电梯维保管理心得体会
一幢大楼电梯运行是否舒适正常，很大程度地体现了大楼物业设备管理水平的高低。电梯作为一种特殊设备，其维护保养一般由专业的电梯维护保养公司进行，但电梯的运行质量却由物业公司直接对业主负责，物业公司电梯设备管理人员担负着确保电梯正常运行的重要职责。
维护与监管、专业与非专业，怎样调和二者之间的矛盾，确保电梯运行的质量？作为电梯设备管理人员，怎样抓住电梯维保管理的切入点，提高自己的业务水平？笔者从事电梯维护保养管理多年，获得六点心得体会。
一、以诚相待、共同参与
很多物业公司管理者都有这样一种看法：物业所辖电梯已与电梯维保公司签订了维保合同，涉及电梯的任何问题都是电梯维保公司的问题，物业公司电梯维保管理人员的责任就是电梯有问题时即时通知电梯维保公司。也有少数物业公司认为，电梯维保公司与物业公司就是从属关系，电梯维保公司的工作一切都应当听从物业公司的。这些不正确的观点都会直接或间接地影响到物业公司电梯管理人员和电梯公司维保人员的关系。
笔者曾观摩一物业公司设备管理，看到过这样一幕：该公司电梯设备管理人员和电梯维保公司维修人员因电梯问题发生争执——一段时期该公司所管理大楼货梯门回路频频出现故障，给业主正常货物运输带来不便，业主多次投诉。物业公司电梯管理人员认为电梯维保公司维修人员没找到电梯门回路故障频发的真正原因，没做好维保工作，拿钱不干事；电梯公司维保人员指责物业电梯管理人员没有做好电梯的日常管理，运货小车经常撞击轿门，是电梯门回路多次出问题的直接原因。顾及与物业公司关系，维保人员没多少底气，但掩不住一肚子怨气。
笔者认为，该物业公司电梯管理人员和电梯维保公司维修人员二者都有问题——一方没做好电梯日常管理，一方做好设备维修后没有给另一方提供相关的信息反馈。但真正的问题是二者之间的关系问题——双方互不信任、相互推诿。
那么，物业公司电梯管理人员和电梯公司维保人员应当保持怎样一种关系才利于电梯的维保及正常运作呢？笔者认为，双方应当秉持以诚相待、共同参与的精神，确认各自在电梯维保及日常管理中的位置，相互尊重、目标一致，不相互角力，这样才能齐心协力确保电梯运转正常。
二、制定计划、有的放矢
电梯维保公司都有自己的电梯保养作业流程和相应的作业报告（作业单），由于该作业流程是针对所有电梯客户，具有其普遍性，但对特定电梯的保养维护缺乏针对性。笔者浏览过多家电梯维保公司的保养（维保）作业单，上面密密麻麻列满了从机房到底坑各部位（部件）的检查项目。而实际操作是除安全回路必查以外，很多检查项目只能做到走马观花。那么，如何确保电梯维保工作的质量呢？笔者认为，有针对性地编制物业公司维修部的电梯日常巡检表及维保计划和作业表是一条重要途径。
在日常巡检表中，要求电梯维保管理人员加强对电梯设施的监管，采用“望、闻、问、听”的办法，实时了解电梯的运行质量。“望”即对电梯机房、轿厢等部位的设备是否异常进行肉眼判断；“闻”即对关键设备和关键部位（特别是电气设备）是否有异味进行确认；“问”是了解乘梯人员的感受；“听”是在机房或乘坐电梯时感受是否有异响情况存在。发现有异声、异响、异味及乘梯人员反映的异常情况，电梯管理人员就要及时对情况进行性质认定，做好相关记录，并根据性质情况决定是否采取停梯并通知电梯维保人员。
在维保计划和作业表方面，首先应参照电梯维保的相关资料，与维保公司密切沟通，根据电梯具体情况制定电梯的中、长期维保计划。其次是汇总电梯日常巡检表所列问题，按轻重缓急列入电梯作业表中，以此对电梯维保公司的维保活动提出具体要求。这样，维保公司的日常维保活动就完全纳入了物业公司的掌控之中，做到目标明确，有的放矢。
三、不断学习、胸有成竹
不断学习和掌握电梯维保的相关专业知识是做好电梯维保管理工作的基础，也只有对电梯运行原理和维保技术特点有了一定的了解，电梯维保管理人员才能真正做好电梯的维保管理工作，做到胸有成竹。
笔者经过多年的实践，认为电梯维保管理人员对电梯相关知识的学习和了解应侧重三个方面：1、掌握电梯运行原理和系统分类。对电梯运行原理的掌握会在维保管理人员的头脑中形成一个“活生生”的电梯，使电梯维保管理人员在电梯出现故障时，在第一时间对问题进行性质区分。掌握电梯的系统分类，能帮助电梯维保人员明确故障范围。2、了解电梯常规保养内容和常见故障的常规处理方法。电梯作为一种常用的技术比较成熟的特种设备，其保养和维护也都有章可循，有矩可蹈。了解和熟悉相关知识，才能掌控电梯维保的方向和进度，做到操之在我。3、对特定部件、构件有一定的认知。电梯包含一些特有的部件、构件，例如曳引机、速断开关、安全钳、旋转编码器等。特定部、构件处于电梯一些特定的位置，担负着重要的作用，是电梯正常运行的必要保障，对特定部件、构件有一定的认知，才能在电梯的维保管理中突出重点，抓住重心。
四、紧抓维保重点、做好旁站管理
电梯公司的维保人员和物业公司的设备管理人员代表着各自公司的利益，在电梯维保作业中，难免公司利益之间相互冲突；同时维保人员良莠不齐，也不能排除个别维保人员业务能力较差和职业道德低下。因此，在尊重维保人员的职业道德和专业素养的前提下，紧抓维保重点，特别是重点部位、关键问题处理时的旁站管理，显得尤为重要。
20**年，笔者参与一起SPVF电梯死机故障处理的旁站工作，因其不能写入楼层数据，维修人员在检测几组电压数据后立即提出故障点是PLC控制板，要求更换。一个专用PLC控制板报价三千多元，公司是否该出这部分钱？由于全程参与了维保人员的检测过程，笔者参照电气图纸，以及前期同类故障处理的经验，提出故障点不一定是PLC控制器，该型号电梯只有在打到下减速开关并在机房按下输写开关后，才能进行电梯楼层数据的输入。后经查是行程开关位置
已经偏离了轿厢撞板的位置，导致无法打到开关所致。对开关安装位置进行适当的调整后，重新按规范程序输写楼层数据，再送电试机，电梯恢复了正常运行。试想如果没有对该工作进行旁站，则无从对其工作质量提出质疑。
五、注重细节、富于创造
在对笔者所处大厦的电梯维护工作中，曾经出现了这样一个问题：几部电梯轿门的光幕开关保护膜片松动，在电梯运行中总是发出细小不绝的颤动声。怎样解决？维保方提出更换膜片，但是除了膜片与膜片框配合间隙过大外并无其他影响使用的问题，更换理由显然不充分。使用玻璃胶粘接可否解决这个问题呢？但不能确保玻璃胶对膜片不够成腐蚀且不影响红外对射。在双方人员多次讨论后，最后我方人员大胆提出用煮熟的糯米粘接。原因有二：1、煮熟的糯米不具有腐蚀性；2、煮熟的糯米在光幕维护中便于清除。这一大胆带有创造性的方法最后被证实效果良好，既在一定时间内解决了光膜膜片的颤动，又可以反复使用。
六、知己知彼、百战不殆
在与电梯维保公司互动中，由于双方利益点不一致，矛盾在所难免，甚至“短兵”相接，这时对设备的熟悉程度和对维保工艺的了解程度是决定双方“输赢”的关键。
笔者所工作的大厦五部电梯轿箱内层招及层显改造费用谈判中，电梯公司前期报价为三万一千多元。对于对方的这一报价，我方不能接受，立即对这一所谓“工程”的性质、范围、工程量进行研究、判断。由于我方电梯维保管理人员对电梯设备构成相当熟悉，对该工作所涉及的工艺流程相当了解，确定其工程量只包含对电梯层显显示程序数字值设置上的一定更改和部分内层招膜片的更换，两人一天即能完成。在后续的谈判中，我方完全掌握主动权，经过多次谈判，对方最终不得已以涉及“知识产权”为改造费用诉求基础，最终合同价为一万二千元，我方既赢得了此次较量的胜利，又为公司节约了大量的费用。
物业电梯设备管理作为物业设备管理中极为重要的一环，需要物业设备管理人员在现实工作中进行长期不断的探索和实践。同时，物业设备中的特种设备种类繁多，做好电梯特种设备的维保管理工作，相信也会对其他特种设备维保管理工作带来有益启发和帮助。
物业经理人网-www.Pmceo.com篇2：电梯故障或停电困人救援方法
电梯故障或停电困人的救援方法
电梯出现故障或停电，需要把困在轿厢内的人员救出。操作人员必须经过专门培训。援救步骤如下：
1、把电梯主电源切断，防止电梯意外起动，但必须保留轿厢机井道照明。
2、弄清电梯轿厢在井道中的位置。
3、主电梯轿厢停在楼层的平房位置约±50cm范围时，操作人员在该层门外，用专用的厅门锁匙打开厅门，并用力拉开轿厢门，协助乘客撤离轿厢。撤离完毕关闭厅门。
4、当电梯在非上述位置时，则必须彩移动轿厢然后近平层的方法救援，步骤如下：
1）首先告知被困乘客轿厢将会移动以便救出他们，要求他们静待在轿厢内，不要乱动（可用电梯对井机告知）。此时轿厢门应保持关闭，如门已被拉开，则要求客人手动关上。
2）两人把持电机尾端的盘车装置，防止机械松开抢闸时轿厢意外过快移动，然后另一个人采用机械方法松开抢闸。注意：仅当使轿厢移动时，才可松开抢闸，否则应上撤销松开抱闸动作。
3）按正确方向使轿厢连续、缓慢地移动到就近的层门口平层位置的±50mm范围内。当电梯超出顶层或底层平层位置时，可用较省力的方向移动电梯。当电梯超出顶层（或底层）平层位置时，则应向底层（或顶层）方向移动电梯轿厢。
4）使抱闸恢复正常，然后在平层的那层厅门外用厅门锁匙打开房门，拉开轿门协助被困乘客撤离轿厢。撤离完毕关闭厅门。
5）当上述方法救援出现异常时。（如钳动作、钢丝绳聪跳应立即停止救援，并通知专业人员。）
篇3：电梯限速器安全钳维护保养要点
电梯限速器安全钳的维护保养要点
电梯是载人的垂直交通工具,必须将安全运行放在首位。为保证电梯安全运行，从设计、制造、安装等各个环节都要充分考虑到防止危险的发生，并针对各种可能发生的危险，设置专门的完全装置。限速器安全钳系统，就是在电梯发生超速和断绳时起保护作用的安全装置。该系统是否能正常工作，不仅取决于设计制造，更重要的是取决于日常维护保养。
国标GB7588-1997《电梯制造与安装规范》中第9.9.1条规定，操纵轿厢安全钳装置的限速器动作速度应发生在等于额定速度的115%。但应小于：a)对于除了不可脱落式滚柱式以外的瞬时式安全钳装置的0.8m/s；b)对于不可脱落式滚柱式安全钳装置为1.00m/s；c)对于额定速度小于或等于1.00m/s的渐进式安全钳装置为1.50m/s;d)对于额定速度大于1.00m/s的渐进式安全钳装置为1.25+0.25/v。对于额定速度超过1.00m/s的电梯测定时建议按上述上限值的动作速度核定。第9.9.4条规定，限速器动作时，限速器绳的张紧力不得小于以下两个较大者；a)300N，b)安全钳装置起作用所需力的两倍。
用300N提拉力拉动安全钳连杆拉臂，整个机构动作灵活，连动开关也能同时动作。松开拉臂后，机构应能迅速回复，但联动开关不应复位。随着连杆机构运动，楔块应能在钳座内灵活滑动。正常情况下楔块与导轨侧工作面间隙应均匀，且应在2-3mm内。
上述内容充分论述了限速器安全钳系统动作的必要条件和基本要求，但是，在对限器安全钳的检验中发现部分电梯由于维护保养不善，致使该安全装置根本达不到正常的工作要求，主要存在下列问题：
（1）因限速器弹簧长期处于反复伸缩状态，使其整定动作速度改变；
（2）转动部件长期缺油，阻力增大致使离心甩动部分动作不灵活；
（3）由于钢丝绳自身的变化延伸，造成张紧装置触地，使钢丝绳张力不够，发生打滑；
（4）安全钳的连杆拉臂传动部分缺油、锈蚀，致使提升力大大超过300N；
（5）主动杠杆末端与安全钳联动开关距离过大，拉臂提起时，开关不能同时动作；
（6）楔块与导轨侧工作面间隙过大，在连杆提起进，楔块卡不住导轨；
（7）楔块内油污过多，松开拉臂后楔块不能复位，造成导轨受损。这些问题的存在不仅使该系统成了摆设，而且容易使人产生心理麻痹，潜在危害更大。
因此，加强对限速器、安全钳的维护保养，防止重大事故的发生十分必要。具体地说应该做好以下两点：
（1）限速器要勤检查。旋转轴销，张紧装置轮轴与轴套每周应挤加钙基润滑油一次。张紧装置的张力应一致，旋转轴销部分每周注油一次，每年清洗一次，铅封处不得拆卸，离心甩动装置应定期清理上油，保持动作灵活。限速器的绳索伸长超出规定范围时，应截短绳索。每2年要经有关部门校验1次限速器动作速度，确保其动作速度在国家标准规定的范围内。
（2）安全钳、连杆机构每月应加机油润滑1次，同时紧固，保证提拉力迅速传递到安全钳拉杆上，且不超过300N。调整松动的弹簧、螺钉、销轴等零件。楔块、钳座每月涂少量凡士林1次。定期清洗调整安全钳楔块，清除里面沉积的油污，保证钳块的动作灵活。
总之。限速器安全钳系统是电梯的1个十分重要的安全装置，其动作正常与否不仅关系到电梯本身的运行安全，更关系到人们的生命及财产的安全。因此，电梯使用单位加强对该安全装置的维护保养十分必要。同时，电梯监督与检验机构也必须加强对电梯的安全管理，特别要加强对电梯安全装置的检验与试验，从而保证电梯安全，高效地运行。
篇4：酒店工程部电梯维修工岗位工作职责
酒店工程部电梯维修工岗位职责
[管理层级关系]
直接上级：电力维修主管
[岗位职责]
1、听从主管的工作安排。
2、负责检查电梯门的开关是否平稳及有无异常声音，以及安全门档是否运行正常。
3、负责检查电梯的起、停及运行有否异常现象，各种电器设备有否损坏。
4、负责检查电梯轿厢内客人使用之紧急装置（对话机、紧急灯、警钟等）有否损坏，各按钮动作是否正常及确实有效。
5、负责电梯到楼层面时轿厢与候机厅的地面是否有很大差距（高低不平）现象。
6、要认真执行电梯安全运行管理规定，加强巡视，并做好记录，督促检查维修保养质量。
篇5：酒店工程部电梯操作维修工作规范
酒店工程部电梯操作与维修工作规范
1、电梯操作流程
规范内容与要求
（1）做好交接班工作，了解上一班运行情况。
（2）作启动运行，检查包括选层、启动、换速、平层、消号、开关门速度、安全触板、各种指示灯信号以及上、下限位和急停按钮作用等是否安全良好。
（1）禁止超载运行，货梯载荷要在轿厢中匀布。
（2）关门启动要看清和照顾人、物切勿紧靠轿门，以防伤人和损坏物件。
（3）劝阻乘人在轿门和层门中间停留谈话。
（4）禁止使用检修开关，急停按钮或其他方法作正常运行中的消号。
（5）禁止在运行中突然换向，每到端层站时，要注意换向运行。
（6）在正常的情况下，不要打开层门、轿门用检修速度开车。
（7）停运或暂停运行时，应将轿厢停在基站，切断电源钥匙开关，关闭层门、轿门，拔下钥匙。
（8）连续停用七天以上的电梯，使用前必须详细检查，确认无误后，方可使用。
发现以下故障，应停机维修或委托维修单位进行修理：
（1）选定的按钮已按，轿门、层门关闭后，电梯未能正常启动运行。
（2）在关闭层门、轿门后，未选层指令轿厢启动而电梯自行运行。
（3）电梯运行方向与选层方向相反。
（4）运行速度有显著变化。
（5）轿厢门防止夹人自动开起的保护装置失效。
（6）内选、平层、换速、调速、召唤和指层信号失控。
（7）安全钳或限速器误动作。
（8）超越端站位置。
（9）接触任何金属部分有静电现象。
（10）保险丝、片经常熔断。
（11）运行中有焦热臭味、异常噪音、较大振动和失重感。
（1）如果电梯突然失去控制，发生超速而无法掌握时，应先切断电源，并按钮停靠就近楼层；如电梯继续运行，这时应接通电源，使按钮处于顺向位置，然后放在逆向位置；如仍自动行驶无法控制，再切断电源，保持镇静，等待安全装置（极限开关）自动发生作用，使轿厢停止，同时应急告随乘人员将脚跟提起，使全身重量由脚尖支撑，并用手扶住轿厢壁或拉住扶手，以策安全。
（2）如遇电气设备发生燃烧时，应立即切断电源并用二氧化碳等避电灭火机进行扑灭，同时报告有关部门前来抢救。
（3）如遇井道底坑积水和坑内电气设备被浸在水中，应将全部电源切断后，方可把水排除，以免发生触电事故。
（4）如电梯运行中发生地震，应立即按急停按钮并设法撤离乘客，关闭轿门、层门，停止使用。
（5）如发生火灾，迅速将电梯降至底层，并疏散乘客至安全区域，关闭轿门和层门，停止使用。
2、电梯维修工作流程
规范内容与要求
主要机件的检修及清洗润滑
（1）层门及锁闭装置应经常进行检查和定期清洗润滑。
A、及时调整松弛的层门联动牵引装置，清楚门扇导轨、吊门滚轮、门导靴的灰尘、油污和垃圾；检查锁闭装置的导电片与触头有无虚接现象；当电梯在正常操作下，如一扇层门被开启或锁闭装置锁紧件啮合小于7mm时，则电梯应不能启动或继续运行。
B、门导轨应用少量机油每周加油一次，每月清洗一次；自动门传动机构、皮带轴承和活动臂销轴用钙基润滑脂和机油每周加油一次，每半年清洗一次；吊门滚轮及钩子锁各滚轮轴承用钙基润滑脂每季挤加一次，每年清洗一次。
（2）电提轿厢应每周检查轿门的防护装置是否安全有效，滚轮导靴轴承每季用钙基润滑脂挤加一次，每半年至一年清洗一次。
（3）曳引电动机应经常检查温升情况及运行时有无异常噪音，并定期进行清洗润滑、电动机滑动轴承、滚动轴承和蜗轮轴承每月挤加机油和钙基润滑脂一次，每季度或定期更换新油和清洗一次，油箱每年更换新油。
（4）制动器应每季检查制动可靠情况，制动器销轴每周加机油一次，电磁铁可动铁心与铜套间每季用石墨粉润滑一次。
（5）限速器应注意检查调速部位的铅封是否移动，联动装置和夹绳装置有无磨损、腐蚀及污垢堆积等情况，并对旋转销轴和涨绳轮每周挤加钙基润滑脂一次，每年清洗一次。
（6）减速器应经常检查蜗轮与蜗杆的啮合是否良好，有无漏油情况，并定期加油润滑。
（7）曳引绳应经常检查并调整绳头组合锥套的螺母，使各曳引绳的张力相近，检查曳引绳磨损及损坏情况，如磨损后的直径小于原直径的90%或断丝数超过32根时，应及时更换。
（8）安全钳应定期通过人为动作方式进行检查测试，并对其传动连杆和锲块滚、滑动部分每月加润滑油一次。
（9）导向轮、复绕轮和反绳轮应每周挤加钙基润滑脂一次，每季清洗一次。
（10）滑轮导靴和电梯导轨的工作表面每周应加油一次，每年清洗一次。
（11）选层器的滑动拖板导向轨和传动部分每月挤加钙基润滑脂一次。
（12）控制柜应经常检查触头的接触和机械联锁装置动作是否可靠，吸合线圈外表绝缘是否良好，并消除接触器、继电器的积灰及电磁吸合面处的油垢，要换熔丝时，应使其熔断电流与该回路相匹配。
（13）缓冲器应每月检查一次液位是否正确，并补充油量一次。
（14）报警装置应每周检查一次轿厢内警铃、应急照明及急停按钮等装置是否完好有效。
（1）整机性能检查应包括乘坐舒适感、运行的振动、运行速度、运行的噪声和平层准确度等五个方面。
（2）安全设施检查应包括超速保护、断相和错相保护、撞底缓冲装置、超越上、下工作位置保护等方面。
（3）根据检查情况确定是否需要进行修理。
（1）维修时应有主持和助手协同进行。
（2）使用的行灯必须设
有护罩的36伏低电压灯。
（3）严禁在井道外探身到轿厢地坎上进行较长时间的维修工作。
（4）维修曳引机时，如需拆卸零件，必须将轿厢停在顶层，并用钢丝绳将其吊起，在底坑内用木楞将对重撑住，并夹住限速器绳后www.pmceo.com，将曳引绳摘下。
（5）用紧急层门钥匙开启层门准备进入井道轿厢顶进行维修之前，必须将轿厢内的检修开关转入检修状态和将急停按钮掀下，并注意不要在层门口对接处逗留，同时将轿顶检修盒的检修开关接通，严禁在维修时轿厢内人员操纵电梯运行。
（6）当不需要轿厢运行进行维修工作时，应断开下述所在位置的开关：
A、在机房时，将电源总开关断开；
B、在轿顶时，将安全钳联动开关和轿厢顶检修盒的急停开关断开；C、在轿厢内，将急停按钮掀下和电源开关断开；
D、在底坑时，将限速器张紧装置的安全开关和底坑检修盒的急停开关断开。
电梯困人解救
电梯因突发故障或供电终端无法运行，应按以下工作流程解困在轿厢内的人员：
（1）关闭机房总电源；
（2）用工具小心地撬开制动器的双臂，使绳轮移往最近的层站开门区域，盘车时应二人进行操作；
（3）打开井道照明；
（4）进入轿顶，按下急停开关，断开门机断电开关，握住门刀；
（5）叫轿厢内被困客人不要靠在轿门上，不要推门，然后慢慢移动开门机皮带轮；
（6）打开层门，招呼客人出轿厢。