如在地下设置，应有直接对外的窗。若无条件设置外窗，有人长期工作的房间，应考虑机械通排风措施。由于在地下设置，要特别注意防火要求，所有房间均严禁抽烟，功能要求：
物业总经理办公室 1间 面积不小于12M2
信息部办公室 1间 面积不小于10M2
信息部档案室1间 面积不小于20M2
会议室1间 面积不小于40M2
2装修要求：
2.1地面：600*600地砖
2.2墙面：白色乳胶漆饰面(不做粉刷层)
2.3顶面：白色乳胶漆饰面(不做粉刷层)
3机电通信要求：
内部电话及网线：经理室1套，信息部办公室1套，档案室1套、会议室1套。
五、工程区
1 位置要求：
如在地下设置，应有直接对外的窗。若无条件设置外窗，有人长期工作的房间，应考虑机械通排风措施。由于在地下设置，要特别注意防火要求，所有房间均严禁抽烟，库房门应设甲级防火门(钢制)。
功能要求：
工程经理办公室 1间 面积不小于12M2
工程部办公室 1间 面积不小于10M2
调度热线值班室 1间 面积不小于8M2，设置2个办公工位，24小时值班。
工作间 1间 面积不小于30M2，设置不少于20个办公工位、工具箱存放架子
操作间 1间 面积不小于20M2，用于修缮工作的简单操作。宜设置通风措施。
更衣间 1间 面积不小于20M2。
卫生间 只设男卫生间，面积不小于6 M2(应不小于2个蹲位、2个小便斗)
一级库房：为管理方便，物业用房的备品库、材料库宜集中设置，面积不小于100M2
维修工宿舍、洗衣间、洗澡间、公共活动室等要求见“八、员工宿舍”
2 装修要求：
2.1地面：办公室类的用房为600*600地砖;操作间为金刚砂耐磨地面;卫生间为地面为300*300瓷砖，做防水层。
2.2墙面：除卫生间为50*50面砖，做防水层外，其余房间为白色乳胶漆饰面，不做粉刷层。
2.3顶面：白色乳胶漆饰面，不做粉刷层。
3 机电通信要求：
内部电话及网线：经理室1套，工程部办公室4套，值班室2套，工作间1套，库房1套。
六、中控室
1 位置要求：
监控中心应设计在小区中心位置，设计规划时杜绝规划在地下室。设计规划时应成分考虑小区监控管线走向，避免线路过长影响监控效果。
2 功能要求：
中控室的设备机房包括保安指挥中心、消防监控、电梯监控、安防监控、门禁对讲、周界防范、对讲机信号增强等，具体的面积要求根据项目情况由设计院确定。
设备间外设置监控中心，将应急物品、急救物品、抢险工具和照明器材存放在此房间，并兼有钥匙管理(双锁管理)和无线对讲调度中心功能。面积不小于20 M2。监控中心与机房之间设置安全玻璃隔断。
卫生间：应在监控中心内设置卫生间，面积不小于5 M2。
3 装修要求：
3.1 地面：600*600架空地板
3.2 墙面：白色乳胶漆饰面，隔断采用安全玻璃。
3.3 顶面：白色乳胶漆饰面。
4 机电通信要求：
4.1 内部电话及网线：4套
4.2 设置空调
七、秩序维护区
1 位置要求：
宜在地下设置，有直接对外的窗。若无条件设置外窗，有人长期工作的房间，宜考虑机械通排风措施。由于在地下设置，要特别注意防火要求，所有房间均严禁抽烟。
2 功能要求：
2.1 秩序维护经理办公室 1间 带住宿条件，里外套间，面积不小于16M2
2.2 秩序维护部办公室 1间带住宿条件，里外套间，面积不小于16M2
2.3 接待室 1间 面积不小于10M2，用于处理投诉、接待派出所等日常工作
2.4 领班交接室 1间 应设置在地上，面积不小于10M2。
2.5 卫生间 分设男、女卫生间，面积不小于5M2
2.6 保安宿舍、洗衣间、洗澡间、公共活动室等要求见“八、员工宿舍”
3 装修要求：
3.1 地面：办公室类的用房为600*600地砖;卫生间为地面为300*300瓷砖，做防水层。
3.2 墙面：除卫生间为50*50面砖，做防水层外，其余房间为白色乳胶漆饰面。
3.3 顶面：白色乳胶漆饰面。
4 机电通信要求：
内部电话及网线：经理室1套，秩序维护部2套，交接室2套，接待室1套。
八、保洁区
1 位置要求：
宜在地下设置，有直接对外的窗。若无条件设置外窗，有人长期工作的房间，宜考虑机械通排风措施。由于在地下设置，要特别注意防火要求，所有房间均严禁抽烟，库房门应设甲级防火门。
2 功能要求：
2.1 保洁办公室 1间，面积不小于12M2
2.2 保洁员宿舍、洗衣间、洗澡间、公共活动室等要求见“八、员工宿舍”
2.3 保洁用品仓库 1间，面积不小于12M2
3 装修要求：
3.1 地面：600*600地砖
3.2 墙面：白色乳胶漆饰面。
3.3 顶面：白色乳胶漆饰面
4 机电通信要求：
内部电话及网线1套
九、员工宿舍
1 一般规定
1.1 员工宿舍分为值班宿舍、维修工宿舍、保安宿舍、保洁宿舍。
1.2 维修工、保安、保洁的宿舍均分散设置，相对独立、集中，便于管理。
1.3 宿舍内居室宜集中布置，不与办公区临近，通廊式宿舍水平交通流线不宜过长。
1.4 宿舍应设置管理室、公共活动室和晾晒空间。宿舍内应设置盥洗室和厕所。公共用房的设置应防止对居室产生干扰。
2 居室
2.1 值班宿舍面积不小于16M2，按照1-2人住宿配置床、储物柜，宜单独设置卫生间及淋浴设备。
2.2 维修工宿舍人均面积5M2，每个居室的居住人数不超过4人。
2.3 保安及保洁宿舍人均面积5M2，每个居室的居住人数不超过6人。
2.4 贴临卫生间等潮湿房间的居室、储藏室的墙面应做防潮处理。
2.5 探亲房 两间，面积小于12M2，设置独立卫生间及淋浴设备。
3 辅助房间
3.1 公共厕所应设前室或经盥洗室进入，前室和盥洗室的门不宜与居室门相对。
3.2 公共厕所、盥洗室卫生设备配置如下表
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设备种类 |
设备数量 |
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男厕所 |
大便器 |
每15人设置1个 |
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小便器 |
每15人设置1个 |
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污水池 |
1个 |
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洗手盆 |
与盥洗室分设的公共厕所设1个 |
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女厕所 |
大便器 |
每10人设置1个 |
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污水池 |
1个 |
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洗手盆 |
与盥洗室分设的公共厕所设1个 |
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盥洗室 |
盥洗龙头 |
每10人设置1个 |
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浴室 |
淋浴喷头 |
每10人设置1个 |
3.3 居室内的附设卫生间，其使用面积不应小于2M2，设有淋浴设备的，其使用面积不宜小于3.5M2。
3.4 宿舍建筑内的公共活动室人均使用面积为0.5M2。公共活动室的最小使用面积不宜小于30M2。
3.5 盥洗室内每20个人设一台洗衣机位。
3.6 可设置单独的开水间，也可在盥洗室内设置电热开水器。
3.7 宜设置集中垃圾收集间，设强制排风装置。
3.8 浴室：应设置管理员位置，考虑使用的计时刷卡收费可能性。
3.9 自行车库：设置员工自行车库，并考虑管理员的位置。
3.10设置行李件和库房，方便员工集中存放不常用的日常物品。
3.11应设晾晒被褥、衣物的晾晒空间。
3.12盥洗室男女不可共用。
4 装修标准
4.1 有水房间：墙面、地面为300*300瓷砖，顶面为耐水腻子、刷防水乳胶漆。
4.2 无水房间：墙面、顶面为白色乳胶漆，地面为50*50面砖。
5 机电通信要求
5.1 如员工宿舍、活动室设置在地下室，不能自然通风时，应配备空调
5.2 宿舍、活动室内配备有线电视接口
5.3 各宿舍区设IC电话机一部
十、食堂
1. 应设置员工食堂。食堂中餐厅的面积为=员工人数/3*0.85M2。厨房与餐厅的面积为1：0.85。注意厨房的排烟、防火、给排水的要求。
2. 餐厅外设置洗手池。
3. 应设置烟道。
4. 食堂设计应符合设计规范，应设有隔油池，排烟净化装置。
篇2：石家庄市物业管理用房暂行规定(2006年)
石家庄市物业管理用房暂行规定(20**)
【实施日期】20**/11/28
【颁发文号】石房[20**]83号
关于印发《石家庄市物业管理用房暂行规定》的通知
各规划分局、各县、市(区)物业管理办公室、开发建设单位：
为加强城市住宅项目的规划管理，保证物业管理市场健康发展，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国城市规划法》、《石家庄市物业管理条例》，结合我市实际，制定了《石家庄市物业管理用房暂行规定》，现印发给你们，望遵照执行。
石家庄市物业管理用房暂行规定
第一条 为促进物业管理市场健康发展，保证物业的正常使用和管理，根据《中华人民共和国城市规划法》和《石家庄市物业管理条例》，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市城市规划区国有土地范围内新建、扩建、改建住宅项目中物业管理用房的规划、设计、建设和使用的管理。
本办法所称物业管理用房包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会办公用房等。
第三条 物业管理用房属于全体业主共同所有，用于物业管理服务活动和业主活动，由物业管理企业负责维修、养护和经营，任何组织和个人不得擅自买卖、抵押或者改作他用。
第四条 规划行政主管部门负责本市物业管理用房规划、设计的监督管理。
房地产行政主管部门负责本市物业管理用房权属登记、使用的监督管理。
各规划分局、各县、市(区)物业管理办公室负责物业管理用房的日常监督管理。
第五条 新建商品住宅项目应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积千分之三的比例建设物业管理用房，费用计入建筑成本：
(一)住宅小区建筑规模在5万平方米(建筑面积，下同)以下的，物业管理用房面积不得少于40平方米，间数不少于2个自然间。
(二)住宅小区规模在5万平方米以上，应当配备独立的物业管理用房。
(三)住宅小区建筑规模在15万平方米以上的，为了方便管理，应当将物业管理用房设置在小区业主便于找到的位置或小区主出入口附近。
(四)电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、车库、人防工程、室内层高不足2?2米的房屋不得计入物业管理用房面积;物业管理用房必须是独用成套房屋，不得设置在地下;设置在住宅楼内的，应当具有独立的使用通道。
第六条 建设单位应在规划报建图中明确标明物业管理用房的位置和面积，将物业管理用房纳入建设配套项目计划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用。
规划行政主管部门应在《建筑工程规划许可证》(附件)中注明物业管理用房的面积。
第七条 规划行政主管部门对于不符合第五条所规定的面积的施工图纸，不予审批。
第八条 开发建设单位应当按照下列标准建设物业管理用房：
(一)房屋内墙面应当涂刷内墙涂料，顶棚应当吊顶或涂刷涂料，地面铺设瓷砖，卫生间墙地面应当铺贴瓷砖并安装卫生洁具;
(二)物业管理用房应具备独立使用条件。必须符合消防、环保、卫生等方面的要求，上下水、供电、供暖等应当具备正常使用功能，并独立计费。
(三)小区内配置通讯、有线电视、宽带等设施的，应当在物业管理用房内预留端口，具备正常使用功能。
第九条 房地产行政主管部门应当对物业管理用房独立测量、计算面积，其面积不计入分摊的公用建筑面积内，并在房地产平面图相应的位置上标注“物业管理用房”字样。 天下房地产法律服务网编辑
第十条 开发建设单位到房地产行政主管部门办理前期物业管理备案时，应当提供经规划部门批准并标注物业管理用房具体位置和面积的规划详图。
第十一条 房地产行政主管部门核发《商品房预售许可证》，不得包括经过规划确定、前期物业管理备案的物业管理用房。
第十二条 开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房一并申请。房屋权属登记机关在房屋权属登记簿上予以记载并同时颁发《房屋所有权证》，房屋权属登记产权人为物业管理区域内的全体业主。
第十三条 开发建设单位应在物业管理用房竣工验收合格后30日内进行交接验收。实行前期物业管理的，开发建设单位与物业管理企业www.pmceo.com进行交接验收：
(一)双方应当按照本办法第八条规定的标准进行交接验收。室内设施使用功能符合要求的，双方在物业管理用房交接验收清单上签字盖章正式移交，开发建设单位将房屋权属登记机关出具的《房屋所有权证》一并移交给物业管理企业。使用功能存在问题的，双方应当约定解决的方法和时限，并如期完成交接验收工作。
(二)双方办理正式移交手续后10日内，物业管理企业应当将物业管理用房情况在小区内公告，同时持《房屋所有权证》、物业管理用房交接验收清单和公告证明，到所在县(市)区、物业管理办公室备案。县(市)区物业管理办公室应当根据备案予以监督。
(三)成立业主委员会后，物业管理企业应当将物业管理用房情况书面告知业主委员会，并接受业主委员会的查验。
第十四条 业主委员会成立之前，物业管理用房由物业管理单位使用。业主委员会成立之后，由各区物业管理办公室将《房屋所有权证》移交给业主委员会，业主委员会在保留必要的办公场所后，全部提供给物业管理企业使用和经营。
第十五条 业主委员会成立之后，经业主大会同意，物业管理单位出租物业管理用房的，租赁合同应当经业主委员会同意。物业管理单位与承租方签定的租赁合同中，约定的租赁期限最长不得超过物业管理服务合同中约定的物业管理单位受聘期限。物业管理用房的经营收益必须用于物业管理区域共用部位、公用设施设备的维修和管理。
第十六条 分期建设的项目在首期交付时的物业管理用房面积，应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。物业管理区域内房屋交付使用过半的，物业管理用房应全部交付。物业管理用房按规划要求在末期建设的，建设单位应当事先提供符合要求的物业管理临时用房。
第十七条 建设单位擅自变更规划确定的物业管理用房位置和标准，或者擅自转让、抵押物业管理用房或采取其他手段擅自处分物业管理用房的使用权或所有权的，由物业管理监管部门责令其限期改正或限期补建;逾期不补建的，应当按该项目销售时的平均售价乘以应交面积的标准，向业主大会交纳补建价款，该补建价款专项用于承租、购置物业管理用房。
第十八条 物业管理企业发生变更的，原物业管理企业应当与业主委员会或新物业管理企业对物业管理用房进行交接验收。原物业管理公司逾期不移交物业管理用房和有关资料的，由物业管理监管部门按照有关法规予以处罚。
第十九条 本规定自发布之日起施行。
篇3：呼和浩特市物业管理用房管理办法
本文提要：多层住宅小区建筑规模在5 万平方米以上,高层住宅小区建筑规模在10平方米以上的,应当配备独立坐落的物业管理用房.高层住宅小区建筑规模在10平方米以下且物业管理用房设置在高层住宅内的,应当设置独立的使用通道......
各房地产开发单位,各物业管理企业:
现将《呼和浩特市物业管理用房管理办法》印发给你们,请你们认真贯彻执行。
特此通知
二OO六年四月二十一日
呼和浩特市物业管理用房管理办法
第一条 为了规范物业管理用房的建设和使用,维护业主和物业管理企业的合法权益,保证物业管理项目的正常管理,根据国务院《物业管理条例》(中华人民共和国国务院令第379号)和《呼和浩特市物业管理实施办法》的有关规定,结合本市实际制定本办法。
第二条 本办法适用与本市行政区域内新建商品房项目中物业管理用房的建设和使用等活动。
第三条 市房产行政主管部门负责本市物业管理用房登记,移交和使用活动的监督管理。
第四条 新建商品房项目应当按照以下原则确定物业管理用房:
(一) 建筑面积在5000平方米以下的小区,物业管理用房的面积不少于15平方米,建筑面积在5000平方米以上的小区按总建筑面积的千分之三提供物业管理用房。
(二) 多层住宅小区建筑规模在5 万平方米以上,高层住宅小区建筑规模在10平方米以上的,应当配备独立坐落的物业管理用房.高层住宅小区建筑规模在10平方米以下且物业管理用房设置在高层住宅内的,应当设置独立的使用通道。
(三) 住宅小区建筑规模在15 万平方米以上的,为了方便管理,应当将物业管理用房设置在小区中心区域或小区主出入口附近。
(四) 住宅小区的物业管理用房不得设置在地下。
第五条 开发建设单位应当按照下列标准建设物业管理用房:
(一) 房屋内墙面应当涂刷内墙涂料,顶棚应当吊顶或涂刷涂料,地面铺设瓷砖,卫生间墙面应当铺恬瓷砖并安装卫生洁具。(物业经理人:www.pmceo.com)
(二) 上下水,供电,供暖等应当具备正常使用功能。
(三) 小区内配置通讯,有限电视 宽带等设施的,应当在物业管理用房内预留端口,具备正常使用功能。
第六条 房屋测量部门应当对物业管理用房独立测量,计算面积,其面积不得计入分摊的公用建筑面积内,并在房地产平面图相应的位置上标注:物业管理用房”字样。
第七条 开发建筑单位到市房产行政主管部门办理前期物业管理备案时,应当提供经规划部门批准并标注物业用房具体位置和面积的规划详图。
第八条 市房产行政主管部门核发商品房销售许可证不包括经过规划确定,前期物业管理备案的物业管理用房。
第九条 开发建筑单位在申请办理房屋所有权初始登记时,应当对物业管理用房一并申请登记.房屋权属登记机关应当在房屋权属登记薄上予以记载。.
第十条 在物业管理用房竣工验收合格后30日内,开发建设单位应当与物业管理企业对物业管理用房进行交接验收:
(一) 双方应当按照本办法第四条规定的标准进行交接验收.室内设施使用功能符合要求的,双方应当在物业管理用房交接验收清单上签字盖章正式移交,同时开发建设单位将房产登记机关出具的物业管理房登记凭证一并移交给物业管理企业.使用功能存在问题的,双方应当约定解决的方法和时限,并如期完成交接验收工作。
(二) 双方办理正式移交手续后,物业管理企业应当将物业管理用房情况在小区内公告.成立业主委员会的小区,物业管理企业应当将物业管理用房情况书面告知业主委员会。
(三) 双方办理正式移交手续后10日内,物业管理企业应当持物业管理房登记凭证,物业管理用房交接验收清单和公告证明,到市房产行政主管部门备案.
第十一条 物业管理企业退出管理项目的,须向业主委员会移交物业管理用房;未成立业主委员会的住宅小区,可向社区居民委员会移交.业主大会选聘新的物业管理企业后,业主委员会或社区居民会向物业管理企业移交物业管理用房,移交时不得对房屋内的装修进行拆改。(来自:www.pmceo.com)
第十二条 物业管理用房属于全体业主所有,用于物业管理服务活动和业主活动,由物业管理企业负责维修,养护,不得买卖和抵押,任何单位和个人不得占用或者改作它用。
第十三条 开发建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业管理用房的,由市房产行政主管部门按照国务院《物业管理条理》的规定予以处罚。
第十四条 本办法由呼市房产管理局负责解释。
第十五条 本办法自发布之日起施行。