房地产发展有限公司营销策划管理制度

　　第一章总则

　　第一条为加强对营销策划事务的管理，明确责任，使工作有序开展，特制订本制度。

　　第二条本制度适用于公司内部整个营销系统。

　　第二章市场调研作业规范

　　第三条明确调查目的及内容：把握市场竞争及需求的特点，为产品进行准确定位，策划经理应编制或委托中介机构编制"市场环境调研报告"。

　　第四条制定调查计划：根据调查目的和内容制定或委托中介机构制定详细周密的"市场调查计划表"，其内容应当包括：

　　(一)调查内容及对象：确定调查的具体内容，还需确定具体实施调查的对象个体，确定具体的调查范围;

　　(二)调查方法：针对本次调查目的和内容确定具体调查方法。

　　(三)调查时间表：调查日期和调查作业进度的安排。

　　第五条收集相关基础资料：通过各种有效渠道收集与调查目的相关的各种现有的基本的信料，常见的资料来源渠道包括：

　　(一)实地调研收集到的一手资料;

　　(二)各种公开传媒上的资料;

　　(三)通过拜访各有关政府部门获取当地有关房地产资料;

　　(四)当地各种房地产中介机构获取当地有关房地产市场最新资料;

　　(五)各种房地产展销会、招商会、洽谈会、交流会等：通过参加各种房地产展销会、招商会、洽谈会、交流会等，获取相关房地产资料。

　　第六条编辑整理信息资料：对现场调查所获得的原始信息资料进行审查整理、编辑加工，以确定调查资料是否有误，样本是否符合要求，调查记录是否完备，若发现不足或存在问题，应及时调整调查提纲，作补充调查，以保证最后调查得出结论的完整性和准确性;

　　第七条调查结果分析：根据整理归纳后的调查资料，结合《城市房地产开发经营管理条例》，策划经理负责组织分析论证，得出调查结论。

　　第八条撰写调查报告：策划经理采用一定的形式将调查结果写成详尽的《市场环境调研报告》。

　　第九条递交调查报告：按照本公司要求，将调查报告送交有关人士，作为房地产市场开发和房地产市场营销的参考。

　　第十条资料归档存储：将本次调查形成的资料整理归档，编制目录与索引，并顺序放入档案柜中。

　　第三章项目定位报告的审核作业规范

　　第十一条分析销售项目：策划经理根据《目标市场调查报告》，制定出该项目的《定位报告》。

　　第十二条审议方案：策划经理提请公司审议层对总体定位方案进行审议。

　　第十三条审查方案：将《项目总体定位报告》提交给公司决策层进行审查。

　　第十四条方案核准：经审查后的《项目总体定位报告》提交给总经理核准，总经理必要时召集营销有关人员了解情况，达成共识后批准《项目总体定位报告》，并提交给规划设计公司进行设计。

　　第四章选择中介合作公司洽谈的作业规范

　　第十五条机构考察：对基本符合公司要求的中介机构由营销总监进行资信考察，考察方法可为网上考察、已提供服务的类似业绩，必要时实地考察。考察内容包括：中介机构实力、信誉及业绩，把所考察的结果上交公司领导。

　　第十六条末次筛选：公司领导根据营销总监考察结果，再次对中介机构进行筛选，把不适合公司的中介机构剔除。

　　第十七条洽谈：由营销总监通知中介机构，通过中介机构上门，上报公司领导层(必要时由董事长参与)同中介机构进行合作谈判达成共识，确定中介机构。

　　第十八条建立档案：由营销员把中介机构的详细资料整理成"中介机构资料汇总表"后统一入档

　　第五章销售方案评审作业规范

　　第十九条销售方案审核：策划经理在提交《销售方案》，必要时要求其提供市场调研的有关资料。销售方案内容包括：销售方式及渠道、销售单位组织设计、广告方案、价格定位及策略、VI形象设计等。

　　第二十条方案审查：营销总监负责组织销售部职员对销售方案进行会审，会审人员必须在"文件审批会签表"中签署意见。

　　第二十一条提出修改意见：将经审核后提出的《销售方案》上报总经理，总经理提出修改意见。

　　第二十二条方案修订：根据会审结果和总经理意见，策划经理负责将修改意见重新纳入销售方案中。

　　第二十三条方案执行：营销部根据总经理签字后的方案执行。

　　第六章阶段性业绩核查作业规范

　　第二十四条接受销售表：每月底，销售经理制作《销售情况月报表》、相关财务数据及有变更的情况。

　　第二十五条销售情况汇总：由销售经理对本月销售情况进行汇总：已售客户数、房款回笼数以及按揭情况等财务数据。

　　第二十六条核对财务帐款：通过财务报表，由销售经理与财务部核对交款及办理银行按揭的情况。

　　第二十七条销售经理将《业绩核查表》存档。

　　第七章附则

　　第二十九条本制度解释权、监督执行权归营销部。

　　第三十条本制

　　度自颁布之日起正式执行，前期相关规定自行废止。

篇2：在地产营销策划中物业管理品牌的应用

　　在地产营销策划中物业管理品牌的应用

　　物业管理品牌，通俗地说，就是物业管理这种商品的牌子。构成物业管理品牌的要素主要有：物业公司的声誉、形象以及形成和影响物业公司声誉、形象的一系列因素，包括物业公司的特殊名称（如响亮、引人注意、涵义深刻、来历特殊等）、注册资金、管理业绩、装备水平、社会评价、业主管理委员会的反映、政府意见等；负责人的管理经历、社会地位与影响力；管理层的素质；专业技术人员的职称或技术等级等等；此外，还包括公司物业管理服务的项目、收费标准、服务态度、服务深度等方面。

　　良好的物业管理品牌不仅有益于弥补和完善开发商的信誉和形象，而且使物业本身更具有吸引力，让潜在的购房者更乐意为几乎可以看到的、未来的、系统周到的服务和优良的管理而倾囊。因此，在项目营销中，一定要高度重视物业管理品牌的充分利用。具体来讲，主要有以下方面的原因：

　　一、物业管理品牌是物业项目品牌的重要构成部分。

　　开发商开发的物业，能不能很快为投资者、购房者所了解、所认同、所接受（购买），跟物业项目的品牌有非常密切的关系。物业项目的品牌是一个非常复杂的综合体，但它却有较为固定的组成部分。具体来讲，构成物业项目品牌的要素主要有：

　　①物业的自然地理情况。包括物业的地理位置、周围环境与发展情况、本物业在城市相同或相似物业中的地位等方面。

　　②物业的四商（即开发商、设计商、施工商、监理商）情况。包括它们的资质、业绩、社会评价、信誉、企业形象等方面。

　　③物业的工程质量与设计水平，包括建筑质量情况与建筑设计的先进性等。④物业的管理情况，也即物业管理的品牌如何。

　　物业项目品牌的上述四个组成部分中，第一个部分，即物业的自然地理情况，是物业项目品牌的基础和前提，同时，它基本上也是不可改变的。第二个部分，物业的“四商”情况，它是决定物业工程质量情况、价位情况、业主构成情况等方面的重要影响因素。第三个部分，物业的工程质量与设计水平，该部分基本可由第二部分的情况决定。第四个部分，物业管理的品牌，也是影响或决定物业价位情况、业主构成情况的重要因素。目前，在人们的眼中，第一、第四部分是最为重要的部分，因为它们是最为表面化、能为人们日常感受得到的东西。相比之下，由于第一部分和第三部分往往是不可改变的硬件，是没有感情的，人们对它的注视已逐步弱化，而第四个部分却是可以改变的，富有感情的、具有实用价值的管理服务，因此，它更为人们所看重。特别在当前，物业的管理品牌如何，对物业的品位与品牌具有越来越重要的意义。

　　随着房地产市场的发展，物业管理的作用与地位正在不断提高，它是物业项目品牌形象体现最充分、最长久的一个环节。因此，要树立物业品牌效应，就应从抓好物业管理品牌入手。

　　二、物业管理品牌与物业项目成功与否关系重大。

　　一项物业如果具有良好的物业管理品牌，则可以让现实的与潜在的购房者对物业增加更多一些信心。因为在客户的眼中，物业公司才是和他们同呼吸，共命运，并将长期和他们共处的单位。目前，一些地方媒体爆光的房子出了问题，业主找不到开发商的事例，已让潜在的买主多了一些心眼。同时，物业的管理品位如何，既是与他们日常学习生活密切关联的，也是他们能否自慰、自豪、自尊的一个重要影响因素。

　　目前，开发项目的物业管理情况已成为购房者越来越关心的问题，也是客户是否选择该物业的重要影响因素。一个很明显的例子是，位置上相临的两项物业，价格高但物业管理品牌好的物业比另一个价格低但物业管理品牌差的销售情况更为火爆。以前人们买房，考虑管理情况的基本上没有。现在人们买房，大多数都要问问物业管理公司是谁，管理情况如何，收费多少，服务项目有哪些？等等。可以想见，一个没有良好物业管理品牌的物业，它的形象会是怎样？

　　三、物业管理品牌策略是战胜竞争对手的新颖而有效的策略。

　　现代市场营销理论认为，我国社会已经进入服务经济时代，竞争的焦点已由质量、品种向服务转移，谁注重服务，谁就能赢得市场。而且，现在来看，物业营销中可以采取的策略基本上都已用上，而因为物业管理在我国产生和发展的时间不长，还没有得到多数开发商及营销商的注意和重视，所以，营销中如果充分利用物业管理品牌进行宣传和促进营销，将是一个非常新颖、出其不意因而有效地战胜竞争对手的策略。目前，物业管理品牌策略已经初现端倪，相信不久将会大放异彩。

　　那么，物业营销中如何利用物业管理品牌策略呢？一般说来，可以在项目策划时，刻意地把物业管理品牌作为一个卖点，通过售楼书及各种广告媒体把项目物业管理品牌的概念突出出来。

　　物业管理品牌在项目营销中的利用，具体来讲，主要有以下内容：

　　（1）突出品牌物业管理在未来居住生活中的重要价值。

　　目前，不少购房者不仅对自己所购房屋的质量感兴趣，也对未来自己的居住质量，即物业管理服务的情况十分在意。同时，他们一般也都比较爱讲面子。社区的品牌，物业管理的品牌都是他们乐于谈出的话题。事实上，他们也真能从品牌物业管理中获得生活上、工作上、学习上、自尊上、发展上、享受上的方便与好处。营销中突出品牌物业管理在未来居住生活中的重要价值，对他们确实能够构成为一个极大的吸引力。

　　（2）突出品牌物业公司的雄厚管理实力。

　　物业公司的雄厚管理实力主要体现在物业公司的技术力量、专业装备水平、注册资金以及管理人员的职称、从业年数与专业管理水平等等。品牌物业公司的雄厚管理实力能够给人一种理性上的认同与信任，为客户在思想上、行动上接受物业项目、接受品牌物业公司打下坚实的基础，提供了现实的可能性。

　　（3）突出品牌物业公司的骄人管理业绩。

　　品牌物业公司的管理业绩主要体现在管理项目的多少（建筑面积、种类）、管理效果的好坏（取得部级、市级、地区级先进称号的情况等等）、社会反映（业主、住户及业主管理委员会的反映、媒体报道的情况、政府方面的意见、同行的评价等等）。品牌物业公司的骄人管理业绩能够给人一种感性上的认可与憧憬，让购房者感受到实实在在的物业管理服务，并对自己的未来产生联想和希望。

　　（4）突出品牌物业公司的人情味与人本管理理念。

　　一般来说，购房者不希望未来的物业公司是高高在上的主人，也不希望未来的物业公司是亦步亦趋、唯命是从的仆人。他们喜欢那种愿意为自己着想、尊重自己而又不巴结自己的朋友式的物业公司。品牌物业公司的人情味与人本管理理念让人觉得亲切、自然，缩短了客户与物业公司的距离，让客户更容易接受物业管理，从而接受和购买物业。

　　利用好物业管理品牌，物业营销必然如鱼得水；反之，如果在利用物业管理品牌时措施失当，就可能会出现相反的效果。所以，在利用物业管理品牌进行物业项目营销时，还要注意以下问题：第一，要把物业管理的高品位与较低收费联系起来宣传。目前人们收入不是很高的情况下，高标准的物业管理，让人在联想高收费的同时，容易对物业产生一种畏惧感。第二，要把物业管理服务的大众性与特殊性突出出来，让购房者对物业管理产生一种亲近感的同时，对物业管理有一种向往与憧憬的空间。第三，物业管理品牌宣传中，要突出物业公司的形象和企业信誉，确实给购房者一个具体的品牌化身，让他们从化身中感受真实，树立信心。

　　总之，项目营销中既要重视物业管理品牌的利用，也要确实利用好物业管理的品牌。只有这样，物业项目才可能更为顺利的销售出去，也才能为开发商或营销商带来更多的商机。

篇3：房地产营销策划部部门职责范本

　　房地产营销策划部部门职责范本

　　房地产营销策划部负责公司房地产项目的前期策划工作。房地产营销策划部向公司领导负责，具体职责如下：

　　1. 针对公司决定开辟的区域市场或房地产项目所在地，展开市场调查工作。调查内容包括：当地房地产行业的发展水平，现有房地产项目的地理分布、功能及市场定位，现有和潜在竞争对手的现状及发展趋势，当地房地产的消费习惯及发展趋势，当地政府规范房地产行业的政策法规，当地现有媒体的组成、收费及影响力等;

　　2. 结合公司的发展战略、拥有的资源状况及市场调查的结果，确定项目的市场定位。内容包括：项目的功能用途，项目的社会及经济效益，项目的实施周期等;

　　3. 针对既定项目，在企业发展部、房地产综合事务部及相关部门的协助下进行市场营销策划。策划内容包括：项目的经济技术指标，所要面对的细分市场，项目的投融资计划，相关媒体策划，销售及定价策略等;

　　4. 形成营销策划的相关文件指导下一阶段的工作。文件包括：工程设计任务委托书、工程概算书、项目资金需求计划、定价及销售方案、项目实施进度表等;

　　5. 监督指导公司房地产项目的设计、施工过程及楼盘的销售工作;

　　6. 搜集、整理、分析、总结国内外同行成功案例及经验教训;

　　7. 对下属房地产控股公司的房地产项目市场营销策划方案提出改进或修改意见;

　　8. 向下属房地产控股公司输送房地产营销策划人才;

　　9. 承办公司领导交办的其他工作。