石家庄地方法规规章
石家庄市人民政府令第100号
《石家庄市城市住宅小区物业管理暂行办法》已经一九九八年十一月六日市政府第十二次常务会议审议通过，现予发布。自一九九八年十二月一起施行。
市长张二辰
一九九八年十一月九日
石家庄市城市住宅小区物业管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为规范城市住宅小区物业管理，创造和保持整洁、舒适、安全的居住环境，维护业主、使用人、物业管理企业的合法权益，根据《河北省城市住宅区物业管理暂行规定》及有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市区(不含矿区)内的住宅小区的物业管理工作。
第三条 本办法所称住宅小区，是指在城市规划区域内经统一规划、综合开发、配套建设而形成的以住宅为为体，具有公用配套设施和非住宅房屋的居住区。
物业，是指住宅小区内的各类房屋及其公用配套设施、设备和场地。
业主，是指物业的产权人。
物业管理，是指由住宅小区管理委员会(以下简称管委会)委托物业管理企业，按照物业管理服务合同对房屋及公用配套设施、设备和场地，实行统一的专业化管理和服务。
第四条 市房产管理部门是全市物业管理行政主管部门，负责本办法的实施。
区城区建设市容管理部门依照本办法对辖区内住宅小区物业管理实施管理和监督。
建设、规划、物价、公安、工商等部门按照职责分工对住宅小区物业管理实施监督、检查。
市政公用、市容环卫、园林、供电、供气、电信等部门按照职责发工，对住宅小区其产权范围内的物业实施维修、管理。
第五条 新 建的住宅小区必须实行物业管理，本办法实施前已交付使用的住宅小区必须实行物业管理，本办法实施前已交付使用的住宅小区和机关、全事业单位生活区，应按照统一部署逐步实行物业管理，具体范围和方案由市物业管理行政主管部门会同有关部门确定。
住宅小区物业管理实行业主、使用人自治管理，物业管理企业专化管理和行政主管部门监督、指导相结合的原则。
住宅小区物业管理应遵循科学管理、财务公开、民主监督的原则。
第六条 业主、使用人有合理使用房屋和公用配套设施，维护住宅小区公共秩序，遵守住宅小区物业管理规定的权利和义务。
第七条 物业管理行政主管部门应当建立投诉处理制度，接受管委会、物业管理企业、业主和使用人的投诉，并自受理投诉之日起三十日内书面答复投诉人。
第八条 投诉内容属于其他行政管理部门管辖的，物业管理行政主管部门应当自接到投诉之日起二日内，移送有关行政管理部门处理，并书面告知投诉人。
第二章 物业管理机构
第九条 辖区人民政府应自新建住宅小区入住率达到百分之三十之日起二个月内，组织街道办事处、居委会、开发建设单位和全体业主、使用人推选的代表，组成管委会。
具备条件的住宅小区，可组建业主委员会。
第十条 新建住宅小区管委会成立之前，开发建设单位应自行或委托物业管理企业对住宅小区进行 物业管理;
自管委会成立之日起一个月内，开发建设单位应向管委会移交物业管理工作以及住宅小区规划图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，地下管网竣工图和其他必要的资料。
住宅小区内按照规划建设的公用配套设施和商业及管理用房，经市建设行政管理部门组织有关部门综合验收后，移交辖区人民政府代管。辖区人民政府应按照市人民政府有关规定移交管委会和有关部门管理、使用和维护。
开发建设单位应按照住宅小区建筑面积千分之一至一点五的比例配建物业管理用房。
第十一条 管委会由街道办事处、居委会干部和业主、使用人代表组成，主任由办事处一名领导兼任。管委会由五至十五名委员组成，组成人员为兼职。因犯罪被判处刑罚或者被剥夺政治权利执行期满未逾五年的人员不得担任管委会委员。
管委会根据工作需要可聘请专职工作人员(五至十万平方米的住宅小区为一至二名，十万平方米以上的住宅小区为二至三名)负责管委会日常工作。
第十二条 管委会应自组成之日起十日内，持下列文件向市物业管理行政主管部门办理登记手续：
(一)登记申请书;
(二)组成人员名单;
(三)章程。
市物业管理行政主管部门应在接到登记申请之日起十日内，对符合登记条件的，办结登记手续;对不符合登记条件的，应书面通知申请人，并提出改进意见，责令重新申请登记。
管委会自登记之日起成立。
本办法实施前已组成的管委会，应在本办法颁布实施后二个月内办理登记手续。
第十三条 管委会必须在物业管理行政主管部门指导下维护业主、使用人的合法权益，并履行下例职责：
(一)召集、主持业主、使用人会议，报告物为管理工作情况;
(二)制定管委会章程和业主公约;
(三)选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理服务合同;
(四)监督、检查物业管理企业执行经业主、合作使用人会议审议通过的物业管理年度计划和财务预决算的情况;
(五)听取业主、使用人的意见和建议，责成物业管理企业改进物业管理服务工作;
(六)监督、检查住宅小区内物业使用及物业管理服务费用收支情况;
(七)审议和决定物业管理的其他事项。
第十四条 管委会会议我由主任召集，每个季度不少于一次;会议必须有过半数委员参加，作出决定应当经全体委员过头号2数通过
管委会组成人员无正当理由连续三次不参加会议或玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，管委会应及时罢免其职务。
管委会组成人员、工作人员不得在本住宅小区内从事与物业管理有关的经营活动。
第十五条 业主公约、管委会的决定，应当予以公布，其内容不得与法律、法规、规章和国家政策相抵触。
业主公约、管委会的决定，对住宅小区内全体业主、使用人具有约束力。对违反者，由管委会或其授权的物业管理企业责令改正并依照业主公约的规定给予经济处罚。
第十六条 同一住宅小区应委托同一物业管理企业进行物业管理服务。有条件的，应通过招标方式选聘物业管理企业。
物业管理企业必须经市物业管理行政主管部门资质审查合格，取得物业管理企业资质证收，并到工商行政管理部门办理注册登记手续后，方可从事物业管理服务业务。
第十七条 开发建设单位或管委会委托物业管理企业进行物业管理服务，应与之签订物业管理服务合同，载明下列主要内容：
(一) 双方当事人的名称、住所;
(二) 服务的范围、项目;
(三) 服务的要求和标准;
(四) 费用;
(五) 期限;
(六) 违约责任及纠纷处理方式;
(七) 合同终止或者解除的约定;
(八) 当事人的权利与义务以及其他事项。
物业管理企业应自物业管理服务合同签订之日起十日内，持物业管理企业资质评书、物业管理服务合同到市物业管理行政主管部门办理合同备案手续。
第十八条 物业管理服务合同终止或者解除十日内，物业管理企业应当向管委会移交下列财财物和资料：
(一) 结余的物业管理收入;
(二) 全部物业要案次料和有关的财务帐册;
(三) 因物业管理需要占用的公用配套设施、房屋和其他财物。
物业管理合同终止或解除前，管委会应委托审计机构对牧业管理企业管理期间的财务进行审计并书面报告市物业管理行政主管部门。
第十九条 物业管理企业对住宅小区进行物业管理服务时，行使下列职责：
(一) 对受委托管理的物业进行维护和管理，承担住宅小区内的保洁、绿化、保安、车辆管理及便民服务工作;
(二) 按照规定项目、标准向业主收取物业管理服务费用;
(三) 劝阻和罅损害或妨碍物业正常使用、管理的行为，并按照业主公约的规定予以经济处罚;
(四) 重大管理措施提交管委会审议决定，并按受管委会的业主、使用人的监督;
(五) 接受物业管理行政主管部门及有关部门、街道办事处的指导和监督;
(六) 纠正和罅违反法律、法规和规章的行为，并及时移交有关行政主管部门处理;
(七) 配合街道办事处、管委会开展祖宗形象管理、服务的有关工作。
第三章物业的使用
第二十条 业主、使用人应当按照有利于物业使用、安全以及公平、公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第二十一条 业主、使用人对房屋自用部位及设备进行使用、装修时，不得改变房屋结构、外观、外貌和用途，不得损害房屋的内外墙、梁、柱等承重结构，不得独占、损坏、拆除房屋的共用部位、共用设备。
第二十二条 业主、使用人维护住宅小区环境卫生，保持住宅小区容貌整洁，爱护园林绿化设施。禁止下列行为：
(一) 乱倒、乱堆垃圾、杂物;
(二) 饲养家禽、家畜;
(三) 在庭院、屋顶、道路及春他公共场地搭建建筑物、构筑物;
(四) 在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;
(五) 乱设摊点;
(六) 侵占绿地，毁坏绿化设施、花草树木;
(七) 存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者发出超过规定标准的噪声。
对违反上述规定的，物业管理企业可按照业主公约的规定予以经济处罚。
第二十三条管委会、物业管理企业不得改变住宅小区内按照规划配套建设的公用配套设施、设备和场地的使用性质或挪作他用。
第二十四条 有关单位或者个人需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与物业管理企业签订协议，并在约定的期限内恢复原状;损坏地上附着物、设备、绿化设施和花草树木的，应负责赔偿。
第二十五条 进入住宅小区的车辆应停放在设有停车标志的场所，载有易燃、易爆、剧毒、放射性物品的车辆不得擅自进入住宅小区。在住宅小区出入、行驶、停放的车辆，应当服从物业管理企业的管理。
第二十六条 业主转让步或者出租房屋，应遵守住宅小区的有关规定，并将业主公约作为房屋转让合同或者租赁合同的附件。房屋转让或出租后，应书面告知管委会和物业管理企业。
第二十七条 物业管理企业可以向业主、使用人及其他相关单位或个人提供方便物业维修、使用的专项、物约服务项目。
第四章 物业维修养护的责任
第二十八条 房屋自用部位、设备的维修、养护，由业主负责并承担相关费用，业主与使用人另有约定的除外。管委会可代表全体业主在物业管理服务合同中与物业管理企业统一约定房屋的自用部位、设备维修、养护责任及费用等事项。
第二十九条 房屋共同部位、设备由管委会委托物业管理企业统一维修、养护。
第三十条 住宅小区内由管委会负责管理的公用设施，由管委会委托物业管理企业统一维修，养护。
第三十一条 下列事项由物业管理企业负责组织实施：
(一) 公共场所花草树木的修剪，补植，浇水，灭虫等绿化工作;
(二) 道路，楼道，庭院，公厕等公共场所的卫生保洁及垃圾清掏，清运;
(三) 车辆出入，存放及停车场(库)管理;
(四) 保安工作。
第三十二条 物业管理企业应当按照市物业管理行政主管部门规定的标准实施物业管理，保持房屋和公用设施完好，环境整洁优美，公共秩序良好，保障物业使用方便，安全，并达到下列要求：
(一) 按照规定的技术标准和规范以及物业管理服务年度计划实施管理服务;
(二) 按照物业管理服务合同，将房屋共用部位、设备和公用设施使用，维护的方法，要求，注意事项局面告千业主，使用人;
(三) 经常对住宅小区进行全面的巡视，检查，定期对房屋共用部位，设备和公用设施进行检查、养护;
(四) 发现房屋共用部们、共用设备或者共用设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修;
(五) 接到物业损坏报修时，即时进行维修和处理;
(六) 做好物业维修，更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业管理档案资料和有关的财务帐册;
(七) 每季度向管委会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核;
(八) 定期听取管委会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善物业管理服务工作;
(九) 对违反本办法或业主公约的行为进行劝阻，制止，并向管委会和有关行政机关报告;
(十) 按照物业管理服务合同的约定，做好管理委会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。
因管理、维修养护不善而造成业主、使用人损失的，物业管理企业必须予以赔偿。
第三十三条 住宅小区内的公用配套设施，按下列规定实施管理维护：
(一) 供水设施，楼下地下水表井(含地下水表井)以外的部分由供水企业负责，以仙的部分由物业管理企业负责;
(二) 供电设施，以资产、楼头配电箱或保险器为界，以外的部分由供电部门负责，以内的部分由物业管理企业负责;
(三) 道路、路灯、排水设施，由物业管理企业负责;
(四) 供气、供热、通信、有线电视设施，由有关专业管理单位负责;
(五) 垃圾转运由环卫部门负责。
第三十四条 房屋共用部位、设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。
第三十五条 物业出现严重损坏、影响分阶段安全时，管委会应责令业主或物业管理企业限期维修。
第五章 物业管理服务费用
第三十六条 住宅小区物业管理服务费用的来源包括：
(一) 公用设施专用基金;
(二) 住宅维修费;
(三) 物业管理服务费;
(四) 住宅小区商业用户等服务设施经营收入;
(五) 其他合法收入。
第三十七 第三十七条 物业管理服务费用应主要用于下列支出：
(一) 公用设施的管理、维修和养护费用(包括材料费、公用水电费、设备损耗费等);
(二) 共用设施、设备维修、养护费用;
(三) 管委会专队人员的工资、津贴及办公费用等;
(四) 物业管理企业的管理服务费用;
(五) 法定税费;
(六) 其它必要支出。
第三十八条 管委会应加强住宅小区商业用房等服务设施的经营管理，增加经营收入，弥补物业管理费用，减轻业主负担。辖区人民政府、有关行政主管部门、街道办事处应当给予扶持和鼓励。
第三十九条 开发建设单位应当按照不低于住宅小区建设总投资百分之二的比例，向市物业管理行政主管部门缴纳公用设施专用基金，由市房产管理部门在其办理房屋产权交易手续时代收。
公用设施专用基金用于住宅小区内管委会管理的公用设施的维修养护;公用设施专用基金不足时，由业主按照各自拥有的房屋建筑面积分担。
分用设施专用基金由市牧业管理行政主管部门设专帐统一管理，不得挪作他用。管委会可根据本住宅小区实际需要向市物业管理行政主管部门申请使用。
第四十条 住宅维修费提取和管理办法，由市物业管理行政主管部门商市财政、物价部门依照省有关规定另行制定。
第四十一条 公共环境卫生清扫、绿化、保案、车辆存放等物业管理服务费，由业主按照市价格主管部门规定标准缴纳。
第四十二条 物业管理企业根据业主、使用人要求提供特约服务，可收取特约服务费。收费标准由双方协商确定。
第四十三条 物业管理服务费用(公用设施专用基金除外)由管委会委托物业管理企业按照规定的项目、标准，统一向业主收取;业主与使用人约定由使用人缴纳的，从其约定。
第四十四条 业主、使用人应按规定缴纳物业管理服务费用。对拒绝或拖延缴纳的，由物业管理企业责令限期缴纳，并可按日加收万分之五的滞纳金。对逾期仍不缴纳的，可按照合同约定采取停止其设施使用的措施。
第四十五条 管委会、物业管理企业应在每季度末月和每年末月，在住宅小区的明显部位公布物业管理服务费用收支、使用情况。
第四十六条 开发建设单位应当按照国家和本市规定的房屋保修期限和保修范围，承担房屋的保修责任。委托物业管理企业负责房屋 保修的，应按规定支付房屋保修费用。
第四十七条 有关单位需委托物业管理企业代收收取水、电、暖气、煤气、有线广播电视等费用的，应支付委托代收的劳务费用，并提供合法的收费票据。委托代收的劳务费用标准，由市价格主管部门确定。
第六章 罚则
第四十八条 管委会作出的决定违反法律、法规、规章规定，损宝贵公民、法人或其他组织合法权益的，物业管理行政主管部门尖责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主、使用人。
第四十九条 对未取得物业管理企业资质证书擅自从事物业管理服务的物业管理企业，市物业管理行政主管部门应责令其限期办理资质审查手续。经审核符合条件的，核发资质证书，并处以一万元罚;经审核不符合条件的，处以二万元罚款，并责令其停止物业管理活动。拒不办理资质审查手续的，处以三万元罚款。
第五十条 物业管理企业有下列行为之一的，物业管理行政主管部门应予以警告，并处以五千元罚款：
(一) 不履行规定职责造成住宅小区脏、乱、差，管理混乱的;
(二) 擅自改变其管理的公用配套设施、商业用房和场地用途的;
(三) 经年度考核，物业管理企业所承担的管理项目有三分之一达不到规定标准的。
第五十一条 开发建设单位违反本办法第十条第一款、第三款规定的，市物业管理行政主管部门责令限期履行或改正，并处以二万元罚款。
开发建设单位不按照规定缴纳住宅小区公用设施专用基金的，由市物业管理行政主管部门责令限期缴纳，并处以三万元罚款。
第五十二条 物业管理企业擅自增加收费项目、提高收费标准的，由价格主管部门按照有关法律、法规的规定处罚。
第五十三条 对住宅小区内建反市容环境卫生、环境保护、城市规划、市政设施、园林绿化等城市管理法律、法规的行为，有关行政主管部门尖当依照职责权限依法予以处罚。
第五十四条 物业管理行政主管部门以及管委会组成人员、工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分;涉嫌触犯刑律的，移送司法机关依法处理。
第七章 附则
第五十五条 本办法中有关专业用语的含义：
(一) 自用部位，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的卧室、客厅、储藏室、壁橱、厨房、卫生间、阳台以及墙面等部位;
(二) 自用设备，是指一套住宅内部，由业主、使用人自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水管道、照明灯具、供电线路等设备;
(三) 共用部位，是指一幢(单元)住宅内部，由业主、使用人共同使用的楼梯、电梯机房、走廊通道、房屋承重结构、室外墙面等部位;
(四) 共用设备，是指一幢(单元)住宅内部，由业主、使用人共同使用的供水、排水管道、落水管、供电线路、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备;
(五) 公用设施，是指住宅小区内的道路、绿地、停车场库、传达室、窨井、化粪池、垃圾箱等设施;
(六) 房屋承重结构，是指房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。
第五十六条 业主公约、管委会章程、物业管理服务合同的示范文本，由市物业管理行政主管部门制定。
第五十七条 县(市)、矿区住宅小区可参照本办法实施物业管理。
第五十八条 本办法自1998年12月1日起施行。
篇2：邯郸市物业管理办法(2015)
邯郸市物业管理办法(20**)
河北省邯郸市人民政府
邯郸市物业管理办法
第一章 总则
第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内物业管理活动适用本办法。
第三条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，并负责丛台区、邯山区、复兴区、邯郸县住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的收缴、使用、管理工作。
县（市、区）人民政府住房和城乡建设或房产行政主管部门（以下简称县级房产行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理和维修资金的收缴、管理工作。
财政、价格、规划、建设、公用事业、城管执法、人防、公安、民政、工商、卫生、环境保护等部门在各自职责范围内,对物业管理活动进行监督管理。
第四条 县级人民政府应当做好辖区内物业管理与社区建设的相关工作,及时协调解决物业管理工作中出现的重大问题。
街道办事处、乡镇人民政府（以下简称街道办事处）是物业管理属地监管主体。主要负责对物业服务企业服务情况进行监督考核和业绩评定；在辖区物业管理主管部门的指导、协调、配合下调解物业管理纠纷；组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会的选举、换届工作；监督业主大会和业主委员会依法履行职责。
社区居民委员会协助街道办事处对业主大会和业主委员会工作进行监督、指导和协调，依法调解社区内物业管理纠纷，列席业主大会和业主委员会会议。
第五条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护物业管理市场秩序和公平竞争，督促物业服务行业及从业人员依法诚信经营，促进行业健康发展。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。
未成立业主大会的，在发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者决定其他事项时，由物业所在地街道办事处指导、协助业主共同决定有关事项。
第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，具体办法按省有关规定执行。
第八条 物业管理区域内，已交付使用的物业业主入住率达到50%以上且已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%以上时，建设单位应当按照物业所在地街道办事处的要求，按规定及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。筹备首次业主大会会议所需的经费由全体业主共同承担。
第九条 符合成立业主大会条件的，街道办事处应当在收到书面申请后30日内，组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
第十条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）代表、街道办事处代表和社区居民委员会代表7至11人单数组成。筹备组中业主代表由街道办事处或社区居民委员会推荐产生。其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处代表担任。
筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告5日以上。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处协调解决。
第十一条 筹备组自成立之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会，并在首次业主大会会议召开之日15日前，将有关事项在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并做出答复。
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
第十二条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第十三条 业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五）选聘和解聘物业服务企业；
（六）筹集和使用维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）工作经费的筹措、管理和使用；
（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第（六）、(七)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十四条 业主拒付物业服务费，不缴存维修资金或者有其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。
第十五条 单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。
物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。
第十六条 业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第十七条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5人以上单数组成。具体人数由筹备组根据物业管理区域的实际情况确定。
业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约；
（四）无欠交物业服务费、维修资金等损害业主共同权益的行为；
（五）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（六）具有一定的组织能力；
（七）具备必要的工作时间。
第十八条 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。
业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任、执行秘书。
第十九条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处备案：
（一）由筹备组组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；
（二）业主大会决议；
（三）管理规约、业主大会议事规则；
（四）业主委员会委员名单及基本情况。
街道办事处应当在7日内将备案材料抄送物业所在地县级房产行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。
前款第（二）、（三）、（四）项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。
第二十条 业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，并向街道办事处报送印章印样。
第二十一条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并书面报告街道办事处。
第二十二条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物在街道办事处监督下，向新一届业主委员会移交。
第二十三条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担，可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支，筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。
工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。
第二十四条 业主大会或者业主委员会依法做出的决定对业主具有约束力。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第二十五条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会可以决定终止其委员资格：
（一）以书面方式提出辞职请求的；
（二）不履行委员职责的；
（三）利用委员资格谋取私利的；
（四）拒不履行业主义务的；
（五）侵害他人合法权益的；
（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第二十六条 业主委员会有下列情形之一的，物业所在地的街道办事处可以责令业主委员会限期召开业主大会会议，逾期仍不召开的，由物业所在地的社区居民委员会指导和监督，并及时组织召开：
（一）业主委员会有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的；
（二）业主委员会的行为严重影响社区安定和社会稳定的；
（三）业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的。
第二十七条 按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地街道办事处可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。
第二十八条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会职责。
第二十九条 物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处负责召集，由县级房产行政主管部门、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。
第三章 前期物业管理
第三十条 住宅物业或多产权非住宅物业的建设单位应当通过招标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于３个或者住宅规模不足3万平方米的，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第三十一条 建设单位在办理房屋预(销)售许可证时，应当向房产行政主管部门提供前期物业服务招标或议标备案文件、前期物业服务合同和临时管理规约等资料。
建设单位在销售物业时，应当将前期物业服务合同和临时管理规约约定的内容作为商品房买卖合同的要约部分，并在销售场所公示。物业买受人在与建设单位签订商品房买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第三十二条 临时管理规约对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。
临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
第三十三条 新建物业的建设单位应当依法在物业管理区域内配置必要的客服接待、档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主委员会办公等物业服务用房。
物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在物业项目中心区域或者出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。
规划、设计新建住宅物业时，应当统筹规划，合理布局物业管理配套设施。按照不低于开发建设住宅总建筑面积0.25%的比例配置物业服务用房；住宅总建筑面积在2万平方米以下的物业服务用房不低于60平方米。物业服务用房由物业服务企业和业主委员会使用，产权归全体业主所有，不得买卖、抵押或者改作他用。
第三十四条 规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置等是否符合规划设计指标。
第三十五条 市、县级人民政府房产行政主管部门应当
参与物业项目的联合审查和联合验收。
第四章 物业服务企业
第三十六条 从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格，并且依法取得物业服务企业资质证书。
从事物业服务的人员应当取得相应的资格证书，定期参加相应的职业教育培训。
外市物业服务企业进入本市从事物业服务经营活动的，应当持物业服务企业资质证书、工商行政管理部门核发的分支机构营业执照等有关合法有效证件,向市房产行政主管部门备案。
第三十七条 物业服务企业应当接受市房产行政主管部门的资质检查和核定。拒不接受资质检查和核定的，不得继续从事物业服务业务。
第三十八条 物业服务企业享有下列权利：
（一）按照物业服务合同进行相应服务管理；
（二）按照物业服务合同收取服务费用；
（三）对装饰装修活动进行监督；
（四）及时制止损害物业共用部位、共用设施设备和场地的行为；
（五）法律、法规、规章和物业服务合同约定享有的其他权利。
第三十九条 物业服务企业应当履行下列义务：
（一）按照物业服务合同约定提供物业服务；
（二）接受业主、业主委员会的监督，定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和维修资金使用情况，并进行公示；
（三）公示物业服务合同约定的收费项目和服务标准；
（四）公示利用共用部位、共用设施设备经营的收益和支出情况；
（五）制定使用维修资金的年度计划；
（六）协助街道办事处和社区居民委员会做好社区建设的相关工作；
（七）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他义务。
第四十条 物业服务企业应当加强物业管理区域的巡查管理，发现违反治安、消防、环保、物业装饰装修等方面的法律、法规、规章规定的行为，应当及时制止，并向相关行政管理部门报告。相关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当对违法行为者依法处理。
物业服务企业应当协助相关部门做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
第五章 物业管理服务
第四十一条 业主委员会应当与选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务标准、收费标准、双方的权利义务、维修资金的管理与使用、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起30日内，将物业服务合同报物业所在地县级房产行政主管部门备案。
物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十二条 物业服务企业承接物业时，应当与建设单位或业主委员会按规定办理承接查验手续。物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地县级房产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验过程和结果可以公证。
第四十三条 承接查验应包含下列内容：
（一）物业共用部位、共用设备、共用设施。
1.共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
2.共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
3.共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
（二）相关资料。
在首次业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与前期物业服务企业办理承接查验手续时，应当移交下列资料：
1.建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；
2.竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，消防验收等竣工验收资料；
3.共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
4.物业质量保修文件和物业使用说明文件；
5.业主名册及相对应的专有部分面积明细；
6.物业管理所必需的其他资料。
办理承接查验手续时，除移交上述规定的内容外，还包括预收的物业服务费用、预代收的水、电费，利用共用部位、共用设施设备经营所得收益及属于业主的其他财物等。
建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。
第四十四条 承接查验的所有资料归全体业主所有，并委托业主委员会管理和使用。
首届业主委员会成立后，业主委员会依法选聘的物业服务企业向业主委员会办理物业服务管理资料的借用手续。
物业服务合同终止时，物业服务企业应将物业服务用房和相关资料交还业主委员会。
第四十五条 物业项目承接查验时，交接双方应列明详细交接清单，其内容包括：资料及共用部位、设施、设备的名称、数量、完好程度、交接单位、交接时间、交接地点和经办人等。并按下列程序分别进行：
（一）在首次业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位在物业项目交付使用15日前，按下列程序向前期物业服务企业办理承接查验手续：
1.建设单位于现场查验20日前，书面通知受托的前期物业服务企业办理承接查验手续，并提交有关资料。
2.物业服务企业应按接管条件对提交的资料在7日内审核完毕。符合要求的，约定验收时间及有关事项。
3.物业服务企业应会同建设单位对物业共用部位、共用设施、设备等进行查验。
4.查验中发现的问题，应详细记录，并签订有关协议处理解决。
5.经查验符合要求的，建设单位应与前期物业服务企业签订承接查验协议，并在签订协议后10日内办理有关交接手续。
（二）前期物业服务企业在业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效后10日内，应按如下程序，向业主委员会及其选聘的物业服务企业办理承接查验手续：
1.业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效后3日内，业主委员会应书面通知前期物业服务企业办理交接手续，前期物业服务企业应在7日内提供有关资料。
2.业主委员会及其选聘的物业服务企业应按接管条件，对提供的资料在7日内审核完毕。符合要求的，约定现场查验时间及有关事项。
3.业主委员会及其选聘的物业服务企业会同前期物业服务企业，对物业的共用部位、共用设施、设备等进行检验。
4.查验中发现的问题，应详细记录，并签订有关协议处理解决。
5.经查验符合要求的，应在7日内办理有关交接手续。
6.有关承接查验结果应在物业管理区域内向全体业主公布。
（三）分期建设的项目，可以按本办法分期接管验收。
第四十六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，由业主与物业服务企业按照价格行政主管部门会同房产行政主管部门制定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定。
第四十七条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。建设单位具备交付使用条件，并通过符合法律规定的方式通知买受人收房的，买受人逾期不办理接房手续所产生的物业服务费用由买受人承担。因建设单位房屋质量问题造成买受人在规定的收房时限内不能办理接房手续的，所产生的物业服务费用由建设单位承担。
第四十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、生活垃圾清运等单位应当收费到户。
物业服务企业接受委托代收有关费用的，不能向业主收取手续费等额外费用。
第四十九条 物业管理区域内的公用照明、水系景观等设施的日常维护、管理由物业服务企业负责，所产生的费用由全体业主共同承担。
第五十条 物业服务企业退出物业服务项目时，应当本着维护社会稳定、保证物业管理正常秩序、依法有序、平稳过渡、防止损失的原则进行。
业主、业主大会应当从保持物业服务的连续性和长远利益出发，依法有序做出解聘、选聘物业服务企业的决定，保证物业管理区域业主的正常工作、生活环境和秩序，积极维护社会稳定。
第五十一条 物业服务企业退出物业服务项目时应做好下列工作：
(一)在退出之日90日前,以书面形式告知业主委员会、社区居民委员会和街道办事处，同时在物业管理区域内公告，并报送县级房产行政主管部门。
(二)在退出之日起10日内，按照本办法第四十四条规定的内容向业主委员会或街道办事处、社区居民委员会办理移交事宜。
(三)拟退出服务的物业服务企业，在正式退出前应当继续按照物业服务合同约定做好物业服务，业主应当按时足额交纳物业服务费至合同终止之日。
第五十二条 业主委员会自接到物业服务企业书面告知退出之日起15日内，应当组织召开业主大会，重新选聘物业服务企业。
街道办事处接到书面告知10日内，组织物业服务企业和业主就有关问题的解决进行协商，同时制定应对方案。
第五十三条 业主、使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法追究业主、使用人的法律责任。但物业服务企业不得以业主、使用人未缴纳物业服务费等费用为由，拒绝退出物业服务项目。
第五十四条 未成立业主委员会或未完成物业服务企业选聘的，暂由街道办事处和社区居委会组织相关专业服务企业做好环境卫生、垃圾清运、绿化养护、秩序维护等日常工作，发生的费用由全体业主共同承担。
第五十五条 业主大会解聘物业服务企业或物业服务企业被注（吊）销资质证书的，业主委员会应做好选聘新的物业服务企业的工作。物业服务企业资质审批部门应及时告知县级房产行政主管部门。
第六章 物业的使用和维护
第五十六条 业主、物业使用人应当按照有利于物业使用、安全以及公平合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第五十七条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十八条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应当征得业主委员会同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第五十九条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
供水、供电、供气部门以楼内分户计费表为界，负责界限以外（含计费表）的管线及设备的维修、养护。
采用城镇集中供热的，其供热管线及供热设施、设备由供热部门负责维修、养护。
采用自备锅炉供热、中央空调供热、地热供热等其他方式供热的，由供热单位负责相关管线及设施、设备的维修、养护。
上述单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
市、县人民政府应制定相关政策，组织协调专业经营单位进行分户改造，改造后将分户计量装置和入户端口以外的产权无偿移交给专业经营单位，由专业经营单位负责相关设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。
第六十条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并按规定与物业服务企业签订装饰装修管理协议。物业服务企业应将房屋装饰装修中的下列禁止行为和注意事项告知业主：
（一）损坏房屋承重结构、主体结构、破坏建筑物外貌；
（二）擅自改变物业共用部分结构、布局及既定用途；
（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；
（四）损坏物业共用部位、共用设施设备及场地、擅自移动占用共用设施、设备；
（五）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
（六）擅自处置建筑、装饰装修垃圾的活动；
（七）管理规约和物业服务合同禁止的其他行为。
第六十一条 建设单位依法出售物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的人员。
建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。
物业管理区域业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约及有关停车管理的约定。
第六十二条 物业管理区域内车辆停放服务费按照政府价格主管部门的有关规定收取。
第七章 住宅专项维修资金
第六十三条 住宅业主、住宅小区内的非住宅业主、住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅业主、住宅小区外与住宅具有共有设施设备的非住宅业主均应按规定交存维修资金。
住宅只属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的，不交存维修资金。
第六十四条 维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，不得挪作他用。
维修资金管理使用实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督、公开透明、谁受益谁负担的原则。
第六十五条 住宅业主、非住宅业主按照房屋所有权证书登记或房屋买卖合同载明的房屋建筑面积交存维修资金。每平方米建筑面积首期交存维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的6%。
维修资金主管部门根据住宅开发建设周期，及时收集本地住宅建筑安装工程造价数据，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额，并适时调整。
第六十六条 出售公有住房的，按照下列规定交存维修资金：
（一）业主按照物业建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积首期交存维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%的比例，从售房款中一次性提取维修资金。
业主交存的维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。
第六十七条 维修资金交存程序。
（一）新建住宅。
1.办理商品房预（销）售许可证时，开发建设单位到维修资金主管部门办理建设项目维修资金开户手续。
2.商品房在合同备案后、回迁房在交房前，开发建设单位到维修资金主管部门办理维修资金交存核定登记手续，维修资金主管部门对交存人、房屋所在小区（项目）名称、地址、幢号、房号、建筑面积及交存款额等进行核定后，就上述事项进行登记，并开具《住宅专项维修资金交存核定单》。
开发建设单位领取《住宅专项维修资金交存核定单》，并告知购房人（回迁人）持《住宅专项维修资金交存核定单》到开户银行交纳维修资金，凭维修资金交存凭证办理交房手续。
未经交存人委托，开发建设单位不得代收维修资金。
3.开发建设单位在办理房屋产权初始登记时，应当提交维修资金主管部门出具的维修资金交存证明。
4.维修资金交存后，房屋登记面积与交存维修资金面积误差值在5%以内的，交存的维修资金不作调整。
（二）公有住房。
售房单位在收取售房款时应代收购房人首期维修资金，并在30日内将代收和提取的维修资金向维修资金主管部门移交。
第六十八条 未按规定交存首期维修资金的，开发建设单位或者公有住房出售单位不得交付房屋，市、县级房产部门不予办理房屋登记。
第六十九条 已售公有住房维修资金，由物业所在地维修资金主管部门负责管理。业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的维修资金，由物业所在地维修资金主管部门代管。
维修资金主管部门应当委托所在地商业银行，作为本行政区域内维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立维修资金专户。
开立商品住房维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
开立公有住房维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账。其中，业主交存的维修资金，按房屋户门号设分户账。
第七十条 业主大会成立后，物业管理区域内的维修资金的管理，由本物业管理区域内业主大会决定。可继续由维修资金主管部门代管，也可划转业主大会管理。经业主大会讨论通过，决定划转的，按照下列程序划转：
（一）业主大会向维修资金主管部门提交下列材料：
1.划转维修资金的申请；
2.业主大会关于划转维修资金的决定；
3.维修资金管理方案；
4.办理人员身份证复印件和业主大会的委托书等。
（二）经维修资金主管部门同意业主大会在指定的银行开维修资金专户，并以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设立分户账。
（三）维修资金主管部门在收到申请之日起30日内，将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的维修资金专户，并将有关账目等移交业主委员会。
维修资金主管部门认为业主大会划转维修资金不符合条件的，应当向业主大会书面说明原因。
第七十一条 维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。账目管理单位及人员应具备相应的管理资质和专业资格。业主大会应当建立维修资金管理制度。开立的维修资金账户，应当接受维修资金主管部门的监督。
第七十二条 业主分户账面维修资金余额不足首期交存额的30%时，账目管理单位应及时告知业主委员会或业主，业主应当及时续交。续交方案由全体业主按规定讨论通过。
第七十三条 业主按规定应交存维修资金而未交存的，应予补交。
第七十四条 维修资金划转业主大会管理前，需要使用维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目的情况提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。建议内容包括：房屋坐落、维修项目概况、维修原因、维修费用估价、涉及业主范围和户数等；
（二）维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
（三）物业服务企业或者相关业主组织制定使用方案；
（四）物业服务企业或者相关业主持下列材料，向维修资金主管部门申请资金支取。其中，动用公有住房维修资金的，经售房单位同意后，向维修资金主管部门申请资金支取：
1.使用维修资金申请；
2.专有部分占相关房屋面积三分之二以上的业主且占相关总人数三分之二以上业主同意使用维修资金的决议；
3.业主会议对物业服务企业或者相关业主办理维修资金使用事宜的授权书；
4.维修施工方案和合同；
5.维修费用分摊明细表；
6.办理人身份证复印件。
（五）维修资金行政主管部门收到符合要求的申请材料后20个工作日内完成审核，审核同意后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知；不同意的，向申请人书面说明理由。
（六）专户管理银行在收到划转维修资金的通知后5个工作日内将所需维修资金划转至维修单位。
第七十五条 维修资金划转业主大会管理后，需要使用维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业提出使用方案。使用方案应当包括拟维修、更新和改造项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用维修资金的情况的处置办法等；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用方案；
（二）由相关业主按照业主大会决定的规则通过使用方案；
（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；
（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料向业主委员会申请列支维修资金；
（五）业主委员会依据使用方案审核同意后报维修资金主管部门备案；动用公有住房维修资金的，需经售房单位同意和维修资金主管部门审核同意；维修资金主管部门发现不符合法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；
（六）业主委员会、公有住房维修资金主管部门向专户管理银行发出划转维修资金的通知；
（七）专户管理银行在收到划转维修资金的通知后5个工作日内将所需维修资金划转至维修单位。
第七十六条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积比例分摊。
第七十七条 发生危及房屋、生命财产安全及严重影响生产生活等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支维修资金：
（一）维修资金划转业主大会管理前，按照下列程序办理：
1.物业服务企业或者相关业主持有关材料，向维修资金主管部门申请列支；
2.维修资金主管部门收到申请审核同意后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知；不同意的，向申请人书面说明理由。
3.专户管理银行在收到划转维修资金的通知后将所需维修资金划转至维修单位。
（二）维修资金划转业主大会管理后，按照以下程序办理：
1.物业服务企业或者相关业主持有关材料向业主委员会提出列支。其中，动用公有住房维修资金的，向维修资金管理部门申请列支；
2.业主委员会依据使用方案审核同意，并报维修资金主管部门备案；动用公有住房维修资金的，需经维修资金主管部门审核同意；维修资金主管部门发现不符合法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；
3.业主委员会、公有住房维修资金管理部门向专户管理银行发出划转维修资金的通知；
4.专户管理银行在收到划转维修资金的通知后，将所需维修资金划转至维修单位。
发生危及房屋安全等紧急情况后，未按照规定实施维修和更新、改造的，维修资金主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主维修资金分户账中列支。其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房维修资金中列支。险情解除后，应将费用支出情况向相关业主公示，接受业主监督。
第七十八条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到维修资金主管部门及专户管理银行办理分户账更名手续。
第七十九条 房屋灭失的，售房单位交存的维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。房屋分户账中结余的维修资金应当返还业主，业主需提交以下资料领取：
（一）返还申请；
（二）房屋灭失证据；
（三）业主身份证原件；
（四）代业主领取维修资金的需出具业主委托书及委托人身份证原件。
第八十条 维修资金主管部门、公有住房维修资金管理部门及业主委员会，与专户管理银行应当建立维修资金账目核对、公布和查询制度，每年至少核对、公布一次。
维修资金所有人对公布的情况有异议的，可以要求维修资金管理部门进行复核；维修资金管理部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核；业主、公有住房售房单位对其分户账中维修资金交存、使用、增值收益、账面余额及发生列支的项目、费用和分摊情况，可以随时查询。
第八章 法律责任
第八十一条 建设单位未在销售场所公示前期物业服务合同、临时管理规约的，由房产行政主管部门责令限期改正，可以并处3000元以下的罚款。
第八十二条 建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改正的，房产行政主管部门可处3000元以下的罚款。
第八十三条 建设单位、物业服务企业拒不移交有关资料、物业服务用房的，由房产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位、物业服务企业予以通报，并依据国务院《物业管理条例》第五十九条规定予以处罚。
第八十四条 物业服务企业擅自撤离服务区域停止物业服务活动的或拒不撤出物业服务项目的，由房产行政主管部门责令改正，并可处1万元以上3万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第八十五条 物业服务企业有下列情形的，房产行政主管部门可责令其限期改正，并将其不良行为予以通报和曝光，记入企业信用档案警示系统。限期改正期间，该企业不得参与本市物业项目的投标活动，不得参评各级物业管理评优活动：
（一）物业服务企业未按照本办法规定退出或接管物业服务项目、拒绝接受政府有关部门的指导和监督管理的；
（二）物业服务合同期限未满，物业服务企业擅自提前撤管的；
（三）前期物业服务合同期限届满或依法终止，原物业服务企业拒不撤出物业服务项目的；
（四）其他违反法律法规的行为。
第八十六条 建设单位擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第六十六条规定予以处罚，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第八十七条 未取得资质证书从事物业管理的，由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第六十条规定予以处罚。
第八十八条 物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第六十一条规定予以处罚。
第八十九条 物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第六十二条规定予以处罚。
第九十条 开发建设单位、公有住房售房单位违反本办法第六十七条规定将房屋交付买受人的，由房产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。
第九十一条 挪用维修资金的，由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第六十三条规定予以处罚。
第九十二条 建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第六十四条规定予以处罚。
第九十三条 未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第六十五条规定予以处罚。
第九十四条 有下列行为之一的，由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第六十六条规定予以处罚。
（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
第九十五条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可采取催交、公示等形式督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可向人民法院起诉。
第九十六条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第九十七条 房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第九章 附则
第九十八条 本办法自20**年2月1日起施行。20**年9月26日邯郸市人民政府制定的《邯郸市物业管理办法》（市政府令第103号）、20**年3月25日邯郸市人民政府办公厅印发的《邯郸市业主大会和业主委员会指导规则》（〔20**〕59号）同时废止。
篇3：大连市实施《物业管理条例》办法(2009)
大连市实施《物业管理条例》办法(20**)
大连市人民政府令
第105号
《大连市实施〈物业管理条例〉办法》业经20**年7月31日市政府第21次常务会议通过，现予公布，自20**年10月1日起施行。
代市长 李万才
二〇〇九年八月十三日
大连市实施《物业管理条例》办法
第一章 总则
第一条 为了实施国务院《物业管理条例》，结合大连市实际，制定本办法。
第二条 大连市行政区域内，业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，适用本办法。
第三条 市及县（市）区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
大连经济技术开发区管理委员会等市人民政府派出机构，负责管理范围内物业管理活动的监督管理工作。
价格、民政、工商、建设、城建、城乡规划、公安等行政管理部门依据各自职责，负责与物业管理活动有关的工作。
街道办事处、乡镇人民政府应当协调物业管理与社区建设的关系，协助房地产行政主管部门对物业管理活动进行监督管理。居民委员会应当依法履行职责，支持、指导业主委员会日常工作。
第四条 鼓励依法成立物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律，规范经营行为，培训从业人员，调解行业内部争议，维护会员合法权益，促进行业健康发展。
第二章 业主及业主大会
第五条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规、规章规定的其他权利。
第六条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则，履行物业服务合同；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）参加业主大会时遵守大会程序；
（七）向物业服务企业提供详实、准确的联系方式；
（八）接受业主大会、业主委员会对其履行业主义务的监督；
（九）法律、法规、规章规定的其他义务。
第七条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第八条 新建物业项目，包括分期建设和多个单位开发建设，其配套设施设备和相关场地是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但是，该物业项目规模较大且被市政道路分割或者独立封闭的，可以划分为若干个独立的物业管理区域。
新建物业项目的物业管理区域，由城乡规划主管部门在详细规划图上明确。
第九条 同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会。
房屋实际交付使用的专有部分占建筑物总面积百分之五十以上的，可以成立业主大会。
第十条 物业管理区域符合成立业主大会条件并准备成立业主大会的，由建设单位（公有住房出售单位）在三十日内，书面向物业所在地县（市）区房地产行政主管部门提出成立首次业主大会的报告，同时提供物业出售和业主入住明细、物业基本情况等材料。
房地产行政主管部门自接到报告之日起三十个工作日内，会同街道办事处或者乡镇人民政府指导组建业主大会筹备组。筹备组由业主代表三人、街道办事处或者乡镇人民政府和建设单位（公有住房出售单位）的代表各一人共五人组成；其中业主代表由业主推选或者在街道办事处、乡镇人民政府的指导下选定。筹备组成员名单确定后，在物业管理区域内书面公告。
建设单位（公有住房出售单位）未提出成立首次业主大会报告的，经百分之二十以上业主提议，可以书面向物业所在地县（市）区房地产行政主管部门提出成立首次业主大会的报告。符合条件的，房地产行政主管部门按照前款规定指导组建业主大会筹备组，建设单位（公有住房出售单位）提供物业出售和业主入住明细、物业基本情况等材料。
筹备成立首次业主大会的费用，由业主和建设单位（公有住房出售单位）按所拥有的建筑面积承担。
第十一条 业主大会筹备组履行下列职责：
（一）确定会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）参照市房地产行政主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案；
（三）确认业主身份，核定业主的投票权数；
（四）拟定业主委员会委员候选人产生办法，组织推荐业主委员会候选人；
（五）做好会议的其他准备工作。
前款第（一）项、第（二）项、第（三）项、第（四）项规定的事项，应当在会议召开十五日前，在物业管理区域内书面公告。
第十二条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主的意见。需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会会议上代为投票。
业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。数人共有一个物业的，共有人可以推选其中一人参加业主大会会议。
第十三条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十四条 业主大会应当依法选举产生一个业主委员会。
业主委员会由委员五人以上十五人以下单数组成，具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定。业主委员会委员的任期由业主大会议事规则规定。
业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任一人，副主任一至二人。
业主委员会委员本人、配偶及其近亲属不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。
业主大会在选举业主委员会委员的同时，具备条件的，应当选举出业主委员会候补委员。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。在个别业主委员会委员资格终止时，经业主委员会决定，从候补委员中按照得票多少依次递补，并在本物业管理区域内公示。
第十五条 业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）是本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）模范履行按时交纳物业服务费用及其他业主义务；
（三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定的组织能力；
（四）具备与物业管理相关的专业知识；
（五）身体健康，有必要的工作时间。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起十日内，将业主委员会委员的姓名、性别、年龄、住址、工作单位等情况在本物业管理区域内显著位置公示。
业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地县（市）区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。备案材料中应当载明业主大会成立情况、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员名单和各项表决结果。备案材料齐全的，物业所在地县（市）区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府出具备案回执。
业主委员会的印章刻制，按照市房地产行政主管部门与市公安部门的规定执行。
第十七条 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。物业管理区域内有百分之二十以上业主提议，或者经业主委员会决定，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。但是，已经业主大会决定的事项，在下次业主大会定期会议召开前，不得提议召开业主大会临时会议重新决定。
物业管理区域召开业主大会会议前，业主委员会应当告知相关的居民委员会。居民委员会可以派员列席。
业主委员会不按规定组织召开业主大会会议的，物业所在地的县（市）区房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期组织召开；逾期仍不召开的，经百分之二十以上业主申请，由物业所在地县（市）区房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府指导业主召开。
第十八条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，掌握物业服务企业履行物业服务合同情况；
（四）监督管理规约的实施；
（五）法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。
第十九条 三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。业主委员会会议每年至少召开一次。
召开业主委员会会议，应当有过半数委员出席。业主委员会作出决定应当经全体委员人数的半数以上书面同意。
业主委员会的决定应当自决定作出之日起三日内在物业管理区域内公告后生效。
第二十条 业主委员会有下列情形之一的，应当召开业主大会予以改选：
（一）过半数以上委员不履行职责的；
（二）多次侵犯业主合法权益又不整改的；
（三）作出违法或者错误决定，经有关行政主管部门责令改正，但拒不改正或者拖延改正的。
业主委员会不召集业主大会改选的，经百分之二十以上业主申请，物业所在地县（市）区房地产行政主管部门可以会同街道办事处、乡镇人民政府组织召开业主大会改选。新的业主委员会成立后，按照本办法第十六条的规定公示、备案。
第二十一条 业主委员会委员、候补委员不再是本物业管理区域内业主的，其委员、候补委员资格自行终止。
业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，业主委员会会议可以决定终止其委员、候补委员资格：
（一）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（二）受过刑事处分的；
（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（四）不履行业主义务的；
（五）无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；
（六）不宜继续担任业主委员会委员、候补委员的其他情形。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物交还给业主委员会。
第二十二条 业主委员会根据业主大会议事规则规定的任期届满二个月前，应当召集业主大会，组织换届选举；无力召集业主大会、组织换届选举的，由物业所在地县（市）区房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府组织换届选举。
第二十三条 物业管理区域不成立业主大会的，可以由房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府，在征得专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意后，将本办法第七条第（二）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项事项，委托物业管理区域所在地的居（村）民委员会组织实施。委托期限为三年，可以连续委托。
按照城市总体规划属于农村城市化范围内的住宅项目，需要对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护本区域环境卫生和相关秩序的，可以由居（村）民委员会参照业主委员会职责，按照有关法律、法规和规章的规定开展工作。
第二十四条 业主大会、业主委员会和接受委托的居（村）民委员会开展工作的经费由全体业主承担，不得由物业服务企业承担。业主大会、业主委员会和接受委托的居（村）民委员会工作经费使用情况应当定期在物业管理区域内公告，接受业主的监督。
第三章 前期物业管理
第二十五条 建设单位应当在物业管理区域内提供物业管理用房：建筑物总面积五万平方米（建筑面积，下同）以下的，为一百至二百平方米；超过五万平方米的，每五万平方米以内，增加五十至一百平方米。物业管理用房中的业主委员会用房面积不低于三十平方米。
物业管理用房应当为地面以上的独立成套房屋，水、电、煤气、暖气、通信、排水等设施设备齐全，具备使用条件。门卫房、电话交换机房、监控室、员工休息室、换衣间、浴室、食堂、储藏室等面积不计入物业管理用房面积。
物业管理用房具体位置，由城乡规划主管部门在确定详细规划图时明确。
物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房移交给业主委员会或者建设单位管理。
市房地产行政主管部门在核发商品房预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房房号。
第二十六条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。招标时应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，持下列材料到物业所在地的县（市）区房地产行政主管部门备案：
（一）建设项目中标确认书或者具有法律效力的其他批准文件；
（二）经批准的建设项目详细规划图；
（三）招标公告或者投标邀请书；
（四）招标文件；
（五）法律、法规、规章规定的其他材料。
房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规、规章行为的，应当责令招标人改正。
选聘物业服务企业，投标人少于三个或者同一物业管理区域住宅物业建筑面积在二万平方米以下的，经物业所在地县（市）区房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有资质的物业服务企业。
第二十七条 新建住宅物业，建设单位应当在取得商品房预售许可证之前完成前期物业服务企业选聘工作，并与中标或者协商选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。
建设单位在办理商品房预售许可证时，应当提供前期物业服务合同和物业服务方案，物业服务方案应当载明选聘物业服务企业情况。
第二十八条 建设单位销（预）售物业时，应当将选聘的物业服务企业情况、前期物业服务合同、临时管理规约、物业管理区域图、物业服务内容、服务标准、物业服务费标准（需注明以价格主管部门批准为准）等事项，向物业所在地县（市）区房地产行政主管部门备案并在销售场所公示。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约及同意公示的其他事项。
第二十九条 物业服务企业承接物业时，应当与建设单位对物业共用部位、共用设施设备进行查验。经查验存在问题的，双方应当书面约定解决时限和方法。
物业共用部位、共用设施设备有重大质量问题的，建设单位应当进行整改。待整改完成，双方验收合格后，再行移交。
第三十条 建设单位在物业竣工或者交接物业时，应当将物业管理区域内的下列资料分别移交城市建设档案馆和物业服务企业保管：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
移交物业服务企业的前款资料归全体业主所有。物业服务企业因管理不善导致资料丢失或者损坏的，应当负责补齐。前期物业服务合同终止时，应当全部移交给业主委员会或者建设单位。
第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修范围和保修期限，承担物业的保修责任。物业服务企业对属于保修范围和保修期内的房屋质量问题，应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况，予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位不按工程质量保修书约定进行保修的，建设单位应当另行委托其他单位保修。
建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，物业服务企业可以向建设行政主管部门反映，由建设行政主管部门依法进行监管。
保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。
第四章 物业管理服务
第三十二条 从事物业服务的单位应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，向市房地产行政主管部门申请取得物业服务企业资质证书。
物业服务企业资质证书不得转让、出租、出借。
第三十三条 物业服务企业应当在办公地点显著位置，将物业服务企业资质证书、服务项目、服务标准、服务电话等公示，并按照价格主管部门的规定进行收费公示。
第三十四条 业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位按收费标准交纳。
违反物业服务合同约定，业主未按时交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第三十五条 业主出租物业的，应当在物业租赁合同中，对物业服务费用的交纳作出约定，并在合同签订后十日内，将物业承租人、出租期限及物业费用的交纳等约定事项书面告知业主委员会和物业服务企业。
物业转让时，买受人应当要求出卖人结清物业服务费和住房维修费用。未结清的，由买卖双方与物业服务企业约定结清方式。
第三十六条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、邮政、有线电视等单位，应当向接受其服务的最终用户收取相关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第三十七条 物业服务企业应当履行物业服务合同，接受业主、业主大会、业主委员会的监督。业主委员会应当就物业服务企业履行合同约定情况每年至少一次征求业主意见，认为履行合同约定的，予以确认；业主要求整改的，通知物业服务企业及时整改。
第三十八条 物业服务合同期满前，物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方面提前解除合同。一方依法或者依据合同约定要求提前解除物业服务合同的，应当提前二个月书面告知对方及物业所在地县（市）区房地产行政主管部门。
物业服务合同期满二个月前，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事项。业主大会决定继续聘用的，应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同；不继续聘用的，应当按照本办法规定重新选聘新的物业服务企业。
第三十九条 物业服务合同期满不再续订以及依法解除或者依据合同约定提前解除的，原物业服务企业应当自合同终止之日起十日内退出该物业管理区域。在退出物业管理区域之前，应当按照国务院《物业管理条例》的规定，向业主委员会或者新聘的物业服务企业移交物业管理所需资料、预收的物业服务费用及其收支账目和物业管理用房。
物业服务合同终止时，业主委员会与原物业服务企业应当成立移交小组，负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务。原物业服务企业不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。
物业服务企业退出物业管理区域后，业主大会尚未选聘出物业服务企业的，环境卫生工作由城建部门委托经核准的生活垃圾经营性处置单位负责；物业共用设施设备、场地需要维修养护的，由利益相关的业主按照规定使用专项维修资金维修；没有专项维修资金或者专项维修资金不足的，由利益相关的业主自筹。
第四十条 业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中发生矛盾和争议的，可以向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会反映，街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会应当及时进行调解。
市房地产行政主管部门应当建立物业投诉制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当依法及时调查、处理，并将调查或者处理结果及时回复投诉人；属于其他行政管理部门职责的，市房地产行政主管部门应当及时移交有关行政管理部门处理，并告知投诉人。
第五章 物业的使用与维护
第四十一条 业主、物业使用人使用物业时，应当遵守法律、法规、规章和管理规约的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用，外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人合法权益的原则，处理好相邻关系。
第四十二条 在物业管理区域内不得有下列行为：
（一）擅自拆改房屋承重结构；
（二）侵占、损坏公共场地、共用部位、共用设施设备；
（三）擅自改变物业规划用途；
（四）违反规定饲养家禽、宠物；
（五）违反规定摆摊设点、占道经营；
（六）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；
（七）在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；
（八）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；
（九）违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动；
（十）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的，物业服务企业应当及时劝阻、制止，督促改正；拒不改正的，应当及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十三条 业主或者物业使用人装饰装修物业，应当事先书面告知物业服务企业。物业服务企业按照有关规定，与业主或者物业使用人签订物业装饰装修协议，发现违反法律、法规、规章和协议行为的，应当制止。已造成不良后果或者不听制止的，按照建设部《住宅室内装饰装修管理办法》的规定处理。
第四十四条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，业主委员会应当持业主大会决议到有关行政管理部门办理手续，经批准的，由业主委员会持有关批准文件告知物业服务企业。涉及需要改变物业服务合同约定事项的，应当与物业服务企业重新约定。
业主大会决定前款事项前，由业主委员会征求物业服务企业的意见。物业服务企业根据法律、法规和规章的规定，认为不宜改变用途的，应当向业主委员会做出书面说明。业主大会的决议违反法律、法规和规章规定的，物业服务企业应当报告相关行政主管部门。
第四十五条 供水、供电、供气、供热、通信、邮政、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护的责任。
供水、供电、供气、供热、道路、排水、通信、邮政、有线电视等单位，在物业管理区域内的新增、养护、维修、更新和改造工程,需要临时占用、挖掘道路、场地或者共用部位的，应当在计划施工十五日前，持施工计划书、图纸等材料，与物业服务企业就施工时间、施工范围、恢复方式、违约责任等事项签订协议后，方可施工。物业服务企业不得无故阻挠施工。
紧急抢险的，施工单位应当在抢险同时向物业服务企业通报，施工后及时恢复原状。
第四十六条 车辆在物业管理区域内公共场地或者占用业主共有道路的停放、收费、管理和费用的使用办法等事项，由业主大会决定。
物业管理区域停车场管理办法的示范文本，由市房地产行政主管部门制定。
第四十七条 利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的，在向有关行政主管部门办理审批手续前，应当征得相关业主、业主大会书面同意，并征求物业服务企业意见。经批准的，应当与物业服务企业签订有偿使用协议，所得收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
物业服务企业与物业共有部位、共用设施设备的经营者签订有偿使用协议，不得损害业主的合法权益。
第四十八条 利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动，应当遵守有关法律、法规和规章的规定，不得影响房屋安全和正常使用。
第四十九条 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、物业管理有关规定告知受让人或者承租人，受让人或者承租人应当认真履行并承担相应责任。
业主应当在物业转让合同或者租赁合同签订之日起十日内，将物业转让或者出租的有关情况书面告知物业服务企业。
第五十条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第五十一条 物业共用部位、共用设施在保修期满后出现严重损坏，影响业主和物业使用人正常生活和安全，业主不同意维修的，市房地产行政主管部门可以组织物业服务企业维修，并告知业主大会，维修费用在专项维修资金中支付。
第六章 法律责任
第五十二条 建设单位（公有住房出售单位）违反本办法有下列行为之一的，由房地产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款：
（一）违反本办法第十条规定，不提出成立首次业主大会报告或者不提供物业出售和业主入住明细、物业基本情况等材料的；
（二）违反本办法第二十八条规定，未将应当备案、公示的事项备案、公示的。
第五十三条 物业服务企业违反本办法有下列行为之一的，由房地产行政主管部门按照下列规定处罚：
（一）违反本办法第三十条第二款规定，将资料丢失或者损坏，又不补齐的，责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款；
（二）违反本办法第三十二条第二款规定，转让、出租、出借物业服务企业资质证书的，责令限期改正，处五千元罚款；
（三）违反本办法第四十五条规定，无故阻挠施工的，给予警告，责令改正。
第五十四条 物业服务企业违反本办法第三十九条规定不退出物业管理区域的，业主委员会可以依法提起诉讼。
第五十五条 违反本办法涉及其他行政主管部门权限的，由有关行政主管部门依法处理。
第七章 附则
第五十六条 业主自行或者委托其他管理人对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，可以参照本办法执行。
第五十七条 本办法自20**年10月1日起施行。
大连市人民政府1999年12月23日公布的《大连市城市住宅区物业管理办法》（大政发[1999]123号）同时废止。