毕节市关于规范住宅专项维修资金使用有关事项的通知

　　(毕市住建[20**]241号)

　　各县(区)房产(建设规划)局：

　　为了进一步提高住宅专项维修资金的使用效率，充分发挥维修资金在房屋共用部位、共用设施设备维修、更新和改造中的积极作用，维护广大业主的生命财产安全和生活便利，根据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部令第165号)和贵州省住房和城乡建设厅《关于住宅专项维修资金使用有关事项的通知》(黔建房通﹝20**﹞482号)文件的有关精神，现就我市住宅专项资金维修使用中的有关事项通知如下：

　　住宅专项维修资金应急使用

　　(一)当住宅共用部位、共用设施在保修期满后发生危及人身财产安全等紧急情况，需要使用住宅专项维修资金进行维修和更新、改造的，申请人可以不经过业主“双三分之二”表决同意，直接申请使用维修资金。

　　(二)紧急情况包括：

　　1、经电梯检验机构、电梯安全评估机构或质监部门认定电梯存在重大安全隐患，出具书面检验或鉴定结论、整改通知判定不能继续使用的;

　　2、经消防设施专业检测机构或消防部门认定消防设施设备运行存在故障，出具书面检验或鉴定结论、整改通知判定不能继续使用的;

　　3、屋面、外墙发生渗漏，地下室发生积水，严重影响房屋正常使用的;

　　4、房屋给排水系统故障，给排水管道堵塞、爆裂，造成大面积停水或排水功能无法使用的;

　　5、房屋外墙存在脱落隐患，危及人身安全的;

　　6、其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况;

　　(三)应急使用流程如下：

　　1、告知。发生上述紧急情况，需应急使用住宅专项维修资金时，业主委员会、物业服务企业或街道办事处(没有业主委员会的由物业企业，没有物业企业的由街道办)应及时将应急维修情况在物业管理区域内向业主进行公告

　　2、申请。发生上述紧急情况，公告单位(业主委员会、物业服务企业或街道办)应及时向房屋所在地的物业行政主管部门书面报告并申请应急使用住宅专项维修资金。

　　3、审核。物业行政主管部门应当在接到应急使用维修资金申请后，应于3个工作日内根据现场核实意见做出审核决定。

　　电梯及消防设施设备应急使用的，物业行政主管部门以专业检测机构或质监、消防部门出具的鉴定报告、整改通知或相关利益业主2/3以上签字同意为依据，相关利益业主签字同意的应抽取20%以上的业主进行电话核实。

　　其他应急使用情况由街道办事处组织人员现场查看，并签署意见，物业行政主管部门可不再现场核实。

　　4、资金拨付。物业行政主管部门审核决定后，应于24小时之内向申请单位进行首次资金拨付。首次拨付资金为工程预算金额的50%。应急维修工程结束并验收合格后，申请单位将使用维修资金总额及业主分摊情况在住宅小区内显著位置进行公示，并申请物业行政主管部门按决算金额拨付剩余资金。

　　二、普通程序申请使用维修资金

　　(一)使用原则

　　住宅共用部位、共用设施设备保修期满后，不危及房屋使用和人身财产安全时，需要维修和更新、改造的设施设备或共用部位的，可以在遵循公开透明、受益人和负担人相一致的原则下申请使用维修资金。

　　(二)申请程序

　　1、提出使用方案

　　住宅专项维修资金使用方案包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算等，分别由业主委员会、物业企业或街道办(社区居委会)按程序提出(没有业主委员会的由物业企业提出，没有物业企业的由街道办或社区居委会提出)

　　2、公示

　　申请使用单位将住宅专项维修资金使用方案向住宅专项维修资金列支范围内的业主进行公示，公示时间为7日。

　　3、表决通过

　　申请使用单位组织召开业主大会或直接向相关业主征求意见，经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，通过住宅专项维修资金使用方案。

　　4、申请使用单位向物业行政主管部门提出书面申请。

　　5、审核。物业行政主管部门审核申请人所报资料，随机抽取20%业主电话回访，调查业主意见表达是否真实，有必要的派专人到现场查看，审核通过后拔付预算额的50%。

　　6、申请使用单位应及时组织实施。如遇特殊情况需延期实施的，应向住宅专项维修资金列支范围内的业主书面说明情况。

　　7、工程竣工后，申请使用单位应依法组织工程竣工验收，在验收合格后，向物业行政主管部门申请划拨剩余资金。

　　三、注意事项

　　(一)使用额度

　　1、维修资金申请上限为相关业主维修资金账户余额。

　　2、维修资金申请下限按物业服务合同中规定执行。

　　3、发生紧急情况需要马上维修时原则上由业委会与物业企业协商先行垫资维修，同时按程序向物业行政主管部门申请紧急拨付。

　　4、单个零部件维修费用是否使用维修资金由业主大会与物业服务企业的合同约定。

　　(二)审价与工程监理

　　1、工程审价相关事宜由业主大会确定，也可聘请审价机构进行审价;

　　2、工程监理由申请人自行决定监理方，可自行监理或聘请专门监理机构进行监理。

　　(三)检测、审价和监理费用

　　专业机构检测、审价和监理产生的费用，一并计入维修资金决算分摊到相关业主。

　　(四)关于电话核实

　　审核依据比例：(上报同意业主数-抽查不同意业主数×5)÷全部业主数。

　　应急程序中用业主签字代替检测程序的审核时限增加2个工作日，从签字同意业主中随机抽取20%进行电话核实，审核依据比例达不到2/3的，再抽一次，达到的通过，过不到的退回申请人。

　　普通程序中从签字同意业主中抽取20%进行电话核实，审核依据比例达不到2/3的，直接退回申请人。

　　(五)分摊方式。

　　1、维修资金由相关业主按其所拥有的房屋建筑面积比例分摊。

　　2、住宅和非住宅共用设施设备、共用部位的，可由业主大会决定按住宅与非住宅物业服务费的比例分摊或自行决定其他分摊比例。

　　(六)违建或占用公共部位

　　未经相关利益业主同意违建或占用公共部位的，违建或占用范围需要维修时，不予拨付维修资金，由违建或占用人自行维修。

　　(七)招投标

　　原则上所有维修项目应通过公开招投标选聘维修单位，数额较小的，可采用邀请招标或协议方式选聘维修单位，具体数额或选聘方式由业主大会决定。

　　(八)验收

　　按照谁申请谁验收、谁检测谁验收、谁监理谁验收的原则，由申请人组织主管部门、检测机构、监理机构对维修项目进行竣工验收。

　　(九)表决方式

　　为了解决维修资金在使用过程中的“双三分之二”投票表决难题，提高维修资金的使用效率，各小区业主大会可以修订《业主在管理规约》和《业主大会议事规则》，按照黔建房通﹝20**﹞482号文件采用委托表决、集合表决、默认表决、异议表决等方式

　　四、自行管理

　　根据《住宅专项维修资金管理办法》第十五条之规定，条件成熟的小区，业主大会决定自行管理的，应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户，按房屋户门号设分户账。物业行政主管部门接到业主大会划转维修资金的申请后，应按规定通知银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

　　各县(区)要严格按黔建房通﹝20**﹞482号和本文件规定加大维修资金监管力度，推动维修资金信息平台建设，推进维修资金归集、使用、核算、查询和监督工作的信息化和网络化，开辟方便快捷的查询渠道，切实保障业主维修资金的知情权和监督权。

　　附：毕节市普通程序申请维修资金资料及流程图

　　专项维修资金使用申报表

　　毕节市住房和城乡建设局

　　20**年12月22日

篇2：南昌市城区住宅专项维修资金应急使用操作细则(2015试行)

　　南昌市城区住宅专项维修资金应急使用操作细则(20**试行)

　　南昌市住房资金管理中心,各县、区（开发区、新区）房管局（办）：

　　《南昌市城区住宅专项维修资金应急使用操作细则（试行）》已经20**年3月23日局长办公会议通过，现印发给你们，请遵照执行。

　　20**年3月31日

　　南昌市城区住宅专项维修资金应急使用操作细则(试行)

　　第一条 为确保在应急情况下及时使用住宅专项维修资金，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《城市危险房屋管理规定》（建设部令第129号）、《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[20**]274号）、《关于住宅专项维修资金应急使用有关事项的通知》(赣建房[20**]13号)等有关规定，结合我市实际，制定本操作细则。

　　第二条 本市城区内已按栋建账房屋的应急使用住宅专项维修资金适用本细则。

　　第三条 影响房屋安全使用的以下应急情况，可以采取应急维修，物业服务合同有约定的从其约定，无约定的需超过正常的保修期：

　　（一）电梯故障危及人身安全，经市级以上特种设备检测检验机构出具故障检测报告，并经所在区房产主管部门和社区居（村）委会核查属实的，其维修部位和条件为：

　　1、电梯主要有主板、变频器、曳引系统、导向系统、轿厢、门系统、电力拖动系统、安全保护系统等八个主要系统；

　　2、符合以下大、中修标准：

　　（1）电梯正式投入使用达5年以上的应纳入大修；

　　（2）电梯已中修2次以上仍然出现故障的应纳入大修；

　　（3）电梯发生过重大事故，其主要部件严重受损的应纳入大修；

　　（4）电梯正式投入运行2年应纳入中修。

　　（二）二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用，并经所在区房产主管部门或有资质的专业生产、安装单位出具意见书的，其维修部位为：加压水泵、电机、变频器、总控制柜、小区供水主管道、总阀门等。

　　（三）消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障，项目所在区消防部门出具《鉴定意见书》或《责令限期改正通知书》认定，并经所在区房产主管部门和社区居（村）委会核查属实的，其维修部位和条件为：

　　1、火灾自动报警系统、自动喷淋系统，温烟感、应急与疏导照明系统、综合布线系统、消防泵及软起动装置(自偶减压起动装置)、消防供水管网及管线系统、消防联动模块；

　　2、符合以下大、中修标准：

　　（1）中修是指对设备进行部分解体、修理或更换部分主要零件与基准件；同时要检查整个机械系统，紧固所有机件，消除扩大的间隙，校正设备的基础，以保证机器设备能恢复和达到应有的标准和技术要求；

　　（2）大修是指对设备进行定期的，包括更换主要零部件的全面检修工程。即通过更换、恢复其主要零部件，恢复设备原有精度、性能和运行效率而进行的全面修理；

　　（四）屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，或者地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用，经有资质的房屋质量检测机构出具证明并经区房产主管部门和社区居（村）委会现场认定的，其维修部位和条件为：

　　1、外墙开裂导致室内墙渗漏的；

　　2、屋顶防水开裂导致渗漏面积较大或渗漏点较多的经多次补漏仍难解决的；

　　3、屋顶防水老化需全面翻修的；

　　4、屋顶排水系统损坏无法维修需全面更换的；

　　5、屋面伸缩缝到了维修加固期年限（5年以上）的；

　　6、地下室严重积水无法排空的。

　　（五）房屋外墙存在脱落、剥落等隐患，经有资质的房屋质量检测机构出具证明并经区房产主管部门和社区居（村）委会现场认定的，其维修部位和条件为：

　　1、普通外墙类：

　　（1）墙面装饰大面积脱落或松动存在安全隐患的；

　　（2）房屋阳台、屋檐鼓裂存在脱落危险的；

　　（3）房屋主体屋面瓦片、压边条、雨檐存在大面积松脱风险的；

　　（4）屋檐、门头、外墙附属物、构筑物出现脱落的。

　　2、玻璃幕墙类：

　　（1）幕墙自然爆裂，无法界定责任人的；

　　（2）幕墙因长期使用造成封胶老化大面积漏水的（漏水面积不少于5%，交房不少于5年）；

　　（3）幕墙固定钢结构腐蚀严重存在安全隐患的。

　　（六）发生严重危及房屋安全的其他应急情况（如严重沉降、倾斜、开裂等），经有资质的房屋质量检测机构出具证明并经区房产主管部门和社区居（村）委会现场认定的，其维修部位和条件为：

　　1、小区围墙土建实体部分发生基础下陷，墙面倾斜，墙体出现裂缝的；

　　2、3米以上高度采用石材湿贴技术施工，导致后期严重石材脱落隐患的；

　　3、房屋主体出现基础下陷，承载柱、梁、墙体等部位出现结构性裂缝的；

　　4、因基础下陷，导致主排污管等隐蔽工程出现破损、松脱的。

　　以上六种情形经区房产主管部门核查属实，确需使用住宅专项维修资金进行应急维修，可以不经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　第四条 应急维修资金申请人可按以下情况确定：

　　（一）已聘请有资质的物业服务企业管理的物业，物业服务企业在物业发生应急情况时应及时组织人员采取措施，并在24小时内制订维修、更新方案，向业主委员会通报有关情况。业主委员会核实后，由物业服务企业向所在区房产主管部门申请。

　　未成立业主委员会的，由物业服务企业提出使用申请，社区居（村）委会核实后，向所在区房产主管部门申请。

　　（二）未聘请物业服务企业管理的物业，由相关业主提出使用申请，经社区居（村）委会核实后，向所在区房产主管部门申请。

　　第五条 应急维修资金申请人按以下程序申请：

　　（一）由维修资金使用申请人提交以下材料交所在区房产主管部门审核：

　　1、《应急使用商品房屋专项维修资金申请表》或《应急使用售后公有住房专项维修资金申请表》；

　　2、应急维修工程施工合同和工程预算，申请使用金额在5万元以上的项目还需提供工程审价机构出具的审价报告；

　　3、相应鉴定机构出具的意见书；

　　4、其他必需的相关材料。

　　（二）区房产主管部门接到申请后，应当及时组织人员进行审查核定，并在2个工作日内作出是否同意申请的决定。符合申请条件的及时向市住房资金管理部门提交划转住宅专项维修资金的通知及申请材料；

　　（三）市住房资金管理部门依据完备的申请材料，根据工程进度或工程施工合同分期将申请的维修资金及时出具银行转账支票划转给维修单位。

　　第六条 实行房屋应急维修，应在乙级以上造价咨询企业、三级以上建筑施工类企业中自行选择，经业主委员会通过，报区房产主管部门同意，并应由业主委员会在小区内进行公示；未成立业主委员会的，经社区居（村）委会通过，报区房产主管部门同意，并应由社区居（村）委会在小区内进行公示。

　　第七条 因业主委员会、物业服务企业相互推诿造成无法实施应急维修，严重影响业主正常生活的，由区房产主管部门负责组织召集社区居（村）委会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等相关单位参加的联席会议，联席会议可指定维修单位代修。

　　第八条 施工企业完成应急维修后应当及时申请工程验收：

　　（一）由物业服务企业提出应急使用住宅专项维修资金申请的，由物业服务企业、业主委员会或者社区居（村）委会联合组织验收；

　　（二）由业主提出应急使用住宅专项维修资金申请的，由有关业主、社区居（村）委会联合组织验收；

　　（三）由联席会议指定维修单位代修的，由代修单位和业主代表联合进行验收。

　　第九条 应急维修工程验收合格后，应急维修申请人或者组织代修人应将应急维修工程验收意见、审价结果、工程实际使用住宅专项维修资金总额及业主分摊费用情况在物业管理区域内显著位置进行公告，公告期不少于15天。

　　第十条 应急维修使用住宅专项维修资金的费用，由产权人按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。对个人购买的房改房，分摊应支付的维修资金先使用售房单位交存的住宅专项维修资金，售房单位交存的住宅专项维修资金不足的，差额部分从个人交存的住宅专项维修资金中列支。住宅专项维修资金专户中资金不足，应由维修项目受益业主交纳现金补足此次维修应分摊的金额。

　　第十一条 各县和湾里区可参照本细则执行。

　　第十二条 本细则自20**年5月1日起实施。

篇3：北京市朝阳区关于住宅专项维修资金划转和使用管理暂行办法

　　北京市朝阳区关于住宅专项维修资金划转和使用管理暂行办法

　　朝房物〔20**〕32号

　　第一章 总则

　　第一条 为了加强对住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规，制定本办法。

　　第二条 本行政区域内住宅专项维修资金的划转和使用适用本办法。

　　第三条 本办法所称住宅，是指商品房住宅及商品房住宅小区内的非住宅或者商品房住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

　　第四条 本办法所称专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　　第五条 朝阳区房屋管理局（以下简称区房管局）负责本行政区域内住宅专项维修资金的划转和使用的管理工作。

　　第二章 专项维修资金的划转

　　第六条 业主大会成立后，按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：

　　（一）业主委员会按照20%以上业主的提议，组织召开业主大会会议，由业主大会决定委托本行政区域内一家商业银行作为物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行后，在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

　　开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。

　　（二）业主委员会应当根据业主大会决议，向区房管局提交划转住宅专项维修资金相关材料。

　　（三）业主委员会提交的相关材料符合划转条件的，区房管局将审核结果通知北京市住房资金管理中心朝阳分中心。

　　第七条 业主委员会提交划转住宅专项维修资金的材料包括：

　　（一）业主委员会备案单复印件；

　　（二）由物业所在地街道（地区）办事处和社区居委会出具意见的业主大会决议；

　　（三）物业管理区域范围内的产权清册。

　　第三章 专项维修资金的使用

　　第八条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积的比例分摊。

　　（一）已交存住宅专项维修资金的，由房屋买受人按照各自拥有的物业建筑面积的比例从其所交存的住宅专项维修资金中列支；

　　（二）未交存住宅专项维修资金的，由房屋买受人按照各自拥有的物业建筑面积的比例分摊维修和更新、改造费用；

　　（三）尚未出售的商品住宅、非住宅，由开发建设单位按照尚未出售的商品住宅、非住宅的建筑面积分摊维修和更新、改造费用。

　　第九条 住宅专项维修资金划转至业主大会管理前，物业服务企业需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

　　（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；

　　（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议；

　　（三）物业服务企业组织实施使用方案；

　　（四）物业服务企业持有关材料，向区房管局申请列支；

　　（五）区房管局审核同意列支申请后，将审核结果通知北京市住房资金管理中心朝阳分中心。

　　第十条 物业服务企业需要使用住宅专项维修资金的，应提交以下材料：

　　（一）住宅专项维修资金使用申请审核表；

　　（二）住宅专项维修资金使用建议；

　　（三）工程预算书；

　　（四）施工单位营业执照和资质证书副本复印件；

　　（五）住宅专项维修资金管理系统生成的任务单、相关业主签字的分摊明细表；

　　（六）专业部门出具的鉴定报告或行业主管部门出具的意见书；

　　（七）法律、法规规定的其他材料。

　　第十一条 住宅专项维修资金划转至业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

　　（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；

　　（二）相关业主依法通过使用方案；

　　（三）物业服务企业组织实施使用方案；

　　（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；

　　（五）业主委员会审核同意后，报区房管局备案。

　　第十二条 住宅专项维修资金划转至业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，业主委员会备案时应提交以下材料：

　　（一）住宅专项维修资金使用申请备案表；

　　（二）住宅专项维修资金使用建议；

　　（三）工程预算书；

　　（四）施工单位营业执照和资质证书副本复印件；

　　（五）住宅专项维修资金管理系统生成的任务单、相关业主签字的分摊明细表；

　　（六）专业部门出具的鉴定报告或行业主管部门出具的意见书；

　　（七）法律、法规规定的其他材料。

　　第十三条 专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

　　（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

　　（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

　　（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

　　（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　第十四条 工程预算书应当由专业造价机构编制，或经过相应机构予以审核。

　　第十五条 需使用专项维修资金但无申请单位的，物业所在地社区居委会应当组织相关业主按程序办理使用手续。

　　第四章 附则

　　第十六条 本办法由朝阳区房屋管理局负责解释。

　　第十七条 本办法自20**年5月1日起实施。