毕节市关于规范物业区域划分与项目备案有关事项的通知

　　(毕市住建〔20**〕174号)

　　各县(区)房产(规划建设)局，各房开企业、各物业服务企业：

　　为进一步规范我市物业项目管理，加强对物业服务市场事中事后的监管，完备物业信用信息数据，现就物业区域划分与项目备案有关事项通知如下：

　　一、新建项目物业管理区域划分

　　根据《贵州省物业管理条例》第九条之规定，建设单位在向规划行政主管部门申请建设工程规划许可证时，应当同时向建设项目所在地房屋行政主管部门提出物业管理区域划分申请。

　　(一)区域划分所需资料

　　1.物业管理区域划分申请表;

　　2.相关土地证明文件和建设项目立项批文(收复印件)

　　3.工程规划设计方案(收总平面图、物业用房所在楼层平面图等复印件)。

　　(二)办理时限

　　1.申请。建设单位在申请建设工程规划许可证时，同时向房屋行政主管部门提出物业管理区域划分申请。

　　2.回复。房屋行政主管部门接到建设单位申请或规划部门征求意见后，5日内予以回复，出具《物业管理区域划分意见书》。

　　3.决定。建设单位及时向房屋行政主管部门反馈并提供批准后的《规划设计方案》，房屋行政主管部门出具《物业管理区域划分决定书》，建设单位将物业管理区域划分决定的内容在房屋销售现场公示。

　　(三)物业服务用房配置要求

　　1.配置单位及权属：由开发建设单位按物业管理区域无偿配置，归全体业主共有，物业服务企业无偿使用。

　　2.面积：按《贵州省物业管理条例》规定比例配置。

　　3.应达到的条件：一是地面以上且能计算建筑面积的房屋，并满足自然采光和通风条件;二是具备供水、供电设施及其他基本使用条件，能直接投入使用;三是功能设置合理能满足物业管理办公的需要，位置设置要方便业主办事。

　　二、前期物业选聘

　　(一)根据《贵州省物业管理条例》第四十九条之规定，包含住宅物业的建设项目，建设单位应当以物业管理区域为单位，通过招投标等方式在申请预售许可之前选聘物业服务企业。

　　(二)招标程序按《前期物业管理招投标管理暂行办法》(建住房﹝20**﹞130号)执行。结合我市实际作如下几点要求：

　　1.招标方式

　　我市前期物业选聘采用公开招标的方式，公开招标投标人不足3人或建筑面积3万方以下的，可以邀请招标或者经主管部门同意采用协议方式选聘前期物业服务企业。

　　2.招标公告

　　招标人通过所在地房屋行政主管部门在毕节市物业综合监管平台和毕节市住房和城乡建设局官方网站上发布招标公告，有条件的可同时在其他公众媒体上发布公告。

　　招标人应当在招标公告发布日期3个工作日前，提交以下材料报房屋行政主管部门审核并发布公告：

　　(1)物业管理区域划分文件;

　　(2)招标公告和招标文件;

　　3.投标主体条件

　　参加投标的企业应同时具备以下条件：

　　(1)具有独立法人资格、经过工商注册登记从事物业管理活动的企业。

　　(2)已进入我市物业综合监管平台的物业服务企业，市外企业在市内无项目或新成立无项目的除外。

　　(3)全市物业企业信用等级评定后，信用等级在合格及以上或本年度新成立、市外企业首次入毕未评级的物业企业。

　　(4)招标人要求的其他条件。

　　4.信用等级与招标评分

　　符合条件并参加投标的物业企业，按上年度信用等级在最后评分的基础上适当加分，信用等级为优秀的企业加5分，信用等级为良好的企业加3分，信用等级为合格的企业或新成立无信用等级的企业不加分。

　　三、物业项目备案

　　(一)备案范围

　　所有在我市行政区域范围内的物业服务项目，包括前期物业备案和后期物业备案。

　　前期物业备案：开发建设单位在办理预售之前通过招标等方式选聘前期物业服务企业，开发建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同并向所在地房地产行政主管部门备案。

　　后期物业备案：业主委员会成立后，受全体业主(业主大会)委托代表全体业主重新选聘物业企业并与其签订物业服务合同，由业主委员会和物业服务企业向所在地物业主管部门备案。

　　(二)备案时间

　　1.物业服务合同签订之日起15日内备案;

　　2.变更物业服务合同的，变更之日起15日内向原备案单位申请信息变更备案;

　　(三)备案程序及所需资料

　　1.前期物业备案所需资料

　　(1)毕节市前期物业备案表。

　　(2)前期物业服务合同。

　　(3)业主临时管理规约。

　　(4)小区物业管理用房的面积和具体位置(提供经规划审批的设计方案审核，收总平面图复印件、物业服务用房所在楼层图复印件，现场查看具体情况)。

　　(5)物业管理区域划分决定书。

　　(6)招投标等方式选聘前期物业服务企业有关资料。

　　公开招标的提供：招标公告、招标文件、投标报名情况、投标文件、评标情况、中标通知等资料。

　　邀请招标的提供：邀标函、招标文件、投标报名情况、投标文件、评标情况、中标通知等资料。

　　通过招标或者协议方式未能选聘到物业服务企业的，提供物业所在地房屋行政主管部门同意由建设单位实施前期物业服务的意见。

　　(7)销售现场公示情况(在销售现场公示前期物业服务合同、业主临时管理规约、物业区域划分决定书、物业服务用房位置面积的文字说明及图纸，提供照片，现场查看)。

　　(8)物业企业信息及项目管理人员情况(项目经理、工程主管、保安主管、保洁主管、客服主管应经培训合格)

　　2.后期物业备案所需资料

　　(1)毕节市物业管理项目备案登记表

　　(2)物业服务合同;

　　(3)业主管理规约;

　　(4)业主表决结果或决议(业主大会通过选聘物业企业的表决或决议，收复印件)

　　(5)物业企业信息及项目管理人员情况(项目经理、工程主管、保安主管、保洁主管、客服主管应经培训合格)

　　3.备案程序

　　(1)申请。开发建设单位将资料提拱给物业服务企业进入毕节市物业综合监管平台内申请。

　　(2)完成备案。开发建设单位或物业服务企业将申报的纸质资料送交物业主管部门，主管部门审核资料齐备后出具《毕节市物业管理项目备案证明》完成备案。

　　四、前期物业更换

　　前期物业服务合同期限内，物业服务企业在业主大会成立前依法行使合同解除权的，依据《贵州省物业管理条例》第五十五条之规定办理。

　　前期物业服务合同期限内，未达到召开首次业主大会条件的，开发建设单位与物业服务企业解除合同并重新选聘前期物业的，应当取得已购房业主的同意，按前期物业选聘程序重新选聘物业服务企业，但不得降低物业选聘标准和条件，不得减少服务内容和降低服务标准，不得提高物业服务收费标准和扩大收费范围。

　　达到召开首次业主大会条件但未能召开首次业主大会或者未能选举业主委员会的，由社区居委会代行业委会职责。经占建筑总面积和总人数半数以上的业主同意重新选聘物业服务企业的，应当提前3个月书面通知原物业服务企业并按程序重新组织选聘。

　　五、物业承接查验

　　(一)前期物业承接查验。开发建设单位与物业服务企业应当于房屋交付使用15日前完成承接查验，并按《物业承接查验办法》(建房〔20**〕165号)第二十九条之规定报所在地房地产行政主管部门备案。

　　(二)后期物业承接查验。物业服务合同终止之日起10日内，原物业服务企业应当向业主委员会及新选聘的物业服务企业移交承接查验档案，未重新选聘物业企业的，承接查验档案移交给业主委员会，无业主委员会的移交给社区代管。

　　六、相关要求

　　(一)各县(区)物业主管部门应高度重视，加强监管，认真按照职责要求，抓好选聘前期物业服务企业和项目备案工作，严格依照相关政策法规的要求对企业提交的材料进行审核。对企业违规承接物业管理项目的，或提交的材料不齐全以及材料内容不符合相关规定的，不予办理，并督促企业限期进行整改。

　　(二)各县房屋行政主管部门在办理商品房预售许可时，应当按《贵州物业管理条例》有关规定将前期物业选聘作为前置条件。

　　(三)各物业服务企业应当严格依法备案物业服务合同，物业服务企业未依法备案物业服务合同的，各县(区)物业主管部门责令限期报送备案，逾期不报送备案的，对其予以通报批评，并计入企业诚信档案。

　　七、本通知从行文之日起开始执行，以往规定与本通知不一致的，以本通知为准。

　　附件：1.毕节市新建项目物业管理区域划分申请表.doc*

　　2.毕节市物业管理项目备案证明.doc*

　　3.毕节市前期物业管理项目备案表.doc*

　　4.毕节市后期物业管理项目备案登记表.doc*

　　毕节市住房和城乡建设局

　　20**年7月2日

篇2：天津市物业管理区域划分暂行办法(2003年)

　　津房物〔20**〕321号

　　天津市房地产管理局

　　二〇〇三年九月九日

　　第一条 为了规范物业管理活动,降低管理成本,提高物业管理服务水平,根据国务院《物业管理条例》和《天津市物业管理条例》的有关规定,制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内,划分物业管理区域适用本办法。

　　第三条 市房地产管理局负责本市物业管理区域划分的监督管理。区、县房地产管理局负责本辖区内物业管理区域划分的推动、协调、管理。

　　第四条 物业管理区域划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,遵循规模经营、方便管理,降低管理成本,提高服务水平的原则。

　　划定的物业管理区域内不得有市区级规划道路穿越。

　　第五条 新建住宅小区,包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的,应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域。

　　新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为一个物业管理区域。

　　第六条 原有住宅建筑规模在1万平方米以下的[[,遵循规模经营、方便管理的原则,按照市、区级道路或者河、湖等自然边界围合的区域,可以将几个项目划分为一个物业管理区域。

　　第七条 商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备,并能够封闭管理的,可以划分为一个物业管理区域。

　　第八条 新建物业项目的物业管理区域,由市房地产管理局在前期物业管理备案时认定。

　　原有物业项目规模较小的,有关单位要积极创造条件,进行整合,项目所在地区县房地产管理局负责推动、协调工作。

　　第九条 一个物业管理区域应当成立一个业主会,由一个物业管理企业实施物业管理服务。

　　第十条 本办法自颁布之日起施行。

篇3：关于物业管理区域划分办法的实施意见（2004）

　　各区建设局:

　　根据闽政(20**)15号文“福建省物业管理区域划分和首次业主大会投票权确定办法”的通知,结合我市厦委(20**)019号文的要求,针对我市物业管理的特点和社区建设发展纲要的要求,充分发挥区建设局、街道办事处在物业管理区域划分中的主导作用,现将有关划分办法通知如下:

　　一、物业管理区域的划分应遵循共同设施、设备资源共享,便于物业实施统一管理,有利于社区建设和改善城市居民生活工作环境的原则。

　　二、物业管理区域的范围原则上应以物业建设的宗地红线图,立项或规划批准的范围确定。

　　三、对另散建设的未实施物业管理区域划分应考虑以下因素:

　　(一)处于同一街区或位置靠近的物业可以划入同一个物业管理区域;

　　(二)基础设施、公共配套设施、设备相关的物业可以划入同一个物业管理区域;

　　(三)宜于统一整治封闭成一个区域的物业可以划入同一个物业管理区域;

　　(四)物业管理区域的划分范围,应考虑与社区居委会或街道办事处、区属地域的设立范围一致;

　　(五)一个物业管理区域的建筑面积一般不少于3万平方米为宜;

　　(六)其它区、街认为需考虑的因素。

　　四、物业区域的划分由物业所在地的区建设局在街道办事处(或镇人民政府)的配合下,根据需要与合理原则划定物业管理区域,并指导召开业主大会。

　　各区建设局在贯彻执行过程中注意总结经验,使物业管理区域的划分更加科学合理,更有利于百姓安居乐业。

　　厦门市建设与管理局

　　二00四年七月二十一日