编制房地产开发流程计划作业指导书

　　1.作业目的

　　一套科学的网络计划无论在项目管理的前期论证阶段，还是在实施过程中和后期的评估考核中都有着不可替代的纲领性的地位和作用。只有纲举才能目张，才能使项目中上百个环节高效地有序地协调地工作，达到预定的目标。当项目完成后，这张记录着历次实际进度前锋线和调整痕迹的网络计划图就是一份宝贵的原始资料。它可以对整个项目的进度管理作出评价，也可以检讨原计划编制的科学性和准确性，为今后的计划管理提供依据。

　　2.决策岗位总经理：负责批准计划和批准计划调整。

　　主管岗位总经济师：在与总建筑师和总工程师协商一致的前提下负责落实在项目前期策划阶段的计划编制，优化，过程检查和调整。

　　总工程师：在与总建筑师和总经济师协商一致的前提下负责落实在项目实施阶段的计划编制，优化，过程检查和调整。

　　协管岗位总建筑师，总会计师：分别向主管总师提供分管范围内的进度目标和调整意见。

　　主办岗位营销策划：负责在标准流程计划的基础上按本项目的个性特点编制双代号座标网络计划，并根据各总师的意见修改完善。

　　项目经理：在计划实施过程中，根据具体情况提出调整意见，经各总师批示后报总经理批准。

　　3.紧前条件和作业持续时间

　　根据公司通用的双代号座标网络计划的标准图式和本项目的目标要求，总经济师在土地中标后十天内完成。总经济师和总工程师的主办交接界限为规划方案定稿之后。定期检查和调整的周期通常为一个月，遇紧急情况可以随时检查调整。

　　4.双代号座标网络计划的四个要素

　　4.1工作要素

　　事件的内容称为工作，也就是按需要的粗细程度拆分而成的消耗时间或同时也消耗资源的一个子项目或子任务。在座标双代号网络计划中，采用一根连线和左右两个圆圈来表示某一项工作。圆圈中的编号从左向右依此排列。整个计划中编号不容许重复，所以某号到某号就能代表某一项特定的工作。

　　4.2时间要素

　　在网络计划的顶端设计一排以一个日历天为单位的横座标，称为时间坐标轴。它的起始原点对应着第一项工作的开始日期，它的终点对应着最后一项工作的结束日期。也可以把原点设计为零，依此以天数后续，那么时间座标轴的最后刻度就表示为项目的总工期天数。

　　一项工作从开始到完成需要的合理时间称为该工作的持续时间。在网络图中以连线的长度来表示，其起始端对应着该项工作在时间座标上的开始日期，结尾端对应着该项工作在时间座标上的结束日期。

　　两各相邻圆圈之间的时间段称为时距。在关键路线上，时距和工作的持续时间是相等的。在非关键路线上，工作的持续时间小于时距。也就是说在时距里存在一定数量的可利用的时间空间，这段机动时间称之为该项工作的自由时差。在网络图上用波形线表示并对应着时间座标。如何合理利用这段自由时差往往是在优化网络计划时最先考虑的潜力所在。

　　4.3逻辑要素

　　左侧的工作必须完成后才有条件去完成右侧相邻的工作。同一垂直面内的工作必须同步完成，它们之间没有先后依赖的关系。

　　持续时间和时距相同的工作称为关键工作，自始至终全部由关键工作连接起来的路线，也就是线路上总的工作持续时间最长的线路称之为关键线路。各项工作的次序位置和连线表示着工作相互之间的逻辑关系，这是网络计划的精髓所在。如果逻辑出现错误，网络计划也就从根本上失去了可操作性。

　　4.4责任要素

　　相关的工作可以列在对应部门和岗位的水平线上，使每个部门和岗位清楚地了解自己在整个项目中要按怎样的顺序做哪些工作，每件工作从什么时候必须开始，到什么时候必须结束，其中有没有机动的时间，和其他工作有怎样的相互制约的逻辑关系，等等。便于部门和岗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。便于上级的检查和职责考核。

　　5.双代号座标网络计划的编制要点

　　5.1确定目标工期和计划工期

　　根据对计划执行的信心程度，将目标工期适当压缩后作为计划工期，以便给实施过程中的调整留有余地。

　　5.2建立座标系统

　　横座标是工期，如果以天为单位，则起始原点是零，终点是目标工期的总天数。如以日历的日期为单位，则原点是项目启动的首日日期，终点是项目结束的日期。

　　纵座标是部门和岗位设置。网络计划中所有的工作都能对应纵座标上的具体负责操作的岗位。同时，所有的岗位都能归属在上一个管理层次的责任范围内，而管理层又归集到决策层。

　　5.3分解出项目的具体工作，落实到岗位，限定它的持续时间，明确它与其他工作的顺序逻辑关系。可以预先列出草表，也可以按照限定的条件直接填写到座标网上。

　　5.4检查各工作的逻辑关系，所有节点自左向右表示工作的先后顺序，如有部分工作的持续时间不足时距长度的，用波形线补足。

　　5.5把没有自由时差的关键工作用粗黑线连接起来，形成关键路线。关键路线的尽端如没有超出工期，可把持续时间相对紧张的关键工作适当延长。尽端如超出工期，则把持续时间尚有潜力的关键工作适当压缩。反复调整到关键路线的尽端正好和工期平齐。重新誊清图式，双代号座标网络计划到此初步完成。

　　6.双代号座标网络计划的优化和调整

　　6.1事先优化

　　成本目标，进度目标和过高的质量目标，只能三者兼顾，有所侧重，而不可能三者兼得。这是业内人士的共识。过高质量要求的结果会使某些工艺性工作的持续时间延长和材料人工费用增加；压缩工期的结果会导致资源消耗率增高，工作效率降低，从而使成本增加，出现安全和质量事故的概率提高；而削减成本又会打击承揽企业的积极性，诱发偷工减料，减少资源投入，使工期拖

延。计划的优化能使三者兼顾，有所侧重的原则得到充分的体现。

　　例如某个项目要求进度优先。我们可以首先在关键路线上选择资源投入率相对较少，持续时间相对较长的关键工作着手，看它是否能通过采取增加资源投入力度的办法使持续时间减少。当然这种调整引起的局部工作的效益下降必须控制在尚可忍受和不至于损害全局效益的程度范围内。其次看与它平行搭接的非关键工作的自由时差是否由此变成零甚至成为负数。因为这样会使非关键工作转变为关键工作，而关键路线的路径改变，将导致逻辑关系的变化，在多数情况下，不希望发生这种变化。

　　在计划优化后如果仍达不到预期的进度目标，这只能说明预定的要求是不客观和盲目的，需要请示或说服上级领导加以修正。

　　6.2过程检查

　　在实施过程中会发生各种事先难以预料的事情，使实际进度发生变化。所以定期的检查和及时地调整计划不仅是难免的也是必须的。固定不变的计划只能作为流于形式的装饰品。

　　过程检查可以采用前锋线方法，按检查时点从时间座标上的相应刻度起向下画一道垂直线，称之为检查时点基准线，然后再把各项工作在检查时点时的实际进度所达到的前锋点连接起来，形成一条垂直方向的折线，这条折线称为实际进度前锋线。前锋线曲折越多，说明各项工作的同步性越差。其中折线段处在基准线左边的工作进度为拖延，处在右边的工作进度为提前，其幅度可按前锋点到基准线的距离从时间坐标轴上量化而得。前锋线是宝贵的信息资料，应该一直保留在图上。

　　经多次的定期检查后，通过对前后两次前锋线的对比分析，就可以在一定范围内对项目未来的进度和变化趋势作出定量的预测。在某个线路上前后两条前锋线所截取的线段长度（天数）除以前后两次检查的时间间隔（天数），所得的比值称之为进度比。该比值大于1，小于1或等于1分别表示某线路的实际进展速度与原计划相比是快，慢或者相等。如果保持实际的进展速度不变（即进度比不变），那么就不难预测若干天以后，线路的前锋将要到达的位置。

　　需要说明的是，用进度比这种方法预测未来的进度，有其一定的局限性。因为同一条水平线路上的不同工作，进展的速度可能很不相同，也就是说某一工作的速度比并不一定可以套用在其他工作上。但是，对于同一道工作，特别是持续时间较长的工作（例如工程的结构阶段），采用进度比预测方法对于指导施工，控制进度将是十分实用可靠的。

　　检查在于摸清情况，分析在于找出原因，预测在于掌握趋势，明确责任在于激励岗位的责任感，在这些基础上提出调整意见应该是胸有成竹了。

　　6.3及时调整

　　调整的原则是尽量使各条线路同步均衡地进展，这不仅是为了确保工期不拖延，对减少资源投入，控制工程成本同样具有非常重要的意义。通常有以下几种方法：

　　6.3.1关键工作拖延的，一定会影响总工期。常用的办法是在后续的各项关键工作中选择一项持续时间相对较长或资源投入率相对较小的关键工作，压缩它的持续时间，这样做有利于减少赶工费用，当然最好不要由此改变与其他工作的逻辑关系，否则容易引起总工期延长。

　　6.3.2非关键工作拖延的，如果仅消耗了原有的自由时差，当然无关大局，计划不需作调整。如果超出了时距范围，就可能发生两种情况，一种是后续是关键工作的，那势必引起关键路线的改变。另一种后续也是非关键工作而且可以借用其自由时差进行弥补的，计划也不需要调整。如果不足以弥补的，就要设法尽量压缩它的持续时间，避免使它变为关键工作而进入关键路线。

　　6.3.3当关键路线的实际进度比计划进度提前时，先要确定计划总工期是否也要缩短。打算缩短的，应把后续计划当作一个新的计划重新编排。其中有些工作可以参照以前已证明是合理的稳定的速度比来调整持续时间。要求保持原计划总工期不变的，则可利用这个机会降低资源强度和费用。方法是选择后续关键工作中资源占用量大的或直接费用高的予以适当延长。

　　6.3.4对于牵涉面不大的调整有时也采用以不变应万变的做法，可以假设下一次检查时点的前锋线和基准线重合，要求承担各项工作的部门和岗位自行调节持续时间，在下一次的检查时点前达到原计划的同步状态。

篇2：宁夏回族自治区城市房地产开发经营管理条例(2011修正)

　　宁夏回族自治区城市房地产开发经营管理条例(20**修正)

　　宁夏回族自治区人民代表大会常务委员会公告（第56号）

　　《宁夏回族自治区人民代表大会常务委员会关于修改〈宁夏回族自治区城市房地产开发经营管理条例〉的决定》已由宁夏回族自治区第十届人民代表大会常务委员会第六次会议于20**年11月28日通过，现予公布，自20**年12月1日起施行。

　　宁夏回族自治区人民代表大会常务委员会20**年11月28日

　　宁夏回族自治区人民代表大会常务委员会关于修改《宁夏回族自治区城市房地产开发经营管理条例》的决定（20**年11月28日宁夏回族自治区第十届人民代表大会常务委员会第六次会议通过）

　　宁夏回族自治区第十届人民代表大会常务委员会第六次会议决定对《宁夏回族自治区城市房地产开发经营管理条例》作如下修改：

　　第六条修改为：“设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

　　“（一）有一千二百万元以上的注册资本，其中货币资金在一千万元以上，并有法定验资机构出具的验资证明；

　　“（二）有十一名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，二名以上持有资格证书的专职会计人员，一名以上持有资格证书的专职统计人员；

　　“（三）与专业技术人员签订了劳动合同并缴纳了社会保险费；

　　“（四）法律、行政法规规定的其他条件。”

　　（20**年12月1日宁复回族自治区第十届人民代表大会常务委员会第27次会议通过20**年12月1日宁夏回族自治区人民代表大会常务委员会公告第94号公布自公布之日起施行）修正，修正内容如下：

　　1.将第三十条第四项修改为：“征收补偿的落实情况”；

　　2.将第三十五条第二项修改为：“项目的立项计划、规划、建设用地等审批文件”；

　　3.删去第三十六条、第四十条（四）项；

　　4.条文顺序作相应训整。

　　宁夏回族自治区城市房地产开发经营管理条例(20**修正版全文)

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，维护房地产市场秩序，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》以及有关法律、行政法规的规定，结合自治区实际，制定本条例。

　　第二条 凡在自治区城市规划区内国有土地上从事房地产开发经营活动，对房地产开发经营活动进行监督管理，应当遵守本条例。

　　第三条 房地产开发经营应当符合城市规划以及土地利用总体规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

　　第四条 自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

　　市、县人民政府建设行政主管部门或者房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门），负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

　　县级以上人民政府土地管理部门依法负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

　　第二章 房地产开发企业

　　第五条 房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发经营活动的企业。

　　第六条 设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

　　（一）有一千二百万元以上的注册资本，其中货币资金在一千万元以上，并有法定验资机构出具的验资证明；

　　（二）有十一名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，二名以上持有资格证书的专职会计人员，一名以上持有资格证书的专职统计人员；

　　（三）与专业技术人员签订了劳动合同并缴纳了社会保险费；

　　（四）法律、行政法规规定的其他条件。

　　第七条 设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记注册。

　　工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

　　第八条 房地产开发企业实行资质管理制度。未取得资质证书的，不得从事房地产开发经营活动。

　　房地产开发企业不得隐瞒真实情况，弄虚作假骗取资质证书；不得伪造、涂改、转让、出租、出借资质证书。

　　第九条 设立房地产开发企业，应当向企业所在地房地产开发主管部门申请资质初审；经初审合格的，报自治区建设行政主管部门核发暂定资质证书。

　　暂定资质证书有效期为一年。开发项目未完成的，可以延长有效期，但延长期限不得超过二年。

　　房地产开发企业应当在暂定资质证书有效期满前三十日内，向房地产开发主管部门提出核定资质等级申请；经企业所在地房地产开发主管部门初审后，报自治区建设行政主管部门核定相应的资质等级。

　　第十条 房地产开发企业申请核定资质等级，应当提交下列文件：

　　（一）资质等级申报表；

　　（二）暂定资质证书；

　　（三）营业执照复印件；

　　（四）资产负债表和验资证明；

　　（五）法定代表人的身份证明和专业技术人员的资格证书及聘用合同；

　　（六）房地产开发项目手册及住宅质量保证书、住宅使用说明书的执行情况报告；

　　（七）已开发经营项目的有关证明材料。

　　第十一条 房地产开发企业资质按照企业条件分为一级资质、二级资质、三级资质、四级资质，承担相应规模的房地产开发项目：

　　（一）一级资质的房地产开发企业承担的开发项目规模不受限制；

　　（二）二级资质的房地产开发企业承担的开发项目建筑面积不得超过二十五万平方米；

　　（三）三级资质的房地产开发企业承担的开发项目建筑面积不得超过十万平方米；

　　（四）四级资质的房地产开发企业承担的开发项目建筑面积不得超过三万平方米。

　　暂定资质的房地产开发企业应当依据资质证书的要求承担相应规模的开发项目。

　　房地产开发项目分期开发的，其建筑面积按总规模计算。

　　房地产开发企业不得越级承担开发项目。

　　房地产开发企业的资质等级核定标准，按照国家和自治区有关规定执行。

　　第十二条 房地产开发企业资质等级按照下列规定核定：

　　（一）一级资质，由自治区建设行政主管部门初审同意后，按照有关规定报国务院建设行政主管部门办理审批；

　　（二）二级资质、三级资质、四级资质，由企业所在地房地产开发主管部门初审同意后，报自治区建设行政主管部门审批。

　　第十三条 房地产开发企业分立、合并，变更名称、地址、法定代表人的，应当在营业执照变更后三十日内，向原资质审批部门办理变更手续。 房地产开发企业终止业务活动的，应当向原资质审批部门办理注销资质证书。

　　第十四条 房地产开发企业的资质实行年度检验制度。

　　对资质条件发生变化或者有不良经营行为的房地产开发企业，自治区建设行政主管部门应当按照有关规定调整其资质等级或者注销其资质证书。

　　未经年度检验或者年度检验不合格的房地产开发企业，不得承担新的开发项目，并限期整改；整改后仍不合格的，由原资质审批部门降低资质等级或者注销其资质证书。

　　第十五条 自治区外房地产开发企业进入自治区行政区域内从事房地产开发经营活动，应当持资质证书到自治区建设行政主管部门办理登记、备案手续，并接受房地产开发项目所在地房地产开发主管部门的监督管理。

　　第十六条 从事房地产开发经营活动的专业技术人员，实行执业资格注册管理制度。

　　专业技术人员执业资格注册及管理，由自治区建设行政主管部门按照国家和自治区有关规定办理。

　　第十七条 房地产开发企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得非法向企业收取费用，不得无偿占用或者强迫压价购买开发企业的商品房。

　　第三章 房地产开发建设

　　第十八条 房地产开发，是指房地产开发企业在依法取得的房地产开发项目用地上进行基础设施建设、房屋建设的行为。

　　第十九条 确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。

　　确定房地产开发项目，应当控制零星项目建设，坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

　　房地产开发主管部门应当会同有关部门编制本行政区域的房地产开发规划和城市危（旧）房屋改造规划，报本级人民政府批准；未列入规划的，不得进行开发建设。

　　第二十条 房地产开发企业从事房地产开发建设，应当依法办理土地使用权审批手续。

　　房地产开发用地应当以出让方式取得；法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

　　第二十一条 房地产开发用地使用权出让，应当依法实行招标、拍卖。确实不能采用招标、拍卖的，可以采用协议方式。采用协议方式的，必须进行地价评估，集体审核确定协议价格，并向社会公布协议结果。

　　市、县人民政府应当建立房地产开发建设用地收购储备制度。

　　第二十二条 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于百分之二十。

　　房地产开发主管部门应当按照国家有关规定，对项目资本金投入使用情况实施监督管理。

　　第二十三条 房地产开发项目建设工程应当依法进行招标。

　　第二十四条 房地产开发企业应当在土地使用权出让合同签订之日起十五日内，或者收到划拨土地使用权批准文件之日起十五日内，到开发项目所在地房地产开发主管部门领取房地产开发项目手册，并依法办理其他手续后，方可进行房地产项目开发建设。

　　第二十五条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的，可以由土地管理部门征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以由土地管理部门无偿收回土地使用权；因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为造成动工迟延的除外。

　　第二十六条 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项和有关部门对房地产开发活动的审查处理意见，记录在房地产开发项目手册中，并每半年向房地产开发项目所在地房地产开发主管部门报送备案。

　　房地产开发主管部门应当对房地产开发项目手册记录的内容进行监督检查，并将检查结果作为房地产开发企业资质评定的依据之一。

　　第二十七条 房地产开发主管部门应当组织、指导房地产开发企业和施工单位在房地产开发项目建设中，推广使用新技术、新材料、新设备和新工艺。

　　第二十八条 房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

　　勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

　　第二十九条 房地产开发项目工程竣工后，房地产开发企业应当进行竣工验收。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

　　第三十条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，房地产开发主管部门应当组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位对下列内容进行综合验收： （一）城市规划设计条件的落实情况；

　　（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

　　（三）单项工程的工程质量验收情况；

　　（四）征收补偿的落实情况；

　　（五）物业管理的落实情况。

　　第三十一条 房地产开发企业应当收集、整理房地产开发项目各环节的文件资料，建立、健全房地产开发项目档案，并在房地产开发项目验收合格后十五日内，向项目所在地房地产开发主管部门或者有关部门移交房地产开发项目档案。

　　第四章 房地产经营

　　第三十二条 房地产经营，是指房地产开发企业将其开发的房地产开发项目或者商品房依法转让或者销售、出租给他人的行为。

　　第三十三条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

　　（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

　　转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书。

　　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，土地收益的缴纳和处理按照国家有关规定办理。

　　第三十四条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准于转让的，应当由受让人办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

　　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产项目报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让人应当按照国务院规定将转让房地产项目所获得收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

　　第三十五条 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当签订房地产开发项目转让合同，并自办理土地使用权变更登记之日起三十日内，持下列材料到项目所在地房地产开发主管部门备案：

　　（一）房地产开发项目转让合同；

　　（二）项目的立项计划、规划、建设用地等审批文件；

　　（三）项目的立项计划、规划、建设用地、拆迁等审批文件；

　　（四）项目进展情况的证明材料；

　　（五）双方房地产开发企业的资质证书；

　　（六）房地产开发主管部门需要提供的其他证明材料。

　　第三十六条 销售商品房，包括预售商品房和现售商品房。

　　房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托依法成立的房地产中介服务机构销售商品房。房地产中介服务机构销售商品房的，应当向商品房购买人出具商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

　　第三十七条 预售商品房，实行预售许可制度。

　　预售商品房，房地产开发企业应当向商品房所在地房地产开发主管部门申请办理预售登记，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得有任何性质预售行为，不得向预购人收取任何预定性质的费用。

　　预售商品房，房地产开发企业应当向预购人出示商品房预售许可证，并与预购人签订商品房预售合同。

　　第三十八条 预售商品房，应当符合下列条件：

　　（一）具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

　　（二）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

　　（四）按提供的预售商品房工程施工进度计算，地上建筑设计层数三层以下的建筑主体完工，地上建筑设计层数四层以上七层以下的完成建筑主体的三分之二，地上建筑设计层数八层以上的完成建筑主体的二分之一，并已确定施工进度和竣工交付日期；

　　（五）已办理预售登记，取得商品房预售许可证。

　　第三十九条 现售商品房，应当符合下列条件：

　　（一）具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

　　（二）取得土地使用权证书；

　　（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

　　（四）已通过竣工验收；

　　（五）配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

　　（六）前期物业管理方案已经落实。

　　第四十条 销售商品房，房地产开发企业应当与购买人签订商品房销售合同，并将商品房销售合同、房地产开发项目手册及符合商品房销售条件的有关证明文件，报商品房所在地房地产开发主管部门备案。 商品房销售合同应当载明所售商品房的位置、结构、建筑面积、分摊面积、价格、交付日期、质量要求、前期物业管理方式以及违约责任等。

　　第四十一条 房地产开发企业、房地产中介服务机构不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中必须载明商品房预售许可证的文号。

　　第四十二条 房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定。经济适用住房实行政府指导价或者政府定价。

　　第四十三条 房地产开发企业应当按照商品房买卖合同的约定，将符合交付使用的商品房按期交付购买人。未能按期交付使用的，房地产开发企业应当承担违约责任。

　　因不可抗力或者双方当事人在合同中约定的其他原因，确需延期交付的，房地产开发企业应当通知购买人。

　　第四十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前，委托具有房地产测绘资格的单位对商品房面积实施测绘，并将测绘结果及有关房屋权属登记的资料报送商品房所在地房地产开发主管部门备案，并向购买人出示测绘结果。

　　第四十五条 房地产开发企业交付商品房时，应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

　　房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的内容，对所销售的商品房承担质量保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，造成房屋原有功能的损害，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。商品房购买人应当按照住宅使用说明书的要求使用商品房。

　　商品房质量保修期从商品房交付之日起计算。

　　商品房购买人认为商品房主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督管理机构申请核验；经核验，原商品房主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

　　第四十六条 购买人购买商品房后，应当依法办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。具体办法由自治区人民政府另行制定。

　　第五章 法律责任

　　第四十七条 违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由工商行政管理部门责令其停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款。

　　第四十八条 违反本条例规定，未取得资质证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门依照国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，吊销营业执照。

　　第四十九条 违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处十万元以上三十万元以下的罚款。

　　第五十条 违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价百分之二以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门依照国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十一条 违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款。

　　第五十二条 违反本条例规定，房地产开发企业有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，并处一万元以上三万元以下的罚款：

　　（一）隐瞒真实情况，弄虚作假骗取资质证书的；

　　（二）伪造、涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。

　　第五十三条 违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。

　　第五十四条 违反本条例规定，房地产开发企业不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处五千元以上一万元以下的罚款。

　　第五十五条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。当事人逾期不申请行政复议，也不提起行政诉讼，又不履行处罚决定的，由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

　　第五十六条 国家工作人员在房地产开发经营管理工作中，玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

　　第六章 附则

　　第五十七条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本条例执行。

　　第五十八条 城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。

　　第五十九条 本条例自20**年10月15日起施行。

篇3：城市房地产开发经营管理条例(2011修正)

　　城市房地产开发经营管理条例(20**修正)

　　（1998年7月20日中华人民共和国国务院令第248号发布 根据20**年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订）

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。

　　第二条 本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

　　第三条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

　　第四条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。

　　县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

　　县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

　　第二章 房地产开发企业

　　第五条 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

　　（一）有100万元以上的注册资本；

　　（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

　　省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

　　第六条 外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。

　　第七条 设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。

　　工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

　　第八条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：

　　（一）营业执照复印件；

　　（二）企业章程；

　　（三）验资证明；

　　（四）企业法定代表人的身份证明；

　　（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。

　　第九条 房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

　　第三章 房地产开发建设

　　第十条 确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

　　第十一条 确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

　　第十二条 房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

　　土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：

　　（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

　　（二）城市规划设计条件；

　　（三）基础设施和公共设施的建设要求；

　　（四）基础设施建成后的产权界定；

　　（五）项目拆迁补偿、安置要求。

　　第十三条 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。

　　第十四条 房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

　　第十五条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

　　第十六条 房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

　　房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

　　勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

　　第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

　　房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

　　第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：

　　（一）城市规划设计条件的落实情况；

　　（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

　　（三）单项工程的工程质量验收情况；

　　（四）拆迁安置方案的落实情况；

　　（五）物业管理的落实情况。

　　住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

　　第十九条 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。

　　第四章 房地产经营

　　第二十条 转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十条规定的条件。

　　第二十一条 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

　　第二十二条 房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

　　第二十三条 房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

　　（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

　　（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　第二十四条 房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：

　　（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；

　　（二）营业执照和资质等级证书；

　　（三）工程施工合同；

　　（四）预售商品房分层平面图；

　　（五）商品房预售方案。

　　第二十五条 房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。

　　第二十六条 房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。

　　第二十七条 房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。

　　房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

　　第二十八条 商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

　　第二十九条 房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

　　第三十条 房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。

　　第三十一条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

　　住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

　　保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

　　第三十二条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

　　第三十三条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

　　第五章 法律责任

　　第三十四条 违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

　　第三十五条 违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

　　第三十六条 违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。

　　第三十七条 违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十八条 违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

　　第三十九条 违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

　　第四十条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

　　第六章 附则

　　第四十一条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本条例执行。

　　第四十二条 城市规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。

　　第四十三条 本条例自发布之日起施行。