篇2：荆门市关于规范商品住宅小区物业服务收费管理的通知(2018)

　　市物价局 市房产管理局关于规范商品住宅小区物业服务收费管理的通知

　　文 号： 荆价发〔20**〕56号

　　各县(市、区)物价局、房产管理局，荆门中心城区各物业服务企业、各有关单位：

　　为规范商品住宅小区物业服务收费行为,充分发挥市场配置资源的决定性作用, 保障业主和物业服务企业合法权益，促进全市物业服务行业持续健康发展,根据《湖北省价格条例》、《湖北省物业服务和管理条例》规定和省物价局关于印发《湖北省定价目录》的通知、《关于转发国家发展改革委放开部分服务价格意见的通知》等文件精神,结合我市实际，现将规范商品住宅小区物业服务收费管理有关事项通知如下，请遵照执行。

　　一、基本原则

　　商品住宅小区物业服务收费事关公众切身利益和社会和谐稳定。要在坚持市场化改革方向，加快完善市场价格形成机制的前提下，区分基本和非基本需求，区别不同物业性质特点、市场竞争状况、协商议价条件等，分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价方式管理。集中建设的经济适用房、公共租赁住房等保障性住房物业服务收费实行政府定价管理(荆门中心城区集中建设的保障性住房小区物业服务收费标准由市价格主管部门会同市物业主管部门另行制定);商品住宅小区前期物业服务收费和前期停车位物业服务费实行政府指导价管理;已成立业主委员会的商品住宅小区、别墅等非普通住宅和办公用房、商业用房等非住宅物业和停车服务收费实行市场调节价。

　　二、规范商品住宅小区物业服务收费管理

　　(一)前期物业服务收费

　　1、荆门中心城区商品住宅小区前期物业服务收费应根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，在附件1的标准上分级定价。商品住宅小区前期物业服务等级标准由市物业主管部门制定并公布(具体标准详见附件2)。中心城区外的其他地区商品住宅小区物业服务收费标准由各县(市、区)价格主管部门会同物业主管部门结合本地实际制定并向社会公布。各地要依据服务成本变化和经济社会发展要求，对前期物业服务收费标准实行动态调整。物业服务企业提供物业服务的住宅小区，在同一年度因物业服务和收费问题被举报两次及以上，且经核实限期拒不整改或整改不到位的，次年由小区所在地价格和房管部门，直接将该小区物业服务收费标准降低一级，物业服务标准仍按原标准执行。

　　2、建设单位应依据相关规定，按照公开公平公正竞争原则，通过招投标或采用协议方式，择优选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，在政府制定的前期物业服务和收费标准内，约定具体服务和收费标准。同时，应将选聘的物业服务企业、前期物业服务和收费标准及提供的服务内容在商品房买卖合同(或租赁合同)中予以明确，凡未在商品房买卖合同(或租赁合同)中明确的，其物业服务费一律按通知规定的第三级物业服务收费标准收取。

　　3、对小区配套设施较复杂、出入口较多、物业服务要求和服务人员配置等有特殊要求的个别商品住宅小区，执行本通知规定的前期物业服务收费标准无法保证成本运行的，由建设单位在前期物业服务招投标前，按照规定的程序向市价格和物业主管部门单独申请，核定其前期物业服务收费标准。

　　(二)物业服务收费

　　本通知规定的物业服务收费是指已成立业主委员会，由物业服务企业根据与业主委员会签订的《物业服务合同》，提供服务和收取费用。已成立业主委员会的商品住宅小区，由业主委员会根据业主大会的决定，代表业主与物业服务企业协商拟定物业服务和收费标准方案，须经业主大会会议讨论决定。制定和调整物业服务和收费标准，应获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意，并通过合同约定，按约定的服务和收费标准执行。按照上述原则，双方不能协商一致的,可以共同向当地价格主管部门和物业主管部门申请价格调解。

　　(三)老旧住宅区、房改房等物业服务收费

　　老旧住宅区、房改房等物业服务收费由业主自主决定物业管理方式，自主选择物业服务主体，自主协商确定服务和收费标准。制定、调整物业服务和收费标准，应获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意，并通过书面形式约定。任何单位和个人不得违反上述原则，擅自收取物业服务费用。

　　三、规范商品住宅小区车辆停放服务收费

　　1.前期物业停车位物业服务费实行最高限价管理。市中心城区前期物业服务企业受建设单位或地下车库所有权人委托，对小区地下车库(车位)进行统一管理，维护停车场地设备设施、相关道路和停车秩序，可收取停车位物业服务费。其中：地下车库停车位每车每月不得超过40元。凡已签订《前期物业服务合同》，约定地下车库停车物业服务收费标准的，在合同有效期内仍按原合同执行。合同到期后，其原收费标准高于本《通知》规定标准的，应按规定的最高限价标准收取地下车库物业服务费。若低于规定标准需要进行调价的，中心城区须申报市物价局、市房产局审核批准后执行。各县(市、区)价格主管部门和物业主管部门在不突破上述最高限价标准范围内，结合本地实际，确定辖区内相应的收费标准，向社会公布。

　　2.已成立业主委员会的商品住宅小区，受业主大会、业主委员会委托，对小区车库(车位)进行统一管理，维护停车场地设备设施、相关道路和停车秩序，双方应在签订的《物业服务合同》中予以明确，其收费标准实行市场调节价。车库(车位)所有权人和使用人应当按照《物业服务合同》约定的标准缴纳停车位物业服务费。《物业服务合同》对小区业主共有的车库(车位)未约定停车位物业服务费标准的,应先书面公告，通过书面征求或召开全体业主大会的方式，获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意，并通过合同约定,按约定的收费标准执行。拥有独立所有权车库(车位)的业主，已缴纳物业服务费的不再缴纳停车位物业服务费。任何单位和个人不得违反上述原则，擅自收取停车服务费用。中心城区集中建设的保障性住房小区，制定或调整停车位物业服务收费标准前，应报市价格和物业主管部门审核批准后执行。

　　3.物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共有，其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定;建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。

　　4.物业区域内按照建设工程规划许可证确定且初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库的归属，由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定，不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的，每次租赁期限不得超过一年。

　　5.建设单位或所有权人租售车位、车库时，按照“公开、公平、诚实、信用”原则，自主定价。定价应以成本为基础，加上税金和利润，结合供求状况，合理制定租售价格，并对外公示租金标准、销售价格、租赁年限等相关信息;不得滥用市场支配地位以不公平的高价租售车位、车库。建设单位或所有权人租售车位、车库价格投诉频繁，矛盾突出的，价格主管部门应当通过开展成本调查，向社会公开成本调查结果等方式，引导其规范定价行为，接受社会监督;对经成本调查证实租售价格过高，公开成本调查结果后仍没有相应整改措施的，价格主管部门应采取书面通知、约谈、公告等方式提醒告诫;对滥用市场支配地位以不公平的高价租售车库、车位的，提醒告诫仍不整改的，应依法查处。

　　6.进入商品住宅小区和非住宅物业管理区域内执行任务的军车、警车、消防车、救护车、救灾抢险车、邮(快)递车、环卫车、房屋及市政设施维护维修车、殡葬车以及为业主或者物业使用人提供搬家、配送货物服务的车辆等免收停车费用。其他进入市中心城区商品住宅小区临时停车时长不超过3小时的车辆，应免收停车费。超过3小时实行收费的，应按照《前期物业服务合同》或《物业服务合同》约定执行，并按规定做好收费公示。《合同》未约定收费标准的，任何单位和个人不得收取停车费。开发企业、物业服务企业或业主委员会等不得以小区业主未购买(租赁)车位为由，拒绝业主车辆进出小区。上述规定各地可参照执行也可结合本地实际制定。

　　7.物业服务企业对商品住宅小区人员、车辆实行出入证管理的，应当为业主免费配置必要出入证、卡、电子识别器等每户不少于3个，车辆识别卡每户不少于1个。业主因遗失、损坏需要补办的，物业服务企业可以按照公示的价格收取制作成本费用。

　　四、规范物业装修和其他收费

　　1.业主、物业使用人修缮、装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋修缮、装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人，业主、物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。业主或者物业使用人进行装饰装修房屋施工时，应与物业服务企业签订《装修管理服务协议》，其中：装修工人出入证押金每证10元、装修垃圾的清运费收费标准每平方米3元在协议中明确。装修完毕，物业服务企业应及时退还装修工人出入证押金。业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业指定的地点堆放，由物业服务企业统一清运，按照上述规定标准收取装修垃圾的清运费。除此之外，不得收取与装修有关的电梯使用费、装修押金等其他任何费用。

　　2.物业服务企业接受委托，代办其它服务而需要收取服务费的，按照“谁委托谁付费”的原则，经过双方协商确定。物业服务区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　五、规范物业缴费行为

　　1.物业服务收费面积按照不动产证登记的建筑面积计算;尚未进行权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积收取。

　　2.物业服务收费时间应当按照前期物业服务合同或商品房买卖合同约定的交房时间作为起始交费时间;没有合同约定的，应当按照入住通知书(符合竣工验收交付条件)约定的房屋交付时间作为起始交费时间。因建设单位原因导致延期交房的，物业服务费由建设单位承担。

　　3.业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主在预交物业服务费时，可以自主选择按月、季度、半年或一年时限交纳，物业服务企业不得强制业主提前预交物业服务费，物业服务合同已约定缴费方式的按合同约定执行。

　　4.前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的前期物业服务费用，由建设单位承担;物业交付之日后的物业服务费用，由业主承担。但因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，其空置期内的物业服务费，前期物业服务期间按照不高于物业服务费70%标准交纳。业主大会(代表大会)成立后，由业主委员会根据业主大会(代表大会)的决定与物业服务企业合同约定。

　　5.建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。

　　6.在商品住宅小区内配套建设的保障性住房，执行该商品住宅小区的物业服务收费标准。城市低收入住房保障对象物业服务收费优惠规定，按当地政府有关优惠政策执行。

　　六、规范物业其他行为

　　1.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新改造费用，按国家和省相关规定执行，不得计入物业服务成本。

　　2.物业区域内的共用部位、共用设施设备经营所得，扣除物业服务企业代收成本(扣除比例由物业服务企业与业主大会协商确定)后的收益属于全体业主共有，其分配、使用由业主大会决定。已(未)成立业主委员会的，物业服务企业应当每半年公布一次经营所得收益和支出情况，主动接受业主监督。业主大会也可以委托审计机构对其收支情况及使用的公平合理性进行审计。

　　七、强化事中事后监管，维护物业服务市场秩序

　　1.严格行业标准，规范定价行为。各地物业主管部门应建立和完善物业服务等级标准和行业规范，细化量化服务内容、服务标准，指导物业服务主体根据不同业主的消费需求和经济承受能力，合理确定服务项目，提供质价相符的物业服务。各地价格主管部门要规范物业服务企业定价行为，指导物业服务企业与业主(业主委员会)建立物业服务定价协商机制，依法履行协商定价相关规定与程序，规范定价流程。

　　2.加强诚信体系建设，建立物业服务信用评价和价格诚信制度。各地物业服务主管部门应建立物业服务企业信用信息动态评价机制，并公布测评结果。各地价格主管部门要加强价格诚信建设，建立物业服务企业价格信用档案。

　　3.强化行业监管，建立物业服务和收费投诉巡查制度。各地价格主管部门和物业主管部门，对质价不符、业主反应强烈、举报投诉集中的物业服务和收费，要及时开展成本调查和服务等级考核，公开调查结果，强化社会监督。

　　4.实行明码标价，建立收费公示制度。物业服务企业应按照《中华人民共和国价格法》、《湖北省价格条例》、《湖北省物业服务和管理条例》等法律法规要求，依法经营，公平竞争，诚实守信，为业主提供质价相符的物业服务。应严格执行明码标价规定，在经营场所和住宅小区醒目位置公示收费依据、收费项目、服务内容、收费标准等，不得收取任何未标明的费用。建设单位出售房屋时，应向房屋买受人书面告知商品住宅小区车位规划数量、车位(库)租赁价格、出售价格，保障房屋买受人的知情权和选择权。

　　5.严格执法，维护物业服务市场秩序。各地物业主管部门对不按合同约定提供相应服务，激化矛盾的物业服务主体，实行“信用信息管理”制度。各地价格主管部门要加大价格检查监督力度，及时受理群众对商品住宅小区物业服务价格的投诉举报，依法及时查处价格违法行为，维护统一开放、竞争有序的物业服务市场环境。

　　八、本通知前已签订物业服务合同尚未到期的，物业服务收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本通知规定执行。其他收费管理仍按照《湖北省物业服务收费管理实施办法》的相关规定执行，今后若国家和省有新规定，从其规定。

　　九、本通知自20**年1月1日起执行。

　　附件：1.荆门市中心城区商品住宅小区前期物业服务等级收费标准

　　2.荆门市中心城区商品住宅小区前期物业服务等级标准

　　荆门市物价局 荆门市房产管理局

　　20**年12月27日

篇3：晋中市关于明确住宅物业服务收费管理权限的通知(2011)

　　晋中市关于明确住宅物业服务收费管理权限的通知

　　榆次区物价局,各有关单位：

　　为进一步做好市城区住宅物业收费管理工作,根据《晋中市物业服务收费管理实施细则》，经研究，现将城区物业服务价格管理及有关问题明确如下：

　　一、晋中市物业服务收费管理实施细则、物业服务收费等级和指导价格由市物价局会同市住建部门制定并公布。

　　二、晋中城区范围内住宅小区物业服务收费由榆次区物价局和开发区物价局按管辖区域分别管理。其中，一级物业服务收费要报市局审批，要严格按照市物价局、市住建局制定的等级标准和物业服务指导价格确定每个住宅小区的收费标准，执行中等级标准和收费指导价格有关条款如需修订，须向市局提出建议。

　　三、此文件发布前市物价局批准的住宅小区物业收费标准，仍按原文件规定执行。需调整服务内容、收费项目和标准的，按新的管理权限和程序审批。

　　四、加强对物业服务收费事后的管理与监督，督促物业公司在小区内公示物业服务项目、服务内容、收费标准并公布举报电话。住宅小区物业收费统一在晋中价格信息网上公示。

　　五、建立定期审核制度。对物业服务等级质量和价格每两年组织一次审核验收检查，对降低服务质量责成整改，情节严重的相应降低物业收费标准，或建议住建部门取消物业服务资格，对不按规定明码标价、降低服务质量、不按标准收费等违反价格法律、法规和有关规定的，依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

　　六、本通知从20**年3月1日起执行。

　　二〇一一年一月十九日

　　主题词：明确住宅物业收费管理权限

　　抄送：市住建局

　　晋中市物价局20**年1月19日印发

篇4：广州市关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知（2016）

　　广州市住房和城乡建设委员会

　　穗发改规字〔20**〕4号

　　广州市发展改革委 广州市住房城乡建设委

　　关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知

　　各区发展改革局、住建部门，广州市物业管理行业协会，各有关单位：

　　为进一步规范我市住宅物业服务收费行为，完善物业服务收费形成机制，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《广东省物业管理条例》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》、《广州市物业管理暂行办法》等法律法规、政策规定，结合我市实际，现将我市住宅物业服务收费的有关问题通知如下：

　　一、新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费实行政府指导价管理，政府指导价最高收费标准为2.8元/平方米/月。

　　二、实行政府指导价的物业服务收费项目应当包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项。

　　三、新建住宅物业销售和交付使用之前，建设单位与其选聘的前期物业服务企业应当按照政府指导价规定和质价相符的原则，确定前期物业服务的具体收费标准，并与物业买受人在商品房买卖合同中约定。未经批准，建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务具体收费标准不得超出政府指导价最高收费标准。

　　四、建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当明确约定物业服务项目、内容、收费标准、计收方式和计费起始时间等有关前期物业服务内容，且相关约定应当与建设单位、前期物业服务企业所签订的前期物业服务合同保持一致。

　　五、新建住宅物业建设单位依法通过公开招标方式选聘前期物业服务企业，其前期物业服务要求明显超出《广州市住宅物业服务收费参考标准》一级服务内容，需超出政府指导价2.8元/平方米/月确定前期物业服务收费的，须在发布招标公告前20个工作日向物业所在地的区政府价格主管部门提出单独核定该新建住宅前期物业服务最高收费标准的申请。区政府价格主管部门受理申请后，应在20个工作日内审核完毕。经批准的收费标准，作为新建住宅前期物业服务公开招标的最高收费标准。建设单位与前期物业服务企业在不高于最高收费标准的范围内，根据招投标结果协商确定具体收费标准。

　　六、建设单位向区政府价格主管部门提出单独核定新建住宅前期物业服务最高收费标准的申请时，应当提交以下材料：

　　(一)书面申请。书面申请应当包括申请人的名称、地址、联系方式，新建住宅物业的基本情况，物业服务用房的配备情况，拟定的最高收费标准和理由等有关内容;

　　(二)建设单位营业执照或法人资格证明;

　　(三)《建设用地规划许可证》及附图;

　　(四)建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图;

　　(五)物业管理区域内配置的物业管理用房预测绘或者实测绘报告;

　　(六)拟发布的招标公告;

　　(七)拟提交的招标文件中有关物业服务内容及要求的材料;

　　(八)物业服务成本测算资料。

　　七、住宅物业交付使用之后，前期物业服务收费按商品房买卖合同约定的前期物业服务收费标准执行。商品房买卖合同约定的收费标准与前期物业服务合同约定标准不一致的，按较低的收费标准执行。商品房买卖合同约定的收费标准低于前期物业服务合同约定标准的，差额由建设单位承担。

　　八、业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当按照《物权法》、《广州市物业管理暂行办法》等有关规定执行，根据物业服务实际情况，由物业服务企业与业主协商确定。

　　九、住宅物业小区已依法成立业主大会、选举业主委员会的，物业服务收费实行市场调节价，由业主委员会根据业主大会的决定，与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　十、物业服务收费的计算单位为每月每平方米建筑面积。已办理不动产权证的，以不动产权证记载的建筑面积计算，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积;尚未办理不动产权证的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按商品房买卖合同记载的建筑面积计算。

　　十一、物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会、业主监事会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当自收到书面质询之日起7日内答复。

　　十二、业主进行房屋装修的，物业服务企业可以与业主约定装修保证金的收取和使用方式，但住宅物业的装修保证金不得超过2000元。装修完毕后，经物业服务企业检查，没有造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，装修保证金应当自检查合格之日起5个工作日内全额退还给业主。

　　装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，装修业主应当及时修复，若装修业主不能够及时修复的，可以按双方约定使用保证金对装修造成损坏的部位和设施设备进行修复。物业共用部位、共用设施设备修复后装修保证金有剩余的，物业服务企业应当将余款在修复完成后的5个工作日内如数退还给业主;约定的装修保证金不足以支付修复费用的，业主应当在5个工作日内补齐修复费用。物业服务企业与业主结算修复费用时，应当出示修复工(料)价单。物业服务企业与业主对修复费用有争议的，可以协商解决或者通过司法途径解决。

　　物业服务企业不得收取装修管理服务费。

　　十三、物业服务企业对房屋装修工人实行持证管理的，如证件回收后能够多次使用，可以向房屋装修单位按每人每证不超过10元的标准收取出入证押金，证件完好退回后，应当如数退回押金;如证件回收后不能再次使用的，可以向房屋装修单位按每人每证不超过5元的标准收取出入证工本费。

　　除前款向房屋装修单位收取的装修工人出入证押金、出入证工本费外，物业服务企业不得擅自向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装、中介等服务的人员和其他来访人员收取任何费用。

　　十四、装修产生的垃圾余泥由业主自行清运的，物业服务企业不得收费;业主委托物业服务企业清运的，清运费标准由业主与物业服务企业约定。

　　十五、住宅物业管理区域内共用场地、共用设施设备的水电费用分摊，应当按照《广州市物业管理暂行办法》的规定执行。

　　住宅小区物业服务企业办公及生活的自用水电，必须单独设置计量表，其费用由物业服务企业负担;住宅小区绿化物养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭以及喜庆活动、宣传、装饰等水电费用，由物业服务费列支;住宅小区开展多种经营活动的水电费用，由该项经营收益列支。以上水电费用均不得向业主分摊。

　　十六、住宅小区内教育和医疗卫生配套设施的物业服务收费，按不高于该小区住宅物业服务收费标准的原则，由业主或者物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　前款所称教育配套设施，是指符合规划要求配套建设的托儿所、幼儿园和中小学校，不包括其他学校和培训机构及图书馆、美术馆、文化馆(站)、体育场馆、青少年宫等其他公共文化体育设施;医疗卫生配套设施，是指符合规划要求配套建设的医院、卫生院(站)等医疗机构和社区卫生服务机构。

　　十七、住宅小区业主自有产权车位的物业服务收费，在业主大会成立之前实行政府指导价管理，根据不同地区的物业服务成本情况，按每月每车位不高于150元的标准，由停车场经营者与业主通过合同或其他方式约定。

　　在业主大会成立之后该物业服务收费实行市场调节价管理，由双方在物业服务合同中约定。

　　十八、对新建住宅物业依建设规划或者商品房买卖合同所配套建设的智能门禁系统，建设单位(或者物业服务公司)不得在房价和物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应当为每户业主免费配备不少于4张门禁卡。住宅物业交付使用之后，小区新配置或者升级改造智能门禁系统的，其建设、升级改造费用和日常维护费用的解决途径及门禁卡免费配备数量由小区全体业主依法共同决定。

　　业主在免费配备数量之外另行增购门禁卡的，物业服务企业以不盈利为原则适当收取制作工本费。

　　十九、物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当将物业服务企业名称、物业服务内容、收费标准、计收方式等有关情况在物业管理区域内的显著位置进行公示。物业服务内容、收费标准、计收方式等情况发生变化时，物业服务企业应当及时将所标示的相关内容进行调整。

　　新建住宅物业销售时，建设单位应当将上述物业服务收费的有关情况，作为房地产销售明码标价的内容，在销售场所的显著位置进行公示。

　　二十、业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业、建设单位在物业管理服务活动中发生争议的，可以向物业所在地的居民委员会、街道办事处(镇人民政府)、房地产行政主管部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

　　业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业对物业服务收费有争议的，可以向物业所在地价格主管部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

　　二十一、市发展改革委、市住房城乡建设委会同市物业管理行业协会研究及制定我市住宅物业服务收费的参考标准并向社会公布，引导业主、企业合理确定物业服务的具体收费标准。

　　二十二、本通知自发布之日起施行，有效期三年。有关政策法律依据变化或者有效期届满，根据实施情况依法评估修订。市发展改革委和市住房城乡建设委此前印发的相关物业服务收费政策文件与本通知规定不一致的，以本通知为准。

　　广州市发展和改革委员会

　　广州市住房和城乡建设委员会

　　20**年11月8日

　　公开方式：主动公开

　　抄送：省发展改革委、住房和城乡建设厅，市政府办公厅，市法制办，市价格监督检查与反垄断局。

　　广州市发展和改革委员会办公室

　　20**年11月9日印发

篇5：无锡市物业服务收费管理实施办法(2014)

　　无锡市物业服务收费管理实施办法

　　(20**年5月1日起实施)

　　第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。 第二条 本实施办法适用于市区范围内物业服务收费行为。

　　第三条 本实施办法所称物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。 物业服务费包括物业公共服务费、车辆停放费、特约服务费、代办服务费等。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。 第四条 市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门，负责全市物业服务收费的监督管理工作，制定市区物业服务收费政策，负责区属权限以外的住宅前期物业公共服务费的审定，检查规范物业服务收费行为。 各区价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门，负责本辖区内的，且注册在该区的物业服务企业管理的拆迁安置房物业公共服务费的审定，负责辖区内物业服务收费政策的贯彻执行和监督检查。 第五条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循公开、合理以及服务质量和收费标准相符的原则确定，并分别实行政府指导价和市场调节价。 普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的车辆停放费、车位租金等实行政府指导价。法律、法规另有规定的，从其规定。

　　业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。

　　业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。

　　非普通住宅物业服务收费实行市场调节价。非普通住宅的认定，由其住宅建设单位在选聘物业服务企业前，报物业管理行政主管部门会相关部门认定，并报价格主管部门备案。 非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业依据实际成本费用制定。与业主、物业使用人在物业服务合同中约定。

　　实行政府指导价的住宅前期物业公共服务收费，实行等级服务、等级收费。等级服务标准由市物业管理行政主管部门制定;等级收费标准由市价格主管部门制定。市区普通住宅前期物业等级服务标准、等级收费标准按七级设置，具体标准详见附件一、附件二。 第六条 价格主管部门会同物业管理行政主管部门每三年内对市区物业等级服务标准以及相应的等级收费标准进行评估，并根据评估结果适时调整。 前期物业服务期间，变换物业服务企业的，物业公共服务收费应按规定程序重新备案或审批。

　　改变用途用于经营的住宅，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。

　　第七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业前，实行政府指导价的住宅物业建设单位应当在价格主管部门公布的等级服务收费标准范围内，通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。 业主大会、业主代表大会或物业管理委员会(以下统称业主大会)成立前，实行政府指导价的住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府制定的等级服务收费标准调整的，物业服务企业应在街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导与监督下，提供公开真实、完整有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积过半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府等级服务收费标准范围内实施调整并约定执行。 实行政府指导价的住宅前期物业服务收费，由开发建设单位采取协议方式选聘物业服务的，物业公共服务费标准由被选聘的物业服务企业在房屋预销售四十五个工作日前，根据物业特点、服务要求、服务内容，拟定物业服务等级和相应的物业服务收费标准，报价格主管部门审批。 实行政府指导价的住宅前期物业服务收费由开发建设单位通过招投标方式确定物业服务的，开发建设单位应参照市场同类物业公共服务标准，在政府等级服务收费标准范围内进行招投标。中标的物业服务企业，应在中标后、房屋预销售二十个工作日前，将中标的物业服务等级和相应的物业服务收费标准报价格主管部门备案。物业服务企业报备报批实行政府指导价的住宅前期物业服务收费标准，应向价格主管部门提供以下书面材料： (一)、前期物业服务收费备案或审批申请;

　　(二)、物业服务企业营业执照、资质证书、组织机构代码证书;

　　(三)、前期物业服务合同、住宅区规划许可证及附件、公建配套文件;

　　(四)、住宅区前期物业服务成本费用测算材料;

　　(五)、住宅区前期物业服务收费报备报批登记表(详见附件三);

　　(六)、中标通知书、投标书原件或物业管理行政主管部门证明等有关资料。

　　第八条 物业管理区域内的物业公共服务费用由下列因素构成：

　　(一)、管理服务人员工资、社会保险金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;

　　(二)、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用;

　　(三)、清洁卫生费用;

　　(四)、绿化养护费用;

　　(五)、秩序维护费用;

　　(六)、办公费用;

　　(七)、物业服务企业的固定资产折旧;

　　(八)、物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　(九)、管理费分摊;

　　(十)、经业主大会同意的其他费用;

　　(十一)、法定税费;

　　(十二)、合理利润。

　　物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出和物业服务成本。

　　第九条 住宅区内的用水、用电、用气价格按省物价局规定标准执行。

　　物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、水泵、消防设施、监控安防设施、公益性文体设施、公共照明、道路、绿地、楼道、物业用房、设备用房等。 第十条 物业公共服务收费按照房屋所有权登记的建筑面积计算;尚未办理权属登记的，按房屋买卖(租赁)合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。 第十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 业主应当按照房屋买卖合同(符合竣工验收条件)、入住通知书约定的房屋交付日期的次月1日起按月交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的房屋，物业公共服务费用由建设单位按规定或约定标准支付。 物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。合同另有约定的，从其约定。

　　因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应事前向物业服务企业书面告知，并经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费，减免期限最长为24个月。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。 第十二条 车辆停放收费管理

　　汽车停放费是指包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。

　　租金是指车位所有人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。

　　(一)、业主专有室内车库，免收汽车停放费;

　　(二)、业主专有室内车位，物业服务企业可收取每月每车位50元的汽车停放费;

　　(三)、建设单位专有室内车位，委托物业服务企业管理的，建设单位可收取每月每车位250元的车位租金，物业服务企业可收取每月每车位50元的汽车停放费; (四)、人防工程室内车位，由物业服务企业按每月每车位200元收取车位租金。用于该人防工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。省有另行规定的，按省规定执行; (五)、业主共有室内车位，物业服务企业可按每月每车位200元收取汽车停放费;

　　(六)、业主共有室外车位，由物业服务企业按每月每车位120元收取汽车停放费;

　　(七)、住宅区室内机械式车位汽车停放费和租金标准，按相应汽车停放收费(租金)标准减半收取。物业服务企业可另外向车位使用人收取每月每车位50元的机械设备日常维修、保养、检测、使用等运行维护费，业主大会成立后，运行维护费标准由物业服务企业和业主根据实际运行维护费用共同确定。 (八)、与物业管理区域相关的汽车进入物业管理区域临时停放，在征得物业服务企业许可的情况下，按以下标准收取汽车停放费：以24小时为计费周期，2小时内免收;超过2小时部分按每小时(不足1小时按1小时)2元收取，最高不超过20元;超过24小时按上述标准重新计收。 对进入住宅区进行军警应急处置、实施救助救护、工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取车辆停放费。 占用业主在共有道路或者其他场地停放车辆的，应符合消防要求，确保住宅区道路畅通和不影响业主正常活动的情况下，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定;业主大会成立后，应当由业主大会授权的业主委员会依法决定车辆能否停放。 同一物业管理区域内设有地面地下停车位的，应首先满足地下车位停放，物业服务企业根据本物业管理区域内汽车停放实际，拟调整室内、室外汽车停放收费(租金)标准的，在保证收费总额不变的前提下，可在业主大会成立后与业主委员会共同商定。 住宅区车辆实行门禁卡管理的，物业服务企业应为业主车辆免费提供每车一张的门禁卡。

　　业主大会成立前，业主共有场地汽车停放所得的收益，30%用于贴补物业服务费，70%纳入物业专项维修资金。业主大会成立后，收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员决定、合同约定使用。 物业管理区域内对集中停放看管的摩托车及非机动车，停放服务收费标准为：自行车5元/辆、月;摩托车、电动车及其他类型的非机动车12元/辆、月。为方便车主，物业服务企业可设置与电动车配套的充电设施，其设施和充电电费由物业服务企业向使用者按实分摊约定收取。 第十三条 特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务所收取的费用。

　　特约服务收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。 第十四条 代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。

　　代办服务收费标准由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。

　　第十五条 电梯运行维护费，是指电梯使用过程中日常维护、保养、检测、能耗、责任保险等发生的费用。

　　电梯运行维护费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理分摊收取。电梯到达起始层的住户，电梯运行维护费可以减免。 单列电梯运行维护费的，其电梯运行过程中日常维护、保养、检测、能耗、责任保险等发生的费用不得重复计入物业公共服务费和公共能耗费。

　　第十六条 公共能耗费，是指物业管理区域内，共用的水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。 公共能耗费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理分摊收取。

　　第十七条 科技系统运行维护费，是指为住宅提供自动调节室内温度、湿度、空气，模拟自然环境所产生的专用设备运行维护费用。

　　科技系统运行维护费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理分摊收取。

　　第十八条 装修垃圾清运处置费，是指业主或使用人装修房屋时产生的装修垃圾运送至住宅区内指定的集中点后，由物业服务企业或专业清运单位，将其清理至城市建筑垃圾集中收集处置点对其清理处置所发生的费用。 装修垃圾清运处置费标准按装修房屋面积每平方米3元收取;在法律法规许可的范围内，需变动房屋结构的，可按装修房屋实际拆除墙体面积另外加收建筑垃圾清运处置费，具体收费标准由物业服务企业与房屋装修业主约定收取。 业主对普通住宅二次及以上装修，装修建筑垃圾清运处置费按上述标准收取。

　　非住宅、非普通住宅装修建筑垃圾清运费，由物业服务企业与业主协商确定。

　　第十九条 业主在装修时，物业服务企业向装修单位和装修业主收取的押金、保证金应符合规定，严禁以押金、保证金等形式变相收费。

　　业主装修时，需使用电梯运送装修材料的，物业服务企业可向装修的业主一次性收取装修房屋面积每平方米3元的电梯使用费(装载层住户免收)。

　　业主装修时，物业服务企业应积极配合，提供便捷的服务。住宅区内，装修材料的运送、搬运等服务由业主自行选择，物业服务企业不得强制指定、垄断服务。其费用由业主与提供服务者双方商定。 装修人员进入住宅区装修，应办理装修人员出入证，出入证管理工本费每证10元。

　　第二十条 住宅区实行门禁卡管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置每户5张门禁卡，门禁卡保质期为三年。因业主、物业使用人要求另需增加或因丢失、损坏等需补卡，可收取工本费。 第二十一条 物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收上述费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，不得向业主收取。

　　第二十二条 物业服务企业应加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务质量和收费标准应当质价相符。

　　第二十三条 物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业服务区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、收费标准、收费依据、“12358”价格监督举报电话和物业服务受理电话等。接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。　 第二十四条 机械车位运行维护费、电梯运行维护费、科技系统运行维护费、公共能耗费、车辆停放费，物业服务企业应单独列帐，独立核算，专款使用。按服务合同约定，每半年向业主或物业使用人公示收支情况，并向业主大会报告，接受业主委员会、业主、使用人、街道办事处(乡镇人民政府)、价格主管部门和物业管理行政主管部门的监督。 第二十五条 物业服务企业应完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理，增收节支。同一物业服务企业同时服务于多个物业区域的，服务成本和收支应按物业服务项目分别核算。 物业服务企业或业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务费年度预决算和收支情况进行审计，审计费用承担，应在物业服务合同中约定。　 第二十六条 业主、物业使用人未按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，依法追缴。 物业所有权发生财产转移时，业主或者物业使用人应当与物业服务企业及时结清物业服务费用。

　　第二十七条 物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，不得强制服务、强制收费或只收费不服务。

　　第二十八条 价格主管部门应当对实行政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。 物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业行为的监管。

　　物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门，加强对物业招投标价格行为及履行合同的监督和管理。 第二十九条 价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业服务及收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等规定予以处罚： (一)、超出政府指导价收费标准的;

　　(二)、不按照规定提供服务而收取费用的;

　　(三)、采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

　　(四)、强制或变相强制服务并收费的;

　　(五)、接受专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的;

　　(六)、不按规定实行明码标价的;

　　(七)、不按法定公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的;

　　(八)、不按规定将各类物业费用分项建帐、核算、分摊、使用的;

　　(九)、其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

　　第三十条 价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》和本办法管理和监督物业服务收费的，由上级价格主管部门、物业管理行政主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。 第三十一条 其他管理人的物业服务收费可参照本办法执行。

　　第三十二条 江阴市、宜兴市可根据当地实际，参照本办法制定实施细则，并报无锡市物价局、无锡市住保和房产管理局备案。

　　第三十三条 本办法由无锡市物价局、无锡市住保和房产管理局在各自职责范围内负责解释。

　　第三十四条 本办法自20**年5月1日起施行。此前规定与本办法不符的，以本办法为准。本办法未规定或未明确的，以上级规定为准。 《无锡市物业服务收费管理办法》(锡价服[20**]1号)同时废止。

　　附件一：普通住宅前期物业公共等级服务标准

　　附件二：普通住宅前期物业公共服务等级收费标准

　　附件三：普通住宅前期物业服务收费报备报批情况登记表

　　附件一：

　　无锡市普通住宅物业服务等级(试行)一级服务标准

　　(指导价0.50元/㎡.月，不含电梯使用费)

　　项目　内容　基本标准　综合服务

　　管理处设置

　　1、小区内设置管理处。

　　2、配置办公家具、电话等办公设施及办公用品。

　　人员要求

　　1、小区经理有物业管理员上岗证。

　　2、管理人员挂牌上岗，仪表整洁规范。

　　服务时间

　　管理处周一至周五每天8小时业务接待。

　　日常服务

　　1、受理业主或使用人报修。

　　2、对业主或使用人的投诉有答复处理。

　　3、公示服务标准和收费标准，每年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每年向业主公布一次。

　　4、建立物业服务基础档案。

　　5、有装修预审管理制度，对不符合规定的行为、现象劝阻、制止或报告。

　　清洁管理

　　共用楼道保洁

　　每半月打扫1次楼道

　　电梯及电梯厅保洁

　　每日清扫1次电梯轿厢

　　共用卫生间保洁

　　每日清洁1次

　　绿化带、道路保洁

　　绿化带每两天清扫1次，道路每日清扫1次

　　垃圾桶、果皮箱

　　垃圾每日清运1次

　　垃圾收集与处理

　　小区内定点设置垃圾收集箱或点，每日定时清理一次;垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无异味，每月清洗1次。

　　卫生消杀

　　灭鼠灭蚊等每年至少消杀1次

　　公共天台、屋顶

　　每半年清理1次

　　房屋、共用设施、设备维护与管理

　　围墙

　　发现损坏进行修复

　　道路、场地等

　　道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏进行修复。

　　排水设施

　　发现堵塞及时疏通

　　给水设施

　　饮用水水池(箱)每年清洗消毒1次

　　消防设施设备

　　消防设施设备可随时启用，消防通道畅通

　　园林绿化养护与管理

　　草坪、灌木类、花坛

　　每年修剪2次，除虫施肥每年1次

　　乔木类

　　每年修剪1次，除虫施肥每年1次

　　安全防范

　　人员要求

　　1、专职保安人员，身体健康，工作认真负责。

　　2、对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。

　　门岗

　　1、保证1个主出入口24 小时进出、值班看守。

　　2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口道路畅通。

　　巡逻岗

　　1、不定时巡逻，夜间重点部位巡逻一次。

　　2、在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。

　　车辆管理

　　1、地面、墙面有简易标志。

　　2、收费管理的车库内地面、墙面按车辆道路行驶要求设立标志牌，照明、消防器械配置齐全。

　　无锡市普通住宅物业服务等级(试行)二级服务标准

　　(指导价0.80元/㎡.月，不含电梯使用费)

　　项目

　　内容

　　基本标准

　　综合服务

　　管理处设置

　　1、小区内设置管理处。

　　2、配置办公家具、电话、电脑等办公设施及办公用品。

　　人员要求

　　1、小区经理有物业管理员上岗证。

　　2、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。

　　服务时间

　　管理处周一至周五每天8小时业务接待。

　　日常服务

　　1、受理业主或使用人报修。急修1小时内到现场处理，一般修理四天内完成(预约除外)。

　　2、对业主或使用人的投诉在一周内答复处理。

　　3、公示服务标准和收费标准，每年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每半年向业主公布一次。

　　4、建立业主档案、收费管理、设备管理等记录。

　　5、有装修预审管理制度，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

　　清洁管理

　　共用楼道保洁

　　每周打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，每月清洁1次楼梯扶手

　　电梯及电梯厅保洁

　　每日清扫1次电梯轿厢

　　共用卫生间保洁

　　每日清洁1次

　　停车场、共用车库或车棚保洁

　　每月清扫1次车库，地下室每年消杀1次

　　绿化带、道路保洁

　　每日清扫1次

　　垃圾桶、果皮箱

　　垃圾每日清运1次，垃圾桶、果皮箱每月擦拭抹1次

　　垃圾收集与处理

　　小区内定点设置垃圾收集箱或点，每日定时清理一次;垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无异味，每月清洗1次。

　　卫生消杀

　　灭鼠灭蚊等每年至少消杀1次

　　公共天台、屋顶

　　每半年清理1次

　　房屋、共用设施、设备维护与管理

　　围墙

　　发现损坏立即修复

　　道路、场地等

　　道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复。

　　排水设施

　　每年清扫排水明沟和疏通地下管井1次

　　给水设施

　　饮用水水池(箱)每年清洗消毒1次

　　公共部位照明灯、景观灯等

　　保持灯具完好。

　　消防设施设备

　　1、消防设施设备可随时启用，消防通道畅通

　　2、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

　　其他设施

　　每月巡查1次小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其它共用设施设备,并及时维修养护。

　　园林绿化养护与管理

　　基本条件

　　乔灌木生长健壮;花灌木按时开花结果;球、篱、地被生长无缺枝、空挡。

　　草坪、灌木类、花坛

　　成活率70%以上，每年修剪2次，除虫施肥每年1次

　　乔木类

　　成活率70%以上，每年修剪1次，除虫施肥每年1次

　　人工湖、喷水池

　　水面每季清捞1次

　　景观小品

　　每年清洁、整修1次

　　安全防范

　　人员要求

　　1、专职保安人员，身体健康，工作认真负责。

　　2、对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。

　　3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服。

　　门岗

　　1、主出入口24 小时值班看守，并有详细交接班记录。

　　2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。

　　巡逻岗

　　1、白天巡逻次数不少于四次，夜间重点部位巡逻二次，并有巡逻记录。

　　2、在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。

　　技防设施和救助

　　1、小区主出入口应具备录像监控。

　　2、小区应有火警、水警、警情应急预案并公示上墙。

　　车辆管理

　　1、地面、墙面有简易标志。

　　2、收费管理的车库内地面、墙面按车辆道路行驶要求设立标志牌，照明、消防器械配置齐全。

　　无锡市普通住宅物业服务等级(试行)三级服务标准

　　(指导价1.10元/㎡.月，不含电梯使用费)

　　项目

　　内容

　　基本标准

　　综合服务

　　管理处设置

　　1、小区内设置管理处。

　　2、配置办公家具、电话、电脑等办公设施及办公用品。

　　人员要求

　　1、小区经理有物业管理员上岗证和项目经理上岗证，有一年以上物业管理工作经验。

　　2、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。

　　服务时间

　　管理处周一至周五每天8小时业务接待。

　　日常服务

　　1、24小时受理业主或使用人报修。急修1小时内到现场处理，一般修理三天内完成(预约除外)。

　　2、对业主或使用人的投诉在四天内答复处理。

　　3、公示服务标准和收费标准，每年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每半年向业主公布一次。

　　4、制定小区房屋装修申请、验收等装修管理制度，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

　　5、建立业主档案、收费管理、设备管理等记录。

　　6、能提供一种以上特约服务(有偿)和一种以上便民(无偿)服务;每年组织一次以上的社区活动。

　　清洁管理

　　共用楼道保洁

　　每周打扫1次各楼层通道和楼梯台阶、清洁1次楼梯扶手;楼梯间墙面、顶面每季度除尘1次;

　　电梯及电梯厅保洁

　　每日清扫1次电梯轿厢，每周擦拭1次电梯门壁,每月对轿厢顶部清洁1次

　　共用卫生间保洁

　　每日清洁2次，每周消杀1次

　　停车场、共用车库或车棚保洁

　　每半月清扫1次车库，每半年进行1次地下室消杀工作

　　绿化带、道路保洁

　　每日清扫1次

　　标识、宣传牌、信报箱保洁

　　标识、宣传牌每周擦拭1次，雕塑、信报箱每季度擦拭1次

　　休闲、娱乐、健身设施

　　每周清洁1次

　　垃圾桶、果皮箱

　　垃圾每日收集1次，垃圾桶、果皮箱每月擦拭抹2次

　　垃圾收集与处理

　　小区内定点设置垃圾收集箱或点，每日定时清理1次;垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无异味，每月清洗1次。

　　卫生消杀

　　灭鼠、灭蚊等每年至少进行2次

　　公共天台、屋顶

　　每季清理1次，保持清洁、无垃圾

　　房屋、共用设施、设备维护与管理

　　公共部位门窗

　　每月巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

　　围墙

　　每季一次巡查围墙，发现损坏立即修复，保持围墙完好

　　道路、场地等

　　每季一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面无破损。

　　排水设施

　　每季清扫1次排水明沟，每年对地下管井清理1次

　　给水设施

　　饮用水水池(箱)每年清洗消毒1次、水质化验达标

　　公共部位照明灯、景观灯等

　　保持灯具完好。

　　消防设施设备

　　1、消防设施设备可随时启用，消防通道畅通

　　2、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

　　3、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

　　其他设施

　　每月巡查1次小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其它共用设施设备,并及时维修养护，保证正常运行;小区主要道路及停车场交通标志齐全

　　园林绿化养护与管理

　　基本条件

　　乔灌木生长健壮，树冠完整;花灌木按时开花结果;球、篱、地被生长无缺枝、空挡。

　　草坪、灌木类、花坛

　　成活率80%以上，每年修剪3次，除虫施肥每年1次

　　乔木类

　　成活率80%以上，每年修剪1次，除虫施肥每年1次

　　人工湖、喷水池

　　每季水面清捞1次

　　景观小品

　　每半年清洁、整修1次

　　安全防范

　　人员要求

　　1、专职保安人员，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。

　　2、能处理和应对小区公共秩序维护工作，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

　　3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

　　4、配备对讲装置。

　　门岗

　　1、主出入口24 小时值班看守，并有详细交接班记录。

　　2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。

　　巡逻岗

　　1、白天巡逻次数不少于四次，夜间重点部位巡逻二次，并有巡逻记录。

　　2、在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。

　　技防设施和救助

　　(监控岗)

　　1、小区主出入口、主干道应具备录像监控。

　　2、监控中心接到报警信号后，保安人员应立即赶到现场进行处理。

　　3、小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂。

　　车辆管理

　　1、地面、墙面有简易标志。

　　2、收费管理的车库内地面、墙面按车辆道路行驶要求设立标志牌，照明、消防器械配置齐全。

　　无锡市普通住宅物业服务等级(试行)四级服务标准

　　(指导价1.40元/㎡.月，不含电梯使用费)

　　项目

　　内容

　　基本标准

　　综合服务

　　管理处设置

　　1、小区内设置管理处。

　　2、配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。

　　人员要求

　　1、小区经理有物业管理员上岗证和项目经理上岗证，有两年以上物业管理工作经验。

　　2、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。

　　服务时间

　　管理处周一至周五每天8小时业务接待，周六周日提供值班服务。

　　日常服务

　　1、24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理三天内完成(预约除外)。

　　2、对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。

　　3、公示服务标准和收费标准，每半年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每半年向业主公布一次。

　　4、制定小区物业服务年度计划并组织实施，每半年向委托方报告一次计划实施情况。

　　5、制定小区房屋装修申请、验收等装修管理制度，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

　　6、建立业主档案、收费管理、设备管理等记录。

　　7、能提供两种以上特约服务(有偿)和一种以上便民(无偿)服务;每年组织一次以上的社区活动。

　　清洁管理

　　共用楼道保洁

　　每周打扫2次;每周擦拭1次楼梯扶手;每季楼梯间墙面、顶面除尘1次;

　　电梯及电梯厅保洁

　　每日清洁1次;每周对电梯轿厢进行全面的清洁1次;每季度对电梯门壁打腊上光1次

　　共用卫生间保洁

　　每日清洁2次、消杀1次

　　停车场、共用车库或车棚保洁

　　每周清扫1次车库，每季进行1次地下室消杀工作

　　绿化带、道路保洁

　　每日清扫1次

　　标识、宣传牌、信报箱保洁

　　标识、宣传牌每周擦拭1次，雕塑、信报箱每季度擦拭1次

　　休闲、娱乐、健身设施

　　每周清洁2次

　　门卫、岗亭、监控探头保洁

　　门卫、岗亭每日清洁1次，监控探头每季度擦拭1次

　　垃圾桶、果皮箱

　　垃圾每日收集2次，垃圾桶、果皮箱每月擦拭2次

　　垃圾收集与处理

　　小区内定点设置垃圾收集箱或点，每日定时清理1次;垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味，每月清洗2次。

　　卫生消杀

　　灭鼠、灭蚊等每年至少进行3次

　　公共天台、屋顶

　　每季清理1次，保持清洁、无垃圾

　　房屋、共用设施、设备维护与管理

　　公共部位门窗

　　每周巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

　　围墙

　　每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好

　　道路、场地等

　　每月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损。

　　排水设施

　　每月清扫1次排水明沟，每半年对地下管井彻底疏通1次，每年对地下管井清理1次

　　给水设施

　　饮用水水池(箱)每半年清洗消毒1次，水质化验达标，每季清扫1次泵房

　　公共部位照明灯、景观灯等

　　保持灯具完好。

　　消防设施、设备

　　1、消防泵每季启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。

　　2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。

　　3、每年试验一次探测器。

　　4、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

　　5、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

　　其他设施

　　每月巡查1次小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其它共用设施设备,并及时维修养护，保证正常运行;小区主要道路及停车场交通标志齐全。

　　园林绿化养护与管理

　　基本条件

　　乔、灌、地被、草配植科学，层次丰富、季相分明。乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美;花灌木按时开花结果;球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。

　　草坪、灌木类、花坛

　　成活率85%以上，每年修剪3次，除虫施肥每年1次

　　乔木类

　　成活率85%以上，每年修剪2次，除虫施肥每年1次

　　人工湖、喷水池

　　水面每月清捞1次

　　景观小品

　　每季度清洁、整修1次

　　安全防范

　　人员要求

　　1、专职保安人员，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。

　　2、能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

　　3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

　　4、配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

　　门岗

　　1、主出入口24 小时值班看守，至少2人值守，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

　　2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。

　　巡逻岗

　　1、白天巡逻次数不少于四次，夜间重点部位巡逻二次，并有巡逻记录。

　　2、在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。

　　技防设施和救助

　　(监控岗)

　　1、小区应具备录像监控、周界报警等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

　　2、监控中心接到报警信号后，保安人员应立即赶到现场进行处理。

　　3、小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂;每年应组织1次应急预案演习。

　　车辆管理

　　1、地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。

　　2、有专职人员巡视和协助停车事宜。

　　3、收费管理的车库内地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全。

　　无锡市普通住宅物业服务等级(试行)五级服务标准

　　(指导价1.70元/㎡.月，不含电梯使用费)

　　项目

　　内容

　　基本标准

　　综合服务

　　管理处设置

　　1、小区内设置管理处。

　　2、配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。

　　人员要求

　　1、小区经理有物业管理员上岗证和项目经理上岗证，有三年以上物业管理工作经验。

　　2、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。

　　服务时间

　　管理处周一至周五每天10小时业务接待，周六周日提供值班服务。

　　日常服务

　　1、24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成(预约除外)。

　　2、对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。

　　3、公示服务标准和收费标准，每半年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每季向业主公布一次。

　　4、制定小区物业服务年度计划并组织实施，每半年向委托方报告一次计划实施情况。

　　5、制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

　　6、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的30%。

　　7、建立业主档案、收费管理、设备管理等记录。

　　8、能提供两种以上特约服务(有偿)和一种以上便民(无偿)服务;每年组织一次以上的社区活动。

　　清洁管理

　　共用楼道保洁

　　每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶、擦拭1次楼梯扶手;地面每月湿拖1次，大理石地面每年打蜡1次;公共设施每月循环清洁1次;各梯间墙面、顶面每月除尘1次;

　　电梯及电梯厅保洁

　　电梯轿厢每日清洁1次，每季度对电梯门壁打蜡上光1次

　　共用卫生间保洁

　　每日清洁2次、消杀1次，发现墙壁有污渍及时清洁

　　停车场、共用车库或车棚保洁

　　每周清扫1次，每季进行1次地下室消杀工作

　　绿化带、道路保洁

　　每日清扫1次，白天巡视保洁，确保路面整洁

　　标识、宣传牌、信报箱保洁

　　标识、宣传牌每周擦拭2次，雕塑、信报箱每月擦拭1次

　　休闲、娱乐、健身设施

　　每日清洁1次

　　门卫、岗亭、监控探头保洁

　　门卫、岗亭每日清洁2次，监控探头每2个月擦拭1次

　　垃圾桶、果皮箱

　　每日收集2次，每周擦拭1次

　　垃圾收集与处理

　　按每楼幢定点设置垃圾收集箱或点，每日定时清理1次;垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味，每周清洗1次。

　　卫生消杀

　　灭鼠、灭蚊等每2个月至少进行1次，夏季每月消杀1次

　　公共天台、屋顶

　　每月清理1次，保持清洁、无垃圾

　　房屋、共用设施、设备维护与管理

　　公共部位门窗

　　每周巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

　　围墙

　　每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好

　　道路、场地等

　　每月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

　　排水设施

　　每月清扫1次排水明沟，每季对地下管井清理1次，每年对地下管井彻底疏通1次

　　给水设施

　　饮用水水池(箱)每半年清洗消毒1次，水质化验达标，每季清扫1次泵房，每年对水泵机组清洗保养1次，每半年对共用给水管道进行1次全面检查维修

　　公共部位照明灯、景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等

　　保持灯具完好，亮灯率在95%以上。

　　消防设施、设备

　　1、消防泵每季启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。

　　2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。

　　3、每周检查火警功能、报警功能是否正常。

　　4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，不合格的应当调换。

　　5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

　　6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

　　其他设施

　　每周巡查1次小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其它共用设施设备,并及时维修养护，保证正常运行;小区主要道路及停车场交通标志齐全。

　　园林绿化养护与管理

　　基本条件

　　乔、灌、地被、草配植科学，层次丰富、季相分明。乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美;花灌木按时开花结果;球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。

　　草坪、灌木类、花坛

　　成活率90%以上，每年修剪3次，除虫施肥每年1次

　　乔木类

　　成活率90%以上，每年修剪2次，除虫施肥每年1次

　　人工湖、喷水池

　　水面每周清捞1次

　　景观小品

　　每2个月清洁、整修1次

　　安全防范

　　人员要求

　　1、专职保安人员，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。

　　2、能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

　　3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

　　4、配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

　　门岗

　　1、主出入口24 小时值班看守，至少2人值守，早晚高峰立岗时间不低于2小时，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

　　2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。

　　巡逻岗

　　保安人员按指定的时间和路线，白天每两小时巡逻一次，夜间每三小时巡查一次，重点部位(小区道路、单元出入口、楼层和地下车库)，有巡逻记录。

　　技防设施和救助

　　(监控岗)

　　1、小区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

　　2、监控中心接到报警信号后，保安人员应立即赶到现场进行处理。

　　3、小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂;每年应组织1次应急预案演习。

　　车辆管理

　　1、地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。

　　2、有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。

　　3、收费管理的车库内地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全。

　　无锡市普通住宅物业服务等级(试行)六级服务标准

　　(指导价2.10元/㎡.月，不含电梯使用费)

　　项目

　　内容

　　基本标准

　　综合服务

　　管理处设置

　　1、小区内设置管理处。

　　2、每10万平方米建筑面积配备1个客服接待点或区域，有专人提供不少于8小时的客户服务。

　　3、配置办公家具、电话、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。

　　人员要求

　　1、小区经理有物业管理员上岗证和项目经理上岗证，有一年以上小区经理任职经历。

　　2、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。

　　服务时间

　　管理处周一至周日每天10小时业务接待，并提供服务。

　　日常服务

　　1、24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成(预约除外)。

　　2、对业主或使用人的投诉在2天内答复处理。

　　3、公示服务标准和收费标准，每半年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每季向业主公布一次。

　　4、制定小区物业服务年度和月度工作计划并组织实施，每季向委托方报告一次计划实施情况。

　　5、制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

　　6、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的50%。

　　7、运用计算机进行管理(含业主档案、收费管理、设备管理等)。

　　8、能提供三种以上特约服务(有偿)和三种以上便民(无偿)服务;节假日有专题布置，每年组织两次以上的社区活动。

　　清洁管理

　　共用楼道保洁

　　每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，擦拭1次楼梯扶手，地面每周湿拖1次，大理石地面每半年打蜡1次，公共设施每周循环清洁1次，各梯间墙面、顶面每周除尘1次

　　电梯及电梯厅保洁

　　保持电梯轿厢清洁，每日清洁1次，每月对电梯门壁打蜡上光1次

　　共用卫生间保洁

　　每日清洁3次、消杀2次，发现墙壁有污渍及时清洁

　　停车场、共用车库或车棚保洁

　　每周清扫2次车库，每月进行2次地下室消杀工作

　　绿化带、道路保洁

　　每日清扫1次，巡视保洁，确保绿花带、道路整洁

　　标识、宣传牌、信报箱保洁

　　标识、宣传牌每2日擦拭1次，雕塑、信报箱每2周擦拭1次

　　休闲、娱乐、健身设施

　　每日清洁1次

　　门卫、岗亭、监控探头保洁

　　门卫、岗亭每日清洁2次，监控探头每月擦拭1次

　　垃圾桶、果皮箱

　　每日收集2次，每日擦拭1次，每周清洗1次

　　垃圾收集与处理

　　按楼道口设置垃圾收集箱或点，每日早晚定时清理二次;垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味，每日擦拭1次，每周清洗1次。

　　卫生消杀

　　灭鼠、灭蚊等每2个月至少进行1次，夏季每月消杀1次

　　公共天台、屋顶

　　每月清理1次，保持清洁、无垃圾

　　公共部位门窗

　　每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

　　房屋、共用设施、设备维护与管理

　　围墙

　　每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好

　　道路、场地等

　　每月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

　　排水设施

　　每月清扫1次以上排水明沟，每季对地下管井清理1次，每半年对地下管井彻底疏通1次

　　给水设施

　　饮用水水池(箱)每半年清洗消毒1次、水质化验达标，每季清扫1次泵房，每半年对水泵机组清洗保养1次，每季对共用给水管道进行1次全面检查维修

　　公共部位照明灯、景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等

　　保持灯具完好，亮灯率在95%以上。

　　消防设施、设备

　　1、消防泵每月启动一次并作记录，定期保养，保证其运行正常。

　　2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。

　　3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。

　　4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，不合格的应当调换。

　　5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

　　6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

　　其他设施

　　每日巡查小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其它共用设施设备,并及时维修养护，保证正常运行;小区主要道路及停车场交通标志、安全警示标志齐全。

　　园林绿化养护与管理

　　基本条件

　　乔、灌、地被、草配植科学，层次丰富、季相分明。集中绿地布置全冠大树;花坛、花景面积占绿地总面积1%以上;植物品种多样(不少于30种)。乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美;花灌木按时开花结果;球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。

　　草坪、灌木类、花坛

　　成活率95%以上，每年修剪4次，除虫施肥每年1次，虫害及时灭杀

　　乔木类

　　成活率95%以上，每年修剪3次，除虫施肥每年1次，虫害及时灭杀

　　人工湖、喷水池

　　水面每日清捞1次，每月清理1次，人工湖每年换水1次，水质不良及时更换

　　景观小品

　　每月清洁

　　安全防范

　　人员要求

　　1、专职保安人员，以中青年为主，45周岁以下的人员占总数50%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。

　　2、能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

　　3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服(精致)，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。

　　4、配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

　　门岗

　　1、主出入口24 小时值班看守，至少2人值守，立岗时间不低于8小时，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

　　2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通;对大型物件搬出实行记录。

　　巡逻岗

　　保安人员按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位(小区道路、单元出入口、楼层和地下车库)，监控中心有巡更记录。

　　技防设施和救助

　　(监控岗)

　　1、小区设有监控中心，应具备录像监控(监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口)、楼宇对讲(可视)、周界报警(全封闭)、门锁智能卡等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

　　2、监控中心接到报警信号后，保安人员应立即赶到现场进行处理。

　　3、小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂;每年应组织不少于1次的应急预案演习。

　　车辆管理

　　1、地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。

　　2、有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。

　　3、收费管理的车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全。

　　无锡市普通住宅物业服务等级(试行)七级服务标准

　　(指导价2.50元/㎡.月，不含电梯使用费)

　　项目

　　内容

　　基本标准

　　综合服务

　　管理处设置

　　1、小区内设置管理处。

　　2、每3万平方米建筑面积配备1个客服接待点或区域，有专人提供不少于10小时的客户服务。

　　3、配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。

　　人员要求

　　1、小区经理有物业管理员上岗证和项目经理上岗证，有二年以上小区经理任职经历。

　　2、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。

　　3、适当配备具有外语会话能力的管理人员。

　　服务时间

　　管理处周一至周日每天12小时业务接待，并提供服务。

　　日常服务

　　1、24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成(预约除外)。

　　2、对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。

　　3、公示服务标准和收费标准，每半年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每季向业主公布一次。

　　4、制定小区物业服务年度和月度工作计划并组织实施，每月向委托方报告一次计划实施情况。

　　5、制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

　　6、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的80%。

　　7、运用计算机进行管理(含业主档案、收费管理、设备管理等)。

　　8、能提供三种以上特约服务(有偿)和三种以上便民(无偿)服务;节假日有专题布置，每年组织两次以上的社区活动。

　　清洁管理

　　共用楼道保洁

　　每日打扫、拖洗1次各楼层通道和楼梯台阶，擦拭1次楼梯扶手，水磨石地面和水泥地面每周刷洗1次，大理石地面每季度打蜡1次、每半年抛光1次，每日清理1次电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾和烟头，每日擦拭1次公共设施，每周擦拭1次楼梯道墙面，每周顶面除尘1次

　　电梯及电梯厅保洁

　　保持电梯轿厢清洁，白天循环对电梯厅进行清洁，每半月对电梯门壁打蜡上光1次

　　共用卫生间保洁

　　每日清洁4次，消杀2次，有污渍水渍时及时清洁

　　停车场、共用车库或车棚保洁

　　每日清扫1次车库，保洁1次车库，每月清扫1次地下室管线，每月进行2次地下室消杀工作

　　绿化带、道路保洁

　　每日清扫1次，巡视保洁，绿化带、道路无杂物、垃圾

　　标识、宣传牌、信报箱保洁

　　标识、宣传牌每日擦拭1次，雕塑、信报箱每周擦拭1次

　　休闲、娱乐、健身设施

　　每日清洁1次

　　门卫、岗亭、监控探头保洁

　　门卫、岗亭每日清洁2次，监控探头每月擦拭1次

　　垃圾桶、果皮箱

　　每日清运2次，每日擦拭1次，每周清洗2次

　　垃圾收集与处理

　　按楼层设置垃圾收集箱或点，每日早晚定时清理2次;垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味，每日擦拭1次，每周清洗1次。

　　卫生消杀

　　灭鼠、灭蚊等每月至少进行1次，夏季半月消杀1次

　　公共天台、屋顶

　　每周清理1次，保持清洁、无垃圾

　　房屋、共用设施、设备维护与管理

　　公共部位门窗

　　每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

　　围墙

　　每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好

　　道路、场地等

　　每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

　　排水设施

　　每月清扫1次以上排水明沟，每半年对地下管井清理1次，每年对地下管井彻底疏通1次

　　给水设施

　　饮用水水池(箱)每半年清洗消毒1次、水质化验达标，每1个月清扫1次泵房，每季对水泵机组清洗保养1次，每2个月对共用给水管道进行1次全面检查维修

　　公共部位照明灯、景观灯等

　　保持灯具完好，亮灯率在99%以上。

　　消防设施、设备

　　1、消防泵每月启动一次并作记录，定期保养，保证其运行正常。

　　2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。

　　3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。

　　4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，不合格的应当调换。

　　5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

　　6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

　　其他设施

　　每日巡查小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其它共用设施设备,并及时维修养护，保证正常运行;小区主要道路及停车场交通标志、安全警示标志齐全。

　　园林绿化养护与管理

　　基本条件

　　乔、灌、地被、草配植科学，层次丰富、季相分明。集中绿地布置全冠大树;花坛、花景面积占绿地总面积1%以上;植物品种多样(不少于30种)。乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美;花灌木按时开花结果。

　　草坪、灌木类、花坛

　　成活率98%以上，每年修剪4次，除虫施肥每年1次，虫害及时灭杀

　　乔木类

　　成活率98%以上，无明显缺株，每年修剪3次，除虫施肥每年1次，虫害及时灭杀

　　人工湖、喷水池

　　每日水面清捞1次，每月清理1次，人工湖每年换水2次，水质不良及时更换

　　景观小品

　　每周清洁1次

　　安全防范

　　人员要求

　　1、专职保安人员，以中青年为主，45周岁以下的人员占总数60%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。

　　2、能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

　　3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服(精致)，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。

　　4、配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

　　门岗

　　1、主出入口24 小时值班看守，至少2人值守，每天立岗时间不低于10小时，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

　　2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通;对大型物件搬出实行记录。

　　3、老弱病残进门可提供专人护送，可配备护送专用车

　　巡逻岗

　　保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位(小区道路、单元出入口、楼层和地下车库)应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过三分钟，监控中心有巡更记录。

　　技防设施和救助

　　(监控岗)

　　1、小区设有监控中心，应具备录像监控(监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口)、楼宇对讲(可视)、周界报警(全封闭)、门锁智能卡等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

　　2、监控中心接到报警信号后，保安人员应立即赶到现场进行处理。

　　3、小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂;每年应组织不少于1次的应急预案演习。

　　车辆管理

　　1、地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。

　　2、有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。

　　3、收费管理的车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全。

　　附件二：

　　普通住宅前期物业公共服务等级收费标准

　　单位：元/每平方米、建筑面积

　　收费等级

　　一级

　　二级

　　三级

　　四级

　　五级

　　六级

　　七级

　　收费标准

　　0.50

　　0.80

　　1.10

　　1.40

　　1.70

　　2.10

　　2.50

　　备注：实行政府指导价管理的前期物业，对已交付的住宅，物业公共服务费可对应调整后相应或相近的收费标准，确定新的物业等级服务标准，并重新签订合同后执行;对未交付的已确定物业公共服务费标准的，可按招投标确定的服务等级，相应调整收费标准。

　　调整物业公共服务收费标准或物业等级服务标准，应分别报价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。